Подключение между двух стульев
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга совместно с Ростехнадзором просят правительственных чиновников разобраться с противоречиями в нормативно-правовых актах, регламентирующих процедуру присоединения к электрическим сетям. Коллизия стала результатом стремления Минэкономразвития поддержать малое и среднее предпринимательство, для которого были введены беспрецедентные льготы. Однако при этом не были приняты во внимание как усугубившиеся в период кризиса финансовые проблемы энергетических компаний, так и соображения технической безопасности.
Впереди планеты всей
Со времен ГОЭЛРО не меняется оптимизм энергетических стратегов. Анатолий Чубайс в 2003 г. рассчитывал не только поднять электроэнергетику, но и сделать ее таким же рычагом внешнеэкономического могущества, как экспортный газ. Даже Генеральная схема размещения энергомощностей до 2020 г. неофициально именовалась «ГОЭЛРО-2». Принятый в том же 2003 г. закон «Об энергетике» предполагал полный переход к нерегулируемым ценам на электроэнергетику в течение 8 лет. Считалось, что свободный тариф привлечет непреходящий интерес инвесторов к энергомощностям и, таким образом, обеспечит неуклонную модернизацию. А конкурсы между энергосбытовыми компаниями на статус гарантирующего поставщика создадут стимул для сокращения сбытовой надбавки, что по рыночным канонам сдержит рост цен для потребителей.
При разделении энергосистемы «обделенными» оказались распределительные компании, для которых на переходный период был придуман единственный способ привлечения средств в инвестиционные программы – взимание платы за подключение. Нетрудно догадаться, что самый высокий платежеспособный спрос на подключение образовался в Московском регионе.
Виктор Кудрявый, бывший замглавы Минпромэнерго и оппонент А.Чубайса, обращал внимание на то, что рост потребления все больше отстает от роста генерации. Впрочем, число потребителей механически ограничивалась их платежеспособностью – особенно там, где плата за подключение была максимальной. В то же время сформировался класс посредников, не предусмотренный детальным постановлением №530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электроэнергии в переходный период». Подключение обходилось заявителям в сотни тысяч долларов, а сроки при этом не гарантировались. Это вызвало непрестанную критику со стороны объединений малого и среднего бизнеса, в том числе строительного, а мэр Москвы называл плату за подключение тормозом развития строительного комплекса.
«Чтобы понять постановление №530, нужно иметь высшее техническое образование», - замечает председатель правления Ассоциации предпринимателей Санкт-Петербурга Сергей Федоров. По его оценке, внедренные правила затормозили не только строительство, но и в целом инновационное развитие в секторе реальной экономики.
Однако идеологи реформы не поступались принципами, гордясь тем, что их новации обогнали Европу, где далеко не во всех странах имеется рыночная конкуренция сбытовиков. Правда, европейский специалист, открыв упомянутые правила, вряд ли смог бы в них разобраться: реальность переходного период учитывала весьма экзотические для западного ума феномены, как-то бездоговорные поставки, безучетное потребление и бесхозяйные энергетические объекты.
Впрочем, предполагалось, что в ходе реформы магической рукой рынка все эти явления канут в Лету. Эти надежды подкосил мировой кризис. Сегодня ситуация в электроэнергетике не удовлетворяет всех участников рынка. НП «Совет рынка» недовольно отказом банков кредитовать генерирующие компании, владельцы оных сетуют, что НП не учитывает в тарифе средства на модернизацию, сбытовые компании страдают от возросших на треть убытков из-за неплатежей, а сетевики – от дефицита средств на реконструкцию, поскольку подключающихся компаний все меньше крупных клиентов, которым нужна потребляемая мощность свыше 750 кВА. «В этом году у нас таких клиентов единицы», - отмечает председатель совета директоров ОАО «ЛОЭСК» Лев Хабачев.
Меньше – значит лучше?
О том, как разрешить сложившиеся проблемы, мнения федеральных ведомств расходятся. Так, Федеральная служба по тарифам готова пойти навстречу оказавшимся без кредитных ресурсов сбытовикам, обязав потребителей оплачивать не используемую, а заявленную мощность. Но тогда окажется, что крупные предприятия зря тратили средства на автоматизированные системы коммерческого учета электроэнергии. А по мнению директора Фонда энергетического развития Сергея Пикина, больше всего пострадают потребители с неравномерным графиком потребления.
В свою очередь, Минэкономразвития и ФАС отстаивают интересы малого бизнеса. В феврале 2009 г. вступило в силу подготовленное МЭРТ постановление №118 Правительства РФ, устанавливающее льготы для потребителей, присоединяющих не более 100 кВт мощности. Изменения, внесенные в Правила техприсоединения, позволяют субъектам малого и среднего бизнеса требовать рассрочку по оплате подключения на 3-летний период.
21 апреля вышел в свет еще один документ - постановление №334, дополняющий преференции возможностью требовать возвращения расходов за неиспользованную мощность в течение 5 лет после подключения, и обязывающие энергопоставщиков возвращать эти средства за 2 месяца. Согласно новым правилам, распределительная компания вообще не вправе отклонить заявку «льготника» на подключение, и если техническая возможность для этого отсутствует, ее необходимо создать.
Если расстояние от земельного участка заявителя до распредсети в городе ском поселении не больше 300 м, а в сельском - 500 м, заявка должна быть удовлетворена за 6 месяцев. При этом плата потребителю не более 15 кВт не может превышать 550 рублей за 1 кВт, а технические условия сетевики обязаны предоставлять бесплатно.
Привилегии в адрес отдельно взятой категории потребителей закономерно вызывают обиду других. На компании, занятые массовым жилищным строительством, преференции не распространяются, хотя они могут выполнять более важную социальную задачу, чем непроизводственные малые предприятия. По мнению главного инженера ЗАО «Строительный трест» Виктории Марич, в период кризиса власти следует позаботиться о сокращении расходов застройщиков на подключение к электросетям: ведь в отличие от элитного клиента, покупателю жилья эконом-класса не по карману расходы на автономную генерацию.
Получается, что на исполнителей нацпроекта «Доступное жилье» преференции распространяются лишь в том случае, если они имеют статус малого предприятия или относится к категории индивидуальных застройщиков. Но участник ИЖС, как напоминает Л.Хабачев, - это гражданин, строящий себе, как правило, второе жилье. Почему за него должны расплачиваться другие потребители, учитывая, что компенсировать расходы на предоставление льгот предполагается за счет тарифа?
Где деньги, Зин?
Любопытно, что сами представители малого бизнеса испытывают неловкость от предоставленных им преференций. Обозреватели сайта «Энерговопрос», консультирующего участников ИЖС и малых предпринимателей, признают, что постановление крайне невыгодно сетевикам. «Надо было продумать, каким образом компенсировать выпадающие доходы электросетевым компаниям», - отмечает С.Федоров.
Действительно, суммарные потери от щедро предоставленных льгот всерьез ударят по карману распределительных компаний. Топ-менеджеры электросетевого сектора уже подсчитывают объем выпадающих доходов: для ЛОЭСК только в 2009 г. они составят не менее 600 млн. рублей, для «Ленэнерго» - 2 млрд. Между тем, как признается заместитель гендиректора «Ленэнерго» Алексей Фортов, компания из-за кризиса недополучает 50% средств по договорам, а привлечь долгосрочные кредиты ей не легче, чем крупным застройщикам. Остается лишь надеяться на совместные проекты с государственными корпорациями – но у них, как известно, сегодня свои специфические проблемы.
Более 75% клиентов ЛОЭСК в Ленобласти – индивидуальные потребители и малые предприятия. Между тем на сетевые компании, как ожидает Л.Хабачев, в ближайшее время усилят давление и тарифные органы. «2010 г. станет крайне тяжелым для энергетиков», - прогнозирует он.
В соответствии с поправками в постановление №109 «О ценообразовании в энергетике», компенсация выпадающих доходов, состоит в распределении их по кредитным договорам сетевых компаний на все категории потребителей, но на процент к тарифу, не превышающий текущую ставку рефинансирования Банка России, которая в последнее время не раз снижалась. При значительном объеме выпадающих доходов сетевая компания может предоставить регулятору к концу года экономически обоснованные расчеты и в следующий тарифный период получить компенсацию. Но средства для эксплуатации и ремонта обветшавших сетей требуются не завтра, а сегодня.
Привилегия бесконтрольности
Федеральная антимонопольная служба после распространения льгот на субъекты малого и среднего бизнеса объявила о своем намерении пристально контролировать соблюдение их интересов. Это, конечно, радует заявителей на присоединение малых мощностей. О количестве потенциальных заявок можно судить по статистике: по данным С.Федорова, в Петербурге лишь 20% малых предприятий имеют прямое присоединение к электросетям, а остальные приобретают мощности у жилищных организаций, имеющих излишки. В Московской области доля заявок на подключение от потребителей малой мощности за полгода удвоилась.
Как подтверждает глава управления по перспективному развитию петербургского КЭИО Александр Назаров, в некоторых случаях малых предпринимателей, до сих пор не имевших материальной возможности для прямого присоединения, подключали к уже перегруженным сетям. Новые правила сократят риски подобной практики. Другое преимущество, на которые явно рассчитывали авторы изменений в правила, состоит в «изъятии» из процесса посреднического бизнеса, который помогал заявителям правильно подготовить документы.
Однако, как напоминает гендиректор ГК «Тэтра Электрик» Ян Абубакиров, посредники, как правило, берут на себя разработку и монтаж внутренних электрических схем в присоединяемых объектах. Если этим займутся сами предприниматели, в основном не имеющие квалификации, технических аварий не избежать. Между тем, многие «льготники», воодушевленные возможностью обойтись без посредников, рассчитывают присоединиться по принципу «сделай сам». Так что риски в одном месте снижаются, в другом возрастают.
В то же время разногласия между федеральными ведомствами создали противоречия между нормативными актами. Так, постановление №530 (ст. 62) говорит о том, что заявитель может заключить договор энергоснабжения со сбытовой организацией только при трех условиях: присоединении к сети в установленном порядке, обеспечении приборами учета и «надлежащим техническом состоянии энергопринимающих устройств, удостоверенном федеральным органом исполнительной власти по государственному энергетическому надзору», то есть Ростехнадзором. Последнее оформляется актом допуска энергоустановки к эксплуатации или актом осмотра. Однако, согласно Постановлению №334, для индивидуальных застройщиков и субъектов малого бизнеса, присоединяющих мощность до 100 кВт, эти документы отныне не нужны.
Но технические ошибки при монтаже электроустановок и внутренних сетей могут привести к трагическим последствиям. Риски технологических инцидентов зависят и от специфики присоединяемого объекта.
На практике разночтения в постановлениях №530 и №334 приводят к тому, что в одних регионах России при заключении договоров электроснабжения продолжает выполняться введенный 3 года назад порядок, в других же новые электрические устройства присоединяются без актов Ростехнадзора. В петербургском КЭИО считают, что этой неразберихе следует положить конец. По словам А.Назарова, комитет совместно с Ростехнадзором направил первому вице-премьеру РФ Игорю Шувалову с просьбой разрешить противоречие между двумя федеральными документами.
Стихия или синхронизация?
Фактически корректировка реформы электроэнергетики разрешением этой коллизии вряд ли ограничится. Отрасль столкнулась с проблемами системного характера. У генерирующих компаний сложности с оплатой топлива, у сбытовиков в связи с задержкой платежей возникают серьезные кассовые разрывы. В Минэнерго пытаются добиться синхронизации расчетов генерирующих компаний за топливо с оплатой услуг, а одновременно – синхронизации платежей на оптовом и розничном рынках, чтобы поддержать одновременно генерацию и сбыт. Между тем западные аналитики уже советуют обанкротить убыточные сбытовые компании, а их функции передать сетевикам, поскольку им легче добиться возвращения задолженности.
Вообще, с наступлением кризиса на Западе, откуда были позаимствованы рецепты создания конкуренции в энергосекторе, больше уповают на государство, чем на каноны свободного рынка. Пока это переосмысление достигает ума отечественных чиновников, НП «Совет рынка» пытается создать небанковскую кредитную организацию, чтобы самостоятельно обеспечивать средствами участников оптового рынка по ставкам ниже банковских, а также систему расчетно-биллинговых центров в регионах. Очередное реформаторское изобретение рассматривается участниками рынка со скепсисом: ожидается, что его внедрения суммарные сбытовые затраты в рознице только возрастут, а тарифы для конечных потребителей повысятся.
Получается, что В.Кудрявый был прав: электроэнергетика, застигнутая кризисом в разгар переходного периода, становится головной болью всей экономики. В то же время разногласия между ведомствами и популистское деление потребителей энергии по принципу размера, а не экономической и социальной роли, только приумножат системные проблемы, требующие безотлагательного разрешения.
Федор Хлебников
В то время как городские дорожные программы и проекты недосчитаются половины из запланированных до кризиса средств, бюджет дорожных работ в Ленинградской области на 2009 г., подрос по сравнению с прошлогодним примерно на 10,5%. При сохранении федерального финансирования на уровне 2008 г. – в 1,5 млрд. рублей, общий объем выделения средств на работы, заказчиком которых выступает Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти, должен составить 6,3 млрд. рублей.
Выигрыш в 3,5 миллиарда
Первая попытка секвестрировать бюджет Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти на 2009 г. была предпринята еще в октябре 2008 г. Аргументом для сокращения его почти втрое против уровня 2008 г. могло стать хроническое недоосвоение Комитетом бюджетных средств на 30-40%. Петербургские компании, выигравшие на аукционах самые крупные лоты, отвлекаются на строительство ЗСД, подводят со сроками перегруженные работой проектировщики, - оправдывался тогда глава КДХ Михаил Козьминых. Но обещал к концу октября на 100% закрыть ремонтную программу и сдержал слово. А недоосвоенные по программе по строительству и реконструкции 400 млн. рублей удалось перевести на 2009 г.
Вторая проблема, стоявшая на пути реализации планов КДХ на 2009 г. – явное несогласие парламентского большинства Ленобласти с приоритетным финансированием дорожных работ в Выборгском и Всеволожском районах. При обсуждении «дорожных» поправок к областному бюджету 2008 г. губернатору Валерию Сердюкову пришлось пообещать, что в 2009 г. будет принята специальная программа по отдаленным МО. В итоге обещание вылилось в поправку, благодаря которой каждый из 17 районов получит в этом году из областного бюджета от 70 до 100 млн. рублей на ремонт автомобильных дорог.
Наконец, благодаря снижению стоимости материалов и услуг во II полугодии 2008 г., как рассказал М.Козьминых, КДХ, как заказчику, удалось сэкономить 15% бюджетных средств. В результате вместо того, чтобы сократить финансирование дорожных работ в 2009 г. до 1,3 млрд. рублей, губернатор и депутаты решили поддержать Комитет, выделив на реализацию дорожных программ 4,8 млрд. рублей. «Мы не планируем отказываться от каких-либо проектов в этом году», - с гордостью сообщил М.Козьминых, скромно умолчав об отвоеванных у кризиса 3,5 млрд.
Не до жиру
Общая протяженность областных дорог регионального подчинения составляет 9760 км. Из них почти 4860 км нуждается в ремонте. Состояние 1400 км региональных дорог признано неудовлетворительным.
Следует учесть, что в 2009 г. из областного бюджета на ремонт муниципальных дорог, будет выделено от 1,49 до 1,7 млрд. рублей. Общая протяженность этих дорог составляет около 9000 км. Едва ли не в каждом из 17 районов Ленобласти есть населенные пункты, добраться до которых в межсезонье практически невозможно. Понятно, что средства бюджетов МО справиться с этой проблемой не позволят. И в областном правительстве обещают, что объем денег на ремонт этих дорог будет увеличиваться, начиная с 2009 г. Однако это обещание в будущем может оттянуть часть финансирования с работ по ремонту и содержанию региональных трасс.
Можно поэтому понять, отчего в КДХ Ленобласти без особого энтузиазма относятся к масштабным планам по строительству и модернизации. С этим же связано стремление Ленобласти передать как можно больше трасс на федеральный баланс, избавляясь от будущих затрат на содержание и ремонт. «Федеральный центр по условиям выделения субсидий вынуждает нас ставить во главу угла проекты по строительству и реконструкции дорог, - говорит М.Козьминых. – Но мы считаем, что это неправильный подход. В 2008 г. доля областного софинансирования таких проектов составила 74%. Если регионы затрачивают больше, было бы логично, если бы они имели право сами расставлять приоритеты».
В самом деле, в 2008 г., благодаря увеличению финансирования по линии областного бюджета, удалось отремонтировать 327 км региональных дорог – в 1,8 раза больше, чем в 2007 г. Могло быть сделано и больше, ведь финансирования региональных дорог выросло в 2,5 раза. Но в структуре расходов на программу строительства и реконструкции было потрачено 43%, а на капитальные и текущие ремонты – 40%. Остальные 17% дорожного бюджета Ленобласти ушло на содержание региональных дорог. И все равно этих средств хватило лишь на то, чтобы обеспечить 12% необходимых по нормативам работ.
В 2009 г. принцип распределения средств между ремонтной и строительной программами примерно поровну сохранится, а доля финансирования содержания региональных дорог подтянется к 20% от общего объема. Но даже если выделение средств удастся сохранить на сегодняшнем уровне, закрыть проблему нормативного содержания региональных дорог возможно лишь к 2015 г.
Привлечь дополнительное финансирование можно было бы за счет приватизации ДРСУ. Но в областном правительстве, так и не решившемся на этот шаг до кризиса, не готовы к этому и сейчас, поясняет М.Козьминых, ссылаясь на позицию губернатора.
Вместо этого, в рамках антикризисного плана, утвержденного 23 марта, планируется несколько потеснить те же самые ДРСУ, сдав в аренду предприятиям малого бизнеса принадлежащие им, временно простаивающие помещения и оборудование. ДРСУ обяжут направлять большую часть прибыли на развитие. Кроме того, антикризисная комиссия наделила КДХ совместно с Комитетом финансов полномочиями по привлечению внебюджетного финансирования для увеличения объемов работ по ремонту и содержанию региональных автодорог в 2009 г. Предложения по привлечению займов и частных инвестиций на финансирование ремонта и содержания поступали со стороны руководства КДХ и раньше. Но до сих пор не получали принципиального одобрения в правительстве.
Третий по величине заказчик дорожных работ в Ленобласти, ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Северо-Запад», также с 2008 г. уделяет больше внимания ремонтной программе. Всего в 2008 г. по заказу ФГУ было отремонтировано около 150 км федеральных дорог, главным образом на южном направлении. Как сообщил АСН-инфо глава управления Андрей Костюк, в 2009 г. планируется включить в программу ремонта и реконструкции 176 км федеральных дорог на всех направлениях.
Ближайшие перспективы и обходные маневры
В соответствие с неписанной установкой «начало строительства новых объектов отложить до 2010 г.», благодаря прошлогоднему заделу, 2009 г. будет отмечен завершением ряда знаковых проектов. В частности, в КДХ Ленобласти обещают в 2009 г. ввести в эксплуатацию Дорогу Жизни, полностью реконструированную до Всеволожска, развязку КАД и автодороги на Сортовалу, реконструированный подъезд к порту Приморск (трасса Зеленогорск – Приморск – Выборг), автодорогу Лодейное Поле – Вытегра и обновленный мост через реку Хабаловка в Кингесеппском районе, обеспечивающий подход к порту Усть-Луга. Завершится также модернизация автотрасс Санкт-Петербург – Кировск, Санкт-Петербург – Матокса, Волхов – Бабино – Иссад, работы по строительству подхода к пос. Красноозерное в Приозерском районе.
Не позднее 15 мая, как пообещал М.Козьминых, должны состояться конкурсы по двум крупным лотам, связанным с работами на КАД во Всеволожском районе. Это строительство подъезда к Колтушам с подключением к КАД и строительство путепровода на 26 км на трассе «Кола». Пока информация о дате аукционов не озвучивалась. А по путепроводу еще не доработана и проектно-сметная документация. Как, впрочем, и по аукциону на дорожные работы на участке Лодейное Поле – Вытегра (19-35 км). Кроме того, на конкурсной основе планируется определить подрядчика по реконструкции законсервированного моста через р. Сторожевую на 24 км трассы Выборг – Комсомольское – Светогорск.
В условиях кризиса интерес к конкурсам, по словам М.Козьминых, проявляют не только областные и петербургские организации, но и дорожники из Пскова и Новгорода. О своем желании получить подряд на ремонт дороги в Сланцах заявила эстонская компания, а подряд по дороге на Светогорск – финская. Об условиях участия иностранных компаний в конкурсах ведутся предварительные переговоры.
В планах КДХ Ленобласти на ближайшие годы значатся проекты по созданию по крайней мере 3 автодорожных обходов – Пикалево, Луги и Соснового Бора. Но если в последнем случае строительство технологической трассы включено в план строительства ЛАЭС-2 (как по финансам, так и по срокам), в отношении обходов Луги и Пикалево пока нет ясности.
В 2008 г. в рамках заказа федерального автодорожного управления «Северо-Запад» на участках близ Луги шли интенсивные работы. На строительство обхода, впрочем, поступило лишь 500 млн. рублей из федерального бюджета. Сейчас областные власти намерены обратиться с повторным ходатайством о финансировании на этом стратегическом направлении. По словам А.Костюка, обход Луги планируется завершить в 2010 г. Что же касается строительства обхода Пикалево, то этот проект область готова реализовать на условиях равного участия федерального и регионального бюджетов.
В 2009 г. объем финансирования федеральных дорог по сравнению с 2008 г. увеличится на 1 млрд., составив в общей сложности 4,2 млрд. рублей. Продолжатся работы на южном полукольце «бетонки» А-120, а также на автодороге «Нарва».
В 2008 г. на «Нарве» было отремонтировано 3 больших участка, общей протяженностью 60 км. В 2009 г. на конкурс будут выставлены работы по реконструкции участка дороги с 69 по 87 км. Ведется также разработка документации по реконструкции участков на трассах М-20 и «Нарва». «Думаю, что мы начнем работы на «Нарве» в июне и в 2009 г. дойдем до Эстонии», - говорит А.Костюк. Кроме того, продолжится строительство подъезда к ПГП Торфяновке. А к 2015 г. планируется завершить реконструкцию участка шоссе «Скандинавия» 41-147 км.
Как сообщил ген директор Дирекции строительства транспортного обхода Петербурга Борис Мурашов, все договора по работам на областной территории КАД на 2009 г. подписаны в 2008 г. «Из-за кризиса нам поменяли объемы финансирования на 2009 и 2010 годы», - признает он, уточняя, что в этом году на строительстве последнего 37-километрового участка кольцевой планируется освоить вместо запланированных ранее 21 всего 14 млрд. рублей. – Если бы нам добавили хотя бы 2,5 млрд., мы бы ввели хотя бы один пусковой комплекс». Ожидается, что этот вопрос может решиться в августе. В отсутствии дополнительного финансирования к концу 2009 г. кольцевая увеличится только на 5 км», - предупреждает Б.Мурашов. Тем не менее, он не сомневается в том, что реализация проекта будет полностью завершена в 2010 г.
«Посмотрите, что происходит сегодня с федеральным бюджетом: объем доходов и расходов сократился, и увеличился дефицит. Точно также увеличился и дефицит бюджета Ленобласти. Если нам придется срочно предпринимать меры в связи с углублением негативных тенденций кризиса, мы попытаемся еще немного сократить расходы, не сокращая объемов работ. В худшем случае мы откажемся только от двух заявленных в 2009 г. участков. Это автодорога Лодейное Поле – Вытегра и подъезд к Колтушам на КАД», - отметил М.Козьминых.
Наталья Стандровская
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников