Проект года: автовокзал на крыше
Одним из интереснейших проектов, реализованных в прошлом году в Москве и в целом в России, стал многофункциональный комплекс «Щелковский», включающий в себя Центральный автовокзал столицы и крупный торгово-развлекательный центр. При этом сам МФК стал частью одноименного крупного транспортно-пересадочного узла.
Проект МФК «Щелковский» входит в программу строительства ТПУ в Москве, запущенную в 2012 году. С тех пор в столице сдан в эксплуатацию 41 узел, еще 57 находятся в работе. Из них к 2024 году планируется ввести 33 ТПУ.
Этапы большого пути
В состав ТПУ «Щелковский» входят Центральный автовокзал, обслуживающий международные, междугородные и пригородные автобусные линии, одноименная станция Арбатско-Покровской линии Московского метро и маршруты наземного городского транспорта.
Проект реализован не на пустом месте. Первый автовокзал «Щелковский» возведен там в 1971 году. В 1997-м была выполнена масштабная реконструкция объекта. Тем не менее вскоре стало ясно, что автовокзал не отвечает современным требованиям по комфортности и безопасности обслуживания пассажиров. Поэтому было принято решение о демонтаже старого здания и строительстве на его месте нового.
Принципиально важной особенностью проекта стала его реализация за счет средств частного инвестора — ГК «Киевская площадь». Привлекательность для бизнеса обеспечило строительство в составе ТПУ крупного торгово-развлекательного центра.
«Мировой опыт показывает успешность и высокую востребованность пассажирами проектов интеграции транспортных и коммерческих пространств. МФК "Щелковский" имеет особое значение для района и города в целом. Автовокзал — это всегда большое количество пассажиров, чьи удобство и комфорт зависят в большой степени от инфраструктуры объекта. ТРЦ "Щелковский", в свою очередь, стал первым крупным торговым объектом в Гольяново, одновременно и удобным для посещения, и предлагающим большой выбор брендов, ресторанов, развлечений и услуг. Поэтому "сверхзадачей" проекта и главной сложностью было уместить в одном пространстве множество различных функций таким образом, чтобы они не только друг другу не мешали, но и отвечали потребностям жителей Гольяново и Северного Измайлово», — сообщили ASNinfo в МФК «Щелковский» (входит в ГК «Киевская площадь»).
Проект нового здания Центрального автовокзала был утвержден Москомархитектурой в начале 2017 года, а уже летом стартовало строительство, начавшееся с демонтажа старого здания. За три года был возведен новый современный комплекс общей площадью порядка 150 тыс. кв. м.
Новое здание было открыто 29 октября 2020 года. В торжественной церемонии принял участие мэр Москвы Сергей Собянин. «Мы продолжаем реализацию программы модернизации московских автовокзалов. Сегодня мы завершаем еще один крупнейший проект в этой сфере. После реконструкции открывается автовокзал Центральный на Щелковском шоссе — самый большой и современный в Москве и России. Из морально устаревшего здания он превратился в крупнейший и самый комфортный автовокзал Европы. Это уникальный по масштабам проект, реализация которого не стоила городу ни копейки. Вокзал был реконструирован полностью за счет частных средств», — отметил он.
По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, сейчас ТПУ «Щелковский» ежедневно пользуются около 150 тыс. пассажиров (расчетная мощность — до 200 тыс.), из них более 70 тыс. выбирают метро и около 80 тыс. — наземный транспорт. Он отмечает также, что в рамках ТПУ разведены потоки пассажиров разных видов транспорта, что делает пересадку максимально комфортной.
«Начинка» комплекса
Дизайн комплекса разработало международное бюро Global Architecture Development. Новое здание вокзала напоминает стеклянный корабль с волнообразной геометрией, верхняя часть которого облицована рифлеными алюминиевыми панелями. Всего МФК состоит из одиннадцати этажей, из которых пять — подземные.
С точки зрения внешнего оформления здания особый интерес представляют часы, размещенные над входом в ТРЦ. Диаметр циферблата достигает 9 м, а вес всей конструкции составляет несколько тонн. По данным собственника, часы аналогичного размера были смонтированы на главном здании Московского государственного университета на Воробьевых горах в 1953 году. При этом из-за разницы в дизайне минутная стрелка часов ТРЦ длиннее более чем на метр.
Огромное здание получилось на удивление изящным благодаря стеклянному фасаду необычной формы, который выполнен из системы CW50 от Reynaers Aluminium. Для окон и дверей была выбрана система CS77 с отличными теплотехническими характеристиками. Работы по производству и монтажу светопрозрачных конструкций выполнила компания «НордФасад».
Надо отметить и бережное отношение к наследию старого Щелковского автовокзала. Само здание особой архитектурной ценности не представляло, но в нем в зале ожидания располагалось мозаичное панно «Моя Родина», выполненное в 1972 году под руководством народного художника СССР Юрия Королева. По оценке специалистов, оно представляет собой яркий образец советского монументального искусства того времени. Перед началом демонтажа объекта мозаика была аккуратно демонтирована (при этом, кстати, выяснилось, что утрачено около 3 тыс. декоративных элементов). После строительства нового здания панно было аккуратно собрано на одной из внешних стен здания с восполнением утрат и проведением иных реставрационных работ.
Уникальной особенностью МФК стал сам автовокзал, часть которого разместилась на крыше, на высоте около 35 м. Аналогичных решений в России еще не использовали. Пандусы для заезда транспорта находятся на шестом этаже здания и допускают использование, в частности, двухэтажных автобусов, которые работают на международных маршрутах. А зона прибытия расположена на первом этаже вдоль здания комплекса.
«Оригинальное инженерное решение заключается в том, что в МФК разнесены на разные уровни пассажиропотоки прибывающих и отправляющихся в поездку — перроны отправления расположены на самом верху, откуда автобусы уезжают по 200-метровой эстакаде, а перроны прибытия расположены внизу. МФК «Щелковский» — единственный в России автовокзал, где перед прибытием каждый автобус проходит через мойку, и каждому автобусу в любой момент доступны техосмотр и мелкий ремонт», — рассказали в МФК.
В комплексе расположены гостиница, два зала ожидания для пассажиров — на первом и шестом этажах, кафе, детская комната, а также зал отдыха повышенной комфортности. Общая площадь торговых помещений в здании составляет 60 тыс. кв. м. В ТРК начали работу свыше 250 бутиков и сетевых магазинов, кинотеатр и фитнес-центр с бассейном. Действуют зона фуд-корта, включающая порядка 50 ресторанов и кафе, часть из которых — с панорамным остеклением. На всей территории МФК работает бесплатный Wi-Fi.
В комплексе расположился также один из самых больших в столице подземных паркингов — суммарно на 957 мест. Здесь же находится центр по уходу за автомобилями и автомойка. Ну и дань современным трендам: парковка оборудована бесплатными заправками для электромобилей.
Технологические нюансы
Как отмечают в МФК, при строительстве «Щелковского» были применены самые современные технологии, в том числе и подземного строительства. Уникальность технологии UP-DOWN заключается в том, что после заложения монолитной плиты фундамента на уровне земли строительство ведется одновременно вниз и вверх. При таком подходе подземное сооружение находится под защитой жестких монолитных перекрытий.
Нельзя не отметить создание при строительстве фундамента масштабной конструкции «стена в грунте». Ее глубина на стройке Центрального автовокзала достигла 53 м. Для сравнения: при строительстве высочайшего в Европе небоскреба МДЦ «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге глубина «стены в грунте» составила лишь 31,5 м.
«Стоит также отметить и архитектурно-художественное освещение комплекса, реализованное с помощью специальных световых трубок. Всего установлено 7,74 тыс. светильников, а площадь освещаемого фасада — 5 тыс. кв. м. На восточной стороне здания смонтирован медиафасад общей площадью более 230 кв. м, оборудованный специальными технологиями смены изображения с возможностью регулирования уровня яркости светового потока. Это решение снижает уровень светового "шума", влияющего на близлежащие дома и проезжающие автомобили», — рассказали в МФК.
По оценке собственников проекта, расположенный на границе районов Гольяново и Северное Измайлово МФК «Щелковский» становится точкой притяжения жителей всего Восточного административного округа Москвы. «Динамика развития МФК, несмотря на пандемию COVID-19 с внедрением повышенных мер предотвращения распространения заболевания, очень положительная. Поэтому, конечно, мы довольны результатом», — говорят в МФК.
Там констатируют также, что опыт, наработанный при строительстве МФК «Щелковский», безусловно, полезен и в будущем: «Тенденция к многопрофильности, многофункциональности пространств не ослабевает, поэтому понимание того, как совместить транспортные и коммерческие пространства, умение заранее продумывать нюансы и детали при строительстве таких объектов уже можно считать обязательными элементами любого добросовестного девелопера. Кроме того, у ГК "Киевская площадь" уже есть проект, где этот опыт применяется, — это ТПУ "Нагатинская", разрешение на строительство которого было получено в ноябре прошлого года».
При строительстве МФК было использовано немало современных решений. Однако подробно осветить все технологические новации и рассказать об оборудовании такого большого и сложного объекта в одной статье невозможно. Поэтому коснемся лишь нескольких опций.
Под отрицательным углом
«При строительстве автовокзала "Щелковский" работало сразу несколько единиц техники компании "Арлифт". Но одной из самых интересных задач на этом объекте, на наш взгляд, было остекление фасада здания. Главная сложность заключалась в том, что часть фасадов спроектирована под уклоном до 30°», — рассказывает генеральный директор «Арлифт» Сергей Арнаутов.
По его словам, это была интересная и ответственная задача. «Нашей технике не впервой проводить монтаж под отрицательным углом. Мы имеем достаточный опыт таких работ и можем предложить различные варианты монтажа. В этот раз было принято решение производить монтаж стеклопакетов с плиты перекрытия», — отмечает специалист.
Один из мини-кранов «Арлифт», SPD360, с грузоподъемностью до 1,8 тонны, размещался непосредственно на этаже и с помощью лебедки и вакуумного захвата поднимал стеклопакеты весом около 300 кг, где их монтировали изнутри. Вакуумный захват Arlifter GS-500 собственного производства компании предназначен для подъема стекла и сэндвич-панелей весом до 500 кг, может работать практически при любых погодных условиях: и в дождь, и в снег, и при отрицательных температурах.
«Ввиду того, что на этом объекте наша техника выполняла ряд различных задач, мини-кран, вес которого всего 2,3 тонны, практически свободно перемещался с этажа на этаж, переступая высокие пороги. К тому же благодаря работе двигателя как от ДВС, так и от сети 380 вольт оборудование можно использовать как внутри, так и снаружи помещения», — говорит Сергей Арнаутов.
Из-за своих сравнительно небольших размеров мини-краны могут работать на перекрытиях, крышах, с легкостью маневрировать на строительной площадке и использоваться там, где не может справиться другая крупногабаритная техника.
«Любой опыт, который мы получаем с каждого объекта, очень ценен для нас, так как с развитием современных технологий появляются все более необычные архитектурные решения, проектируются уникальные здания, которые нужно строить, и наша цель всегда находить решения даже для самых сложных строительных задач», — заключает эксперт.
Чтобы было тепло
По словам заместителя генерального директора ООО «Варманн» Андрея Шаповала, задача компании в ходе реализации проекта МФК «Щелковский» полностью соответствовала ее миссии. «Она состоит в том, чтобы изготавливать отопительные приборы различных типов, качество которых позволит заказчику на долгие годы закрыть для себя вопрос комплектации отопительной системы, а внешний вид и эстетика — позволят инсталлировать их в любые интерьеры», — отмечает он.
Для комплектации отопительной системы Центрального автовокзала заказчиком были выбраны конвекторы напольного монтажа Varmann MiniKon, удобные для установки и неприхотливые в обслуживании. «Для нашей компании очень важен каждый заказчик и каждый проект. И Центральный автовокзал пополнил многочисленный перечень объектов федерального значения, на которых были установлены отопительные приборы нашего изготовления с общим количеством смонтированных конвекторов порядка 500 штук», — добавляет Андрей Шаповал.
По его словам, в компании безусловно рады, что из достаточно обширного ряда производителей и поставщиков различных отопительных приборов подрядчик строительно-монтажных работ выбрал конвекторы именно бренда Varmann, история которого превышает десять лет, а опыт успешной эксплуатации оборудования имеется более чем на миллионе объектов в России и за ее пределами. «Без сомнений, факт сотрудничества и полученная обратная связь от подрядчика помогут нашей компании в дальнейшей работе с объектами такого масштаба», — резюмирует специалист.
Особая атмосфера
За обеспечение комфортного микроклимата в многофункциональном центре «Щелковский» отвечают 18 мультизональных систем DANTEX. Общая холодопроизводительность оборудования составляет более 900 кВт, коэффициент энергоэффективности EER во время охлаждения достигает значения 4.7, а коэффициент COP при обогреве – 5.6.
Всего на объекте специалисты компании-подрядчика установили 21 внешний блок серии Full DC Inverter, 150 внутренних настенных блоков серии DM-DP022-080G/YMF, 86 внутренних кассетных компактных блоков серии DM-DP015-056Q4/AF. Общая длина фреонопроводов составила 1800 м.
Такие системы кондиционирования пользуются особым спросом у застройщиков, поскольку отличаются высокой надежностью и энергоэффективностью.
Генеральный директор компании — дистрибьютора оборудования DANTEX Сергей Никонов: «Выбор заказчика обусловлен, в первую очередь, тем, что DANTEX является одним из лидеров рынка по поставкам VRF-систем, а также фанкойлов и компрессорно-конденсаторных блоков различных модификаций в соответствии с требованиями проекта. Также у нас самые короткие сроки поставки оборудования (от одной недели), поскольку ни один заказчик не может себе позволить задерживать строительство объекта из-за ожидания оборудования. Помимо этого DANTEX предлагает своим клиентам высокий уровень технической поддержки и богатый опыт в реализации объектов любой степени сложности».
Кроме VRF-систем компания DANTEX поставила в МФК «Щелковский» 170 кассетных и настенных фанкойлов. Это оборудование отвечает за комплексную обработку воздуха (охлаждение, нагрев, фильтрация, осушение, распределение) в рабочих зонах малых помещений от 30 кв. м.
В целом за двадцать лет работы компанией была осуществлена поставка свыше 3000 систем кондиционирования и вентиляции DANTEX на коммерческие и промышленные объекты не только в России, но и в странах ближнего зарубежья.
МФК «Щелковский» это:
- «Стена в грунте» глубиной 53 м
- Перроны отбытия на крыше на высоте 35 м
- Огромные часы с диаметром циферблата 9 м
- Медиафасад общей площадью более 230 кв. м
- Экологичные потолочные светильники с живой зеленью
- Сохраненное мозаичное панно «Моя Родина»:
По итогам 2019 года, количество застройщиков, пребывающих в процедуре банкротства, выросло на 30%. Это порождает новую волну появления обманутых дольщиков. Сейчас с проблемами сталкиваются в основном некрупные компании, но причин для улучшения ситуации пока не видно.
По данным Института развития строительной отрасли, близкого к Национальному объединению строителей (НОЗА), в конце прошлого года число компаний-девелоперов, находящихся в процедуре банкротства, достигло 508. Рынок покинули 8% застройщиков. Соответственно, вырос объем остановленного строительства – на 57%, до 9,12 млн кв. м.
По оценке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), количество застройщиков, которым угрожает банкротство, выросло в 2019 году на 77% относительно 2018-го. Кредиторы собирались подать иски против 350 компаний. Число банкротов за год выросло на 22% – несостоятельными признаны 184 организации.
Увеличение числа банкротств эксперты рынка объясняют несколькими причинами. Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский называет три, по его мнению, основных: переход отрасли на проектное финансирование, повышение НДС до 20% и сложности с получением госзаказов, обусловленные конкурсными процедурами.
Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан в качестве главной из причин называет снижение доходов и, соответственно, покупательной способности населения, что ведет к снижению спроса. Вторая причина – «недоступность банковского кредитования». «С рынка уходят проектировщики и подрядчики, основные фонды почти не обновляются. Банкротятся малые и средние компании», – говорит он.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов ставит во главу угла экономику: «Общеэкономическая тенденция к снижению рентабельности строительных проектов по всей стране – вызвана, в частности, переходом отрасли на новые условия финансирования. Еще в 2018 году эксперты нашей организации разработали «карту рентабельности» регионов. На ней было видно, как новая система эскроу-счетов приведет к снижению рентабельности проектов жилищного строительства. В некоторых субъектах РФ карта отражала перспективу выхода на практически неприемлемые для застройщиков показатели рентабельности».
Вторая причина, по его мнению, – недостаточная кадровая обеспеченность и готовность большинства строительных организаций работать в рамках проектного финансирования. «Наконец, третья причина – сложность обеспечения соответствия новых проектов действующим критериям оценки рентабельности и рисков по «нормам» Банка России, на основании которых принимается решение о предоставлении застройщикам проектного финансирования. Ситуация дополнительно усугубляется снижением доли госзаказов», – добавляет Дмитрий Панов.
Эксперты полагают, что 2020 год может стать отрицательным пиком для строительного рынка. Ранее специалисты уже прогнозировали укрупнение застройщиков, рост монополизации, увеличение банкротов, проблемных объектов и обманутых дольщиков. «В этом году число пострадавших соинвесторов увеличится. При переходе на эскроу-счета количество проблемных домов точно вырастет», – заявил новый вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Дмитрий Панов обращает внимание на заявления властей о необходимости поддержать строительный комплекс: улучшить доступ к проектному финансированию, ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, устранить административные барьеры и снизить ставки ипотечного кредитования. Однако подобные решения принимаются крайне медленно, а строительные площадки должны действовать ежедневно.
Мнение
Лев Каплан, директор «Союзпетростроя»:
– По сравнению с 2017 годом в 2019-м было всего 8% заказов на проектные работы – то есть застройщики не заказывают новые проекты.
В настоящее время практически весь строительный комплекс пребывает в полной растерянности. Банкротятся мелкие и средние компании. Вся производственная цепочка (застройщики – подрядчики – проектировщики) – все в ожидании катастрофы. Общее состояние отрасли можно охарактеризовать как стагнацию – и это мягко сказано.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Большинство проектов, особенно в наименее экономически развитых субъектах РФ, не способно соответствовать критериям Центрального банка, в частности, уровня рентабельности строительства не ниже 20%. Это, возможно, и становится причиной для отказа от дальнейшей реализации проектов.
По данному вопросу в 2019 году эксперты нашей организации подготовили и направили в адрес Банка России предложения по снижению установленных требований.
И если в прошлом году практически все проекты благополучно завершались в рамках прежних условий финансирования, то можно ожидать, что 2020 год станет репрезентативным для действия новых правил.
В Санкт-Петербурге разработана новая программа сохранения исторического центра города. Речь идет о жилых домах, признанных объектами наследия. Инвесторы смогут получить для реконструкции и реставрации объекты, в которых располагаются коммунальные квартиры, а после реконструкции продать их на открытом рынке.
Программа разработана по заказу Комитета по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПСП), имеет статус законопроекта, который прошел первое чтение в ЗакС. Как пояснил председатель КЭПСП Валерий Москаленко, дома-памятники – актив города, который помогает развивать туризм. Следовательно, сохранение исторического центра – экономическая задача.
Инициатор проекта, депутат ЗакС Петербурга Оксана Дмитриева, рассказала, что выполнено обследование всех жилых домов – объектов наследия в центре города, разработаны подзаконные акты, просчитана экономика, мероприятия программы классифицированы в зависимости от сложности работ.
Всего обследованы 1,2 тыс. домов (6,4 млн кв. м) в которых располагаются 43,7 тыс. квартир, из них 9,6 тыс. – коммунальные. Выбраны 605 домов, в которых доля коммуналок составляет не менее 20%. Эти объекты, по мнению Оксаны Дмитриевой, привлекательны для инвесторов.
Предлагаемая схема проста. Инвестор получит право на приспособление дома к современному использованию, если жильцы коммуналок соглашаются на расселение, а две трети жильцов дома - на реставрацию общедомового имущества. При этом расселение проводит инвестор, а бюджет возмещает часть расходов, в том числе – в рамках городских программ. Инвестор получает право продавать отремонтированные коммуналки на открытом рынке.
По словам генерального директора НИиПИ «Спецреставрация» Игоря Пасечника, институт разработал четыре пилотных варианта реконструкции жилых объектов наследия – по одному в каждом районе исторического центра: Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском. Так, в доме на улице Достоевского предполагается замена сетей и реставрация, в доме на Каменностровском – перепланировка коммунальных квартир и т. д. «Для каждого здания есть своя понятная схема», – говорит он. При этом, как подчеркнула Оксана Дмитриева, расчеты показывают: проекты окупаются в обозримое время.
По словам Валерия Москаленко, предполагается компенсировать инвесторам стоимость работ по ремонту и реставрации имущества общего пользования – до 100%. Поскольку характер программы заявительный, а реализация поэтапна, расходы не подорвут городской бюджет. Однако для начала инвестор должен стать собственником помещений в доме-памятнике.
Реализация схемы требует 434,76 млрд рублей. При этом она вдвое дешевле предыдущей программы сохранения исторического центра. Этого удается достичь благодаря идее частичного расселения. Эксперты признали, что прежние инициативы в этой сфере – по реконструкции кварталов исторического центра (Конюшенной площади, Коломны, Новой Голландии) и аренде зданий-памятников по «рублю за квадратный метр» – не работают. Причина – очевидная невыгодность для инвесторов.
Оксана Дмитриева отметила, что новый законопроект прошел первое чтение, но уже больше полугода лежит без движения, несмотря на заинтересованность городской администрации.
Но, полагает замглавы Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов, даже если не удастся запустить новую программу, уже проделана большая работа – создан банк данных нескольких сотен объектов наследия. «Это один из возможных подходов к их реконструкции, но в городе дефицит с подходами», – отметил он.
Мнение
Оксана Дмитриева, депутат ЗакС Петербурга:
– Конечно, в историческом центре, в домах-памятниках с квартирами такой площади, не может быть жилья эконом-класса. Но далеко не всегда это будет элитное жилье. Потому что для премиального сегмента нужны парковки, лифты. А лифты у нас есть только в половине домов, и их нельзя поставить, не утратив статус объекта наследия. По нашим исследованиям, кроме элитного жилья это будет также жилье бизнес- и комфорт-классов.
Александр Кононов, замглавы Петербургского отделения ВООПИиК:
– При существующем уровне содержания жилищного фонда и количестве коммуналок мы ежегодно теряем какие-то элементы декора. Если мы не предпримем серьезных мер в ближайшие годы, мы утратим очень многое. Но пока у нас есть шанс сделать стремительный рывок, чтобы поддержать такой жилфонд и расселить коммуналки.