Господдержка стройотрасли – мера временная (Дайджест событий 28 марта-3 апреля)
Власти продолжают придумывать новые меры поддержки строительного комплекса. Но большинство из них более локальны, направленные на поддержку определенных программ. Конечно, есть исключения. Особенно, если для реализации той или иной меры необходимо госфинансирование.
Большинство новых мер поддержки ограничены – по крайней мере, пока, временными рамками. Они действуют до конца текущего года.
Дорожные карты...
Ряд документов, подписанных за последнюю неделю, посвящен проблемным объектам, взаимоотношениям застройщиков и дольщиков, а также аренде земельнрых участков под строительство.
- До конца 2022 года вводится мораторий на включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев. Объекты будут заносится в реестр долгостроев после 1 января 2023 года. А до конца текущего года контролирующие органы не смогут обращаться в суд, чтобы наложить запрет на привлечение средств дольщиков. Также до 31 декабря 2022 года вводится мораторий на начисление неустойки, пени, убытков и других штрафных санкций при нарушении договоров участия в долевом строительстве со стороны застройщиков. По уплате процентов, возмещению убытков и выполнению других финансовых санкций, требования о которых были предъявлены до опубликования данного постановления, девелоперы получили отсрочку до конца года.
- Утверждена дорожная карта по достройке незавершенных объектов. К середине лета появится реестр, в который попадут недостроенные объекты с финансированием из бюджетов всех уровней и просроченными договорами аренды земли. К концу года предполагается разработать регламент продажи таких объектов на торгах.
- Правительство РФ подготовило документ, который позволит заключать госконтракты на весь комплекс работ – от проектирования до сдачи под ключ. Норма будет действовать до конца 2023 года.
- С 1 апреля введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Он будет действовать полгода и касается и организаций, и граждан, включая ИП.
- До конца 2022 года правительство РФ вводит обязательный досудебный порядок устранения недоделок в новостройках. В частности, можно изменить срок передачи квартиры – правда, по соглашению сторон. Если в готовой квартире нет существенных нарушений, но обнаружены недостатки, то они указываются в передаточном акте и бесплатно устраняются застройщиком за 60 дней. Если есть существенные, составляется акт осмотра с участием эксперта, по результатам которого дольщик имеет право не подписывать акт приемки и потребовать безвозмездного устранения недоделок или возврата денег с процентами. Если стороны не договорятся, придется идти в суд.
- Минстрой РФ пообещало отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек. Пока на год. Информационные модели, которые являются более широким понятием, чем 3D-модели, будут сохранены в неизменном виде.
- В Москве сохранена текущая ставка аренды за землю. Арендаторы получат беспроцентную отсрочку на шесть месяцев по аренде и плате за изменение вида разрешенного использования земли за второй квартал этого года. Для девелоперов, которые получили землю без торгов, арендная ставка в рамках прогрессирующей шкалы сохранится в следующем году. При строительстве новых промышленных предприятий арендная плата за землю будет снижена до 1 рубля в год.
- В Москве сократится количество проверок на стройках: большинство плановых отменяется, внеплановые – ограничиваются.
- В Петербурге в случае просрочки арендных платежей до конца 2022 года не будут начисляться пени. Условие распространяется на договоры аренды нежилых объектов и земли, на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционные договоры и договоры аренды участков на инвестусловиях, а также иные договоры, обладающие признаком инвестиционных, заключенные с КИО.
…деньги…
Многие меры поддержки строительной отрасли необходимо обеспечить финансированием. В первую очередь это касается субсидирования кредитов для застройщиков.
- Власти выделяют 35 млрд рублей на субсидирование банковских кредитов застройщиков до 15%. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что ряд банков приостановили выдачу кредитов застройщикам. Хотя граждане внесли на эскроу-счета 3,2 трлн рублей, на стройки направлено 2,6 трлн. Остальные средства лежат на счетах в банках.
- Правительство выделило 20 млрд рублей на поддержку инвестиционных проектов в области промышленности. Льготные займы получат предприятия, которые занимаются разработкой перспективных технологий и производством продукции, способной заменить зарубежные аналоги. Средства из резервного фонда правительства будут направлены в Фонд развития промышленности, который затем предоставит предприятиям льготные займы.
