Проектное финансирование ИЖС: реально ли это?
Всё чаще заходит речь о том, что проектное финансирование, успешно прошедшее апробацию в сегменте МКД, пора тиражировать на сектор ИЖС. Конечно, мы не могли остаться в стороне от такой темы.
Гостем очередного эфира на канале « Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» стала Виолетта Басина, директор компании Omakulma. Ведущий программы, управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин получил ответы на целый ряд вопросов: что такое проектное финансирование? Для чего был создан этот механизм? Как это повлияет на решение проблемы обманутых дольщиков?
Команда Omakulma стала настоящим первопроходцем — они первыми в России получили проектное финансирование под ИЖС. Как удалось склонить на свою сторону государственные банки? Острых вопросов много, ответы — с театра строительных действий. Ведь Omakulma строит в Ломоносовском районе Ленобласти коттеджный посёлок — и привлекает на это проектное финансирование. Им удалось то, что многие компании пытались сделать в течение семи лет. Совместно с банком «ДОМ.РФ» они смогли осилить этот продукт.
Проектное финансирование: что это?
Проектное финансирование — это метод привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов, основанный на займе под денежные потоки, создаваемые самим проектом. Его «биография» в России началась с внесения в 2014 году поправок в ФЗ-214. Изначально механизм применялся только по отношению к многоквартирным домам. Такая мера государственной поддержки даёт гражданам гарантию достраивания объекта либо полной сохранности их денежных средств. Если застройщик становится банкротом, обязательства принимает на себя АО «ДОМ.РФ».
«Но вероятность недостройки здесь очень мала, — поясняет Виолетта Басина. — Чтобы выйти на проектное финансирование, нужно пройти все круги ада. Проекты рассматриваются под всеми возможными углами риска. Если банк не видит в перспективе необходимого уровня доходности, затея обречена».
Получая проектное финансирование, застройщик передаёт всё имущество в залог. Оформляя сделку, покупатель всегда видит обременение в пользу банка, выделившего средства. И тогда возникает закономерный вопрос: как же так — сделка с обременением?
«Согласно договору, обременение снимается в момент, когда раскрывается эскроу-счёт и деньги получает застройщик. Схема такая: часть средств транслируется в банк («тело» кредита, процентная ставка) и какая-то прибыль застройщика. После этого обременение нивелируют», — уточняет эксперт.
Теперь у клиента появилась возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор и забрать свои деньги с эскроу-счетов. Он идёт в банк, и с уведомлением, направленным в адрес застройщика, ему открывается эскроу-счёт. Так можно поступить в следующих случаях:
- нарушение сроков, если вы с застройщиком не переподписали договор о продлении;
- ненадлежащее качество строительства.
«Такая система свидетельствует о становлении цивилизованного рынка жилья. Профит ответственного застройщика в том, что он начинает строить быстрее и зависит от продаж. Есть определённые графики продаж, выстроенные банком, — говорит Виолетта Басина. — Но они минимальны. Больше нет необходимости демпинговать, чтобы получить деньги на строительство».
Банк, как менее рисковый бизнес в сравнении с девелопментом несёт определённые финансовые обязательства и перед застройщиком, и перед покупателем. «Банк выполняет функцию некоего квалифицированного контроля. Идёт чёткий контроль за целевым расходованием денежных средств. И это касается не только застройщика, но и генподрядчика, субподрядчика, которые должны открыть в банке не просто счёт, а спецсчёт. Или несколько спецсчетов, в зависимости от корпусов, которые строятся. На каждый корпус идёт отдельное финансирование и расчёт. Если это сети, то на сети тоже создаётся отдельный счёт, как и на выкуп земли. Застройщик больше не может смешать в один котёл деньги со всех объектов. Он просто физически не может потратить деньги на что-то вне проекта — банк не позволит. Деньги клиента лежат на отдельном счёте. Затратная часть выдаётся банком; больше, чем есть, он не выдаст. Если поменяется застройщик, банк будет в плюсе в любом случае», — отмечает эксперт.
Рисковый путь: камни преткновения
При этом получить проектное финансирование для ИЖС очень сложно, признает Виолетта Басина.
Одна из сложностей, по ее словам, — внутриплощадочная сеть. Если мы говорим про МКД, где пятно застройки, допустим, 30 соток, то и земляных работ по внутриплощадочным сетям — 30 соток. Застройщик делает внутриплощадочные сети, а потом эти сети поднимает вверх. У нас же (в ИЖС) — к примеру, 18 гектар внутриплощадочных сетей. На этих 18 гектарах нужно разместить водопровод, канализацию, это электричество, газ. Всё мы это протягиваем под землёй. Совершенно другой объём, но мы должны сделать его сразу — потом не будет технической возможности подключать по очереди. Есть сети внутриплощадочные и внешние. И вот в этом моменте в отношениях с банком возникает дисбаланс.
Второй момент. Контроль за средствами означает выход в «белую» зону, где надо платить все налоги. На рынке много застройщиков, но явный дефицит людей, умеющих составлять финмодели, просчитывающих все шаги и способных защитить проект в банке. Это — проблема.
Сегодня ИЖС не регулируется законом. Это свободное правовое поле — что хочешь, то и делаешь. Осенью ситуация изменится: предполагается, что в законодательстве появятся разъяснения по малоэтажным жилым комплексам. Кроме того — финансы. Если вы обратитесь в какую-либо компанию по строительству домов, то первое, что вам скажут — заплатите наличкой, будет скидка 20%. И люди на это идут.
«Раньше на рынке не было ипотеки на строительство индивидуального жилого дома. Точнее, был такой вариант у Сбербанка, но он предуматривал дополнительный залог и поручителей, — уточняет Виолетта Басина. — На согласование уходило 2-3 месяца, ещё и не каждый объект подходил в качестве залога. В 2020 году появилась ипотека от АО «Банк ДОМ.РФ». Мы уже по ней работаем; сроки согласования сократились до 5 дней».
Поэтому многие собственники земли продают сначала участок, а уже потом заключают с покупателем договор строительного подряда. Но это не обязательная история. И застройщики, и собственники земельных участков научились зарабатывать на этом быстрые деньги. Не такие большие, но менее рисковые. Входить в проектное финансирование — значит отдать всё в залог, пройти достаточно сложный путь. Это, наверно, больше психологический момент, когда ты понимаешь, что отдаёшь в залог компанию, землю, отвечаешь личным поручительством. И если с проектом что-то пойдёт не так, люди-то получат своё жильё — но ты останешься ни с чем. Будешь должен, попадёшь под банкротство, не сможешь вести бизнес. Вот это является основным камнем преткновения.
Кроме того, многим страшен выход из чёрной зоны в белую. Начать платить все налоги?! Начинаешь всё считать — волосы на голове шевелятся от тех сумм, которые нужно отдавать. Придётся перестроить всю систему внутри. На это нужно определённое время. Но с выходом нового закона народ начнёт подтягиваться: лучше купить домовладение в жилом комплексе, чем покупать землю, а потом строиться.
«У меня часто спрашивают — в чём отличие? Если человек купил землю, то он руководствуется только правилами землепользования и застройки, ничем ограничить его фактически нельзя. Проявится вся его индивидуальность, все его возможности, чтобы он мог выделиться. И вот этот вот «шанхай» воплощается в самом ярком своём варианте. И это ужас», — подчеркивает Виолетта Басина.
К тому же, когда люди покупают просто землю, потом строят, то как минимум 10 лет их жизни по факту пройдут на стройке. Нет такого — все вышли и стали строиться. Люди строятся по возможности. А коттеджные посёлки — это массивы по 100, по 200, по 300 участков. Продаются они очередями. Если первую очередь продали быстро, вторая пойдёт уже медленнее: будут приезжать и уезжать, ведь жить на стройплощадке никому не хочется. Придётся надолго забыть не только о развитой инфраструктуре, но об элементарной безопасности. Мы все понимаем, что такое жить рядом со строительными бригадами на протяжении 10 лет.
Почему собственники не идут в проектное финансирование? Это правовой статус земель. Известно, как эти земли в своё время приобретались; не всегда это был законный путь. Права собственности переходили от одних к другим, по договорам купли-продаж, но они не были обеспечены платежами. Банк проверяет документы: должна быть оригинальная выписка из банка, платёжка с синей банковской печатью. Если таких документов нет — нет ни проектного финансирования, ни ипотеки. Такие земельные участки ещё нужно легализовать для того, чтобы они могли стать залоговым обеспечением.
В принципе, банк готов выделить проектное финансирование и под строительство на земельных участках со статусом «земля населённых пунктов для размещения индивидуального жилищного строительства», и под дачи. «Земельных участков не так много. Как известно, практически во всех регионах есть «вето» губернаторов по переводу «сельхозки» в «земли ИЖС». Сегодня это проблема, которую мы стараемся решить совместно с банками. Сейчас формируется банк земельных участков, апробируется формат их перевода. Так как строительство малоэтажных ЖК теперь в приоритете у государства, все понимают, что сейчас нужно создавать земельный фонд. Вплоть до того, что уже открыто требуют изымать земельные участки, которые больше трех лет не используются по назначению», — отмечает Виолетта Басина.
По ее оценке, есть ряд несомненных плюсов в работе именно с компаниями, которые пользуются услугами проектного финансирования — в отличие от тех, кто продаёт по серым схемам за наличку и от тех, кто пока ещё пытается заскочить на уже ушедший поезд по долевому участию, придумывая какие-то новые механизмы.
Первое, если говорим про ИЖС — это гарантия того, что то, что застройщик обещает построить, будет построено. Будет соблюдена единая архитектурная стилистика, на выходе получится реальный жилой комплекс горизонтального плана со всей привычной инфраструктурой.
Второе — сохранность денежных средств покупателя. Они лежат на счёте клиента и переходят к застройщику только после того, как подписан акт выполненных работ, а покупатель получил ключи.
Третье — возможность одностороннего отказа от договора без удержания денежных средств, без штрафных санкций. Я считаю, это основной плюс, который гарантирует качество. Если акт не подписан, застройщик не получит своих денег. Это возможность отказа, если идёт срыв срока и вас этот срыв не устраивает.
Компании, работающие с проектным финансированием, в среднем строят чуть быстрее и с лучшим качеством. Им интереснее быстрее закончить, сдать объект, передать его в надлежащем качестве клиенту и получить от банка причитающиеся средства, а не растягивать эту процедуру на долгие годы. По словам Виолетты Басиной, в сегменте многоквартирных домов это уже стопроцентно работает. А вот ИЖС пока отстаёт.
«Мы сейчас пересматриваем структуру финансирования — это вопрос времени, — говорит она. — Как только мы пройдём, на этой неделе, очередной наш кредитный комитет, согласуем структуру финансирования — тогда сможем строить опережающими темпами. Для этого нужно показать темпы продаж, стоимость. Потому что до того момента — мы дом продали, нам под эти деньги дали деньги. Звучит смешно. Маркетинг строился на единственном плюсе — безопасности денег клиента. Вам достаточно внести 20% средств на спецсчёт, остаток вносите при получении ключей. Мы сумели дать клиенту беспроцентную рассрочку, сняли все его психологические барьеры. Это работает на 100%. У нас многие получили льготную ипотеку на ИЖС на наш проект по ставке 6%. Я думаю, что такого счастья мы ещё долго не увидим в связи с ростом ставки ЦБ РФ».
По словам Виолетты Басиной, при чеке почти в 20 миллионов рублей продажи идут неплохими темпами. Продана I очередь, сейчас реализуются II и III очереди. Этому способствовал запуск программы рассрочки.
Разговор получился очень насыщенным. Многое осталось за рамками статьи — а значит, есть повод посмотреть эфир программы на канале «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости». Помощь в подготовке программ оказывают: «Агентство строительных новостей», официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум «ProNovostroy»; деловой журнал «Точка опоры»; Сервер Недвижимости BSN.RU.
Перепланировка – вопрос, имеющий высокую актуальность для большого числа петербуржцев. При этом в Северной столице сохраняется совершенно ненормальная ситуация в этой сфере, в значительной степени связанная с позицией, занятой районными межведомственными комиссиями (МВК).
Проблему обсудили эксперты на недавнем заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.
Председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов подчеркнул, что в последнее время можно наблюдать немало позитивных перемен в работе органов власти. В значительной степени это стало результатом начала инициированной майскими указами Президента РФ Владимира Путина реализации национальных проектов, касающихся разных сфер жизни российского общества. В частности, положительные изменения видны и в области строительства жилья и создания комфортных условий для проживания граждан, включая упрощение ведения бизнеса в этом сегменте экономики. Так, в Петербурге сокращены сроки экспертизы проектной документации и инженерных изысканий до 22 дней, сроки выдачи разрешения на строительство – до 7 дней, продолжают снижаться сроки ввода возведенных объектов в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и пр.
«При этом ни указ Президента, ни его послание Федеральному Собранию, ни нацпроекты никак не отразились на работе 18 районных петербургских МВК. Ситуация в этой сфере на протяжении последних 15–20 лет только ухудшается», – отмечает Глеб Лукьянов.
По его словам, перевод объекта в нежилой фонд превратился просто в нерешаемую задачу, а согласование проекта перепланировки квартиры или нежилого помещения – стало занятием на годы. «Создается впечатление, что представители МВК живут в каком-то своем мире, где будто бы «защищают интересы граждан». Между тем в реальности от их проволочек люди только страдают. Несложное действие по согласованию перепланировки стало недоступной для большинства населения услугой. Накопилось серьезное недовольство предпринимательского сообщества. Расселение коммунальных квартир и квартир на первом этаже частными инвесторами с целью последующего коммерческого использования практически остановлено. Согласование элементарных вещей (в частности, создания дополнительных удобств, например, ванны в квартире, где ее не было) превращается в “битву за Берлин”», – подчеркивает эксперт.
По словам Глеба Лукьянова, есть и «обратная сторона медали»: сложность легально согласовать перепланировку породила самовольную деятельность в этой сфере. «Позиция МВК в итоге привела к формированию колоссального теневого рынка. По данным журналистских расследований, доля самовольных перепланировок составляет 90%. А ведь каждый такой случай – прямое нарушение норм безопасности, риск для жизни людей. Ненадлежащая работа МВК, например, Центрального района проявилась в известном конфликте на улице Рубинштейна. При этом попробуйте обратится в МВК с вопросом о законности перепланировки, происходящей в вашем доме. Вам либо не ответят, либо сообщат о защите частной информации. Какая может быть защита, когда под тобой гастарбайтеры ломают несущие стены?» – возмущается он.
Специалист отметил также, что в ходе антикоррупционной экспертизы Распоряжения Жилищного комитета от 22.01.2018 № 39-р «Об утверждении Административного регламента» Прокуратурой Петербурга выявлен коррупциогенный фактор, создающий возможность произвольного выбора норм, подлежащих применению.
Подводя итог, Глеб Лукьянов на заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге внес комплексное предложение по внесению изменений в региональное законодательство, в целях снижения административных барьеров в работе МВК и выводу перепланировок, ремонтов помещений в правовое поле, в том числе:
- переход на цифровое взаимодействие, например через портал Единой системы строительного комплекса Петербурга (essk.gov.spb.ru);
- включение в регламент единого исчерпывающего перечня замечаний, исключающего возможность МВК многократно отклонять проекты перепланировки и переустройства, предъявляя различные основания, все новые и новые замечания, и разбивать один недостаток на великое множество мелких замечаний, тем самым бесконечно затягивая сроки согласования;
- сокращение сроков рассмотрения проектов перепланировки и переустройства за счет электронного взаимодействия («межведа») до 5 дней, а выдачи разрешения на проведение перепланировки – до 3 рабочих дней;
- введение в состав МВК с правом решающего голоса представителей общественных организаций (Общественный Совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга, «ОПОРА РОССИИ», аппарат бизнес-омбудсмена и пр.).
Кроме того, Глеб Лукьянов предложил выдавать разрешение на производство перепланировки не на имя владельца помещения, а на конкретную выбранную им строительную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО (а при необходимости – лицензию Минкультуры РФ), и обязать собственников страховать гражданскую ответственность за вред имуществу третьих лиц (соседей) на все время строительно-отделочных работ до ввода объекта в эксплуатацию.
В условиях обвала цен на нефть и мировой пандемии коронавируса российская экономика получит государственную поддержку. Правительство РФ определилось с объемом помощи на данном этапе – 300 млрд рублей.
Антикризисный план Правительства предполагает поддержку по всем направлениям – бизнеса, регионов, госкомпаний и населения. Правительство предполагает уложиться в 300 млрд рублей – таков текущий объем антикризисного фонда. Впрочем, при необходимости власти обещают увеличить вливания. Источник – оптимизация бюджетных расходов.
Параллельно, как сообщил председатель Правительства РФ Михаил Мишустин, будет вестись онлайн-мониторинг важнейших экономических и социальных параметров.
«Правительством в рамках бюджета текущего года может быть использован резерв в объеме 300 млрд рублей для обеспечения первоочередных потребностей в расходах и поддержки отраслей и граждан. Также будет увеличен объем предоставляемых гарантий», – заявил он.
В числе мер по борьбе с кризисом в России – налоговые каникулы для бизнеса в сфере туризма и авиаперевозок. Михаил Мишустин дал поручение федеральным органам исполнительной власти приостановить до 1 мая текущего года назначение налоговых и таможенных проверок.
В Плане первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики, подписанном премьером, Правительству и ряду ведомств, включая Минстрой, поручено обеспечить:
- мониторинг финансового положения застройщиков и подрядных организаций (срок – с 20 марта 2020 года в ежедневном режиме);
- субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования в случае падения темпов продаж на первичном рынке (срок – 15 апреля 2020 года);
- продление разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам (срок – 27 марта 2020 года);
- временное неприменение требования о включении многоквартивного дома и (или) иного объекта недвижимости в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода, а также штрафных санкций (срок: внесение в Госдуму 15 апреля, принятие – 15 июня 2020 года);
- подготовку при необходимости перечня мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли (срок – 31 марта 2020 года).
Важная для строительного бизнеса мера – недопущение свертывания открытых кредитных линий банков. Кроме того, расширяется программа льготного кредитования малого и среднего бизнеса.
«Мы работаем в тесной координации с Центральным банком, в ежедневном режиме сверяем с ЦБ оценки ситуации. Банк России уже принял ряд мер, способствующих нормализации работы рынков, обеспечению финансового рынка достаточным количеством ликвидности», – заявил первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов.
Также Правительство корректирует параметры нацпроекта «Жилье и городская среда». «Подробно обсудили, послушали позиции Центробанка и коллег из других министерств о том, что необходимо принять, чтобы реализовать программу и постараться максимально не потерять те темпы, которые мы набрали по вводу жилья и ипотечным кредитам», – заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Правки в программу будут готовы через два месяца.
По словам вице-премьера, на всех стройплощадках России создаются условия для борьбы с распространением коронавируса. В частности, ведется постоянный контроль самочувствия работников, а иностранным гражданам, занятым в строительстве, рекомендовано отказаться от поездок. «Необходимые шаги для продолжения бесперебойной работы российских строек обсуждаются в ежедневном формате», – заявил Марат Хуснуллин.
В парламенте уже инициировали расширение мер программы «Антикризис-2020». Член комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Виктор Зубарев направил Андрею Белоусову предложение ввести также кредитные каникулы, сократить число проверок надзорных органов, ввести «мораторий на коммуналку» и снизить арендную плату на 50% для арендаторов государственных и муниципальных площадей. Свои инициативы в этой сфере выдвигают также общественные организации предпринимателей.
Мнение
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Для строительной отрасли перечисленные меры, конечно, недостаточны. Я считаю, что реально оказать помощь и повлиять на кризисную ситуацию могло бы следующее: отсрочка уплаты налогов и для строительства, а также авансовых платежей за электроэнергию; отмена санкций за задержку ввода объектов, сроков субподрядных работ и поставок; отмена штрафов за задержку платы за кредиты банкам.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Отрасль жилищного строительства, безусловно, необходимо отнести к числу испытывающих серьезное влияние сложившейся макроэкономической и эпидемиологической обстановки. Среди предлагаемых на федеральном уровне мер эксперты «Деловой России» выделяют две ключевых, которые могут наиболее существенно повлиять на финансовую устойчивость строительных компаний. Это расширение списка системно значимых организаций (сейчас их четыре). Для них необходимо предусмотреть постоянный мониторинг финансового состояния, а также оперативные меры поддержки, включая предоставление госгарантий по кредитным обязательствам, реструктуризацию и рефинансирование действующих кредитов. Вторая мера – поддержка малых и средних предприятий в строительной сфере, в первую очередь подрядных организаций, которые еще до ухудшения обстановки находились в кризисной ситуации. Для них необходимо предусмотреть меры по льготному кредитованию с целью пополнения оборотного капитала и по расширению доступа на рынок госзакупок. При этом и бизнес, и органы власти, курирующие развитие отрасли, должны четко понимать: счет идет не на дни, а на минуты. Чем скорее бизнес обратится за необходимой поддержкой, а государство примет необходимые меры, тем легче отрасль пройдет эту сложную ситуацию.