Банкам и застройщикам мало прозрачности
Во взаимоотношениях банк — застройщик в сфере проектного финансирования на рынке жилья застройщикам не хватает конкуренции предложений и внятных условий кредитования и обеим сторонам — прозрачности партнеров.
Проблемы взаимоотношений банков и застройщиков обсудили участники круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», организованного компанией MACRO и порталом ЕРЗ.рф.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 31 октября 2021 года 2792 застройщика в разных регионах России, возводящие более 73,3 млн кв. м многоквартирных домов (74,5% в общем объеме застройки), работают с банками — открывают счета эскроу и получают проектное финансирование. По данным Банка России, сейчас на эскроу-счетах лежит 2,6 трлн рублей.
По состоянию на 1 сентября, подсчитали аналитики Дом.РФ, объем кредитов, выданных застройщикам, составлял 1,9 трлн рублей. К концу 2022 года он достигнет 4 трлн рублей.
Фактор времени
Основной игрок этого сегмента финансового рынка — Сбербанк: объем выданных кредитов составляет более 1,5 трлн рублей, доля рынка — в районе 60%.
Одновременно Сбербанк пытается отладить процедуру оформления кредитов для застройщиков, переводя многие процессы в онлайн. Одна из важных задач — ускорение процесса. «Мы понимаем, что скорость важна — идем по пути оптимизации», — пояснила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.
По ее словам, запускается пилотная программа, которая ускорит процедуру. Во втором квартале 2022 года банк предполагает одобрять заявки на проектное финансирование в режиме онлайн. Пока речь идет о типовых проектах.
По рекомендации Минстроя РФ, Центробанка и Дом.РФ, срок рассмотрения заявок должен укладываться в 45 дней. Сбербанк ставит амбициозную задачу — уложиться в пять дней. Впрочем, застройщики этим фактом не воодушевлены. «Принятие решения, может быть, и пять дней, а сбор документов — месяц», — иронизирует Сергей Куликов, финансовый директор «СЗ Флагман» (Иркутск).
Как отметил Павел Булатов, заместитель директора по развитию компании MACRO, пилотный проект по ускорению согласования был запущен в одном из филиалов Сбербанка в Сибири нынешним летом. Эффект — ускорение согласований на 15%. Но теперь этот показатель будет увеличен в разы — новая система сама будет проводить скоринг платежей, и согласование реестра платежей можно сократить до получаса.
Это прекрасно, но застройщики, тем не менее, сетуют на нерасторопность банков. По словам Аскера Хакуя, руководителя инвестиционного отдела Группы компаний «ИНСИТИ» (Краснодар), реестр платежей компания собирает раз в неделю, а согласование длится три-четыре дня. «Это много», — прокомментировал он.
«Мне кажется, уже пришли к компромиссу банки и застройщики», — отметила Светлана Назарова. Поэтому сейчас речь идет о совершенствовании внутренних процессов и цифровизации. Единственное, чего не хватает финансовым организациям, — информации от девелоперов. «Согласование зависит от прозрачности компании», — объявила она и добавила: если банк получит доступ к 1С застройщика, дело ускорится.
Фактор конкуренции
Банки называют застройщиков партнерами. Но застройщики сомневаются, что взаимоотношения с банками можно считать партнерскими.
Сбербанк доминирует сегодня, а застройщики хотели бы более высокой конкуренции, подчеркнул Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.рф (Единый реестр застройщиков).
Богдан Токмаджан, коммерческий директор Группы компаний «ДСК-1» (Сургут), считает «конкуренцию между банковскими продуктами проектного финансирования в регионах» низкой. Кроме того, комиссионное вознаграждение банку частенько превышает рыночные показатели, указывает он. Это выходит за рамки партнерских отношений.
По его мнению, к крупным застройщика в регионах банки должны подходить индивидуально. «Хотелось бы выстраивать диалог, чтобы банки шли навстречу», — говорит Богдан Токмаджан.
Но каждый девелопер работает сразу с несколькими банками. «У всех разные модели, ценовые параметры… Проценты предлагают разные, приходится пересчитывать», — указывает Сергей Куликов.
Иными словами, застройщикам не хватает прозрачности и унифицированности банковских предложений.
Кроме того, Сергей Куликов сомневается, что отношения между банками и застройщиками можно называть партнерскими: «Проекты у застройщиков долгие, сложные. У банков тоже продукты сложные. Если мы готовим документы четыре месяца и за это время что-то подорожало, мы не будем пересматривать договор. Но банки, если для них что-то стало дороже, моментально меняют условия. А это должен быть риск банка. Сейчас это перекладывается на застройщика».
Кроме того, застройщики никогда не знают, какая ставка будет указана в договоре, — вплоть до момента его подписания.
Также Сергей Куликов считает, что ответственность — по договору между застройщиком и банком неравная: ответственность застройщика занимает три страницы договора, а ответственность банка — «выдать деньги, зачастую без указания сроков».
По его мнению, банк должен указывать сроки — хотя бы обработки реестров.
Фактор унификации
Унифицировать процесс и ускорить сроки поможет цифровизация. Павел Булатов полагает «болевыми точками» внутри девелоперских компаний работу в Excel, который уязвим и часто зависит от человеческого фактора, а также обмен информацией по реестрам платежей с банками. Процессы необходимо переводить в онлайн.
Застройщики — только «за». «Бывает смена тарифов, еще какие-то корректировки… Надеемся, что после автоматизации это сгладится», — говорит Аскер Хакуй.
Сами по себе корректировки по внутренним документам компании не страшны, полагает он. Но необходимость корректировки в реестре, который отправился в банк, чревата путаницей и потерей времени. «Начинается путаница — где какой реестр? Срабатывает человеческий фактор: можно не увидеть актуальный реестр, актуальные документы. Отсюда — срыв сроков… Когда 100 платежей отправляешь, объем файлов — под гигабайт. Плюс еще на телефоне сидишь, когда архивированные файлы отправляешь, выясняешь, все ли дошло», — поделился Аскер Хакуй. Он убежден: нужна автоматизация.
И банки и застройщики над этим работают. Девелоперы начали или собираются работать с экосистемой MacroBank — цифровыми инструментами специально для строительных компаний, работающих с банками в сфере проектного финансирования.
«От внедрения MacroBank ждем сокращения сроков, прозрачности отчетности», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию «РКС Девелопмент» — компании, работающей в разных городах РФ.
Кроме того, застройщики дружно говорят: нужен какой-то сервис, возможно, это будет агрегатор, куда застройщики могли бы выгрузить все затребованные банком документы. «Сейчас мы предоставили банку доступ к пакету документов — от учредительных до разрешения на строительство. Но мы должны предоставлять их по разным формам в разные банки — графики, бюджеты… Нужен сервис, куда можно выгрузить все документы для всех банков», — полагает Нарина Анфилатова, финансовый директор BM Group (Воронеж).
Кроме того, отмечает она, застройщикам нужен агрегатор в связи с меняющейся ситуацией на строительном рынке: «Заходим с проектом. Получили предложение, а ситуация меняется — нам нужно другое предложение. Нужен такой сервис», — убеждена Нарина Анфилатова.
В этой ситуации, по ее мнению, все зависит от «решительности» кредитных организаций.
Светлана Назарова, как представитель банковского сообщества, с необходимостью агрегатора согласна отчасти: по ее мнению, нужна унификация пакета документов, которые застройщик подает в банк, но нельзя публиковать предложения банков по условиям проектного финансирования.
Видимо, агрегатора не случится — банковская тайна. Застройщики по-прежнему будут пребывать в зависимости от банков. Есть сомнения, что требования банков к пакетам документации от застройщиков будут унифицированы. Вся надежда на сервисы, которые позволят ускорить процедуру одобрения кредита и открытия кредитной линии.
Перепланировка – вопрос, имеющий высокую актуальность для большого числа петербуржцев. При этом в Северной столице сохраняется совершенно ненормальная ситуация в этой сфере, в значительной степени связанная с позицией, занятой районными межведомственными комиссиями (МВК).
Проблему обсудили эксперты на недавнем заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.
Председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов подчеркнул, что в последнее время можно наблюдать немало позитивных перемен в работе органов власти. В значительной степени это стало результатом начала инициированной майскими указами Президента РФ Владимира Путина реализации национальных проектов, касающихся разных сфер жизни российского общества. В частности, положительные изменения видны и в области строительства жилья и создания комфортных условий для проживания граждан, включая упрощение ведения бизнеса в этом сегменте экономики. Так, в Петербурге сокращены сроки экспертизы проектной документации и инженерных изысканий до 22 дней, сроки выдачи разрешения на строительство – до 7 дней, продолжают снижаться сроки ввода возведенных объектов в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и пр.
«При этом ни указ Президента, ни его послание Федеральному Собранию, ни нацпроекты никак не отразились на работе 18 районных петербургских МВК. Ситуация в этой сфере на протяжении последних 15–20 лет только ухудшается», – отмечает Глеб Лукьянов.
По его словам, перевод объекта в нежилой фонд превратился просто в нерешаемую задачу, а согласование проекта перепланировки квартиры или нежилого помещения – стало занятием на годы. «Создается впечатление, что представители МВК живут в каком-то своем мире, где будто бы «защищают интересы граждан». Между тем в реальности от их проволочек люди только страдают. Несложное действие по согласованию перепланировки стало недоступной для большинства населения услугой. Накопилось серьезное недовольство предпринимательского сообщества. Расселение коммунальных квартир и квартир на первом этаже частными инвесторами с целью последующего коммерческого использования практически остановлено. Согласование элементарных вещей (в частности, создания дополнительных удобств, например, ванны в квартире, где ее не было) превращается в “битву за Берлин”», – подчеркивает эксперт.
По словам Глеба Лукьянова, есть и «обратная сторона медали»: сложность легально согласовать перепланировку породила самовольную деятельность в этой сфере. «Позиция МВК в итоге привела к формированию колоссального теневого рынка. По данным журналистских расследований, доля самовольных перепланировок составляет 90%. А ведь каждый такой случай – прямое нарушение норм безопасности, риск для жизни людей. Ненадлежащая работа МВК, например, Центрального района проявилась в известном конфликте на улице Рубинштейна. При этом попробуйте обратится в МВК с вопросом о законности перепланировки, происходящей в вашем доме. Вам либо не ответят, либо сообщат о защите частной информации. Какая может быть защита, когда под тобой гастарбайтеры ломают несущие стены?» – возмущается он.
Специалист отметил также, что в ходе антикоррупционной экспертизы Распоряжения Жилищного комитета от 22.01.2018 № 39-р «Об утверждении Административного регламента» Прокуратурой Петербурга выявлен коррупциогенный фактор, создающий возможность произвольного выбора норм, подлежащих применению.
Подводя итог, Глеб Лукьянов на заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге внес комплексное предложение по внесению изменений в региональное законодательство, в целях снижения административных барьеров в работе МВК и выводу перепланировок, ремонтов помещений в правовое поле, в том числе:
- переход на цифровое взаимодействие, например через портал Единой системы строительного комплекса Петербурга (essk.gov.spb.ru);
- включение в регламент единого исчерпывающего перечня замечаний, исключающего возможность МВК многократно отклонять проекты перепланировки и переустройства, предъявляя различные основания, все новые и новые замечания, и разбивать один недостаток на великое множество мелких замечаний, тем самым бесконечно затягивая сроки согласования;
- сокращение сроков рассмотрения проектов перепланировки и переустройства за счет электронного взаимодействия («межведа») до 5 дней, а выдачи разрешения на проведение перепланировки – до 3 рабочих дней;
- введение в состав МВК с правом решающего голоса представителей общественных организаций (Общественный Совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга, «ОПОРА РОССИИ», аппарат бизнес-омбудсмена и пр.).
Кроме того, Глеб Лукьянов предложил выдавать разрешение на производство перепланировки не на имя владельца помещения, а на конкретную выбранную им строительную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО (а при необходимости – лицензию Минкультуры РФ), и обязать собственников страховать гражданскую ответственность за вред имуществу третьих лиц (соседей) на все время строительно-отделочных работ до ввода объекта в эксплуатацию.
В условиях обвала цен на нефть и мировой пандемии коронавируса российская экономика получит государственную поддержку. Правительство РФ определилось с объемом помощи на данном этапе – 300 млрд рублей.
Антикризисный план Правительства предполагает поддержку по всем направлениям – бизнеса, регионов, госкомпаний и населения. Правительство предполагает уложиться в 300 млрд рублей – таков текущий объем антикризисного фонда. Впрочем, при необходимости власти обещают увеличить вливания. Источник – оптимизация бюджетных расходов.
Параллельно, как сообщил председатель Правительства РФ Михаил Мишустин, будет вестись онлайн-мониторинг важнейших экономических и социальных параметров.
