Экономим на ипотеке: реальные лайфхаки
Увлекательная тема реструктуризации задолженности и рефинансирования ипотечных кредитов интересует всё большее количество россиян. Статистика неумолима: объём этого рынка неуклонно растёт. Эксперт по жилищному кредитованию — исполнительный директор компании «Ипотека века» Андрей Колпаков — в прямом эфире на канале «Диалоги о недвижимости» рассказал о нюансах рефинансирования и реструктуризации ипотеки.
В стране, где чуть ли не половина жителей увязла в ипотечных долгах, вопросы рефинансирования и реструктуризации кредитов вызывают живой интерес. В то же время периодические колебания процентных ставок дают простор для эффективного взаимодействия с банками и экономии собственных средств. Главное — хорошо представлять, о чём идёт речь.
Что такое рефинансирование и реструктуризация? Реструктуризация задолженности есть не что иное, как использование новых заёмных средств с погашением предыдущих кредитов. Чем реструктуризация отличается от рефинансирования? Программа рефинансирования — это целевой кредит, направленный на погашение одного или нескольких действующих кредитов под официальные справки об остатках этих кредитов.
— Проще говоря, можно взять обычный потребительский кредит на ремонт квартиры — и потратить на погашение другого кредита, — говорит Колпаков. — И это — реструктуризация. Значит, реструктуризация — это некое действие, а рефинансирование — целевой банковский продукт.
Для чего нужно — или не нужно — проводить реструктуризацию/рефинансирование? Чтобы погасить долг, чтобы платить меньше, наконец, чтобы быстрее погасить кредит? Колпаков соглашается, что основная, «большая» цель — оптимизация расходов. Но при этом сразу уточняет:
— Главная задача заёмщиков, которые обращаются в нашу компанию по вопросам рефинансирования — сократить ежемесячный платёж, «платёж в моменте». Сегодня это самый распространённый запрос, поскольку всеобщий кризис привёл к снижению доходов.
Что интересно: несмотря на экономическую встряску, есть большая группа клиентов, готовых платить банку несколько больше, чтобы вывести из-под ипотеки один из своих объектов. К примеру, чтобы сдавать недвижимость внаём.
— Это может быть одной из целей, но подавляющее большинство хочет сократить платёж в моменте, — настаивает Андрей Колпаков. — Конечно, пожелания бывают разные. Кому-то не нравится платить 10 кредитов, он готов платить больше, но в одно место. Тем более что наличие большого количества кредитов — один из стоп-факторов для многих банков. Кому-то именно сейчас нужна сумма, чтобы перекрутиться, тогда он рефинансирует свою ипотеку. И так далее.
Почему обращаются к ипотечным брокерам? По словам Андрея, 20% клиентов компании «Ипотека века» — те, у которых нет времени самостоятельно разбираться во всех нюансах кредитования. Остальные приходят тогда, когда уже столкнулись с отказами в 3-4 банках. Цена такой нерешительности — повышенные ставки. Так что не стоит откладывать обращение к профессионалам. Рефинансировать ипотеку довольно сложно, ведь идёт серьёзная аналитика платежеспособности. Никто не даст деньги, если увидит, что заёмщик неисправно платил раньше, под закрытие этого же кредита.
Кто может рассчитывать на реструктуризацию и рефинансирование? Совершеннолетний гражданин (либо резидент с видом на жительство), возраст которого на момент погашения ипотеки не будет превышать 75 лет (в некоторых банках — 65), имеющий чистую кредитную историю и официально подтверждённый доход. Есть регламенты, по которым мы не имеем права тратить на кредиты 50-60% от него. Если он низкий — обращаться за рефинансированием смысла нет.
Говорить о рефинансировании можно только после 6 своевременно внесённых платежей. Даже наличие так называемой «технической просрочки» (к примеру, задержка межбанковских переводов) автоматически отправит вашу заявку в отказ — она просто не дойдёт до менеджера.
Но не всё так безнадёжно. Колпаков делится лайфхаком: брокеры могут помочь подтвердить реальный доход на основании выписки по дебетовой карте, где оборот выше официального дохода.
Сколько можно сэкономить на переплате? Один из кейсов, которым поделился со слушателями «Диалогов о недвижимости» Андрей Колпаков, наглядно показывает, как человек сэкономил на переплате по ипотечному кредиту более миллиона рублей и при этом существенно снизил сумму ежемесячного платежа. В другом случае удалось добиться снижения процентной ставки с 19% до 9% — и «убрать» почти 50% переплаты.
Как часто можно делать рефинансирование? Каждые полгода, если на это есть желание, деньги и время. Одно «но»: перепродать такую квартиру будет нелегко. Потому что новая ипотека — это так или иначе сделка с недвижимостью. Не все риелторы имеют достаточную квалификацию, чтобы с этим работать. Сложные схемы — профиль ипотечных брокеров.
Как отличить мошенника от профессионала? Это очень сложно, рассказывает гость эфира, потому что часто на обман идут бывшие сотрудники банка. Если у вас просят деньги до получения кредита — за кредитную историю, за консультацию, за подтверждение платежеспособности — это плохой знак. Порядочные брокеры:
- не берут предоплаты;
- лично встречаются с клиентом;
- всегда делают тщательный анализ конкретной ситуации, прежде чем дать ответ.
… «Реструктуризация» и «рефинансирование» — это только звучит страшно. А на деле даёт очень хорошую экономию. При грамотном подходе.
Ход реализации национальных проектов, кадровые перспективы и законодательные инициативы НОПРИЗ были представлены на конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшей в Санкт-Петербурге.
Согласно «майскому указу»
Одним из приоритетных вопросов, затронутых на пленарном заседании конференции, стали темпы реализации национальных проектов, обозначенных «майским указом» Президента России Владимира Путина.
По словам президента НОПРИЗ, народного архитектора России, академика Михаила Посохина, сегодня Минстрой РФ и нацобъединения СРО прилагают большие усилия для координации всех участников процесса, создающих материальную базу для реализации нацпроекта в сфере строительства. «Реализация нацпроектов на данный момент находится в начале пути, но движется достаточно быстрыми темпами. Взаимодействие НОПРИЗ очень активное не только с Минстроем, но и с Госдумой, профильными комитетами и общественными организациями. Выстраиваются вертикали работы по намеченным векторам, указанным в нацпроектах, продолжается деятельность по текущим направлениям», – отметил он.
Была затронута на конференции и тема кадрового обеспечения отрасли. На данный момент Минобрнауки РФ ведет активную работу по мониторингу потребностей рынка, по ориентированности вузов и сузов на эти потребности. Но для успеха в этой сфере необходима активность и со стороны работодателей.
«Для значительной части специальностей в области архитектурно-строительного проектирования, не без участия специалистов НОПРИЗ, разработаны и утверждены профессиональные стандарты, выделены квалификации, создаются центры оценки квалификаций», – отмечает вице-президент НОПРИЗ Александр Гримитлин.
Итоги первого десятилетия
На круглом столе «10 лет в саморегулировании – опыт и перспектива развития», организованном НОПРИЗ в рамках конференции, были затронуты темы изменений в законодательство, особенности и перспективы развития саморегулирования.
«За десять лет саморегулирование прошло большой путь. Были созданы профильные национальные объединения, ставшие послами архитектурно-строительного сообщества в высших эшелонах власти. Была налажена работа по основным векторам развития института саморегулирования. И сегодня мы можем уже подвести некоторые итоги этой работы», – отметил модератор дискуссии, председатель Комитета по саморегулированию НОПРИЗ Александр Халимовский.
Об особенностях изыскательской деятельности, а также о коллективной ответственности членов СРО через компенсационные фонды рассказал председатель Комитета НОПРИЗ по инженерным изысканиям Владимир Пасканный. «Если изыскатели, находясь в начале строительной цепочки, допустят ошибку, которая в дальнейшем приведет к разрушению построенного объекта, стоимость компенсации будет составлять больше объема всех компфондов порядка 40 изыскательских компаний. Поэтому для того, чтобы механизм коллективной ответственности работал, необходимо создать законодательный регулятивный контроль, применимый для работы в отрасли», – считает он.
Заместитель руководителя Аппарата НОПРИЗ Виталий Ерёмин рассказал об основных законодательных инициативах нацобъединения. «Сегодня существует мнение, что компфонды не работают в полной мере. НОПРИЗ подготовил инициативу, где предлагается использовать их не только как обеспечение безопасности объектов и надежности СРО, но и как альтернативу банковским гарантиям в части, когда сумма аванса не превышает минимальный уровень размеров компфонда СРО», – сообщил он.
«У нацобъединений, СРО, других общественных профильных союзов, несомненно, больше информации о положении дел на местах, о сложностях, с которыми приходится сталкиваться на практике в строительной отрасли при реализации, в частности, и задач, поставленных Президентом России. Поэтому сегодня необходимо повышать роль их в мониторинге нацпроектов», – со своей стороны, заявил член Совета НОПРИЗ от СЗФО Антон Мороз. Так, НОПРИЗ прилагает и будет прилагать все усилия для оперативного донесения мнения профессионалов в самые высокие инстанции, принимающие решения, влияющие на ситуацию в отрасли.
В Санкт-Петербурге в рамках Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» состоялась Х Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Собравшиеся со всей страны эксперты обсудили перспективы устойчивого развития в сфере строительства, а также в самых разных отраслях. Рычагом перехода к нему, по их оценке, станет реализация национальных проектов.
Председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов подчеркнул важность концепции устойчивого развития, в связи с чем был создан одноименный партийный проект. «Этот форум – уже третий; предыдущие прошли на Северном Кавказе и на Урале. Тема устойчивого развития была ключевой на прошедшем в этом году Петербургском международном экономическом форуме. Это недвусмысленно говорит об актуальности этой концепции», – отметил он, выделив большой вклад НОСТРОЙ в организацию форума.
Борис Грызлов отметил многогранность понятия «устойчивое развитие». «Это и сохранение безопасности страны, и диверсификация российской экономики, и привлечение новых инвесторов, и цифровизация и инновационные технологии, и сокращение бюрократизации, и развитие транспортной инфраструктуры, и экологические вызовы, и современное образование, и модернизация системы здравоохранения, и сохранение традиций российской цивилизации, и многое другое. Несложно заметить, что нацпроекты как раз направлены на развитие во всех этих сферах. Не преувеличением будет сказать, что достижение целей, указанных в национальных проектах, станет переходом России к устойчивому развитию», – подчеркнул он.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о практике реализации концепции устойчивого развития на примере возглавляемого им региона. «Наш подход базируется на семи платформах: экономическое развитие, социальная ориентированность, создание комфортной среды проживания, комплексное обеспечение безопасности, цифровизация, развитие гражданского общества и модернизация инфраструктуры. На этой основе сформирована концепция социально-экономического развития региона до 2030 года. Реализация заложенных в нее идей позволит поднять уровень качества жизни всех жителей Ленобласти», – отметил он, подчеркнув, что основу развития во всех сферах обеспечивает в первую очередь экономика, поэтому власти региона делают упор именно на эту сферу.
Со своей стороны, президент НОСТРОЙ Антон Глушков подчеркнул, что для строителей устойчивое развитие – это прежде всего стабильность законодательной базы. «За время существования пресловутого Закона № 214-ФЗ он подвергся 26 корректировкам, и они продолжаются и сейчас. Это в среднем примерно два с половиной изменения каждый год. При том, что реализация проекта жилого комплекса занимает порядка двух лет, за этот период закон менялся примерно пять раз. Конечно, такая частая смена «правил игры» не идет на пользу строительному комплексу», – считает он, с сожалением добавляя, что строители уж свыклись с такой ситуацией и выработали навык быстро адаптироваться к новым условиям.
«Задача Минстроя заключается в том, чтобы дать строителям возможность нормально работать», – так афористично определил главную цель ведомства замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков. По его словам, многое в этом направлении уже сделано (отметим, что в этом с ним согласны многие выступавшие представители строительных компаний). Чиновник отметил также, что ответы на большинство актуальных вопросов, которые сейчас существуют в строительной сфере, уже даны в нацпроектах. «Но принципиального определения ключевых подходов недостаточно. Очень важен фактор эффективности управления на местах, поскольку именно оно определяет успех или неудачу в решении поставленных на государственном уровне задач», – подчеркнул он.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Фактически нашему нацобъединению поручено осуществлять мониторинг реализации нацпроекта в сфере жилья. Результаты этой работы ложатся в основу решений в этой сфере, принимаемых на самом высоком уровне. Кроме того, вице-премьер РФ Виталий Мутко ввел НОСТРОЙ в число структур, с которыми обязательно согласование всей нормативно-технической и правовой документации. Так что роль саморегулируемых организаций растет. Уверен, что такие мероприятия, как форум «Устойчивое развитие», проходящие с широким участием строительной общественности, позволяют Правительству РФ делать правильные шаги в реализации нацпроекта.