Недвижимость в поисках стабильного развития
Эффективность мер поддержки строительного рынка стала лейтмотивом Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE. Девелоперы, банкиры и чиновники обсудили перспективы рынка.
Профессионалы согласились, что главное - это не объем средств, а их направление в точки, где они дают наибольшую отдачу. Также много внимания было уделено трансформации спроса и предложения. И важно, что сейчас, когда неизвестно – будет или нет осенняя волна пандемии, люди дела всерьез работают над долгосрочными программами, которые будут работать многие годы.
Кредитный драйвер
Пленарная сессия была названа осторожно «Девелопмент без страха: что поддержит рынок?».
Вопрос оказался риторическим. Задавший тон дискуссии министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев четко обозначил – государство.
Пандемия стала серьезным вызовом. Правительство РФ вызов приняло и выработало для поддержки экономики ряд мер, естественно они затронули и ключевой сектор - строительство.
Среди нескольких практически реализованных способов, министр выделил субсидированные ставки по кредитам – как для застройщиков, так и ипотечным, для конечных заемщиков.
Владимир Якушев сравнил ситуацию с 2015 годом, когда были апробированы аналогичные меры по сохранению устойчивости жилищного строительства в период антироссийских санкций. Тогда, напомнил он, ситуация была очень серьезной, к тому же и ставка ЦБ была повышена. Однако даже в этих условиях субсидированная ставка по ипотеке сработала. И сегодня эта же мера доказала свою эффективность.
По кредитам ставка сейчас 6,5%, она дала возможность в 2020 году поддержать спрос. Благодаря ей покупатели могут прилично сэкономить. Люди это реально чувствуют и реагируют соответствующим образом.
«Сейчас идет дискуссия, продолжится ли эта программа в дальнейшем. Пока срок ее окончания 1 ноября текущего года. Мы оценим и решим – продолжим это или нет. Позиция Минстроя и ЖКХ – эту меру желательно бы сохранить. Тут, правда не все зависит от нашего ведомства, конечно. Есть ведь и объективные возможности государственного бюджета. Но мы будем предлагать пойти на продление», - сказал Владимир Якушев.
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артем Федорко полностью поддержал министра. Ипотека под 6,5% годовых, плюс спецпрограммы (для Дальнего Востока, для многодетныхсемей) - все это работает и определяет атмосферу на строительном рынке.
«Сегодня в сегменте нового жилья из всей массы ипотечных кредитов 80% выдаются на льготных условиях. По отношению к соответствующему периоду 2019 года на 3% годовых упала ставка по ипотеке. В июле 2020 года был зафиксирован абсолютный рекорд месячной выдачи ипотечных кредитов - 46 тысяч договоров, это значит на 50% больше, чем год назад», - подчеркнул Артем Федорко. Успешно работает программа поддержки кредитов, которые берут застройщики по линии Минстроя. По этой программе банкам направлено 1 млрд. руб., потом банки транслировали средства строительным компаниям. Нужно отметить, что за помощью по этой линии обратились 170 застройщиков из 39 субъектов РФ.
В стране сейчас, по данным информационной системы, которая управляется ДОМ.РФ, возводится 100 млн. кв. м жилья. Есть все предпосылки к тому, чтобы в 2021 году объем увеличится до 105 млн. кв. м и даже более.
При этом уже сейчас более 40% жилых домов возводятся по эскроу, и эта доля все время, естественно, растет. «Ни один дом, который строится по новому механизму, не стал проблемным», – отметил Артем Федорко. В выступлении он назвал это важнейшим результатом реформы.
Мода на комфорт
Отдельно на дискуссии обсудили создание комфортной среды. Причем это касается как микрорайонов многоэтажной городской застройки, так и территорий под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сейчас в стране возводится 40 млн. кв. м индивидуальных домов, доля этого класса увеличивается. И Минстрой прорабатывает меры поддержки ИЖС.
Как рассказал Владимир Якушев, мейнстримом становятся комплексное развитие территорий и современные подходы к планированию. «Работа по созданию комфортной социальной среды для жителей – это навсегда! Люди уже почувствовали вкус к достойной жизни», - обратил внимание министр. Такая мода не проходит.
Даже небольшая квартира, но в зеленом микрорайоне, с хорошей транспортной доступностью, в доме с безопасным двором лучше, чем более просторная, но без этих преимуществ. Согласно данным госорганов, даже переселенцы из аварийных (!) зданий не хотят покидать обжитую территорию, если им предлагают жилье в районах, где соцобъекы запланированы, но еще не построены.
Совместно с ДОМ.РФ министерство разработало стандарт социального развития территорий, но он пока носит рекомендательный характер.
Владимира Якушева поддержал Артем Федорко: «Стандарты комплексного развития территорий, которые мы разрабатывали с Минстроем, - это точка, где совпадают интересы граждан, бизнеса и государства». Комфортное жилье лучше и дороже продается. Нужно ли внедрять их принудительно?
Возможно, все определит невидимая рука рынка. Но уже сейчас микрорайоны с великолепной планировкой построены и возводятся в Пензе, Красноярске, Тюмени, Воронеже.
«Есть стереотип, что комфортное жилье только в Москве и Санкт-Петербурге, но это не так!», - завершил министр выступление.
В регионах и у соседей
Как всегда на подобных встречах важно сверить часы.
О своем опыте рассказала генеральный директор ООО «Суварнедвижимость» (Республика Татарстан) Эльвира Галяутдинова.
Она подтвердила положительную роль господдержки на примере холдинга, в руководстве которым она участвует. За короткое время доля продаж с использованием ипотеки выросла с 60% до 90%.
«Компании нашего холдинга создают объекты разных классов и назначений. Это жилье различного уровня, транспортные развязки, школы. Работая с конечным потребителем, мы видим, как растут запросы покупателей жилья. Видим, что люди хотят не просто общественных территорий, а «концептуальных пространств». Люди хотят участвовать в выработке решений о судьбе кварталов, где они живут, в частности, касающиеся архитектурных решений общественных зданий», - обобщила она опыт.
По словам спикера, в период пандемии требования покупателей жилья выросли. Причем это затрагивает и сегмент доступного жилья. Люди хотят гибких многофункциональных пространств, а также создания точек приложения трудовых ресурсов неподалеку от дома.
Мэр Кишинева Ион Чебан рассказал о трансформации столицы Молдовы. Благодаря содействию российских коллег в возглавляемом им городе начали разработку плана пространственного развития. В Кишиневе сегодня живет 900 тысяч человек. При этом градостроительные вопросы оказались, очевидно, запушенными. Достаточно сказать, что предыдущий генплан Кишинева был создан еще в советское время.
«Сегодня мы рассчитываем с помощью специалистов из России, Румынии, Франции создать современную документацию», - сказал мэр.
Приоритеты уже определены – консервация исторического центра Кишинева при условии его преображения. Сердце города надо сделать удобным для жизни, привлечь туристов, пандемия не вечна. Помимо этого, необходимо прописать судьбу для 18 пригородов (каждый по 3 тыс. га), а также современных районов столицы, чтобы развитие шло через строительство жилья с одновременным созданием социальной инфраструктуры.
Итак, можно сделать вывод, что государственная поддержка, меры регулирования застройки городов, а так же банковские кредиты остаются теми вечными моторами, что позволяют двигаться вперед рынку недвижимости. Так было всегда, и так останется, несмотря на все социальные и природные катаклизмы.
Федеральные власти подумывают об увеличении финансирования программы «Стимул», а также о расширении ее направленности: помимо социальной инфраструктуры возможно софинансирование дорожных объектов и инженерии. Игроки рынка считают идею архиактуальной.
Вице-премьер РФ Виталий Мутко на заседании проектного комитета нацпроекта «Жилье и городская среда» допустил увеличение расходов по программе «Стимул». «Согласен, что без увеличения инвестиций мы масштабно программу «Стимул» развернуть не сможем», – признал он, добавив, что в идеале в реализацию программы необходимо инвестировать порядка 100 млрд рублей в год. По его словам, в Правительстве думают над источниками привлечения дополнительного финансирования.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, со своей стороны, сообщил, что планируемый объем ввода соцобъектов по программе «Стимул» в 2019 году составит 6,3 млн кв. м. Сегодня она реализуется в 42 регионах. В этом году на нее было выделено 22,4 млрд рублей из федерального бюджета и при софинансировании в объеме 10 млрд из бюджетов региональных. В работе было 136 объектов.
Кроме того, не исключается расширение сферы действия программы. Помимо социальной инфраструктуры, допускается возможность федерального софинансирования дорожно-транспортных объектов и инженерии. Ранее Никита Стасишин говорил, что с 2020 года по программе «Стимул» планируется начать софинансирование строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексного освоения. «Но увеличить бюджет программы пока, к сожалению, не удалось», – признал он.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, программа «Стимул» в регионе доказала свою эффективность. «В этом году ее финансирование из федерального бюджета составило около 1 млрд рублей, еще 500 млн добавила область. Эти средства пошли на финансирование строительства соцобъектов в местах массового строительства. На следующий год мы уже заявили на участие в программе 20 объектов на общую сумму более 2 млрд рублей. Надеемся, что Минстрой поддержит нашу заявку», – сообщил он.
Петербург ранее не участвовал в программе, но сейчас ситуация меняется. Одной из своих основных задач городские власти считают ликвидацию дисбаланса между быстрым строительством нового жилья и отставанием в сфере развития социальной инфраструктуры. По словам вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, помимо внесения в ПЗЗ положения о возможности реализации жилых проектов только при условии обеспечения их нормативным числом мест в соцобъектах, предпринимаются усилия для интенсификации их строительства в рамках Адресной инвестиционной программы и для вхождения города в программу «Стимул».