«Правительством в рамках бюджета текущего года может быть использован резерв в объеме 300 млрд рублей для обеспечения первоочередных потребностей в расходах и поддержки отраслей и граждан. Также будет увеличен объем предоставляемых гарантий», – заявил он.
В числе мер по борьбе с кризисом в России – налоговые каникулы для бизнеса в сфере туризма и авиаперевозок. Михаил Мишустин дал поручение федеральным органам исполнительной власти приостановить до 1 мая текущего года назначение налоговых и таможенных проверок.
В Плане первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики, подписанном премьером, Правительству и ряду ведомств, включая Минстрой, поручено обеспечить:
- мониторинг финансового положения застройщиков и подрядных организаций (срок – с 20 марта 2020 года в ежедневном режиме);
- субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования в случае падения темпов продаж на первичном рынке (срок – 15 апреля 2020 года);
- продление разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам (срок – 27 марта 2020 года);
- временное неприменение требования о включении многоквартивного дома и (или) иного объекта недвижимости в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода, а также штрафных санкций (срок: внесение в Госдуму 15 апреля, принятие – 15 июня 2020 года);
- подготовку при необходимости перечня мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли (срок – 31 марта 2020 года).
Важная для строительного бизнеса мера – недопущение свертывания открытых кредитных линий банков. Кроме того, расширяется программа льготного кредитования малого и среднего бизнеса.
«Мы работаем в тесной координации с Центральным банком, в ежедневном режиме сверяем с ЦБ оценки ситуации. Банк России уже принял ряд мер, способствующих нормализации работы рынков, обеспечению финансового рынка достаточным количеством ликвидности», – заявил первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов.
Также Правительство корректирует параметры нацпроекта «Жилье и городская среда». «Подробно обсудили, послушали позиции Центробанка и коллег из других министерств о том, что необходимо принять, чтобы реализовать программу и постараться максимально не потерять те темпы, которые мы набрали по вводу жилья и ипотечным кредитам», – заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Правки в программу будут готовы через два месяца.
По словам вице-премьера, на всех стройплощадках России создаются условия для борьбы с распространением коронавируса. В частности, ведется постоянный контроль самочувствия работников, а иностранным гражданам, занятым в строительстве, рекомендовано отказаться от поездок. «Необходимые шаги для продолжения бесперебойной работы российских строек обсуждаются в ежедневном формате», – заявил Марат Хуснуллин.
В парламенте уже инициировали расширение мер программы «Антикризис-2020». Член комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Виктор Зубарев направил Андрею Белоусову предложение ввести также кредитные каникулы, сократить число проверок надзорных органов, ввести «мораторий на коммуналку» и снизить арендную плату на 50% для арендаторов государственных и муниципальных площадей. Свои инициативы в этой сфере выдвигают также общественные организации предпринимателей.
Мнение
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Для строительной отрасли перечисленные меры, конечно, недостаточны. Я считаю, что реально оказать помощь и повлиять на кризисную ситуацию могло бы следующее: отсрочка уплаты налогов и для строительства, а также авансовых платежей за электроэнергию; отмена санкций за задержку ввода объектов, сроков субподрядных работ и поставок; отмена штрафов за задержку платы за кредиты банкам.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Отрасль жилищного строительства, безусловно, необходимо отнести к числу испытывающих серьезное влияние сложившейся макроэкономической и эпидемиологической обстановки. Среди предлагаемых на федеральном уровне мер эксперты «Деловой России» выделяют две ключевых, которые могут наиболее существенно повлиять на финансовую устойчивость строительных компаний. Это расширение списка системно значимых организаций (сейчас их четыре). Для них необходимо предусмотреть постоянный мониторинг финансового состояния, а также оперативные меры поддержки, включая предоставление госгарантий по кредитным обязательствам, реструктуризацию и рефинансирование действующих кредитов. Вторая мера – поддержка малых и средних предприятий в строительной сфере, в первую очередь подрядных организаций, которые еще до ухудшения обстановки находились в кризисной ситуации. Для них необходимо предусмотреть меры по льготному кредитованию с целью пополнения оборотного капитала и по расширению доступа на рынок госзакупок. При этом и бизнес, и органы власти, курирующие развитие отрасли, должны четко понимать: счет идет не на дни, а на минуты. Чем скорее бизнес обратится за необходимой поддержкой, а государство примет необходимые меры, тем легче отрасль пройдет эту сложную ситуацию.