Мыс Хрустальный в ожидании культурной волны
В Севастополе на мысе Хрустальный полным ходом идет строительство культурного кластера «Музейный комплекс в г. Севастополь». К концу года будет введен первый объект — жилой дом.
Культурный кластер в Севастополе возводится по поручению Президента России Владимира Путина на средства Некоммерческого фонда «Национальное культурное наследие» (далее — Фонд). Аналогичные проекты реализуются во Владивостоке, Калининграде и Кемерове.
До 2024 года поэтапно планируется построить многоквартирный жилой дом для артистов и сотрудников культурно-образовательного комплекса, Академию хореографии, Театр оперы и балета и музейный комплекс.
Архитектура. Образы кораблей и чаек
Разработчик архитектурной концепции и эскизного проекта — австрийское архитектурное бюро COOPHIMMELB(L)AU. Руководитель бюро Вольф Прикс, автор в том числе СКА Арена в Петербурге и музейно-театрального комплекса в Кемерове, — один из основателей стиля деконструктивизма. Его концепция проекта, пояснили в Фонде, оказалась самой интересной и соответствующей духу времени. Прикс и его коллеги отличаются своим мастерством строить красивые здания в исторических городах, гармонично вписывая их в существующую архитектуру. В полной мере это относится и к Севастополю.
Как признавался архитектор, проект родился благодаря кораблям и чайкам, которые он видел из кабины вертолета.
Ранее, отвечая на вопросы местных журналистов, Вольф Прикс рассказал: проект Севастопольского театра оперы и балета он готовил долго. «Я сделал 30 или 40 макетов и работал с разными программами на компьютере, чтобы достичь нужного сочетания структуры, формы и всех необходимых характеристик», — поделился он.
Как уточнили в Главгосэкспертизе, здание Театра оперы и балета «будет сложной летящей формы с открытой консольной террасой над морем. Края крыши будут нависающими со всех сторон, над главным входом — выдающийся козырек».
Музейный комплекс и театр задуманы как единый ансамбль с площадью в центре. Форма здания музейного комплекса, где расположится Российская государственная художественная галерея, символизирует распростертые руки, которые встречают гостей. Визуально это продолжение здания театра.
Очертания здания Хореографической академии более строгие, но деконструктивизм проглядывает и тут.
Реакция архитектурного сообщества и жителей Севастополя на проект неоднозначна. Не нравятся размер, местоположение и архитектурный стиль. По мнению архитекторов, проект не вписывается в пространство мыса Хрустальный, а размерами подавляет доминанту мыса — памятник «Солдат и матрос».
Как сообщали местные СМИ, мнение части жителей выразил Вячеслав Горелов, депутат Законодательного собрания Севастополя: «Я абсолютно убежден, что мы совершаем серьезную градостроительную ошибку. По сути, мы находимся на стадии ее реализации».
Следует отметить, что окружающая мыс застройка не отличается яркими проектами.
Выступая перед студентами СевГУ, Вольф Прикс отметил: «Рано или поздно все старые постройки, которыми гордились архитекторы прошлого, будут снесены, а их места займут новые, олицетворяющие новые тренды. Простой пример — Вена. Мой город когда-то построила Римская империя, но сейчас там нет ни одного здания того времени. Я уверен, что архитекторы не могут спасти этот мир, но могут сделать окружающее нас пространство красивым и интересным, улучшив его».
Скопление культурных объектов
Общая площадь территории мыса Хрустальный, которую предстоит развить, — 48 га.
Объекты кластера разместятся на участке в районе улицы Капитанская и Крепостного переулка, а также вблизи скульптурной композиции «Солдат и матрос», на земельном участке в районе улиц Капитанская и Амурская.
На первом этапе, согласно мастер-плану, на участке от Карантинной бухты до Артиллерийской бухты планируется построить в 2022 году Хореографическую академию, в 2023-м — Театр оперы и балета, жилой дом, мемориал защитникам Севастополя, а также благоустроить участок между Карантинной бухтой и бухтой Мартынова.
В сентябре Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение на проект Театра оперы и балета. Расчетную часть, о сложности которой предупреждали эксперты, выполнило ООО «Метрополис».
Дмитрий Ровенский, технический директор АО «АРГО», рассказал: «Первым из группы объектов будет сдан многоквартирный жилой дом для сотрудников культурного комплекса. Готовность по монолиту здесь 95%, к концу этого года строительная часть работ будет завершена полностью. Уже ведем внутренние отделочные черновые работы, остекление».
По его словам, в двух квартирах уже выполнен полный объем отделочных работ. Это в некотором смысле пилотный проект, который позволит учесть все нюансы для сдачи объекта под ключ и не потерять время.
Осенью следующего года, отметил Дмитрий Ровенский, будет сдана Хореографическая академия: «По данному объекту выполнено 90% монолитных работ, на двух из шести блок-секций ведутся внутренние черновые отделочные работы, остекление и утепление фасадов».
На площадке, где строится театр, работы начались недавно — Главгосэкспертиза согласовала проект в конце сентября. Сейчас, по словам Дмитрия Ровенского, завершено формирование фундаментной плиты площадью 12 400 кв. м, частично выполнены вертикальные конструкции самого нижнего из подземных — минус третьего этажа, начаты работы на плите перекрытия минус второго.
Позже других объектов начато строительство музейного комплекса. Здесь, пояснил Дмитрий Ровенский, начаты земляные работы, которые ведутся совместно с археологами. Музей предполагается завершить в конце 2024 года.
В свою очередь городские власти планировали убрать в полукилометровый тоннель часть дорожного движения на улице Капитанская. О сроках, впрочем, речи не шло.
Зато парк было обещано спроектировать в 2021 году. На момент публикации «Строительному Еженедельнику» неизвестно, подготовлен ли проект. Видимо, из-за неоднозначного отношения горожан к новому проекту местные чиновники отказались давать какие-либо комментарии, тем более — уточнять сроки.
Доход не бывает без хлопот
Проект можно оценить как сложный в реализации. Как отметила Наталья Волынская, президент НФ «Национальное культурное наследие», приходится решать большое количество незапланированных задач. Например, при разработке площадки, на которой изначально планировалось построить здание музея, были обнаружены объекты археологии. Проект пришлось переделывать и привязывать к новому месту. При этом и заказчик и подрядчик стремятся рационально использовать выделенные средства: выбирают оптимальные технические решения.
«Проблем нет. Есть большая трудоемкость, связанная в первую очередь с неповторимостью не только самих объектов комплекса, но и многих элементов и конструкций зданий. Уровень сложности некоторых конструкций очень высокий. Бетонные работы и металлоконструкции при выполнении требуют особой внимательности, просчитываются все дополнительные риски и учитывается специфика, например, угла наклона, нагрузки на конструктив теми материалами, которые будут использоваться при отделке. Но тем и уникален, и интересен для нас, строителей, этот проект, что заставляет мобилизовать все знания, силы, смекалку, чтобы сроки и качество отвечали требованиям заказчика и будущим поколениям детей, педагогов, артистов, зрителей осталось крепкое архитектурное и строительное наследие», — прокомментировал Дмитрий Ровенский.
Некоторое влияние на воплощение проекта оказывает конструктивная сложность. Однако, подчеркивают в Фонде, влияние незначительно. Стоимость монолитных работ примерно одинакова как для стандартных, так и для уникальных зданий и сооружений. Севастополь, как и весь Крым, находится в зоне повышенной сейсмической активности. Это в полной мере учтено в проектах зданий культурно-образовательного комплекса при выборе технологий и материалов для их строительства.
Нефтегазовое финансирование
Культурный кластер был презентован Президенту РФ Владимиру Путину еще в 2018 году. Тогда стоимость проекта оценивалась в 25 млрд рублей.
По информации Фонда, финансируют проект организации нефтегазового комплекса страны, «которые в лучших традициях культуры меценатства вносят свой достойный вклад в развитие отечественной культуры и образования».
Однако рост цен на стройматериалы явно не способствует удешевлению проекта — не считая прочих неожиданностей вроде археологических раскопок. «Конечная стоимость его реализации будет определена после завершения проектирования и экспертизы проектов всех зданий и сооружений, строительство которых запланировано в рамках кластера», — отметила Наталья Волынская.
Дмитрий Ровенский уточнил с точки зрения подрядчика: «Сегодня рынок в связи со скачком цен влияет на тендерную, закупочную политику как предприятия, так и поставщиков и подрядчиков. Меняются сроки поставки и размеры предоплаты. Но наша задача от этого не меняется и сроки сдачи объекта тоже».
Реновация мыса Хрустальный
Проект реализуется с 2018 года. Тогда Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам рассмотрел обращение Фонда и разрешил предоставить под проект земельные участки общей площадью 18,3 гектара в районе мыса Хрустальный без торгов. Также в 2018 году Севастополь принял на баланс от Минобороны военный городок № 35 на улице Капитанская, 1, и участок в районе бухты Карантинная. Участки площадью 5,6 га и 6,9 га также предназначались под объекты кластера.
После презентаций проекта, кроме негатива в адрес архитектурного облика, у местных жителей и архитекторов были и другие претензии, о чем они письменно сообщили Владимиру Путину. В частности, речь идет о начатом без разрешительной документации строительстве, о строительстве вообще в охранной зоне: «Во-первых, при строительстве культурного кластера уничтожены аутентичные объекты, относящиеся к двум героическим оборонам Севастополя, а само здание оперного театра расположилось на линии сухопутной обороны времен Крымской войны, являющейся предметом охраны исторического поселения города Севастополя».
По мнению архитекторов и общественных организаций, проект не вписывается в окружающую застройку: «Проектирование сооружений культурного кластера проводилось на узком локальном участке без взаимосвязи с окружающей средой, без выработки предложений по отношению к прилегающей хаотичной застройке, без решения проблем транспортной и пешей доступности. Пропускную способность близлежащих улиц и проездов невозможно расширить без значительного сноса плотной индивидуальной застройки, что затрудняет организацию движения общественного транспорта. В целом формирование культурного кластера на рассматриваемой территории повлечет за собой огромные капиталовложения и потребует реконструкции транспортной структуры не только центрального района, но и всего города».
Жители Севастополя предлагали другие территории, на которых можно разместить целый кластер, — например, на Сапун-горе. «Такого разрушительного удара Севастополь, дважды возрождавшийся из пепла, не получал со времен Великой Отечественной войны», — говорится в заключительной части письма. Резюмирует его просьба остановить строительство, пока не поздно.
В начале ноября Владимир Путин посетил стройплощадку культурного кластера и посоветовал увеличить парковую зону, создав «место отдыха для севастопольцев и вообще для людей, которые сюда приезжают».
«Концепции проектов кластера прошли обсуждения на Архитектурном совете Севастополя, где специалисты и представители общественности имели возможность высказать свое отношение к ним. Подавляющее большинство севастопольцев эти проекты одобрило. Ряд севастопольских архитекторов высказали конструктивные предложения по доработке проекта и его лучшей интеграции в существующий ландшафт мыса Хрустальный. Но недовольные есть всегда. Вспомните историю со строительством Эйфелевой башни в Париже. Изначально культурная элита французской столицы восприняла ее "в штыки". Сегодня — это главная достопримечательность и символ Парижа», — резюмировала Наталья Волынская.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
А территорию самого завода у моста Александра Невского застроит жильем компания AAG.
Российский аукционный дом продал частному инвестору шестиэтажный бизнес-центр «Буревестник» на Малоохтинском пр., 68, около моста Александра Невского. Этот заселенный арендаторами офисный комплекс класса «С» площадью 9,4 тыс. кв.м. (аренднопригодная площадь – 6,9 тыс. кв.м.) с правом аренды земельного участка площадью 0,53 га до 2049 года, продавали по поручению компании «Буревестник» (входящей в группу «Алроса»). Это предприятие переехало на новые площади в промзоне «Новоорловская» и решило продать освободившуюся недвижимость (бизнес-центр и 4 га земли, где можно строить жилье), чтобы частично компенсировать расходы на переезд.
Имя нового хозяина бизнес-центра не раскрывается и в базах Росреестра оно пока не отражено. Скорее всего, он будет использовать купленный актив, как готовый арендный бизнес.
Зато известно, кто построит жилье на бывшей территории «Буревестника». Этот участок в конце прошлого года на торгах РАД за 1,57 млрд рублей (с 20% превышением стартовой цены) купило ООО «Галактика». Но участники рынка заявляли после аукциона, что его победитель связан с бизнес-структурами Андрея Якунина, сына экс-главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. Позднее надел выкупило АО "Специализированный застройщик "М68", созданное в январе 2019 года. А на днях стало известно, что территорию вместе с новым собственником будет застраивать местный девелопер AAG. Как сообщил гендиректор AAG Александр Завьялов, на участке появится жилой комплекс их 8 корпусов общей площадью 100 тыс. кв.м. Там же будет большой паркинг, детский сад и собственный парк. Проект будет реализован до 2022 года. Сейчас идет разработка документации.
По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект такого масштаба могут составить 8-9 млрд рублей. Они отмечают, что проект попадет в жесткую конкурентную среду. На данный момент, по информации КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв.м. В том числе, в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв.м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв.м. жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе на Охте – 36 тыс. кв.м.
«Территория «Буревестника» - это локация для жилья уверенного «бизнес» и «премиум» класса. В непосредственной близости уже построен ЖК бизнес-класса «Новый город», который хорошо покупали благодаря видам на воду и удобному району у метро. В районе есть необходимая социальная инфраструктура, зеленые зоны, развивается торговля. Думаю, что начальная цена жилья в комплексе на месте «Буревестника» будет от 130 до 150 тыс. рублей за 1 кв.м.», - считает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Буревестник» покидает набережную
Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода