Проектно-кредитная альтернатива Л.Каплана
Маслом по сердцу Как рассказал директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, на него произвело большое впечатление недавнее высказывание Президента России Дмитрия Медведева о том, что государственные антикризисные инвестиции в поддержку фондового рынка оказались неэффективными. «Олигархи «съели» инвестиции, вовсе не собираясь отвечать своим имуществом за неспособность вернуть западные займы», - заключил Л.Каплан. Те же олигархи в 2007-2008 гг. перегрели строительный рынок, используя заемные средства для раскрутки ипотечного кредитования – которое, по его мнению, вообще так именовалось неверно, поскольку ипотека – это залог готовой недвижимости. Выйти из сложившейся ситуации, по убеждению Л.Каплана, возможно путем внедрения проектного кредитования, при котором коммерческий банк кредитует проект застройщика под строгим контролем, выделяя средства поэтапно с осуществлением постоянного мониторинга. «Еще 9 лет назад мы предлагали форму инвестирования строительства за счет совместного участия банков и дольщиков», - напоминает директор «Союзпетростроя». Эта форма, по его мнению, с переходом к саморегулированию и совершенствованием законодательства о долевом строительстве может быть сегодня еще более успешно внедрена в практику – более того, гарантирует от рисков всех участников строительства. Проектное кредитование, распространенное во многих европейских странах, в России может быть внедрено в особой форме. Банк может предоставить кредит на 20-25% стоимости строительства. Начав на эти средства строительство объекта или реанимировав замороженный объект, застройщик затем, уже на той стадии, когда перспективы завершения работ очевидны, объявляет о привлечении средств дольщиков в соответствии с законом №214-ФЗ. Этот способ потенциально привлекателен для банков, поскольку не требует залога, отмечает начальник управления кредитных займов ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга» Юлия Пекарская. Она напоминает о том, что реализовать заложенное имущество банку сегодня столь же трудно, как и любой строительной компании. В особенности это относиться к незавершенным объектам, которые Смольный своим недавним постановлением разрешил относить к предметами залога. «Союзпетрострой» обращался со своей инициативой во все федеральные инстанции, вплоть до главы правительства и президента страны. Сейчас гора сдвинулась с места, ибо в Москве поняли, что реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жилье» можно лишь, если кредитовать непосредственных участников строительного процесса. В этом Л.Каплана убеждает только что полученный ответ из аппарата федерального правительства, в котором сообщается, что предложения «Союзпетростроя» переданы на рассмотрение в Министерство регионального развития. Как подтвердил исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, инициативы «Союзпетростроя» решено обсудить в Российском союзе строителей. В ССОО также на следующей неделе состоится дискуссия на тему о проектном кредитовании. Проектно-кредитная революция Выдвинутая «Союзпетростроем» альтернатива в случае одобрения потребует существенного перераспределения средств федерального бюджета. Предполагается, что источником финансирования для проектного кредитования на всероссийском уровне станут средства специального агентства, которое потребуется создать при Минрегионразвития, а также ресурсы уполномоченных банков. Состав пула этих банков предлагается сформировать путем конкурса. При этом средства агентства, как считает Л.Каплан, должны предоставляться на возвратной и платной основе и служить как непосредственным кредитным ресурсом, так и источником рефинансирования средств коммерческих банков. Создание механизма, обеспечивающего государственный контроль над проектным кредитованием, также позволит непосредственно субсидировать потенциальных покупателей жилья. Для стимулирования покупательского спроса на готовые квартиры предлагается компенсировать покупателям разницу между предоставляемыми на кредитами и действующим уровнем инфляции, что, по расчетам «Союзпетростроя», составит 10-11%. Помимо создания специального агентства, переход к внедрению проектного кредитования потребует разработки специальной инструкции Банка России по использованию кредитных ресурсов коммерческих банков в этих целях. Кроме того, в Положение Банка России «О формировании резервов на возможные потери по ссудам» предлагается внести в качестве