Строительство жилья в новой финансовой реальности
Проблемы перехода на проектное финансирование, использование эскроу-счетов и преимущества других финансовых механизмов обсудили в рамках недавнего Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства. Пока итоги рынка обнадеживают.
Ожидания оправдались, но не сразу
Прошлым летом, через год после введения в июле 2019 года проектного финансирования, специалисты «Эксперт РА» отмечали снижение объемов жилищного строительства на 20 млн кв. м, или на 16%. Сказались не только новые правила финансирования, но и другие причины, прежде всего низкие доходы населения и падающий спрос на новое жилье при высоких ценах.
Тем не менее в начале 2021 года представители финансовых организаций, крупных компаний-застройщиков и агентств заверили, что большинство участников рынка сумели приспособиться к новым условиям, перестроить бизнес-процессы внутри компаний, обновить кадровый состав для работы с банками, а также научились вести диалог с кредитными организациями в спорных случаях, не имеющих законодательных прецедентов. Как результат, с марта прошлого года объем эскроу вырос в семь раз. К положительным итогам можно отнести и тот факт, что рынок прошел эти годы без заметных крупных банкротств, связанных с переходом на новое финансирование.
Статистика ЦИАН свидетельствует, что в январе 2021 года в Москве и Московской области количество лотов, по которым предполагается заключение договора с использованием эскроу-счетов, впервые превысило продажи по старой схеме. Сейчас, согласно ЕГИС жилищного строительства, с использованием счетов эскроу по всей стране реализуется 51,9 млн кв. м жилья, или 56,5% всего многоквартирного строительства.
По данным Центробанка на 1 марта 2021 года, на счетах эскроу в России собрано почти 1,4 трлн рублей участников долевого строительства, что позволило коммерческим банкам ввести для девелоперов пониженные ставки 1,8—4,3% в зависимости от федерального округа.
Что касается ожидаемого роста стоимости недвижимости, то цена за переход на новое финансирование увеличила ее в 2020 году до 25%. Однако, по оценке ЦИАН, в этом приросте вклад эскроу-счетов составил не более 7—8%. Остальное эксперты списывают на льготную ипотеку и нервозность информационного фона, подогреваемого изменениями валютного курса и ключевой ставки.
Эскроу глазами застройщика
Переход на проектное финансирование не стал для крупных застройщиков неожиданностью — многие из них уже имели большой опыт работы с заемными средствами. Тем не менее у строительных компаний возникают новые вопросы, связанные с рефинансированием и переносом средств на эскроу-счетах вслед за рефинансированием кредитов или проблемами с получением проектного финансирования на строительство соцобъектов, если они строятся в рамках комплексного проекта по другому РНС. Особенно много хлопот доставляют излишние, по мнению застройщиков, требования по сбору и предоставлению документов на получение проектного финансирования, хотя часть из них находится в общедоступных государственных и муниципальных информационных системах. Кроме того, даже выполнение всех требований банков из перечня кредитных организаций, имеющих право открывать счета эскроу, не всегда гарантирует доступ к проектному финансированию.
Финансовый директор PPF Real Estate Russia Александр Ходоров отметил риски вплоть до отказа в финансировании, возникающие при комплексной застройке, когда котельные или очистные сооружения находятся на земельных участках других проектов.
Вице-президент по юридическим вопросам ГК «ПИК» Тимофеев Дмитрий считает, что было бы логичным пересмотреть некоторые пункты Положения Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» № 590-П от 28.06.2017, в котором перечислены критерии, правила расчета и формирования кредитоспособности, чтобы исключить из них средства эскроу-счетов.
Однако большинство застройщиков согласны с тем, что введение проектного финансирования в целом повлияло на рынок положительно, поскольку нивелировало опасения покупателя недвижимости.
Облигации как способ привлечения средств
Для застройщиков жилья, вынужденных изыскивать денежные средства на строительство инфраструктуры, решением проблемы могли бы стать инфраструктурные облигационные займы.
По мнению исполнительного директора аналитического хаба Сбербанка Вячеслава Романова, для девелоперов, которые хотят наращивать предложения на строительном рынке, облигации имеют большой потенциал роста и могут стать доступным источником капитала. Пока этот финансовый механизм сдерживается рядом факторов — многие девелоперы еще не имеют достаточной информационной прозрачности в отношениях с инвесторами.
Тем не менее недавно Правительство РФ приняло решение о выделении дополнительных средств Минстрою России на субсидирование купонного дохода по инфраструктурным облигациям в объеме 638 млн рублей. Предполагается, что уже в 2021 году созданное специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) ДОМ.РФ выпустит инфраструктурные облигации на 30 млрд рублей. Денежные средства, привлеченные под эти ценные бумаги, пойдут на создание инфраструктуры для жилищного строительства и формирование городской среды на срок до пятнадцати лет на льготных условиях от 3 до 3,5% годовых в зависимости от рыночных условий.
Определены пилотные регионы, в которых будет опробован механизм создания инфраструктуры для новостроек с использованием инфраструктурных облигаций: это Тульская, Тюменская, Сахалинская, Ленинградская и Ростовская области.
Схемы финансирования в регионах
Основной рынок проектного финансирования сосредоточен в двух столицах, но в регионах, где объем новостроек невелик, схема строительства по эскроу не превышает 10%. Основная причина — крайне низкий уровень маржинальности проектов, не дотягивающий до 15%, необходимых для удовлетворения требований банков. Соответственно, объем предложений на рынке новостроек небольшой, спрос определяется невысокими доходами населения, а девелоперы ограничены в возможностях повышения цен.
Чтобы уравновесить предложение и спрос, несколько регионов применяют финансовые ипотечно-накопительные схемы (ИНС). Так, в рамках программы «Жилстройсбережения», которая была принята в Республике Башкортостан в 2014 году, первые участники ИНС уже смогли выйти на рынок с накопленной в банках-партнерах первоначальной суммой и взять ипотеку под 6%.
Ускорить реализацию программы помогает регион: помимо субсидирования вкладов, из бюджета республики начисляется премия в размере 30% ежемесячного вклада. С учетом премии процентная ставка по вкладу может достигать 20% годовых и даже выше. Благодаря программе на республиканский строительный рынок уже поступило более 326 млн рублей, из которых 7,5% составили бюджетные субсидии, а 95% — средства банков и граждан.
По словам заместителя гендиректора Некоммерческого фонда по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ республики Башкортостан Евгения Декатова, с появлением проектного финансирования деятельность фонда заинтересовала застройщиков, ранее работавших с ДДУ. Теперь они, со своей стороны, предлагают софинансирование программы с предоставлением дополнительных скидок потенциальным покупателям.
Напомним также, что сейчас в Госдуме находится законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан. Проект предусматривает введение банковских вкладов для частных лиц, которые по завершении накопления смогут заключить договор целевого кредита на покупку жилья.
Текущая статистика по переходу на проектное финансирование застройщиков в Ленинградской области выглядит крайне неутешительно. Эксперты говорят о необходимости учета специфики отдельных регионов и введения альтернативных механизмов кредитования проектов.
На прошлой неделе состоялась дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области». Организаторами мероприятия стали PROEstate Events при поддержке учебного центра Academy of Real Estate и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Информационным партнером форума традиционно выступила газета «Строительный Еженедельник». Стратегическим партнером – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.
Без потерь
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в своем приветственном слове к участникам дискуссии сформулировал главную проблему для всех участников рынка – переход на проектное финансирование. «От того, как мы пройдем рубеж 1 июля, зависит, увеличится ли число обманутых дольщиков, не пропадут ли у нас «доноры» – достройщики проблемных объектов – и не остановится ли строительство «социалки» в новых районах», – заявил он.
Пока ситуация с переходом на эскроу-счета в регионе далека от оптимистической. «В Ленобласти 142 застройщика строят по схеме ДДУ. Они получили 233 разрешения на строительство своих проектов. С 1 июля по старым правилам смогут продолжаться те проекты, где готовность домов выше 30% процентов (15% – для проектов комплексного освоения и 6% – для компаний-«доноров», завершающих проблемные объекты) и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Таких проектов в Ленинградской области 70% (152 разрешения). Оставшиеся 30% проектов (81 разрешение) будут вынуждены переходить на эскроу-счета с проектным финансированием банков. В банки уже поступили 42 заявки от застройщиков, которым надо переходить на новую схему привлечения средств, из которых одобрены всего две. Я подчеркну: 82 проекта нуждаются в банковском финансировании, и только два его получили. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой», – констатировал Михаил Москвин.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов оценивает ситуацию более оптимистично: «Понятно, что все крупные девелоперы переживут переход на проектное финансирование, многие из них работают с банками уже не первый год. Проблемы будут испытывать небольшие застройщики, которые строят не в самых ликвидных локациях».
«Мы никого не хотели бы потерять. Надо, чтобы все развивались», – заметил Михаил Москвин и подчеркнул, что необходимо предусмотреть альтернативные механизмы, привел в пример инициативу «ДОМ.РФ» по кредитованию с более низкой процентной ставкой проектов, которые не смогут получить проектного финансирования от банков.
Особые условия необходимы для тех застройщиков, которые работают в отдаленных от Петербурга районах Ленобласти, согласен вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз: «В послании Президента РФ Владимира Путина содержится призыв не только к достижению ввода 120 млн кв. м жилья в год, но и к решению задачи по деурбанизации страны».
О том, что нужны адресные меры поддержки, говорил и председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов: «Сбербанк подсчитал, что по состоянию на начало года в России было всего 5736 застройщиков, из них проектным финансированием хотя бы один раз воспользовались 587. То есть 90% компаний отрасли не имеют опыта взаимодействия с банками и не имеют соответствующих команд».
Уровень комфортности
C декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших согласование ППТ до введения таких норм, эти правила не соблюдает. Губернатором региона Александром Дрозденко поставлена задача привести документацию по планировке территорий в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. «В настоящее время Комитетом по градостроительной политике направлены предписания в 5 муниципальных образований, которые находятся в агломерационной зоне, с требованием начать работу по приведению ПЗЗ в соответствие действующим требованиям. Отмечу, что муниципалитеты эту работу уже начали», – сообщил председатель Комитета по градостроительной политике Ленобласти Игорь Кулаков.
Основатель научно-проектной коллаборации Quite White, директор Института комплексного развития территорий Анна Курбатова рассказала о работе над проектами по развитию крупных жилых районов в Московской агломерации. Так, для некоторых территорий эффективным оказалось применение концепции так называемых урбан-блоков. «Это не районы экспериментального строительства, а единые социокультурные образования, базовые единицы квартальной застройки, в рамках которых можно принимать градостроительные решения по планированию, организации или реорганизации городской среды», – сообщила она.
«Термин «урбан-блок» мне очень нравится, – поделился мнением глава Администрации МО «Аннинское городское поселение» Дмитрий Рытов. – Действительно, изначально расчеты по обеспечению жителей социальной инфраструктурой должны исходить из того, что все необходимое должно быть если не в шаговой доступности, то хотя бы поблизости от места их проживания».
Вопрос перехода на проектное финансирование он прокомментировал так: «Пока из всех застройщиков, работающих на территории нашего поселения, неуверенно себя чувствует только один. Всем известно, что это «УНИСТО Петросталь». Все остальные справляются со сложностями, включая в том числе и малых застройщиков».
В дискуссии говорили и о транспортных проблемах. Заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Валентин Енокаев, в частности, отметил, что вопросы транспортной инфраструктуры Кудрово хоть и не всегда оперативно, как хотелось бы, но решаются в плановом порядке. «А вот проблемы в Мурино гораздо серьезнее. Здесь два крупных проекта – первый этап обхода Мурино в створе Гражданского проспекта (его начало запланировано на 2020 год) и пробивка Пискарёвского проспекта (экспертное заключение по нему планируется получить к середине 2019 года)», – напомнил он.
Под гнетом слабеющего спроса
Аналитические данные по рынку новостроек Ленобласти привела руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, на данный момент покупателям в Ленобласти доступны квартиры в 77 жилищных комплексах от 58 застройщиков. «Объем предложения в пригородной зоне по сравнению с пиковыми периодами сократился примерно на 40% (с 1,8–2 млн кв. м до 1 млн), – рассказала эксперт. – Причем интерес покупателей к объектам за КАД достаточно стабилен. У областных проектов по сравнению с городскими есть весомое преимущество – цена на 25% ниже. Можно говорить о том, что рынок держит баланс».
Вместе с тем, как считает Ольга Трошева, сохранится ли этот баланс в дальнейшем, зависит от властей и их действий, поддерживающих строительный рынок: «Территории «заКАДья» остаются перспективными для жилищного строительства, но в текущей ситуации очевидно, что застройщики корректируют свои планы по развитию проектов в области».
По мнению экспертов, принимавших участие в дискуссии, Ленобласть начинает превращаться в зону меньшего комфорта для застройщиков, за исключением лишь некоторых максимально близких к городу локаций. Компании снижают объемы строительства в области и не торопятся выводить на рынок новые объекты и очереди. Так, Группа ЦДС перенесла запуск нового проекта в Новосаратовке, а «Группа ЛСР» – отложила до лучших времен строительство «миллионника» на территории бывшего аэропорта Ржевка.
ГК «КВС» продлила сроки реализации своих проектов в Янино и Сертолово. «ЖК «Ясно.Янино» мы планируем завершить к 2026 году, а ЖК «Новое Сертолово» – к 2023-му, вместо изначально запланированной даты завершения обоих проектов – 2018 год, – сообщил заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артём Кириллов. – Проекты в Ленобласти всегда уступали по рентабельности городским, а с введением эскроу-счетов доходность и вовсе приблизится к минимальным значениям».
«Мы изначально также планировали реализовывать свои проекты с более динамичным темпом строительства и продаж. Но сейчас процесс замедлили, – соглашается генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. – Мы определили для себя оптимальный уровень продаж и объем строительства, которые стабильны из месяца в месяц. По текущим очередям мы ждем постановления Минстроя РФ о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года».
Отсутствие понимания процедуры подтверждения строительной готовности объектов, которые можно будет достраивать по старым правилам, – только один из актуальных вопросов, считает Артём Кириллов. По его мнению, при переходе на новую схему финансирования в застройщиков возникает целый комплекс проблем: это неготовность уполномоченных банков к работе по проектному финансированию; завышенные критерии оценки девелоперов со стороны ЦБ РФ в части формирования резервов на возможные потери по ссудам; избыточные критерии оценки проектов при оформлении проектного финансирования со стороны уполномоченных банков; отсутствие готовности и понимания у банков в части финансирования объектов социальной и инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территории; отсутствие понимания процедуры строительного аудита объектов, по которым выдано проектное финансирование. И, наконец, отсутствие у банков ответственности за невыдачу проектного финансирования.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин привел оперативные результаты взаимодействия банка с застройщиками по новой модели финансирования и рассказал о развитии линейки кредитных продуктов. Так, помимо уже существующих кредитов под готовое жилье и проектного финансирования, Сбербанк начал работать по программам кредитования под будущую прибыль действующих проектов и еще до майских праздников в этом году планирует представить продукт по мезонинному кредитованию застройщиков, под приобретение земли или новых проектов
Кстати
Четыре школы и два детских сада в Ленобласти включены в федеральную программу субсидирования строительства объектов социнфраструктуры «Стимул». В рамках соглашения с Минстроем РФ в 2019 году будут построены две школы по 950 мест (кварталы компаний «Арсенал» и ООО «Самолет»), детский сад на 190 мест (квартал «ФСК «Лидер») в Буграх, школа на 1175 мест в Мурино (квартал ООО «Полис»). Во втором полугодии 2020 года в Кудрово сдадут детсад на 295 мест с бассейном (квартал ООО «Кудрово-град»), а в Новогорелово – школу на 550 мест (квартал ООО «Интер Альянс»). Перечень утвержден постановлением Правительства Ленобласти. Всего на строительство школ и детсадов будет направлено почти 3 млрд рублей, из них 1 млрд из федерального бюджета, 1,8 млрд рублей – из регионального, остальное – из местных. Заказчиками строительства выступают муниципальные образования.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки будут обосновывать девелоперам, почему им отказано в финансировании
Власти Ленобласти помогут застройщикам перейти на проектное финансирование
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Это участки на Петроградской стороне и в Пушкинском районе, общей площадью более 2.3 тыс. га.
В Пушкинском районе речь идет обо всей территории бывшего совхоза «Детскосельский» общей площадью более 2,3 тыс. га. А на Петроградской в программу комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) включен участок площадью 42 га, ограниченный Вяземским переулком и набережными Малой Невки и Карповки. На этой территории находятся завод «Ригель», Электротехнический университет, Иоанновский монастырь.
В случае с территорией в Пушкинском районе решение комиссии стало, судя по всему, реакцией на поправку в Генплан, которую лоббировал депутат ЗакС Юрий Бочков. Она давала зеленый свет застройке многоэтажным жильем 270 га бывших совхозных угодий. О планах построить там жилье заявляли собственники участка – предприятия «Детскосельское» и СПК «Племзавод «Детскосельский».
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов предположил, что решение включить в зону КУРТ всю территорию совхоза – не что иное, как «режим санкций против собственника, который не согласовал свои действия с кем надо».
«КУРТ – как оно изложено в Гражданском кодексе – штука полезная. Нельзя строить без проекта планировки. Нельзя строить жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой и транспортом. В общем – правильная идея. Но сделать ППТ на такую территорию – это как генплан небольшого города. Поэтому решение комиссии – не про устойчивое развитие, а про то, чтобы выращивали капусту и не дергались, пока не позовут», – считает он.
Решение по участку на Петроградской стороне тоже для многих стало неожиданностью. «Тут никто не сможет сказать, что досталось одному предприятию, которое сделало что-то не то. Досталось всем», – говорит Александр Карпов. Но с чем это связано – непонятно.
Понятие КУРТ ввел Федеральный закон № 373-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс по регулированию подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввел совершенно новый градостроительный институт, КУРТ, для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. Сначала Петербург определил пять территорий для КУРТ. Позже их список расширили до 14 адресов по заявлениям районных администраций.
«Инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории. Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Без КУРТ рынок живет в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности», – так описывал идею КУРТ глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев.
«Практики реализации таких проектов нет. А значит, не все понятно по процедуре. Но я уверен, что в проектах КУРТ – большой потенциал. По сути, до сих пор большие территории город и бизнес развивали в качестве юридического экспромта. А договор КУРТ придаст больше легитимности этой деятельности: позволит прогнозируемо получить документацию по планировке территории, упростит процедуру взаимного контроля при ее застройке. И данный пилотный проект в «сером поясе» это докажет. Важно только найти профессиональную компанию, которая возьмется за развитие участка», – говорит управляющий партнер «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
Но девелоперы, чьи земли попали в КУРТ, вовсе не пляшут от радости. «Это тупик, поскольку никто не знает, как функционирует этот режим», – говорит глава УК «Теорема Игорь Водопьянов, у которого в КУРТ попали 200 га земли в Петродворцовом районе.