- Правительство Москвы предоставит 10 млрд рублей Московскому фонду поддержки промышленности и предпринимательства. Средства предназначены для субсидирования процентных ставок по кредитам на реализацию инвестиционных проектов строительства объектов нежилого назначения в Москве.
- Правительство увеличило аванс по госконтрактам в 2022 году с 30% до 50-90%. Правило распространяется на госконтракты, финансируемые из федерального бюджета. Регионы могут принять аналогичные решения самостоятельно. Выплаты авансовых платежей будут проводиться с казначейским сопровождением, при авансе менее 50% деньги будут сразу поступать на банковские счета компаний.
- В Москве авансовый платеж по госконтрактам увеличен до 70%.
- Власти Петербурга проиндексируют контракты с застройщиками. Заявление есть, подробностей – нет.
- В феврале 2022 года средний размер ипотечного займа вырос до 4,03 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний размер выданных кредитов увеличился на 39,4%.
…не стволы, но…
Строительный рынок сегодня страдает от отсутствия нужных стройматериалов – или по их присутствию, но по слишком высокой цене. Между тем, на рынок выходят новые технологии, которые в числе прочих достоинств, наверное, смогут повлиять на себестоимость строительства. Пока неясно, в какую именно сторону.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин заявил, что стоимость стройматериалов в стране начала снижаться. Снижение уже составило 9%. Однако до снижения цены уже выросли, по разным оценкам, - до 50%.
- С начала марта цены на металл, по оценке Минстрой РФ, сократились на 10%. Теперь власти определят пул компаний, которые будут «покупать металл с допустимой наценкой». Видимо, речь идет о сравнительно небольшой наценке. В этот процесс будут вовлечены дистрибьюторы, торговые дома, металлосервисные предприятия, которые получат аккредитацию. ФАС проконтролирует цены поставок. Почему нельзя закупать металл у производителя, остается не ясным.
- Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета предложили использовать дорожные покрытия на основе полиуретана и композитов из щебня. Эта технология позволяет улучшить сцепление колес автотранспорта с дорожным покрытием при гололёде. Технология полностью готова к внедрению.
- Компания Modulbau совершила пилотный монтаж сантехнического модуля на одном из строительных объектов. Это санузел заводской готовности со всей отделкой, инженерными коммуникациями и установленным оборудованием. Применение готовых СТМ, снижает проектные и строительные риски в 12 раз, финансовые затраты на контроль качества в четыре раза, на логистику в пять раз, а на управление процессами утилизации – почти в 40 раз.
- Компания «Северсталь» запустила производство запчастей для собственного оборудования на новом 3D-принтере. Оборудование предназначено для выпуска облегченных топологически-оптимизированных деталей для агрегатов Череповецкого металлургического комбината – форсунок, плунжеров, сопел и других. Детали производятся из металлического порошка по технологии по SLM (Selective laser melting — инновационная технология производства сложных изделий посредством лазерного плавления металлического порошка).
- По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по итогам квартала объем продаж квартир в новостройках Петербурга будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотечных сделок снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со 100-процентной оплатой. При этом застройщики ведут себя по-разному: одни повышают цены на всякий случай, другие – по плану, третьи – заморозили цены.
«Искренне ваш»
- Шведский девелопер Bonava возобновил продажи квартир во всех ЖК в Петербурге и Ленинградской области.
- Французский гостиничный оператор Accor заявил, что продолжит работу в России несмотря на убытки и призывы прекратить деятельность. Как заявил гендиректор Accor Себастьен Базен, Accor никогда ещё не закрывал свои отели в зонах конфликта. В России у группы 55 отелей.
- Российский офис международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield объявил о выходе из состава глобальной группы и продолжит работу в независимом статусе под новым названием. Принципы и подходы к реализации клиентских проектов не изменятся. География проектов команды сохранится как в России, так и в странах СНГ, и расширится за их пределы.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Комитет по строительству намерен урегулировать конфликт интересов между застройщиком «СПб Реновация» и жителями домов, прилегающих к Лиговскому проспекту вблизи 202 дома. Первая попытка оказалась неудачной. Очередная встреча сторон состоится в ближайший понедельник.
Жители квартала ограниченным улицами Растанной, Прилукской, Тамбовской и Лиговским проспектом продолжают борьбу за сохранение небольшого сквера вблизи оживленной магистрали. По мнению местных жителей, жилой комплекс, который готовится возвести компания «СПб Реновация», испортит облик микрорайона и уничтожит зелёную зону квартала.
Представитель компании «СПб. Реновация» Станислав Большаков уверил собравшихся, что проектом ЖК «Новый Лиговский» предусмотрено благоустройство территорий каждого жилого дома, за счет озеленения территории - посадка деревьев и кустов. Представители компании недоумевают: в 2011 году, когда проводились общественные слушания, жители не высказывали своего недовольства. Теперь, когда компания вышла на стройплощадку, начинаются протестные акции. Как выяснил «Строительные Еженедельник», впервые протестные настроения переросли в сход жителей квартала в июне 2016 года. Тогда застройщик начал устанавливать строительный забор. Однако, назвать протестные акции многочисленными нельзя.
Прибывший на место будущего строительства заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский рассказал собравшимся, что благодаря программе реновации жители старых домов переселяются современные постройки. По словам чиновника, в задачу развития территории входит и создание новых пространств. Он добавил, что снос ветхого жилья — необходимая мера безопасности самих граждан. Однако, эти доводы не убедили собравшихся. Тогда Евгений Барановский предложил провести еще одно совещание - 12 сентября, для более детального рассмотрения вопроса и поиска компромисса.
Представители компании застройщика считают, что протестующие должны действовать в рамках закона, защищая свою точку зрения в суде, не мешая проведению работ. Но представители инициативной группы считают, что межевание территории будущего участка строительства было проведено некорректно, и ряд жилых зданий окажется без придомовой территории, что приведет к уплотнительной застройке.
Строительство ЖК "Новый Лиговский" осуществляется в рамках программы "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге". Согласно проекту, в строительство будет вовлечено 6,22 га, во Фрунзенском районе: участок находится между Лиговским проспектом, улицами Расстанная, Прилукская и Тамбовская.
Для возведения десяти современных корпусов должно быть снесено 5 старых домов. Сейчас под снос отправились уже два дома. Новые строения будут выполнены по индивидуальному проекту, а общая площадь составит 19,5 тыс. кв. м. В одном из них запроектировано встроенное дошкольное учреждение на 55 мест.
Как указывается на сайте застройщика, на территории будут проложены новые дороги и инженерные коммуникации. Во дворах появятся детские игровые зоны, спортивные площадки, места для отдыха. Вдоль домов проложат прогулочные дорожки. Торгово-социальная инфраструктура квартала представлена магазинами, медицинскими центрами, парикмахерскими и прочими объектами, расположенными на первых этажах зданий. Для жителей также устроят сеть подземных паркингов.
По словам экспертов рынка, ЖК "Новый Лиговский" расположен в районе с развитой инфраструктурой, но неблагополучной экологической обстановкой. Рядом работают три школы, детский сад, гипермаркет "Ашан". Участок окружен крупными промышленными зонами, тогда как зеленых зон здесь мало. Ближайшая из них – Воронежский сад в 500 м.
С 1 января 2017 года государственная экспертиза полностью переходит на электронный документооборот. В СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (ЦГЭ) с 1 сентября в тестовом режиме работает сервис для приема документации в электронном виде.
Как осуществлялся этот переход, с какими сложностями столкнулись эксперты и какие затраты могут ожидать проектировщиков и застройщиков при отказе от бумажных носителей, АСН-инфо обсудил со специалистами ЦГЭ.
С 1 сентября на сайте Центра государственной экспертизы работает обновлённая информационная система, с ее помощью можно подать заявление, загрузить документацию и получить заключение экспертизы.
Для того, чтобы это стало возможно, в ЦГЭ модернизировали существующий сервис для обслуживания клиентов на сайте http://spbexp.ru/ и наладили синхронизацию с ЕСИА, благодаря чему подать документы на экспертизу клиенты теперь могут и через портал госуслуг.