оценки категории риска не финансовое положение заемщика, определить которое бывает не всегда легко, а качества проекта, оцененное экспертным советом управляющей компании или экспертным советом при СРО. Для участия в проектном кредитовании застройщик, разумеется, должен быть членом СРО. Поскольку строительство не может быть прибыльным с первого дня запуска проекта, предлагается предусмотреть отсрочку по возврату проектного кредита на 2-летний срок. Порядок применения проектного кредитования предполагается прописать как в федеральном, так и в местном законодательстве. Не забыть про «овраги» Как полагают в «Союзпетрострое», ни один способ финансирования жилищного строительства не позволит с такой эффективностью оживить замерший сегодня рынок жилья, как проектное кредитование. Пропагандисты метода во многом рассчитывают на психологический эффект: для стимулирования спроса на рынке необходимо преодолеть недоверие населения, продемонстрировав ему возможность вложения средств с минимальными рисками. Впрочем, любая новация, как хорошо известно, внедряется в России с трудом и через колоссальное сопротивление незаинтересованных инстанций и конкретных лиц. Одним из наиболее серьезных препятствий может стать торможение инициатив на этапе федерального законодательного процесса, притом не только при разработке и принятии вышеупомянутого специального закона. Как признает Л.Каплан, в нынешнем виде закон №214-ФЗ не только не стимулирует строительство, но и создает дополнительные риски для застройщиков. Действующий закон по существу позволяет одному из потенциальных приобретателей жилья, отказавшись от покупки или выставив надуманные претензии застройщику. Как отметил гендиректор ЗАО «Рикэл» Александр Фурман, такие действия уже стали бизнесом для отдельных мошенников, «мигрирующих» из проекта в проект с целью откровенного вымогательства. Несмотря на то, что переход к саморегулированию должен быть полностью завершен к концу этого года, в стране зарегистрировано лишь 8 строительных СРО, а технические регламенты еще не приняты Госдумой, напоминает депутат ЗакС Анатолий Костерев. При этом ряд законопроектов, поступивший из регионов, содержит изменения в уже утвержденный и применяемый порядок формирования СРО. К тому времени, когда федеральная законодательная власть, одновременно занятая разработкой прочих антикризисных мер, доберется до законопроекта о внедрении проектного кредитования, многие строительные организации могут прекратить существование. Кроме того, формированию нового федерального агентства будут препятствовать другие структуры, ставшие невостребованными. Наконец, надежды на психологический эффект от экспериментального применения нового метода кредитования подрываются публично оглашаемыми федеральными чиновниками мизерными оценками себестоимости строительства, что поддерживает в населении упования на резкое падение цен на недвижимость. Между тем, как отмечает гендиректор ООО «УинДорс» Евгений Бершицкий, расчеты на падение себестоимости в связи с снижением цен на стройматериалы некорректны, поскольку в этих ценах частично заложена валютная составляющая. Кроме того, в реальную стоимость строительства входят официальные расходы и теневые поборы на уровне регионов, часто узаконенные региональными законодательствами. Как заместитель главы Стройкомитета Алексей Кайдалов, так и представители АБСЗ воспринимают инициативы «Союзпетростроя» с определенной осторожностью, рассматривая проектное кредитование как лишь одну из альтернатив ипотеке. Эффективность этой и иных инициатив (в частности, возобновления практики жилищно-накопительных кооперативов или создание стройсберкасс) покажет будущее. Не стоит забывать и об еще одном факторе неопределенности – перспективах развития мирового кризиса, которые сегодня не в состоянии оценить самые авторитетные российские и мировые аналитики. Константин Черемных.jpg)
Союз строительных компаний «Союзпетрострой» совместно с Ассоциацией коммерческих банков Северо-Запада готов в кратчайшие сроки разработать всю необходимую методическую документацию для внедрения в практику проектного финансирования – альтернативы рухнувшей ипотеке. Об этом было объявлено на круглом столе «Пути преодоления кризисных явлений в строительном комплексе». Речь пока идет о внедрении альтернативного метода финансирования строительства в качестве эксперимента. Однако в «Союзпетрострое» уже разработали предложения по повсеместному введению проектного кредитования.
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников
Сегодня правительство Санкт-Петербурга утвердило пакет документов, внесенный Жилкомитетом и определяющий новый порядок предоставления субсидий по ряду городских жилищных программ. Необходимость нововведений продиктована заботой о выполнении задач, предусмотренных Концепцией государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в условиях сокращения расходов горбюджета в соответствии с поправками, одобренными городским Законодательным Собранием в первом чтении. Кроме того, как отметила губернатор Валентина Матвиенко, в одобренных документах нашлось место для оперативных антикризисных мер.
Так, в частности, поправками к региональному закону «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.», разработанными Жилкомитетом, предполагается разделить уже скорректированный бюджет РЦП на 2009 г. Так, 243 млн. рублей будут направлены на социальные выплаты гражданам и 200 млн. рублей в качестве бюджетных инвестиций – на повышение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Уменьшение расходов на социальные выплаты, как пояснил зампред Жилкомитета Игорь Кокарев, обосновано прогнозами АИЖК по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. коммерческими и банками в целом по РФ в 3,9 раза, а также данными о сокращении числа потенциальных заемщиков, признанных в установленном порядке нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Поэтому выделяемый объем финансирования в 243 млн. рублей в форме социальных выплат «является оптимальным», - считают в Жилкомитете.
В то же время увеличение расходов на повышение капитализации городского ипотечного агентства с запланированных ранее 70 до 200 млн. рублей необходимо по целому ряду причин. В первую очередь, - в связи со сбоями в рефинансировании со стороны АИЖК в 2008 г., а также из-за уменьшения количества рефинансирующих организаций – чтобы Агентство смогло обеспечить устойчивое функционирование некрупных кредитных организаций, желающих работать по стандартам АИЖК.
Кроме того, городское ипотечное агентство нуждается в увеличении оборотных средств для участия в программе АИЖК по реструктуризация ипотечных займов для граждан, потерявших работу или часть доходов.
Также в 2009 г. ипотечное агентство будет вынуждено, предупреждая взыскания, выкупать заложенное при получении кредитов имущество и жилье, реализовать которое по ценам залога в условиях падения цен на вторичном рынке, получится не сразу.
И последнее направление увеличивающихся расходов агентства составят меры содействия банкам-партнерам по увеличению дефолтного фонда. Выкупая дефолтные ипотечные кредиты, оно будет проводить собственными силами работу по урегулированию задолженности.
«Мы увеличиваем капитализацию городского ипотечного агентства, чтобы обеспечить его устойчивость и стабильную работу в 2009 г. Это хорошая антикризисная мера», - поддержала В.Матвиенко.
Другая инициатива Жилкомитета Санкт-Петербурга оказалась направлена на изменение методики расчета социальных выплат городским очередникам и льготникам. Так, в частности, если до сих пор их размер рассчитывался на основе рыночных цен на жилье, то по новым нормативам он будет вычисляться на базе цены, устанавливаемой для регионов Минрегионразвития РФ.
Кроме того, с подачи Ю.Лукманова, Смольный сократил размер социальных выплат. Город готов компенсировать 50% от стоимости приобретаемого жилья (урезанной в соответствии с «ценой Минрегиона») очередникам и на 70% - льготникам.
Как пояснил Ю.Лукманов, изменяя методику расчета размера субсидий, разработчики рассчитывали на увеличение темпов реализации программы «Молодежи – доступное жилье». Попутно они представили поправки к действующему закону по этой РЦП, предусматривающие бюджетные инвестиции в уставный капитал оператора программы – ОАО «Городской центр «Доступное жилье» в размере 500 млн. рублей. Предполагается, что повышение капитализации центра позволит на условиях 50-процентной рассрочки закупить жилье для 250 семей. А на социальные выплаты участникам программы будут направлены 456 млн. рублей, оставшиеся от общего объема финансирования РЦП на 2009 г.
Наталья Черемных