Качество и безопасность оборудования для соцобъектов: «ПАРНАС» — оптимальный выбор
Представим ситуацию: новый многоквартирный жилой комплекс введен в эксплуатацию, ключи переданы людям, территория благоустроена, и даже пресловутые инфраструктурные объекты построены и запущены (детский сад, школа, если повезло, то и поликлиника и проч.) — все новенькое, чистенькое, красивое. Веселые фасады, серьезные и громкие речи на открытии… А теперь разберемся, чего это стоит нам, налогоплательщикам, и что мы в реальности получаем?! Какого качества и уровня безопасности эти объекты?
Итак, государство выступает заказчиком при строительстве соцобъектов, планирует бюджет из наших налоговых отчислений, и мы надеемся, что эти средства будут потрачены рационально и с оптимальной пользой. На деле же часто оказывается, что эти объекты строятся в режиме максимальной экономии, материалы и оборудование выбираются подрядчиком самые дешевые. На этапе эксплуатации, скажем, детского сада или школы эта экономия улетучивается, возникает множество текущих ремонтов, оборудование (изначально не самых современных моделей) невысокой функциональности, энергозатратное, требует дорогого обслуживания, дефицитных запчастей — все это обратная сторона красивого фасада, за которую платим опять же мы с вами.
Всеобщее признание
С каждым годом детские сады и школы проектируются на все большее количество детей. В этих условиях оснащение, к примеру, пищеблока надежными современными малыми лифтами для перемещения продуктов питания становится не просто помощью для персонала, а необходимым элементом технологической цепочки в процессе общественного питания.
Завод лифтового оборудования ЗАО «Предприятие ПАРНАС» производит такие лифты серийно в Санкт-Петербурге уже более пятнадцати лет. На сегодняшний день это основная специализация завода, однако наш опыт в лифтовом хозяйстве уже приближается к полувековому юбилею. Мы всегда занимались лифтами, системами управления, комплектами модернизации, запчастями. Сегодня к тому же производим и платформы подъемные для инвалидов и МГН — тоже продукция социально значимая. Но подробнее о малых лифтах. «ПАРНАС» за многие годы отработал технологии производства настолько, что мы с уверенностью можем сказать: наши лифты — лучшие из производящихся сегодня России в своем классе. Это подтверждено многократно наградами высокого уровня, но главное — признанием коллег-лифтовиков, строителей и непосредственных пользователей наших лифтов. Да и на международном уровне мы вполне «на уровне», аналогичное оборудование есть только в Германии и Италии. Казалось бы, малые лифты — оборудование не самое сложное, это не ракета, но требований к нему в нашем техническом законодательстве не меньше, чем к лифту пассажирскому. И это правильно, ведь, только исполнив все до последней точки, мы подтверждаем высокий уровень безопасности, надежности, работоспособности, комфорта для пользователя. По нашим данным, в процессе пользования у лифта «ПАРНАС» текущих поломок на 62% меньше, чем у лифтов других марок отечественных производителей, а значит, меньше затраты и комфортнее людям.
Ассортимент — под заказчика
Малый грузовой лифт «ПАРНАС» может быть любым. Есть готовая шахта — значит, поставим классический лифт бескаркасный, подобрав оптимальный размер. Нет возможности возвести шахту — значит, лифт будет в комплекте с металлокаркасной самонесущей шахтой. Угловые выходы, нет приямков? Низкие потолки? Все решается конструктивно в рамках серийного исполнения.
Обратим внимание еще раз на то, что размеры могут быть любыми (в пределах регламента, конечно). В базовой комплектации лифта: высота подъема до 50 м, количество остановок — до пятнадцати, огнестойкость дверей шахты — EI-30, ловители, грузовзвешивающее устройство, устройства защиты и блокировки при опасных и аварийных ситуациях, материалы лифта — максимально безопасные и экологичные, сертифицированные. Нержавеющая сталь кабины и дверей может подвергаться многократной влажной уборке и дезинфекции. Надежный привод с частотным регулированием обеспечивает плавность и бесшумность. Потребляемая мощность двигателя меньше, чем у бытового электрочайника — 1,1 кВт. Любые опции и дополнительные функции: от стеклянной шахты с художественной подсветкой до подогрева кабины. При этом строго соблюдаются все требования безопасности, лифт сертифицирован по ТР ТС «Безопасность лифтов» (ГОСТ Р 56943-2016), регулярно проходит приемку инженерными центрами в разных городах России. В обслуживании прост, понятен и надежен. Установить такой лифт можно практически в любые строительные условия на любом этапе строительства, даже если здание уже готово, а про лифт как-то забыли… (да, в нашей практике и такое бывает!). Нередко в процессе проектирования-строительства появляются ошибки, отклонения в строительной части (неверный размер шахты, не те характеристики, «неожиданные» коммуникации и проч.), строители грешат на проектировщиков, проектировщики ссылаются на непомерно раздутое нормативное законодательство…
Наименование: лифт
ЗАО «Предприятие ПАРНАС» — завод-изготовитель полного цикла. Внести изменения в конструктив мы вполне можем без потери качества и надежности и, что немаловажно, без увеличения цены. Кстати, цена на наши лифты вполне реалистичная, на одном уровне с другими российскими производителями. А вот характеристики правильно сравнивать и оценивать и выбрать оптимальный вариант должны как раз профессионалы-эксперты. К слову, наше оборудование успешно прошло процедуру одобрения НТС Комитета по строительству Санкт-Петербурга и включено в каталог товаров, рекомендованных для использования при строительстве государственных объектов. Также мы включены в каталог Минпромторга, состоим в координационном совете национального объединения производителей лифтового оборудования «РЛО». Так что экспертная оценка доступна всем.
К огромному нашему сожалению, далеко не все проектировщики и эксперты готовы и хотят в этом разбираться. Они ссылаются на нехватку времени и, как и прежде, закладывают оборудование, устаревшее морально, функционально ограниченное, неэргономичное, неэкономичное, разработанное еще в 60-е годы — неудобные в пользовании, громоздкие, шумные, часто ломающиеся машины, потребляющие до 3 кВт, с низкой ремонтопригодностью. Свою функцию перемещения малого груза с этажа на этаж они худо-бедно выполняют, но… закономерный вопрос: зачем за те же деньги пользоваться коромыслом или, скажем стирать на речке, если есть водопровод?!
Бывает и хуже, проектировщик перестраховывается — указывает в документации не «малый грузовой лифт», который с точки зрения законодательства полностью отнормирован, понятен, безопасен и надежен, служить будет 25 лет, а пропишет некое общее название — «подъемник для продуктов», и этим пользуются горе-экономы, ставят «какой-то подъемник», произведенный кем-то, где-то, в «каком-то гараже». И, как ни странно, экспертиза такое пропускает.
Про надежность и качество таких «подъемных устройств» умолчим, работает оно, как правило, плохо и недолго. Его останавливают, и персонал вынужден вновь по лестницам «бегать с коромыслом».
И здесь — внимание! Наименование оборудования в современной системе оценки качества играет немаловажную роль. Так, если в наименовании указано «лифт», значит, это определенная товарная группа и все требования к нему определены Техническим регламентом ТС «Безопасность лифтов». К слову сказать, нормирование здесь очень четкое, подробное и довольно сложное. Не каждый производитель технически способен выдержать все нормы. Вот почему появляются десятками и сотнями по стране горе производители «гаражного уровня», выпускающие некое оборудование по другим нормативным базам (другие коды ТНВЭД, регламенты, ГОСТы, ТУ). Лифт — опасный объект, здесь не может быть ТУ, только обязательная сертификация по регламенту, причем желательно по схеме 1С (серийное производство). Но «гаражные экземпляры» все-таки попадают и на объекты госзаказа — и это печально. В лучшем случае оно просто работать не будет, в худшем это угрожает безопасности людей. Так что же мы покупаем?!
Золотой стандарт
Нам важно мнение пользователей. Так приятно, когда звонит заведующая детским садом и говорит: «Мы бы хотели установить именно ваш лифт, потому что видели в других детсадах такие, и нам очень понравилось». Для нас — это главное признание!
Во всех регионах России есть дилеры завода, чаще всего это монтажные организации. Они наши лифты любят, с удовольствием берут в монтаж и обслуживание.
У строителей больше всего вопросов возникает к срокам, качеству монтажа и наладки лифтового оборудования. Изготавливается любой лифт на заводе за 10–15 дней, это стандартный срок, не специальный. Мы свои лифты монтируем с удовольствием (в основном в Санкт-Петербурге и Ленобласти), мы их знаем как никто другой. Монтаж модульный, простой и быстрый, никаких особых условий, без сварки, без закладных деталей, без сложных грязных строительных работ. Грамотные лифтовые монтажники справятся с установкой лифта «ПАРНАС» всего за два дня. Таким образом, можно изготовить и установить лифт всего за 15–20 дней, сегодня это наш золотой стандарт.
С платформами история сложнее, но это материал для отдельного выпуска.
Ну и «вишенка на торте» — застройщикам и генподрядчикам завод предоставляет специальные условия при прямой закупке оборудования. Специалисты завода всегда проконсультируют и вместе с проектно-сметными отделами и ПТО подготовят документацию, конкретные строительные задания, установочные чертежи, индивидуальные конструкторские разработки для стесненных условий. Решения всегда найдутся на «ПАРНАСе»!
По оценке Сбербанка, средняя процентная ставка по кредиту в рамках проектного финансирования в целом по рынку составит около 7-8%. В банке считают, что это совсем немного. Однако игроки рынка полагают иначе.
Цифры на бочку
Как известно, система финансирования жилищного строительства находится в стадии кардинального реформирования. Законодательные изменения лишили девелоперов права на прямое привлечение средств граждан. Вкратце принцип новой схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу.
Но самую важную для девелоперов деталь этой схемы – размер процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования – банки комментировали крайне неохотно, по возможности избегая конкретных цифр. Соответственно, прогнозы экспертов во многом зависели от степени их пессимизма; самые мрачные достигали 18% годовых.
И вот представитель крупнейшего игрока рынка «раскрыл карты». По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6% годовых и в среднем составит 7-8% годовых.
«В наших кредитных продуктах для девелоперов предполагается, что есть базовая, рыночная ставка, и есть специальная, которая начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере наполнения эскроу-счетов по проекту стоимость кредитования для девелоперов будет снижаться, а в момент раскрытия эскроу-счетов – снова вырастет», – рассказал он.
Таким образом, выше всего стоимость кредитных средств для девелоперов жилья будет в момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков, ниже всего – в момент наличия на эскроу-счетах денег за 100% проданных квартир. «Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к 8%», – уточнил Сергей Бессонов.
Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо заявил, что не ждет скачка цен из-за изменения правил игры. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков не должно привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – отмечал он, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Смутные сомнения
Застройщики рады, что их сориентировали по предполагаемым ставкам, но не понимают, как введение новой системы может не отразиться на цене жилья в новостройках.
«Сбербанк – один из крупнейших игроков банковского рынка, обсуждающий такие вопросы непосредственно с Центробанком. И раз он решил озвучить свои предложения, значит просчитал свои риски и оперирует уже проанализированными данными. Можно ориентироваться на эти цифры, поскольку предложение других банков будет, видимо, примерно на том же уровне», - считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
У некоторых заявленный уровень процентной ставки вызывает вопросы. «Не совсем понятно, почему начальная ставка обозначена в размере 12%, когда сейчас проектное финансирование можно получить по меньшей ставке, в среднем, под 9-10% годовых. Однако в любом случае мы получили ориентир по ставкам, который банки считают для себя приемлемым. Нам остается только принять эту информацию к сведению. Она позволит оценить стоимость удорожания строительства и продаж недвижимости при работе по новой схеме», - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Светлана Денисова отмечает, что процентные ставки не могут быть едиными для всех – они будут весьма существенно отличаться в зависимости от банка, девелопера, конкретного проекта и множества иных факторов. «Озвученные процентные ставки - 7-8% - реальны только для крупных застройщиков, для небольших строительных компаний средние ставки будут доходить до 12%, что вполне соответствует рынку», - добавляет генеральный директор MASTER Development Вячеслав Семененко.
За все заплатит покупатель
Но главное, игроки рынка убеждены, что новая система финансирования жилищного строительства, которая в соответствии с последними изменениями в 214-ФЗ, будет обязательна в том числе и для объектов, строительство которых началось задолго до корректировок, неминуемо приведет к росту цен. Логика девелоперов проста и неопровержима: раньше деньги дольщиков были для строителей «бесплатными», теперь за них придется платить банку. Больше будет процент или меньше – разговор отдельный, но он в любом случае будет. И чтобы сохранить рентабельность для себя, застройщик переложит (хотя бы отчасти) эти затраты на покупателя, то есть рост цен неизбежен.
«Очень сложно делать какие-то оценки в этой ситуации, у рынка просто нет выбора. На мой взгляд, это скорее пессимистичная картина. Себестоимость строительства вырастет, по разным оценкам до 20%. И, разумеется, это увеличит продажную стоимость жилья. И однозначно приведет к снижению спроса. В объеме продаж падение может достигать и 50%», -говорит Вячеслав Семененко.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, которая считает, что в итоге реформы выживут только те компании, которые имеют серьезный собственный финансовый ресурс. «Заявленные цифры, вроде бы, небольшие. Но и они слишком высоки, если учитывать и дополнительные факторы: усложнение процесса, рост НДС на 2 п.п., снижение покупательной способности граждан. В сложившихся условиях работающую экономику проекта при такой процентной ставке получить – большая проблема. И если цены продаж жилья вырастут в итоге, скажем, на лишь 10-15%, то рынок сожмется в гораздо большей степени», - уверена она.
«Такое явление, как низкие цены на жилье на стадии котлована будут уходить в прошлое. Покупатель будет платить стоимость уже готовой квартиры. И убедить его внести деньги еще на ранней стадии, чтобы у застройщика была пониже итоговая средняя ставка по кредиту – это отдельная проблема. В любом случае рынок ждет очередная «зона турбулентности» - как девелоперов, так и покупателей», - резюмирует Светлана Денисова.
Кстати:
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Сегодня средняя цена в сегменте комфорт-класса составляет 100 тыс. рублей за кв. метр, из которых 90 тыс. – себестоимость. Таким образом, при среднем сроке строительства в 2-3 года, среднегодовая потребность проекта в финансировании составляет 50% себестоимости, т.е. 45 тыс. рублей. Рыночная структура финансирования проекта пока следующая: 10% – девелопер, 30% – банк, 60% – средства дольщиков. Т.е. из 45 тыс. рублей среднегодовой потребности в финансировании 27 тыс. обеспечивали дольщики. Застройщик не платил за их привлечение – для него это были бесплатные средства. Теперь эти средства он будет вынужден брать у банка – и платить за это 5-6% годовых из расчета 3 года. Таким образом, себестоимость вырастает на дополнительные 4 тыс. рублей, до 94 тыс. Это сразу снижает прибыль компании с 10 до 6 тыс. рублей, т.е. на 40%. Очень существенно! Причем в данном кейсе, который основан на реальных цифрах, еще не учтен фактор увеличения НДС на 2 п.п. с начала 2019 года.
Конец 2018 года ознаменовался для Санкт-Петербурга целым рядом громких отставок. Причем смена кадров произошла на ключевых для строительного комплекса позициях.
Ветер перемен
17 декабря вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов уволил сразу семь чиновников, включая своего советника по метростроению Вадима Александрова и председателя Комитета по вопросам законности Леонида Богданова. 25 декабря стало известно об отставке главы Комитета по инвестициям Ирины Бабюк, а сегодня врио главы города подписал сразу два заявления об увольнении по собственному желанию вице-губернаторов Игоря Албина и Михаила Мокрецова.
Обязанности Игоря Албина временно возьмет на себя вице-губернатор Николай Бондаренко, Ирины Бабюк – замглавы комитета Евгений Васильев. А вместо Михаила Мокрецова будут работать сразу два чиновника: на посту руководителя финансового сектора его подменит вице-губернатор Сергей Мовчан, а во главе КИО – зампредседателя комитета Александр Герман.
Естественно, что отставка Игоря Албина коснулась игроков строительного рынка сильнее других, хотя для многих такой исход событий был ожидаем: во-первых, слухи ходили уже давно, во-вторых, при смене губернатора часто меняется и правительство. «Я сам бывший чиновник, поэтому хорошо знаю, что новый глава города набирает собственную команду, поэтому после отставки Георгия Полтавченко было очевидно, что Смольный покинут и другие чиновники», – сообщил президент ГК «ННЭ» Александр Орт.
21 декабря, после того, как к президенту РФ Владимиру Путину обратилась одна из самых известных обманутых дольщиц Петербурга Алла Андреева, Игорь Албин лично объявил, что готов уйти в отставку. «Мне очень неловко об этом говорить, но вся «деятельность» Аллы Андреевой напоминает самопиар. Еще раз прошу прощения, если ошибаюсь… Хочу сказать, что работать с Аллой Андреевой по проблемным объектам долевого строительства ни я, ни Женя Барановский (заместитель главы Комитета по строительству), ни Алексей Золотов (начальник аппарата Игоря Албина – прим. ред.) не будем. Готов понести за свою несговорчивость наказание и даже уйти в отставку. Затронуты честь и достоинство меня и моих коллег!» – написал он тогда в Facebook.
Сегодня, уже официально покинув Смольный Игорь Албин подчеркнул, что хотел уволиться сразу после ухода Георгия Полтавченко, т.е. в октябре, однако Александр Беглов попросил повременить с этим решением. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что отставка вице-губернатора не связана с выступлением Аллы Андреевой: «Это вопрос исключительно мэрии Петербурга».
Эффективный менеджер
Опрос игроков стройкомплекса показал, что Игорь Албин – уникальная политическая фигура, ведь несмотря на весьма, так сказать, потребительское отношение к застройщикам многие из них считают его эффективным менеджером. «Я работаю с 1992 года и за это время сменилось множество вице-губернаторов, и с положительной стороны могу выделить двух: Александра Вахмистрова (ныне координатор НОСТРОЙ по Петербургу) и Игоря Албина», – сказал президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, в свое время активно критиковавший методы, ход и стоимость строительства стадиона на Крестовском – одного из главных побед отставленного вице-губернатора.
«Игорь Албин был гораздо активнее своих коллег и предшественников, он показал себя не просто как руководитель высокого ранга, но и спустился, так сказать, на землю», – говорит Павел Горячкин, вспоминая как чиновник перевез свой кабинет на строившийся стадион, чтобы лично контролировать работы.
«Игорь Николаевич много сделал для развития строительного комплекса города, тесно сотрудничал с «Союзпетростроем», завершил многострадальный стадион на Крестовском, в рекордные сроки построил музей «Россия – моя история», способствовал привлечению средств застройщиков для создания социальной инфраструктуры города. Сожалеем о его уходе с поста строительного вице-губернатора», – сообщил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров, несмотря на многочисленные претензии Игоря Албина по поводу темпов введения соцобъектов, также высоко оценивает работу чиновника: «Он работал на износ, и многое сделал для города. Я уверен, что он принесет немало пользы на любом посту».
Он отметил также, что бизнес всегда осторожно относится к отставкам, а вот генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь считает, что «смена властей – это всегда плюс».
Борьба с долгостроями
Много времени Игорь Албин уделял завершению жилых долгостроев. Он не просто активно привлекал девелоперов на проблемные стройплощадки, но и сделал схему достройки максимально прозрачной как для самих дольщиков, так и для журналистов.
Для завершения домов 6А и 7А в ЖК «Ленинский парк» Игорь Албин в еженедельном режиме собирал на стройплощадке дольщиков, представителей нового генподрядчика проекта («Проммонолит»), чиновников и строителей, работающих на объекте. Оные докладывали, что успели сделать за неделю и озвучивали планы. Когда дома стали активно расти ввысь, совещания собирались реже, однако вице-губернатор все равно часто приезжал на объект. Подобное наблюдалось и на других проблемных стройплощадках.
Годы вице-губернаторства Игоря Албина стали рекордными для Петербурга по объему сдачи долгостроев. Впрочем, необходимо учесть, что тренд на борьбу с ними задал Владимир Путин, поэтому тема стала приоритетной для многих чиновников по всей стране.
«С Игорем Албиным всегда была конструктивная работа, он не ставил нам палки в колеса. Кроме того, дольщики, видя пристальное внимание властей, чувствовали себя более защищенными. Хочется сказать спасибо ему и всему Комитету по строительству огромное спасибо за помощь», – сообщила Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1, которая сейчас успешно завершает свои проблемные проекты.
«Не все было плохо в Санкт-Петербурге за последние семь лет. Были победы, были и ошибки. Мы работали честно и с полной отдачей на благо петербуржцев (ленинградцев). В России говорят: ошибок не совершает лишь тот, кто ничего не делает. Городу необходима преемственность во власти», – именно так Игорь Албин подвел итог своей деятельности и попросил «не плевать в спины уходящим».