Инвестор платит дважды
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
В Санкт-Петербурге немало не только исторических дворцов и исторических храмов, но и исторических лифтов. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказала ведущий специалист отдела по связям с общественностью компании «МЛМ Нева трейд» Мария Аргучинская:
– В Петербурге сегодня насчитывается не менее полусотни исторических лифтов XIX–XX веков. И это только известные подъемники, которые могут увидеть петербуржцы и гости нашего города. Однако в Северной столице есть и скрытые лифты – спрятанные за фанерой и закрытыми дверями подъемники, которые когда-то было проще замуровать, чем заменить. Сейчас важная для общества задача – такие лифты сохранить и уберечь от разрушения.
В жилых домах Петербурга более 43 тыс. лифтов. Ежегодно меняют порядка 1 тыс. единиц! В программе участвуют не только многоквартирные дома, но и исторические здания. В одном из таких особняков рядом с Казанским собором специалисты «МЛМ Нева трейд» обнаружили лифт, спрятанный в стене. Догадаться о его местонахождении можно было только по выступу в центре парадной. Доступ к лифту был закрыт металлическим щитом, за которым скрывалась кабина из дорогих пород дерева с изящными узорами. Она сохранила свою красоту несмотря на сантиметры пыли, слои паутины и годы консервации. Подъемник может представлять культурную и историческую ценность. Дом, в котором он расположен, является памятником архитектуры. Находкой сразу заинтересовались краеведы, которые хотят сообщить об обнаруженном лифте в КГИОП.
Свою историю петербургские лифты ведут от «подъемного стула» императрицы Елизаветы Петровны. Он был установлен в 1762 году в Зимнем дворце и работал на ручной тяге. Через десятилетия начали появляться первые паровые и гидравлические лифты. Предполагается, что первый лифт в многоквартирном жилом доме был установлен в 1890 году в доме купца Елисеева на Фонтанке. Его можно увидеть и сегодня – это прекрасная композиция, состоящая из винтовой лестницы и изящной открытой шахты лифта.
Историки утверждают, что из-за появления лифтов пару веков назад изменилась даже стоимость недвижимости. Петербуржцев так увлекали поездки на подъемниках, что квартиры на верхних этажах стали пользоваться небывалой популярностью. Жилье, которое считалось непривлекательным еще за десять лет до этого, резко подорожало. Стало даже модным приглашать в гости «прокатиться на лифте». Сегодня стоимость жилья также может зависеть от состояния подъемника. В домах, где лифтов нет или они не работают, продать недвижимость сложнее.
Ближе к началу ХХ века в жилых домах появились более привычные нам электрические лифты. Их устанавливала компания «Сименс и Гальске», которая провела первые в мире испытания электроподъемников. Жители и владельцы домов, в которых был установлен лифт, гордились этим чудом техники, но в то же время несли дополнительные расходы. В лифте должен был работать управляющий подъемником лифтёр, зарплату которому платили жильцы.
Во времена СССР в городе массово утилизировали дореволюционные лифты. Восстанавливать их было затратно, а людям нужно было подниматься и поднимать грузы. Так что старые подъемники с чугунной ковкой, дорогой древесиной и отделкой из латуни разбирали на металлолом и ставили вместо них современные на тот момент лифты.
Сегодня на рынке существует тенденция к упрощению конструкции подъемников, что позволяет снизить их стоимость. Спрос на лифты с коваными шахтами и кабинами из красного дерева, увы, ушел в прошлое. Они стали артефактами, свидетелями своей эпохи. Тем важнее их сохранять как исторические раритеты.
Третья очередь строительства ЖК «Огни залива» будет реализовываться с привлечением проектного финансирования и эскроу-счетов. Банковский партнер проекта уже определен.
Компания «БФА-Девелопмент» в феврале 2020 года выведет на рынок третью очередь жилого комплекса «Огни залива». Строительство будет проходить с использованием проектного финансирования. Сделка с покупателем будет осуществляться с использованием эскроу-счетов.
Для девелопера это будет начало работы в рамках обновленного законодательства о жилищном строительстве. Банк-партнер проекта уже определен. В настоящее время стороны завершают согласование документов. Подробности сделки будут раскрыты в ближайшие недели.
Напомним, ЖК «Огни залива» расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Комплекс относится к проектам комплексного освоения территорий и реализуется на площади 31,99 га. Первая его очередь была завершена и заселена в 2016 году. В настоящее время продолжается строительство двух корпусов второй очереди. Продажи в них идут по 214-ФЗ, так как на момент ввода новых правил готовность объектов составляла более 30%. Ключи от своих квартир дольщики получат во второй половине 2020 года. Всего в ЖК «Огни залива» запланировано пять очередей. Полностью комплекс предполагается завершить в 2026 году.
Представители «БФА-Девелопмент» признаются, что в связи с переходом на новую модель финансирования строительства им пришлось вносить определенные коррективы в проект. Это было продиктовано необходимостью соответствовать ряду требований кредитных учреждений. Кроме того, стоимость квартир будет выше, чем в том случае, если бы покупка проходила по старым правилам долевого строительства. В настоящее время начальная стоимость жилья в третьей очереди определяется.
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (застройщик ЖК «Огни залива»), рассказывает, что как для банка, так и девелопера очень важна рентабельность проекта. «К сожалению, ее сложно оценить, так как себестоимость работ, строительных материалов постоянно увеличивается, причем темпами выше, чем инфляция. Также на рентабельность могут повлиять и другие факторы, в том числе и форс-мажорные. Другой критерий для банков – это репутация застройщика. В этом плане у нас все хорошо. «БФА-Девелопмент» все знают как качественного и надежного девелопера», – добавил он.
Отметим, что со стартом третьей очереди ЖК «Огни залива» должно начаться и возведение в проекте объектов социальной инфраструктуры. Запланировано строительство детских садов, школы и поликлиники за счет средств застройщика. Уже уточняется способ их передачи городу.
По словам Дмитрия Сухотина, строительство соцобъектов – вполне понятные и логичные задачи для застройщиков при комплексном развитии территорий. «Но, конечно же, это повышенная финансовая нагрузка на девелопера. Особенно в новых реалиях, – считает он. – Поэтому важно разработать четкую и прозрачную модель финансирования строительства таких объектов кредитными организациями – это не должно быть излишней нагрузкой по процентам и платежам для застройщика».
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Конечно, пока сложно и застройщикам, и банкам. Процедура проектного финансирования еще не отработана. Соответственно, возникает множество шероховатостей и притирок с обеих сторон. В частности, ранее застройщики инициировали ограничение списка необходимых документов, которые могут требовать банки. Однако сами кредитные организации это предложение не поддержали, так как хотят знать в подробностях все детали о компании, которая планирует получить проектное финансирование. Всем представителям строительного и банковского сектора предстоит еще длительная работа по оптимизации совместной работы.
Фотоорепортаж на сайте https://asninfo.ru/events/photo-reports/278-zhit-u-morya-kompaniya-bfa-development-pokazala-stroitelnomu-yezhenedelniku-kak-stroitsya-vtoraya-ochered-zhk-ogni-zaliva