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты считают идею расширения программы архиактуальной. «Девелоперы в последние годы превратились из строителей жилья в универсальных специалистов, занимающихся возведением всего: «социалки» (включая медицинские учреждения), инженерии, дорожно-транспортных объектов и пр. Нормальной такую ситуацию признать, конечно, нельзя. Сейчас положение усложнилось тем, что на все эти нужды застройщикам фактически необходимо привлекать банковские кредиты. Поэтому инициативу властей по увеличению софинансирования создания инфраструктуры, особенно транспортной, можно назвать если не своевременной (лучше было бы обратить внимание на эту проблему раньше), то, безусловно, очень актуальной», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
С этим согласен генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен. «На мой взгляд, любые государственные программы по софинансированию создания социальной и инженерной инфраструктуры, призванные снизить нагрузку на застройщиков и дольщиков, пойдут строительному комплексу только на пользу. Особенно это актуально сегодня, когда отрасль переживает реформу привлечения средств в жилищное строительство», – отмечает он.
Мнение
Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно бывают чрезмерными. Возведение детсадов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену жилья, продаваемого на рынке. Однако в ситуации с «Новоорловским» было хорошо, что нагрузка на «социалку» была понятна еще до приобретения участка. С точки зрения инвестора, самый неблагоприятный вариант – это когда какая-либо дополнительная нагрузка появляется уже после того, как было принято решение об инвестировании и началось осуществление проекта.
Строительство первого участка Красносельско-Калининской (коричневой) линии Петербургского метрополитена идет по плану. В этом убедились участники пресс-тура на стройплощадку станции «Юго-Западная».
Первый участок состоит из двух станций – «Путиловская» и «Юго-Западная». «Путиловская» (пересадочная с «Кировским заводом» красной ветки) расположится на улице Васи Алексеева, а «Юго-Западная» – на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Маршала Казакова. Общий объем инвестиций в строительство составляет 37,72 млрд рублей.
На фото: рабочий забоя
Ввод объектов в эксплуатацию запланирован на июль 2022 года, а запуск движения – на конец 2022 года. Благодаря новым станциям значительно улучшится транспортная ситуация в юго-западной части Санкт-Петербурга, где в настоящее время идет активная застройка.
На фото: заместитель генерального директора – главный инженер ОАО «Метрострой» – Старков Алексей Юрьевич
«Обе станции являются классическими для Петербурга объектами глубокого заложения с островными платформами. Их особенностью станут планировочные решения по ограничению прямого доступа пассажиров от платформенной части к поездам – установка дистанционных дверей, что обеспечит безопасность», – отметил и. о. заместителя председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Михаил Самборский.
На фото: и.о. заместителя председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга – Михаил Самборский
Работы идут полным ходом. Сооружено шесть шахтных стволов, произведен монтаж металлоконструкций горных комплексов. Идет проходка перегонного тоннеля второго пути между станциями. Уже пройдено 1961 из 2245 м. Сооружается монтажно-щитовая камера для тоннелепроходческого комплекса, с помощью которого будет сооружен перегонный тоннель по первому пути. Начато строительство наклонного хода «Юго-Западной» Пройдено 17 из 98 м.
На фото: вид из забоя со стрелой крана
До конца 2019 года планируется закончить работы по превентивному усилению несущих конструкций и грунтов оснований окружающей застройки, попадающих в зону строительства вестибюля станции «Путиловская». На площадке будущего наклонного хода (эскалаторного тоннеля) в данный момент осуществляется бурение скважин для заморозки породного массива. Проходческие работы запланированы на следующий год. Также на всем строящемся участке будут продолжены работы по проходке подходных и вентиляционных тоннелей.
В рамках осмотра были представлены и новые архитектурно-планировочные решения данных станций, разработанные АО «Метрогипротранс».
На фото: главный архитектор ОАО «Метрогипротранс» (Президент Союза архитекторов России (САР) и Союза московских архитекторов (СМА)) – Шумаков Николай Иванович
Михаил Самборский также рассказал о других объектах развития петербургской «подземки». В частности, он напомнил, что идут разработка проектной документации и инженерная подготовка проекта продления коричневой ветки от станции «Юго-Западной» до станции «Сосновая Поляна». Проектирование участка должно быть завершено не позднее 31 августа 2023 года. К строительству «Сосновой Поляны» планируется приступить в 2022 году. Параллельно будет идти строительство линии в сторону центра Петербурга. Начать строить станцию «Обводный канал – 2» планируется в 2021 году. В том же 2021 году намечается приступить к проектированию Кольцевой линии метро. В 2020 году начнется проектирование участка от «Улицы Дыбенко» до Кудрово в Ленобласти.
На фото: здесь система заморозки у входа наклонного хода
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru