Застройщики ответят, покупатели заплатят
Недавно созданная Градостроительная комиссия Санкт‑Петербурга постановила: разрешение на строительство жилых комплексов застройщики получат на определенных условиях – к обязательной инженерной инфраструктуре добавилась социальная и дороги. Очевидно, что все оплатят покупатели жилья.
Градостроительная комиссия под председательством губернатора Петербурга Александра Беглова создана в мае текущего года. Первое заседание состоялось в июле, конкретных указаний после этого застройщики не получили. Но в августе их уже загрузили обязательствами. «РСТИ-Нова» в нагрузку к планам по строительству ЖК в Московском районе площадью 44 тыс. кв. м получила обременение в виде строительства детского сада на 100 мест, школы на 200 мест и внутриквартальных проезда. По завершении все это надо безвозмездно передать городу.
Аналогичные обязательства возложены на компанию «Озерный край», которая собирается построить ЖК площадью 128 тыс. кв. м в Калининском районе: подарить городу 600 кв. м. нежилых помещений, детский сад на 280 мест и внутриквартальные проезды. Только за школу на 1125 мест Смольный готов немного заплатить.
Поддержка из федерального центра
Беспрерывно заботящаяся о людях «Единая Россия» в лице депутата Госдумы от Петербурга Евгения Марченко разработала аналогичный законопроект – уже на федеральном уровне. Задача – обязать застройщиков синхронно с возведением жилья строить школы, детские сады, объекты транспортной инфраструктуры. «Законом будет четко прописано: если ты строишь жилой дом или квартал, изволь построить сколько-нибудь детских садов или поликлиник. То, на чем нерадивые чиновники "играют", освобождая от социальной инфраструктуры, это все затягивается, а потом ничего не строится», - пояснил РИА Новости инициатор законопроекта.
По мнению Евгения Марченко, закон будет иметь обратную силу – распространяться на объекты, построенные до его принятия.
В дополнение уже подготовлен второй законопроект, по которому срок исковой давности для требований властей к застройщикам по поводу исполнения инвестиционного договора увеличивается с трех до десяти лет. Таким образом, чиновники смогут обязать девелоперов построить школ, детские сады и дороги в уже давно сданных объектах, а главное, «увеличивать на них нагрузку в виде социальной инфраструктуры».
Нагруженные метры
Нагружать девелоперов строительством дорог Смольный начал еще в 2016 году. Однако тогда чиновники КРТИ утверждали, что «Лидер Групп», Seven Suns Development, Группа ЛСР, «Леннорд» и другие застройщики сами вызвались строить дороги.
В 2016 году были готовы первые жилые дома на намыве. Сдать их не представлялось возможным, поскольку подъездов к домам не существовало – за шесть освоения намыва город не удосужился даже подступиться к своим обязательствам по транспортному обеспечению новостроек. Даже после того, как дороги были построены, город долго не принимал их на баланс.
Попытку собрать средства с застройщиков на строительство дорог предпринимал вице-губернатор Игорь Албин. Застройщики, которых утомили постоянные требования властей, инициировали создание Фонда социальных обязательств застройщиков (или Фонда социального участия), в который они – как заранее было подсчитано, собирались отчислять 4 тыс. рублей с каждого построенного квадратного метра. Эти средства предполагалось направить на строительство социальных объектов.
Но Смольный решил брать 10-40 тыс. рублей с каждого построенного метра, чтобы еще и на строительство дорог хватило.
После ухода Албина с поста идея Фонда умерла, но желание взять побольше денег с застройщиков живо.
Застройщики давно смирились с необходимостью самостоятельно строить инженерную инфраструктуру и безвозмездно, «то есть, даром», передавать частным или городским компаниям готовые сети. Потом добавились школы и детские сады, также частенько безвозмездно передаваемые властям.
Между тем, любые дополнительные затраты увеличивают стоимость квадратного метра для покупателя жилья. Как подсчитал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, действующие нормативы по отчислениям на социальную инфраструктуру дают следующую нагрузку в расчете на 1 кв. метр жилья: по школам – 8,8 тыс. рублей, по детским садам – 6,25 тыс. рублей, по поликлиникам – 1,88 тыс. рублей.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», отмечает: «Если брать старые цены на стройматериалы и прежнюю методику, то, по нашим расчетам, надбавка в стоимости жилых домов при обязательном возведении застройщиками социальной инфраструктуры могла бы составить 10 тыс. рублей на 1 кв. м. С учетом нынешних реалий и первых объявленных застройщиками проектов по новым правилам мы допускаем, что дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов будет составлять около 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Если городское правительство пытается обязать застройщиков возводить внутриквартальные проезды, это, по нашим подсчетам, еще около 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Таким образом, максимальное увеличение может составить 25 тыс. рублей за 1 кв. м. жилья, которые оплатят будущие покупатели квартир».