Технически для осуществления перехода потребовалось расширить канал интернета, зарезервировать пространство в центре обработки данных, модернизировать серверы и установить усиленную квалифицированную цифровую подпись для экспертов и руководителя Центра. Затраты обошлись в сумму менее 10 млн рублей.
Но в целом затраты экспертных организаций и проектных бюро, при переходе на электронный документооборот могут достигать и больших объёмов. Например, только разработки платформы под программу может стоить 12 млн рублей.
ЦГЭ удалось сэкономить за счет отказа от установки новой информационной системы. «Возможно, было бы лучше купить готовый продукт, но мы решили использовать свою базу, так как уже есть годами наработанный массив информации. Он слабо агрегирован со сторонней системой. Кроме того, эксперты уже привыкли работать с нашей системой», - комментирует первый заместитель директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Игорь Юдин.
По словам господина Юдина, у застройщиков, работающих по госконтрактам, уже есть необходимая база из программ и оборудования, которая позволит избежать крупных расходов, переходя на электронный документооборот. Основные затраты связаны с получением электронный подписи (оформление одной стоит 6 тыс. рублей) и повышением качества интернета: чтобы «тяжелые» документы передавались оперативно, шлюз должен быть быстрым.
JPEG или PDF?
Одной из нерешенных пока задач перехода в цифровой формат остается совместимость программ, в которых выполняются и читаются проекты. Не до конца решен вопрос автоматического чтения документов в машиночитаемом формате. Также стоит задача с архивированием файлов: документы в формате pdf или JPEG значительно утяжеляют общий «пакет».
Скорее всего придется менять и техническое оснащение проектных и экспертных бюро: например, чтобы специалистам было удобнее изучать документацию, понадобится увеличить количество и качество мониторов.
Но в конечном итоге, уверен Игорь Юдин, электронный оборот будет все более удобным, быстрым и станет совершенно естественным.
«Само время помогает и проектировщикам и нам: отрасль сильно ужалась, количество проектов невелико и на рынке остались только наиболее продвинутые игроки. Они и технически и ментально готовы быстро адаптироваться к переходу на электронную документацию», - уверен Игорь Юдин.
После решения текущих задач, в ЦГЭ намерены оптимизировать работу с BIM-моделями. Для этого необходимо присоединить сервис по приему и обработке таких документов к текущему сервису для работы с электронной документацией.
«После того как обкатается наша программа, мы будем прорабатывать возможность совмещения: чтобы BIM -проекты обрабатывались в том же сервисе, а не отдельно, а как сейчас. Наши партнёры готовы помочь нам в стыковке», - делится планами господин Юдин.
Переход без ошибок
Изменения в Федеральное законодательство утвердили единые правила для электронных документов, представляемых в экспертизу. Так, в приказе Минстроя от 21.11.2014 N 728 прописаны требования к формату документации, а постановление правительства № 87 регулирует состав разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.
Например, в настоящее время популярными форматами остаются pdf или JPEG. По новым правилам, сфотографировать документ по частям не получится: проектировщиков обяжут сканировать его одним файлом.
На проектах, существующих только в электронном виде, необходимо наличие подписей заказчика, руководителя проектной организации, а также главного инженера или главного архитектора проекта. Для документации, существующей и в бумажной, и в цифровой версиях, было достаточно только подписи заказчика.
Заключения экспертизы и разрешения на строительство будут выдаваться преимущественно в цифровом виде. Тем, кому понадобится бумажная версия, придется отметить это отдельно, заполняя заявку в личном кабинете.
С учетом рекомендаций Минстроя, ЦГЭ разработали свои - более детальные –рекомендации к оформлению и подаче документации в электронном виде. «Для нас важно исключить недопонимание, которое может возникнуть с 1 января, также мы стараемся подстроить себя под график Главгосэкспертизы: они с 1 сентября уже обязаны исполнять эту услугу. Мы уже готовы работать в таком формате, но понимаем, что наши контрагенты – пока нет. Мы можем их подготовить и обучить», - говорит господин Юдин.
В течение сентября Центр государственной экспертизы проведет три семинара для проектировщиков (8, 15 и 22 сентября), где объяснит нюансы работы с электронной документацией и научит пользоваться обновленным сервисом для подачи документов.