Промышленной стройке приказано ускориться
Поставленная властями задача ускорить строительство промышленных объектов в России и сократить затраты на строительство представляется участникам рынка если не утопичной, то очень сложной.
Президент РФ Владимир Путин во время обращения к Федеральному собранию вспомнил о промышленном строительстве и указал: «Нужно наращивать набранные темпы, и результат в улучшении делового климата должен быть предметным, понятным, осязаемым. Например, построить завод под ключ в России должно быть быстрее, значительно выгоднее и проще, чем в других регионах мира».
Но Президент обратил внимание на этот сегмент несколько раньше. Неудивительно: по некоторым оценкам, примерно треть возводящихся объектов в стране относится к промышленному строительству.
Долго запрягали
Еще в ходе подготовки Послания Федеральному собранию 2019–2020 года Правительство информировало Президента о намерениях к 2024 году сократить сроки строительства промышленных объектов на 20%, а издержки инвесторов — на 10%.
В декабре 2020 года Путин поручил Правительству провести комплексную ревизию регулирования в промышленном строительстве. В январе было объявлено, что нормативно-техническим регулированием промышленного строительства займется Минстрой РФ. Под эту задачу в министерстве создается целый отдел. «Системно министерство этим раньше не занималось. Соответствующая служба будет создана пока в статусе расширенного отдела, который будет отрабатывать задачи по промышленному строительству», — заявил тогда глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.
К марту новый департамент был организован, а Правительство определилось с задачами: к 2030 году сроки строительства промышленных объектов должны сократиться на 40%, затраты на строительство — на 20%. Каким образом это сделать, должна решить рабочая группа по системным технологическим изменениям в сфере промышленного строительства под руководством первого вице-премьера Андрея Белоусова.
Группа заседает вовсю, составляя дорожную карту по снижению административных барьеров и затрат инвесторов при строительстве промышленных объектов. Изначально предполагалось, что она будет более-менее готова в середине апреля, однако в последней декаде апреля замглавы ведомства Дмитрий Волков заявил, что дорожная карта будет готова во второй половине года.
Сначала рабочая группа планировала 25 мероприятий в составе документа, но перечень расширяется. «На сегодняшний момент бизнес дал более 200 предложений. И они укладываются в дорожную карту, в плане мероприятий сейчас 33 пункта. Думаю, их количество будет расти <…>. И во второй половине года мы получим дорожную карту, которую будем реализовывать», — сказал Волков в интервью ТАСС.
Мероприятия должны изменить правила в промышленном строительстве, сократив избыточные требования, вводя BIM-технологии, используя зарубежные наработки в сфере нормативов. Первый пул изменений должен случиться уже в текущем году.
Не факт, что быстрее
Коррективы в процесс промышленного строительства должны быть серьезными. В первую очередь это касается нормативных документов, которые заметно тормозят процесс.
По мнению профильных чиновников Ленобласти, главный вопрос — сроки подготовки документов территориального планирования, граддокументации: генпланов, градпланов, проектов планировок и так далее. Эти процессы могу длиться месяцами. «Также неприятными сюрпризами для строителей могут стать охранные зоны, их наложения — это объекты культурного наследия, зоны подтопления, зоны подлета аэропортов и так далее. В идеале вся градостроительная документация со всеми слоями и наложениями, ресурсами, техусловиями, ограничениями должна быть переведена в электронный вид, чтобы человек из любой точки мира мог получить полную информацию и работать с ней», — пояснили в областном правительстве.
Несколько проще и быстрее получается работать у крупных компаний, которые опираются на административный ресурс. Александр Щелканов, к. э. н., доцент кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами СПбГЭУ, член Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», эксперт Ленинградского областного отделения организации, отмечает: многие инвесторы, как российские, так и западные, выбирают СЗФО для строительства новых производств и запуска промышленного строительства, полноценно получая сопровождение на всех этапах реализации проекта. Однако преференции и административная поддержка достается в большинстве случаев крупным компаниям. «Относительно среднего бизнеса есть ряд вопросов, а именно: почему производители не спешат начинать инвестпроекты и использовать господдержку, например, СПИК 2.0, региональные инвестиционные проекты и др.», — уточняет он.
Вместе с тем, по мнению Щелканова, средний бизнес мог бы стать драйвером в развитии регионов.
Константин Бородаев, генеральный директор ООО «Креатор», исполнительный директор Ленинградского областного отделения «Деловой России», указывает на административные барьеры, которые возникают на этапе выдачи разрешения на строительство: «Зачем, к примеру, существует такой документ, как Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)? Ведь это всего лишь выдержка из другой документации (ПЗЗ, ЕГРН, Генерального плана, ТУ). Разработка и утверждение его занимают 30 дней. Причем формирует ГПЗУ администрация, у которой и так есть вся эта информация. Почему считается, что здание до 1,5 тыс. кв. м менее опасное и на него не требуется экспертиза, а такое же здание, но на 1 кв. м больше, опаснее и на него требуется получать положительное разрешение экспертизы?»
Уже после положительного заключения экспертизы тот же пакет проектной документации надо опять сдавать в администрацию, чтобы получить разрешение на строительство — другие чиновники будут еще раз проверять все документы. При этом, отмечает Бородаев, администрация, получая документы для выдачи разрешения на строительство, не имеет необходимых специалистов для ее проверки, не несет никакой ответственности за качество проектной документации и построенного объекта, однако имеет право отказать заявителю. «А организация, выпускающая эту проектную документацию, состоит в СРО, которое проводит периодические проверки и контролирует работу этой организации, имеет необходимых специалистов, которые состоят в НОСТРОЙ и НОПРИЗ, руководитель которой несет персональную ответственность не имеет возможности защитить свою документацию», — указывает он.
Сроки строительства, однако, зависят не только от скорости прохождения документов. Как отмечает Дмитрий Ломачевский, главный инженер проектов Группы компаний Global EM, по срокам проектирования и экспертизы объектов как производственного, так и иного назначения определенного показателя нет. «Все сугубо индивидуально и зависит от ряда факторов: тип производства, объемы, пожелания заказчика, выраженные в техническом задании и т. п.», — поясняет он.
Зависимость в плане сроков от заказчика подтверждает и Сергей Бортников, соучредитель ООО «Регистр».
В Правительстве Ленобласти так не считают: «Сроки строительства полностью зависят от застройщика. Госорганы "не съедают" дни в стройке заводов».
Не факт, что дешевле
В возможности удешевить проекты промышленного строительства участники рынка также сомневаются. Государство до сих пор демонстрирует заботу больше на словах.
«Ситуация в строительстве промышленных объектов с точки зрения помощи государства уже много лет не меняется. Напротив, взяв направление на экспорт продукции, мы забываем об отечественных потребителях, которые не имеют возможности закупать металл и другую продукцию, необходимую для промышленного строительства, за валюту. Для производителей, наоборот, открывается новый рынок (зарубежный), где свою продукцию можно продавать по цене, значительно превышающей цены внутри страны. Это приводит к тому, что стоимость материалов внутри страны увеличивается (причем процесс этот хаотичный и непрогнозируемый) просто за счет того, что производители, умея считать, понимают, что отправлять свой товар на экспорт гораздо выгоднее. В результате производители придерживают материалы, дожидаясь либо дефицита (читай — увеличения стоимости), либо заказа из-за границы за валюту», — обрисовал ситуацию Бородаев.
По его словам, вслед за ростом цен на материалы неизбежно вырастают цены на рабочую силу. И т. д. «Вопросов и проблем хватает. И мало чего делается для упрощения работы проектировщикам и строителям», — резюмировал он.
Есть куда расти
Тем не менее есть некоторые возможности улучшить ситуацию в промышленном строительстве. Например, применение BIM. «Последние годы ощущается ускорение процесса проектирования. И в этом львиная доля заслуги перехода на современное программное обеспечение. BIM-технологии уже вовсю применяются в ГК Global EM, что позволяет оптимизировать сроки проектирования, а также улучшить качество итогового продукта», — отмечает Ломачевский.
Некоторое подспорье оказывает цифровизация, в том числе официальных процедур. Сократить процесс также, по крайней мере теоретически, может ускорение технологических присоединений. Однако от строительных компаний эти позиции не зависят.
В Ленобласти некоторые проблемы, зависящие от местных властей, решаются. «Мы последовательно сокращаем количество процедур и сроки рассмотрения заявлений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Сейчас это время сократили с десяти до пяти дней. Также постоянно расширяется список объектов, где не требуется получать разрешение на строительство и нет строительного надзора», — указывают в областном правительстве.
Принимаемых мер явно недостаточно. «Необходимо подключать регулятора рынка производственных материалов для снижения цен на материалы. Необходимо навести порядок в работе администрации и определить, кто несет ответственность и как контролировать качество без увеличения сроков и стоимости. Необходимо донести до сотрудников администрации, что свою заработную плату они получают из тех самых денег, которые платят в виде налогов производители, строители и просто собственники объектов недвижимости», — уверен Бородаев.
По его мнению, все проблемы лежат на поверхности и давно всем известны. Остается сожалеть, что не все знают, как работать в этой ситуации.
Мнение:
Сергей Бортников, соучредитель ООО «Регистр»:
— Теоретически ускорить строительный процесс промышленных объектов можно. Например, если применяются типовые проекты — нет затрат на проектирование. Цифровизация — интересный процесс, но без изменения регламентов по срокам, прописанных в нормативных документах, она бесполезна.
И разрешения на строительство без техусловий на подключение не получить. Поэтому, если есть своя точка сброса по сетям, ничто не мешает работать, проблем нет. Но если надо подключаться к государственным сетям, всегда есть нюансы. Тут все зависит от запрашиваемых мощностей. Например, требуется реконструкция, затраты по которой ложатся на инвестора. Но далеко не каждый может найти деньги под обещания, что когда-нибудь получит отдачу.
Словом, идея сократить сроки почти наполовину выглядит сомнительной при существующей ситуации.
Дмитрий Ломачевский, главный инженер проектов Группы компаний Global EM:
— По ключевым особенностям промышленного строительства в РФ можно отметить смещение от строительства конкретного производства с определенным технологическим процессом в сторону строительства свободных площадей производственного назначения. Такие объекты позволяют создать платформу для развития и расширения малого и среднего бизнеса без больших финансовых вложений, а также стимулируют производственные отрасли концентрироваться в определенных локациях.
Основной проблемой заказчика является ограниченность выбора поставщиков оборудования в связи с импортозамещением. Оснастить производственную линию на 100% отечественным оборудованием и материалами на сегодняшний день невозможно, а закупка импортного оборудования вызывает много вопросов. Но это не означает, что импортозамещение мешает строительству — это говорит о том, что нам нужно расширять ассортимент продукта отечественного производства.
Перевод жилищных проектов на проектное финансирование и высокий спрос в начале 2019 года обеспечили рост цен в большинстве крупных российских городов. В Санкт-Петербурге цены в среднем увеличились на 7,5%.
По данным Domofond.ru, на начало года средняя цена «квадрата» на первичном рынке Северной столицы составляла 121,92 тыс. рублей, в ноябре она достигла 131,05 тыс.
В среднем по стране подъем цен аналитики оценили в 10,1% (до 76,03 тыс. рублей). Есть регионы, где рост был более значительным: например, в Москве – на 15%. Но в некоторых цены даже снизились. Петербург оказался в золотой середине списка городов-миллионников.
По оценке директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, рост цен в течение года был стабильным, на время приостановившись лишь в июне–июле. По ее расчетам, на первичном рынке «в традиционной части Петербурга», где возводятся дома уровня «комфорт» и выше, рост цен составил примерно 8,5%. Средняя цена в ноябре достигла 117,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Относительно октября она выросла на 0,7%.
«За год цены по разным видам предложения на первичном рынке выросли умеренно – на 5–10%, не так катастрофически, как прогнозировали эксперты», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Стремительный рост
В начале 2019 года эксперты прогнозировали рост цен на петербургском рынке примерно на 7-8%. Впрочем, это было практически неизбежно: по некоторым оценкам, еще летом 2018 года цены продаж почти сравнялись с себестоимостью строительства.
Отдельную тревогу у всех вызывал переход на проектное финансирование. Это и стоимость обслуживания кредита, и увеличение сроков строительства (что удорожает проект) в зависимости от решений банка. Говорили эксперты также о повышении НДС на 2%: ожидалось, что эта мера повлечет рост цен до 5% – налогом облагаются все операции застройщика, начиная от проектирования и закупки стройматериалов.
Рост стоимости связан с повышением строительной готовности объектов и переходом на проектное финансирование – считает Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ (Росстройинвест). По его мнению, также сыграла свою роль инфляция. Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев напоминает о повышенном спросе в первой половине года – в преддверии реформы.
Естественно, цены в разных проектах – даже одного и того же застройщика – росли по-разному. «В целом повышение цен на рынке в этом году не было стремительным. Однако отдельные востребованные проекты показывали хорошую динамику», – подчеркивает директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По данным застройщиков, в проектах РСТИ с начала годы цены на квартиры в разных проектах поднялись на 10–13%, у Glorax Development – на 7–13%, в «Мегалит – Охта Групп» – на 10–15%, у Группы ЦДС – на 15–25%.
Умеренный прогноз
Судя по всему, период падения цен на рынке строящегося жилья завершился. По крайней мере, в Петербурге. Предпосылок для снижения в обозримом будущем не видно. Как отмечают аналитики Domofond.ru, пока проектное финансирование затронуло только пятую часть строительных проектов в стране, следовательно, в 2020 году этот фактор продолжит толкать цены вверх.
«Цены возьмут разгон к концу I квартала 2020 года (начало года – это низкий сезон активности на рынке жилья), когда будут завершаться проекты, начатые по старым правилам – без эскроу-счетов, а новые будут реализовываться с использованием проектного финансирования. Уровень цен в новых проектах будет естественным образом подталкивать цены в объектах более высокой степени готовности», – полагает Светлана Денисова.
По ее мнению, проекты, которые завершаются по старым правилам, останутся на рынке еще на полтора-два года. Целый ряд экспертов в этой связи ожидает роста цен на 7–10% в год еще в течение двух лет. И в первую очередь они связывают свои ожидания со сложностью получить проектное финансирование и процентами по кредиту.
«В 2020 году рост средних цен ожидается в диапазоне 5–6%, что ниже, чем в текущем году. Он будет сдерживаться невысокой покупательной способностью населения», – резюмирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнение
Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development:
– Цена на жилье зависит от соотношения нескольких условий: удорожания строительства, степени готовности жилого комплекса, а также баланса спроса и предложения в локации, где он реализуется.
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.