С ним согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». По ее подсчетам, нагрузка уже увеличилась до 15-20 тыс. рублей на 1 кв. м. «Это существенное увеличение, дополнительная статья расходов, которая заставит девелоперов пересматривать финансовые модели проектов и, в конечном итоге, обусловит дополнительный рост стоимости жилья для покупателя», - подчеркнула она.
Источник финансирования – дольщики
«Город планомерно и неуклонно работает над ликвидацией дисбаланса между жилой и социальной застройкой, особенно в новостройках. Нужно активнее создавать социальную инфраструктуру и привлекать к этому инвесторов. Мы стремимся не только наращивать темпы возведения социальных объектов, но и вести их строительство параллельно с жилой застройкой, чтобы все сдавалось синхронно. Этих правил должны придерживаться все застройщики», - по итогам заседания Градкомиссии заявил Александр Беглов.
Город, безусловно, «стремится наращивать», однако власти постоянно жалуются на нехватку средств для строительства дорог и социальных объектов.
В зависимости от материалов и технологий, от того, типовой проект или нет, наконец, от количества мест в школах и детских садах, стоимость их строительства разная. По подсчетам компании «Дальпитерстрой», RBI, ГК «КВС», строительство детского сада стоит от 200 млн до 500 млн рублей. Строительство школы обходится в 1-1,5 млрд рублей. Но это типовые проекты.
По подсчетам «Бонава Санкт-Петербург», строительства одного места в начальной школе – саду с бассейном на данный момент составляет около 2 млн рублей.
По данным Союза инженеров-сметчиков, строительство 1 км дороги стоит до 270 млн рублей.
А источников финансирования у девелоперов два: средства покупателей жилья и кредиты. Если инфраструктурные объекты строятся за счет кредитов, финансовая нагрузка на 1 кв. м еще подрастает. «Сейчас в среднем минимальная ставка при наполненности эскроу-счетов составляет 4-4,5%, и это тоже влияет на экономику проекта и увеличение стоимости квадратного метра», - отмечает Игорь Карцев.
Двойное сплошное
Инициатива Смольного не напугала застройщиков – видимо, чего-то подобного они давно ждали. По словам Игоря Карцева, властная инициатива восторга не вызвала, но для строителей важно все время иметь работу. «Все участники рынка работают в рамках законодательства, для нас важна доступность финансовых средств. При новых требованиях стоимость социальных объектов будут оплачивать покупатели. Как раз у них и надо спросить: считают ли они справедливым, что все будущие квартиры будут стоить дороже на сумму соседних поликлиник, школ, детских садов и дорог? Ведь стоимость типовой двухкомнатной квартиры на 50 кв. м с учетом новых обязательств застройщиков может вырасти на 1 млн рублей!» - добавил он.
Мария Черная указывает на несправедливые действия властей: «Здесь, на мой взгляд, скрыт очень важный вопрос двойного налогообложения, когда петербуржцы сначала оплачивают строительство социальных объектов из своих налогов, а затем, еще раз, при покупке жилья».
Конечно, застройщики никуда не денутся – будут исполнять возложенные обязательства. Во-первых, в борьбе за покупателя качество жилой среды играет все более важную роль. Во-вторых, отказ компании выполнять требования властей автоматически закрывает ей доступ к новым проектам – если только в качестве подрядной организации.
Мнение
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- Самая большая сложность в девелопменте – это отсутствие ясных, постоянных и одинаковых для всех правил работы и их постоянное изменение на разных уровнях. Первое предметное заседание Градостроительной комиссии показало, что условия по-прежнему могут измениться в один момент и в одностороннем порядке, а органы городского управления могут преподнести сюрприз застройщикам.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
- У города есть социальная функция, а мы – субъект экономической деятельности. Город должен сам об этом заботиться. Во многих субъектах РФ эти функции лежат именно на них. Но, видимо, в Петербурге выбран иной путь – граждане платят налоги и дополнительно оплачивают социальные объекты, покупая новое жилье.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.
