Рынок апартаментов далек от насыщения
ГК «ПСК» является крупнейшим петербургским девелопером в сфере строительства апарт-отелей. Это относится и к общему количеству юнитов в проектах, и к числу самих проектов: уже сданный комплекс LIKE, крупнейший в городе START (свыше 3 тыс. юнитов), а также три сетевых объекта: Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir и Putilov Avenir. О текущей ситуации в сегменте и его перспективах, а также о специфике управления апарт-отелями «Строительному Еженедельнику» рассказали коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов и генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.
«Строительный Еженедельник» (далее — «СЕ»): Конкуренция в сегменте апарт-отелей очень высокая, многие девелоперы запустили строительство новых объектов. Выводя на рынок сразу несколько проектов, не опасаетесь ли вы перегрева рынка?
Сергей Софронов (далее — С. С.): Конкуренция в сегменте действительно растет, и новых проектов на рынок выходит немало. Однако и спрос на качественный продукт сохраняется на очень высоком уровне. Судите сами: по данным аналитиков, за прошлый год всего в городе было реализовано около 5,5 тыс. апартаментов. Несмотря на серьезный провал продаж во втором квартале, когда в страну пришла пандемия коронавируса, этот показатель был на 1% выше, чем в 2019 году.
Для полноты картины надо добавить, что выход на рынок новых проектов в прошлом году был сравнительно небольшой — всего пять апарт-отелей суммарно на 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 года. В сочетании с активным спросом это привело к резкому сокращению предложения на петербургским рынке. По состоянию на начало прошлого года в продаже было чуть менее 10 тыс. юнитов, на конец — всего около 5 тыс. То есть объем предложения за год сократился на 49%.
В этом году мы видим сохранение тренда на дальнейший рост спроса в сегменте апарт-отелей. Аналитики сообщают, что по итогам первого квартала объемы продаж выросли более чем на 50%. Эту тенденцию мы можем подтвердить и по своим проектам. Так в апарт-отеле START раскуплены почти все юниты. В продаже осталось не более 8–10% от всего номерного фонда. Высок спрос и на юниты в проектах Kirovsky Avenir и Moskovsky Avenir. Несмотря на то, что мы вывели их на рынок совсем недавно — в мае-июне этого года, — мощный спрос позволил нам быстро отказаться от стартовых (самых низких) цен продажи и уже неоднократно их поднять. Это, кстати, тоже общая тенденция для сегмента. Аналитики только за первый квартал зафиксировали скачок средней стоимости квадратного метра в апарт-проектах на уровне 29%.
Так что, на наш взгляд, совершенно очевидно, что опасности перегрева сегмента, несмотря на запуск новых проектов, на данный момент не существует. Рынок апартаментов далек от насыщения, и поэтому мы с уверенностью смотрим в будущее.
«СЕ»: Ранее много говорилось, что апартаменты являются самым выгодным видом коммерческой недвижимости с точки зрения частных инвестиций. Не изменилась ли ситуация с приходом пандемии?
Анна Панова (далее — А. П.): Из всех видов коммерческой недвижимости сегмент апартаментов оказался, пожалуй, наиболее стойким к негативному влиянию пандемии коронавируса и мер по борьбе с нею. Это стало возможным благодаря высокой гибкости формата. Когда антиковидные меры минимизировали туристической поток, все операторы апарт-отелей переключились на предоставление услуг по долгосрочному проживанию. И если у классических гостиниц заполняемость в самое тяжелое время локдауна весной прошлого года упала до 10–15%, а некоторые были вынуждены просто закрыться, то апарт-отели сумели сохранить заполняемость на уровне 65–70%.
А после того, как внутренний туризм возобновился, оперативно произошло возвращение на краткосрок, который отличается большей доходностью. Эта возможность апарт-комплексов гибко менять ориентацию на различные типы арендаторов обеспечивает высокую прибыльность формата. Особенно она актуальна для Северной столицы с ее ярко выраженным делением мощности туристического потока на высокий и низкий сезоны. Тем более сильный эффект это дало в период пандемии. В результате апартаменты имели гораздо более высокую заполняемость по сравнению с классическими гостиницами, что обеспечило общую рентабельность работы апарт-отелей и позволило сохранить привлекательность формата для инвесторов.
С. С.: Можно добавить, что сошла на нет практика давать совершенно несбыточные обещания по уровню доходности, имевшая место у некоторых девелоперов, пытавшихся таким образом привлечь покупателей. Иногда говорилось о 15–16% и даже о 17,5% годовых, что, конечно, сложно осуществимо. В итоге ожидания клиентов по доходности инвестиций пришли в соответствие с реальностью, а факт рентабельности формата даже в условиях пандемии только стимулировал рост интереса к апартаментам.
«СЕ»: Компания развивает одновременно несколько проектов. Не может ли возникнуть внутренняя конкуренция между ними? За счет чего рассчитываете ее избегнуть?
А. П.: Мы тщательно продумывали концепцию каждого нашего проекта и постарались ориентировать их на различные группы арендаторов. Таким образом, мы не только можем избежать внутренней конкуренции, но и будем готовы предложить клиентам конгломерат форматов, наиболее привлекательных как для разных сроков проживания, так и для всех типов гостей Петербурга.
Так, START в наибольшей мере сориентирован на долгосрочную аренду со стороны командировочных, студентов и иных пользователей, которые заинтересованы в комфортном проживании по гостиничным стандартам класса «3 звезды» за сравнительно небольшие деньги. В краткосрочном проживании заинтересованы прежде всего туристы — как организованные экскурсионные группы, так и путешествующие самостоятельно. Именно на них ориентированы объекты сети Avenir. Но и здесь есть определенная дифференциация. Putilov Avenir — это класс «3 звезды+», предназначенной для более взрослой аудитории, отчасти на командировочных, прибывших на предприятия, базирующиеся на площадке Кировского завода. А Kirovsky Avenir рассчитан на более демократичную, отчасти молодежную аудиторию. Moskovsky Avenir — это уже «4 звезды», он ориентирован на бизнес-путешественников, а также обеспеченных туристов, стремящихся к повышенному уровню комфорта. Таким образом мы обеспечиваем комплексное предложение для приезжих с самым разными предпочтениями.
«СЕ»: Задача УК при работе с апартаментами двоякая: удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов. Как этого удается добиться?
А. П.: На первый взгляд здесь действительно есть определенное противоречие. Инвесторов интересует извлечение максимальной прибыли, а арендаторов — комфортное проживание по умеренным ценам. Однако грамотная работа УК позволяет нивелировать такое расхождение приоритетов. Главный ресурс здесь в создании единой структуры по управлению несколькими проектами. Конечно, организовывать отдельную УК с полным штатом для каждого апарт-отеля было бы нерентабельно. Но поскольку в нашем случае речь идет о сети, то, помимо индивидуального штата обслуживания на каждом объекте, формируется общие отдел продаж, отдел бронирования, IT-отдел и многие другие. Это дает существенную экономию и позволяет удовлетворить интересы как собственников юнитов, так и арендаторов.
Второй ключевой момент — это качество управления: позиционирования на рынке, системы бронирования, обслуживания арендаторов и пр., в результате чего формируется высокий уровень лояльности клиентов. Это касается как корпоративных, так и индивидуальных арендаторов. А уже это в свою очередь стимулирует заполняемость и обеспечивает владельцам юнитов хороший уровень дохода.
«СЕ»: Сейчас готовятся очередные изменения в законодательство. На ваш взгляд, какими они должны быть, чтобы пойти на пользу сегменту апартаментов?
С. С.: Это уже не первый законопроект, призванный урегулировать рынок апартаментов. Но их общий принципиальный недостаток — четкая ориентация на формат апартаментов, который распространен (порядка 85%) в Москве, да и в большей части регионов России. Это т. н. псевдожилье — то есть недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты. Как следствие, такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы. В отличие от столицы, в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую «звездную» аттестацию.
Однобокий взгляд законодателей приводит к тому, что выдвигаемые инициативы потенциально способны снять остроту проблемы псевдожилья, но совершенно не учитывают реалий сегмента сервисных апарт-отелей. Поэтому главное, что, по моему мнению, надо сделать думцам, — это заметить, что «апартаментами» именуются совершенно разные форматы недвижимости, разделить их между собой и дать нормы для каждого по отдельности.
«СЕ»: Каковы дальнейшие планы ГК «ПСК»?
С. С.: Как я уже говорил, по нашим оценкам, у сегмента апартаментов сохраняется большой потенциал. Поэтому мы намерены запускать новые проекты с интеграцией их в нашу сеть Avenir. В настоящее время мы находимся в финальной стадии переговоров по еще одному такому проекту. Пока детали озвучивать еще рано, но мы рассчитываем вывести его на рынок еще до конца этого города.