Состоялась официальная церемония ввода в эксплуатацию одного из крупнейших транспортных проектов современной России – скоростной платной автомагистрали М-11 между Москвой и Санкт-Петербургом. В ней принял участие глава государства Владимир Путин.
Автотрасса, соединившая две столицы и в день официального открытия получившая название «Нева», проходит по территории Москвы, Московской, Тверской, Новгородской и Ленинградской областей, а также Петербурга. Общая протяженность дороги – 669 км.
Из восьми участков, как пояснил глава Минтранса РФ Евгений Дитрих, головной, а также 7-й и 8-й построены по схеме концессионных соглашений, прочие – по схеме государственно-частного партнерства.
Объем инвестиций в проект составил 500 млрд рублей, в том числе 138 млрд – частные средства. «Проекты такого масштаба мы не только планируем, но и реализуем», – отметил Президент РФ Владимир Путин.
Проект запущен в 2005 году. В 2006-м к его реализации привлечены иностранные компании – французские и турецкие. На прошлой неделе получил разрешение на ввод в эксплуатацию последний, восьмой, участок платной трассы протяженностью около 34 км. Он проходит в основном по территории Ленобласти.
Источник фото: Никита Крючков
Мосты и тоннели
Сразу после официального открытия трассы состоялось совещание «О влиянии реализации инвестиционного проекта строительства скоростной автомобильной дороги М-11 «Москва – Санкт-Петербург» на социально-экономическое развитие субъектов РФ». И Евгений Дитрих, и губернаторы регионов, по которым прошла трасса, отметили уже сократившееся число ДТП на альтернативной трассе М-10 «Россия».
Владимир Путин обратил внимание на «большое мостовое хозяйство» на трассе – возведены 330 мостов и виадуков. В частности, в Ленобласти построены 19 новых путепроводов, три моста, проложен тоннель под железной дорогой, построена развязка, установлено 640 новых опор освещения. По словам Евгения Дитриха, вдоль трассы уже обустроено много рекреационных зон, трасса почти полностью освещена и ограждена.
В то же время Владимир Путин подчеркнул, обращаясь к губернаторам: «Ваша работа только началась». По его словам, дорожники уже выполнили свою часть задачи, а губернаторам пяти регионов предстоит заниматься обустройством инфраструктуры трассы: наладить пункты питания, связь, построить АЗС и пр.
В настоящее время на трассе «Нева» скоростной режим – 110 км/ч; летом, как пообещал Евгений Дитрих, разрешенная скорость составит 130 км/ч. По его словам, стоимость проезда от Москвы до Петербурга легкового автомобиля составляет 1350 рублей.
Источник фото: Никита Крючков
Еще не конец
М-11 – проект масштабный, но его развитие не завершено. Губернатор Тверской области Игорь Руденя ждет разрешения на строительство так называемого третьего этапа трассы – 60-километрового обхода Твери. Он позволит связать регион с Ярославской, Вологодской областями и подмосковной Дубной. Средства на строительство выделяет региональный бюджет.
В Северной столице проект также получит развитие. Губернатор Петербурга Александр Беглов заявил о необходимости построить третий съезд с трассы – к аэропорту «Пулково». По его словам, необходимые 2,7 млрд рублей уже заложены в городском бюджете. «Развязка с М-11 облегчит доступ в «Пулково» жителям соседних областей и снизить транзитный поток по Пулковскому шоссе», – отметил глава города.
Его поддержал президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин, сообщивший, что уже принято решение о строительстве дополнительного терминала в аэропопрту «Пулково», поскольку пассажиропоток растет быстрее, чем ожидалось. Соответственно, понадобится строительство дополнительной развязки, отметил он.
Как рассказал Владимир Путин, подобные трассы будут построены и в других направлениях. В частности, в 2020 году планируется продолжить М-11 от Москвы в сторону Владимира, а также начать строительство трассы вокруг Казани. По словам Евгения Дитриха, есть задача – перенаправить строительные подразделения с М-11 на новые объекты.
Справка
На М-11 расположено 16 пунктов взимания платы, 6 многофункциональных сервисных зон, 15 контейнерных заправок.
Кстати
После открытия последнего этапа время в пути от Петербурга до Москвы составляет 5,5 часов.
Фотоотчет на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/274-vladimir-putin-dal-start-dvizheniyu-po-platnoy-trasse-m11-moskva-sankt-peterburg
Подходит к концу строительство индустриального парка Zeev Shalom Center, расположенного в региональном совете Эмек-Хефер. Отличительной особенностью промышленного объекта является стеклянная галерея, скрывающая от посторонних глаз производственную часть комплекса. В ее остеклении использовалось стекло Pilkington, доставленное в Израиль из Подмосковья.
Индустриальный центр Zeev Shalom Center, расположенный Эмек-Хеффере, состоит из трёхэтажного здания, включающего в себя склад и офисные помещения. Этажи спроектированы таким образом, чтобы грузовые автомобили могли добраться до складских помещений, расположенных на верхних этажах. На каждом этаже оборудованы парковочные стоянки, к которым ведут подъездные пути.
Производственная часть здания скрыта от глаз посторонних при помощи стеклянного фасада, в котором расположились офисные помещения – идея принадлежит архитектурному бюро Auerbach Halevy, одной из специализаций которого является проектирование промышленных объектов.
При выборе остекления галереи учитывались следующие факторы:
- Zeev Shalom Center расположен в субтропическом климате с прохладными дождливыми зимами и жарким сухим летом – необходимо создать комфортный микроклимат в помещении в течение всего года (высокий коэффициент сопротивления теплопередаче)
- необходимость соблюдения норм по естественной освещенности офисных помещений (высокое светопропускание)
- стремление заказчиков к сокращению стоимости эксплуатации объекта (высокая защита от солнечного жара)
Технические консультанты, которые трудились в тесной связке с архитекторами проекта, предложили стекло Pilkington Suncool® 70/40.
Данный продукт был выбран на объект по совокупности характеристик. Большую роль в выборе сыграл крайне низкий коэффициент отражения света – 10% (т.е. низкая зеркальность) в сочетании с высокой прозрачностью стекла (73%), что полностью подходило под замысел архитектора. Эти параметры внешнего вида обеспечивают максимальную транспарентность облика здания, что лежит в русле тенденции европейской архитектуры.
Немалое значение имели и отличные энергосберегающие параметры остекления. Стеклопакет с данным стеклом пропускает внутрь порядка 70% солнечного света, при этом пропуская лишь около 40% солнечного тепла. Стекла, обеспечивающие такое сочетание характеристик, называют высокоселективными, поскольку они пропускают внутрь много солнечного света и мало солнечного тепла. Это позволяет обеспечить комфортные условия внутри здания даже при высокой инсоляции, при этом в условиях жаркого климата обеспечивает большую экономию затрат на кондиционировании.
В случае отсутствия прямого солнечного облучения стеклопакет с данным стеклом также пропускает внутрь крайне мала тепла от нагретого наружного воздуха, поскольку обладает прекрасными теплоизолирующими свойствами за счет наличия в покрытии слоев серебра.
Почему российское стекло востребовано за рубежом? Рассказывает Вячеслав Щередин, руководитель технического департамента экспортного отдела SP Glass.
В настоящее время стекольный завод Pilkington Glass Russia успешно экспортирует стекло с мягким магнетронным покрытием, сделанным по технологии Double Silver двойного серебряного напыления), в более чем 20 стран мира. Географический охват поставок огромен – от Мексики и Гондураса до Филиппин и Новой Зеландии. Возможность массовых поставок на экспорт обусловлена сочетанием нескольких факторов.
Во-первых, стекольные продукты из России, даже несмотря на большое транспортное плечо, имеют ценовое преимущество по сравнению иностранными. Играют роль невысокая себестоимость сырьевых материалов, природного газа и электроэнергии на месте производства. Например, песок – основной сырьевой материал для производства стекла – добывается в 10 км от стекольного завода.
При этом технология производства, система контроля качества на заводе-производителе и само качество и характеристики конечного продукта находятся на уровне, позволяющем легко конкурировать на внутреннем и международном рынках. В России производятся не только стекла серии Suncool®, разработанные и выпускаемые на европейских заводах компании, но также и серия стекол Suncool®-R, являющаяся собственной разработкой российского завода.
Основную часть экспорта составляет стекло с многослойным мультифункциональным покрытием торговых марок Suncool® и Suncool®-R. Это архитектурные мультифункциональные, высокоселективные стекла, продукты с максимальной добавленной стоимостью, поэтому экспорт этих продуктов является наиболее выгодным.
Поставки на экспорт осуществляются как напрямую, так и через партнеров в странах импортерах, что позволило с годами сформировать надежную сеть продаж во многих точках земного шара.