А. П.: Здесь, кстати, уместно добавить, что мы разрабатываем для него специальную концепцию, которая, с одной стороны, позволит «отстроить» его от других объектов сети, а с другой — придать ему формат, интересный для определенной категории арендаторов, и таким образом расширить возможности и привлекательность бренда Avenir.
С. С.: Думаю, что надо также подчеркнуть, что активное развитие ГК «ПСК» в сегменте апартаментов не означает, что мы сворачиваем свою работу по строительству жилья. Наоборот, мы в ближайшее время намерены существенно расширить портфель проектов наших объектов на рынке новостроек.
Так сложилось, что в последний период мы сконцентрировались на строительстве жилья бизнес-класса. Это такие проекты, как фамильный дом Nobelius и ЖК «Новый Невский». Осенью этого года мы откроем продажи в новом объекте бизнес-класса на ул. Бакунина, 33, неподалеку от нашего ЖК «Дипломат». Недавно мы вышли в элитный сегмент: на месте несостоявшейся гостиницы «Северная корона» на наб. р. Карповки, 31, появится знаковый для Петербурга жилой дом премиального класса.
Кроме того, мы сейчас ведем переговоры по приобретению нескольких проектов комплексной застройки на юге города и планируем открыть в них продажи уже в этом году. Таким образом, мы дифференцируем предложение как по типам недвижимости, так и по классам, что обеспечит компании стабильные объемы продаж, уверенное положение на рынке и готовность к любому сценарию развития событий.
«СЕ»: А какие перспективы вы видите в сфере управления? Не планируете брать в эксплуатацию объекты других компаний или развивать сеть по франшизе?
А. П.: Тут надо иметь в виду два ключевых аспекта. Первый из них заключается в том, что в идеале УК должна начинать свою работу еще на стадии подготовки проекта апарт-отеля. Управленцы-практики могут заметить множество деталей и нюансов, на которые не обратят внимания даже профессиональные проектировщики. Таким образом, участие УК на самых ранних этапах позволяет избежать серьезных проблем в ходе эксплуатации в будущем — и для сервисных служб, и для арендаторов. За объекты ГК «ПСК» мы в этом смысле спокойны, а что и как делается у других девелоперов — сказать сложно.
Второй момент заключается в том, что сначала нужно запустить и отладить весь механизм обслуживания на своих объектах — в нашей главной зоне ответственности. И только после этого, если мы увидим перспективы управления чужими объектами, а у рынка будет интерес к нашему участию, — можно думать об освоении новых ниш.
Справки о проектах к рендерам
Апарт-отель Kirovsky Avenir строится по адресу: Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово». Проект ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение и представляет средний ценовой сегмент внутри сети. В Kirovsky Avenir запроектировано 473 апартамента от 23 до 36 кв. м, включая апартаменты повышенной комфортности категории Deluxe. Стоимость апартаментов начинается от 3,7 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Проект ориентирован на бизнес-аудиторию и представляет верхний ценовой диапазон внутри сети Avenir в сегменте Upscale. В комплексе будет 318 апартаментов от 25 до 53 кв. м, включая Deluxe и планировки с отдельными спальнями Junior Suite. Стоимость апартаментов начинается от 6,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Апарт-отель Putilov Avenir построен по адресу: пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 метрах от станции метро «Кировский завод». Проект ориентирован как на бизнес‐аудиторию, так и на индивидуальных путешественников. Относится к среднему сегменту Upper-Midscale. В апарт-отеле будет 336 апартаментов от 20 до 37 кв. м, в том числе номера повышенной комфортности Deluxe. На старте продаж стоимость апартаментов начинается от 4,0 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2022 года.
Апарт-отель START заканчивает строиться по адресу: пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас». Проект относится к комфорт-классу, ориентирован как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение. В комплексе расположится 3244 апартамента от 21 до 32 кв. м. Это крупнейший в городе проект апарт-отеля. Стоимость апартаментов начинается от 2,9 млн рублей. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года.
Где поставить запятую во фразе «Разрушать нельзя сохранять», если речь идет об исторических зданиях в Санкт-Петербурге, – для специалистов вполне очевидно. А вот как на практике сохранять наследие и при этом не мешать развитию города – вопрос открытый.
В Эрмитаже в рамках VIII Санкт-Петербургского международного культурного форума прошла панельная дискуссия «Разрушать нельзя сохранять».
Модератор мероприятия, президент Фонда «Шуховская башня», председатель российской секции DOCOMOMO International Владимир Шухов попытался придать остроту дискуссии, сразу обозначив тезис: исторический центр Петербурга в упадке. Город, задуманный и существовавший как имперская столица, впоследствии утратил этот статус, его особняки обречены на вечное недофинансирование.
Нуждается ли город в развитии или он «прекрасен в своем умирании»? Нужно ли это жителям? И если нужно – чего не хватает: денег, идей, законов? С такими вопросами модератор обратился к участникам дискуссии.
«Жителям не интересно ничего, кроме общественных пространств, – уверен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Любое другое развитие рассматривается как вторжение, будь то перестройка существующего здания или новое строительство. Речь идет, конечно, не обо всех горожанах, а о сплоченном коллективе так называемых градозащитников, которые атакуют любую инициативу».
По его мнению, для исторических зданий в центре города возможны три основные функции: жилье, офисы и торговля. «Торговля уместна далеко не везде, и в основном для нее пригодны только первые этажи. Остаются жилье и офисы. Для того, чтобы реализовать качественный проект, нужно отселять жителей. Вследствие приватизации 1991 года у нас появилась масса мелких собственников, с которыми договориться очень непросто. Порой нежелание конкретного человека вступать в переговоры ставит по угрозу реализацию всего проекта. Государству необходимо придумать механизмы ограничения права собственности», – считает эксперт.
Другим труднопреодолимым барьером на пути реализации инвестпроектов в центре Игорь Водопьянов считает избыточность требований по государственной охране памятников. «Что не видно с улицы, то и не надо охранять, – считает он. – Например, единственное условие реновации условного квартала в Коломне – его расселение и сохранение фасадов. И разрешение выломать все, что внутри, для нового строительства».
По мнению президента Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов Николая Шумакова, Петербургу в том, что он перестал быть столицей, невероятно повезло. «Это было историческое решение, по значимости сравнимое только с идеей основания великого города на этой земле, – уверен он. – Если бы этого не случилось, на месте Исаакиевского собора мы бы сейчас видели открытый бассейн, внутри Петропавловской крепости красовался бы Дворец Советов, а Невский проспект был бы расширен в два раза, потому что где-то должны были бы проводить парады по случаю государственных праздников». А для и сохранения, и развития города, по мнению эксперта, нужны деньги и политическая воля.
Максим Атаянц, заслуженный архитектор РФ, руководитель ООО «Архитектурная мастерская М. Атаянца», считает, что сейчас Петербург «гораздо лучше, чем, например, пятнадцать лет назад, – в том, что касается состояния памятников, общего вида, чистоты и прочего». «Хорошо сохраняемый исторический город производит впечатление, что в нем ничего не происходит, – и это впечатление достигается каждодневной колоссальной работой», – добавил он.
По мнению эксперта, именно эта историческая идентичность – главное достояние Петербурга, столь ценимое туристами, которые вносят значимый вклад в экономику города. Ко всем городам, где сохранился исторический центр, необходимо применять особое законодательное регулирование, считает Максим Атаянц, так как существующие санитарно-строительные нормативы сформировались в 1960-е годы, когда «идеология отрицала ценность исторической застройки».
Мнение
Сергей Макаров, председатель КГИОП Санкт-Петербурга:
– Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Петербурга – составляет около 4 тыс. га. На этой территории почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Это и большая ценность, и проблема, которая требует осмысления, дискуссий, понимания развития. Современные технологии позволяют сберечь любую историческую постройку и придать ей новую функцию. В 2018 году был поставлен рекорд по объему средств, привлеченных в сохранение объектов наследия, – более 20 млрд рублей. Так что пациент не просто жив, а хорошо себя чувствует. Что действительно беспокоит – это состояние жилищного фонда, потому что итогом приватизации стало огромное количество собственников, которые не были к этому готовы. Мне кажется, есть три основных вопроса, которые необходимо решить для сохранения наследия. Первое – зарабатывать больше денег в бюджет и давать возможность зарабатывать бизнесу, а также создавать стимулы для инвесторов и частных собственников, чтобы им было выгодно вкладывать средства в исторические объекты. Второе – вернуть в город федеральную повестку, и эта задача поставлена губернатором Александром Бегловым. Третье – адаптировать федеральное законодательство: в первую очередь, в части соответствия норм проектирования потребностям исторической застройки. И надо искать механизмы решения тех проблем, которые мы в состоянии решить: с парковкой, развитием метро, созданием комфортной городской среды.
Конфликт вокруг возможного сноса СКК «Петербургский» на проспекте Юрия Гагарина и появления жилой застройки рядом с объектом почти исчерпан – остаются некоторые моменты, которые еще предстоит решить: организация зеленой зоны и парковок, облик фасада. Таковы итоги заседания Общественной палаты Петербурга.
Еще предложено дополнить будущее соглашение с инвестором пунктом о создании музея, который расскажет о выдающейся постройке советской эпохи. Проект реконструкции СКК подготовит третья по счету команда архитекторов. В КГА уже есть эскизный проект столичного архитектора Дмитрия Буша, автора спортивных сооружений в Москве и Сочи.
Напомним, СКК перешел из ведения Минспорта РФ в собственность города в августе 2016 года. В последние десятилетия объект пришел в плачевное состояние. Статусные соревнования на нем не проводятся. В основном проходят выставки, ярмарки, фестивали.
Как отметил первый замглавы Комитета по физкультуре и спорту Николай Растворцев, комплекс работает «с колес», госдотаций не получает. А главное – находится в ужасном техническом состоянии. В то же время, по его словам, «международные федерации в очередь стоят, чтобы провести соревнования в Петербурге». Таким образом, нужда в современном спортивном комплексе высокая.
Власти заявили об отказе от идеи построить рядом с объектом жилой комплекс. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев подчеркнул: СКК находится в зоне деловой застройки, к участку примыкают зоны рекреации – жилья там быть не может. Между тем, ПЗЗ не изменились – год назад строить жилье там тоже было нельзя, но президент хоккейного клуба СКА Роман Ротенберг выражал намерение ввести его в состав проекта.
Бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко полагает крайне неудачными подходы к организации тендера на разработку проекта. Кроме того, хотя речь идет не о сносе, а о реконструкции СКК, не исключена смена его внешнего облика – по его словам, существующие конструкции могут не выдержать вес современного оборудования.
Владимир Григорьев полагает, что новые фасады необходимо выполнить «по мотивам» нынешних. «Сохранить можно все – это вопрос экономической целесообразности», – рассуждает он. Однако пока нет соглашения с инвестором, нет окончательного варианта проекта – обсуждать нечего. Предполагаемый облик обновленного СКК появится в 2020 году, после подписания концессионного соглашения между городом и инвестором.
В октябре Комитет по инвестициям объявил конкурс на концессию. Как сообщил глава ведомства Роман Голованов, окончание приема заявок – 20 ноября, но кроме ХК СКА других претендентов пока нет. Это чиновника не беспокоит – он ожидает появления заявок за несколько часов до завершения их приема.
С победителем город заключит соглашение на эксплуатацию объекта на 55 лет. По условиям конкурса, город сохраняет за собой право собственности на комплекс. Также оговорен объем инвестиций из бюджета Петербурга – 10 млрд рублей, половина стоимости проекта. Роман Голованов допускает, что при более дорогой смете удастся получить средства из федерального бюджета.
Завершить реконструкцию надо до 1 мая 2023 года, чтобы комплекс смог принять Чемпионат мира по хоккею. В СКК вырастет площадь (не менее 150 тыс. кв. м, не более 190 тыс. кв. м). Количество зрительских мест должно составить не менее 20,3 тыс. Объект разместится на территории площадью в 15 га. За пределами участка остаются торговый центр «Радуга» и Интерактивный музей истории России. Вместо жилья решено организовать тематический спортивный парк с обильным озеленением. Сейчас, по словам начальника управления садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройству Сергея Ляховненко, прилегающая к СКК зеленая зона не входит в перечень ЗНОП. Ведомство готово рассмотреть проект создания общественного пространства и включить его в перечень.
Есть проблемы из разряда нерешенных. Активисты просят признать СКК выявленным объектом наследия. По закону это возможно не ранее чем через 40 лет после ввода. Градозащитники заявляют, что нашли акт госприемки СКК, датированный 29 декабря 1979 года. Еще полтора месяца – и появится возможность признать комплекс выявленным объектом. Однако замглавы КГИОП Галина Аганова сообщила, что ведомство таких документов не получало.
Заместитель председателя Общественной палаты Александр Вахмистров видит еще одну проблему. Общественное пространство привлечет множество людей, в том числе на автомобилях. «Автомобили могут задушить пространство», – считает он, поэтому нужен подземный паркинг.