Российский союз строителей будет решать новые проблемы с новым президентом
VIII съезд Российского союза строителей (РСС) стал крупнейшим форумом, на котором лидеры отрасли смогли обсудить существующие проблемы строительного комплекса в сложных условиях экономического кризиса, наметить пути их разрешения, оценить перспективы дальнейшего развития.
28 апреля 2009 г. в Москве состоялся VIII съезд РСС, на котором собрались более 800 делегатов из 80 регионов России. Основная цель собрания – отчет о проделанной работе Союза за прошедшие 3 года, определение действий объединений работодателей в условиях кризиса и выборы нового руководящего состава организации.
Сегодня в составе РСС насчитывается 78 территориальных Союзов строителей, действующих в России, Союз охватывает практически все подотрасли строительного комплекса. В него входят крупнейшие акционерные общества, строительные тресты, проектные, проектно-изыскательские научные учреждения, промышленные предприятия, институты, а также представлены строители агропромышленного комплекса, военные и железнодорожные строители. Всего в РСС состоит более 35000 организаций и предприятий практически из всех республик, краев и областей РФ.
Важность мероприятия подчеркивается в официальных приветствиях съезду от первых лиц страны. Президент РФ Дмитрий Медведев, в частности, подчеркивает: В нашей стране профессия строителя всегда пользовалась заслуженным уважением и почетом. Благодаря созидательному труду нескольких поколений были возведены жилые дома, объекты промышленности и энергетики, социальной и культурной сферы. И сегодня вы с честью продолжаете эти славные традиции. Высокий профессионализм и компетентность позволяют вам осваивать современные технологии, внедрять передовые системы управления, готовить достойную смену.
Премьер-министр Владимир Путин отмечает: «За прошедшие годы Российский союз строителей вырос в крупное, авторитетное профессиональное объединение, которое неизменно демонстрирует взвешенную и конструктивную позицию, выступает надежным партнером государства в решении насущных экономических задач, утверждении принципов социального партнерства и ответственности бизнеса перед обществом. Все эти проблемы обозначены как ключевые пункты повестки нынешнего форума. Уверен, что съезд станет значимым событием в деловой жизни страны, а рекомендации и предложения, выработанные в ходе его работы, будут востребованы на практике, послужат развитию строительного комплекса как одной из основных отраслей экономики России».
19 лет руководил РСС Заслуженный строитель России Виктор Забелин – почетный академик Российской академии архитектуры и строительных наук, почетный президент общества «Россия – Япония», имеющий отечественные и иностранные награды: орден «За заслуги перед отечеством IV ст.», два ордена Трудового Красного Знамени, орден Дружбы народов, орден Почета, орден Восходящего солнца, Золотую и Серебряную звезды (Япония). На своем посту он активно участвовал в разработке новых отраслевых законов, реализации федеральных и региональных строительных программ, создающих благоприятные условия для развития рынка строительных услуг, увеличения объемов строительства жилья, повышения его качества и снижения стоимости. Во всех государственных структурах В.Забелин отстаивал интересы строительной отрасли.
Покидая свой пост, он представил отчет о проделанной работе, а также остановился в своем выступлении на наиболее злободневных проблемах в настоящее время. По его словам, отрасль в настоящий момент находится в тяжелейшем положении. Строительные компании не имеют возможности брать кредиты в коммерческих банках под 20% годовых, так как рентабельность их деятельности составляет, в основном, 10-13%. Между тем, государство пока не оказало серьезной помощи строительному сектору. Также В. Забелин отметил, что строители не могут продавать жилье за те деньги, которые предлагает государство, так как строительство велось по докризисным ценам.
Резюмируя ситуацию, сложившуюся в сфере жилищного строительства в связи с кризисом он признал: «Мы должны с сожалением констатировать, что в настоящее время невозможно выполнять национальный проект «Доступное жилье», и тем более начать строить по 1 кв. м на жителя России в год, даже к 2020 г.».
В.Забелин отметил отставание в технической модернизации предприятий индустрии стройматериалов: «Строительные материалы в России, например, цемент, производятся на старых заводах на советском оборудовании, которое уже изношено, с огромными энергозатратами. Именно поэтому у нас такие высокие цены на цемент. И раньше этой проблеме руководители предприятий никогда не придавали значения, так как думали, что такой дорогой цемент и так будут брать».,Он также добавил, что отмена пошлин на импорт цемента привела к тому, что в Россию хлынул товар иностранного производства, хоть, порой, и не качественный, но не дорогой, и цены упали. Окончательный удар по ним был нанесен кризисом, и теперь производители вынуждены продавать цемент практически по себестоимости.
Кроме того, В.Забелин подчеркнул, что строительная отрасль России до сих пор остается одной из самых высокозатратных в мире. По его словам, производительность труда строителей в РФ составляет 50% от показателей поляков, 40% - бразильцев и треть – от производительности труда строителей ЮАР. «Мы расходуем на 1 кв. м вводимого жилья 0,7-0,8 куб. м железобетона, 60-70 кг металла. В Европе расходуется в 1,5 раза меньше».
Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в выступлении на VIII съезде Российского союза строителей (РСС) отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул он.
При этом В.Басаргин отметил, что «в настоящее время ни одна отрасль не имеет столько внимания со стороны государства, как строительная». Он также призвал всех строителей обращаться со всеми предложениями по реформированию отрасли в Минрегионразвития: «Мы поддерживали, и будем поддерживать строительное сообщество». «Нам необходимо объединить усилия в преодолении последствий мирового финансового кризиса в строительной отрасли», - сказал В.Басаргин.
По его словам, планируется, что на федеральном уровне на поддержку отрасли будет выделено 427,7 млрд. рублей. Непосредственно на новое строительство будет направлено около 127,5 млрд. рублей, на поддержку спроса на рынке жилья – 174,8 млрд. рублей, оставшийся объем средств – 125,4 млрд. рублей пойдет на проведение капитального ремонта жилищного фонда, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, изъятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности на цели жилищного строительства, реструктуризацию ипотечных кредитов. Эти средства способны обеспечить до 1/4 объема ежегодно строящегося жилья.
В.Басаргин высоко оценил работу, проводимую РСС, и выразил надежду на то, что сотрудничество Минрегионразвития РФ и Союза будет и в дальнейшем конструктивным и плодотворным.
Он также отметил, что государство передает часть полномочий в регулировании строительного рынка общественным объединениям, в связи, с чем существенно возрастает роль и общероссийских строительных объединений. «На сегодняшний день, министерство делает все, чтобы функции, связанные с регулированием и контролем в строительной отрасли передавались саморегулируемым организациям, то есть, самим строителям, а не чиновникам», подчеркнул В.Басаргин.
Юрий Свердлов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным ресурсам отметил: «Кризис заставил в целом скорректировать планы по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Вместе с тем правительством РФ уже приняты первые шаги по оказанию государственной поддержки строительному комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству. Так, в 2008 г. вступил в силу федеральный закон, который предусматривает выделение средств из федерального бюджета для приобретения квартир для военнослужащих. Начато дополнительное финансирование новых региональных программ по стимулированию рынка жилья».
Вместе он признал, что этими мерами нельзя ограничиваться, и необходимо продолжить государственную поддержку строительной отрасли. В этой сфере по мнению депутат, необходим ряд мер, в частности, в области жилищного строительства необходимо продолжить выполнение гособязательств по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, молодых семей, вынужденных переселенцев и др. Необходимо также продолжить стимулирование спроса, поддержку потенциальных покупателей за счет развития ипотечного кредитования, гарантирование рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, нужно обеспечить внедрение новых видов кредитов.
При этом Ю.Свердлов подчеркнул: «Государство в состоянии обеспечить таким образом реализацию не более 15-20% готового жилья. Нельзя рассматривать государство как замену рынку. Кроме того, неправильно требовать от государства подачи сигналов, которые в состоянии дезориентировать рынок. Не нужна также выборочная поддержка отдельных строительных компаний. Необходимо поддерживать строительную отрасль в целом. Необходимыми являются условия развития законодательной базы по строительству частного и малоэтажного жилья, внедрение новых форм объединений граждан в целях жилищного строительства. При этом необходимо пресечь возможные злоупотребления. В том числе хотел бы отдельно отметить, что у нас есть застройщики, в деятельности которых наблюдается обход положения закона 214-ФЗ, из-за чего дольщики подвергаются необоснованному риску».
По его мнению, в условиях кризиса важную роль приобретают действия по снижению административных барьеров для застройщиков: «В этой части мы будем создавать прозрачные правила предоставления земельных участков для строительства, исключив избыточные нормы согласования, а также обеспечим участие инвесторов в достаточно комфортной для них разработке документации по планировке территорий».
«В области технического регулирования мы готовим к принятию технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Это очень сложный и нетривиальный технический регламент, который существенно повысит требования к строительству жилых домов. В настоящее время действуют 144 СНиПа, из них 70 СНиПов должны носить обязательный характер. Мы не в состоянии перенести все эти СНиПы в закон. Как вы знаете, стандарты применяются добровольно. В то же время мы не можем в полной мере возложить это на добросовестность проектировщика и застройщика. Поэтому мы планируем в техническом регламенте указать стандарты, применение которых будет обязательным», заявил он.
Главным событием съезда стали выборы руководящих органов Российского Союза строителей на последующие три года. Новым президентом Союза единогласно избран экс-губернатор Санкт-Петербурга и экс-министр регионального развития ВФ Владимир Яковлев. «Сегодня нужна новая поросль людей, нужны новые идеи. Президент РСС должен быть строителем, должен жить в Москве и должен обладать доверием как снизу, так и сверху. Думаю, В.Яковлев соответствует этим требованиям», - отметил В.Забелин, получивший пост почетного президента РСС.В состав правления Союза вошли три петербуржца – исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин и вице-президент, директор Союзпетростроя Лев Каплан.
Вновь избранный президент В.Яковлев отметил «Я признателен вам за оказанное доверие. Безусловно, кризис оказал влияние на Россию, но я рад, что сегодня на нашем съезде присутствуют люди «с горящими глазами».
По его мнению, не надо чрезмерно сгущать краски, оценивая перспективы строительной отрасли: «Президент Д.А.Медведев не случайно говорил о том, что стратегическую задачу – строить по 1 кв. м жилья на человека – никто не отменял. Кризис немного сбил темпы, но я уверен в том, что мы с вами его все вместе преодолеем. Если вы обратили внимание, В.В.Путин в своем выступлении сказал, что во многом выход из кризиса зависит от того, как будет работать строитель. Именно строительная отрасль всегда создает необходимые россиянам рабочие места».
В.Яковлев пообещал, что в ближайшее время будет составлен перечень первостепенных проблем для строительной отрасли страны, назначены конкретные лица, ответственные за их проработку.
В постановлении VIII съезда РСС, в части, касающейся антикризисных мер, отмечается:
«Российский Союз строителей считает, что только рациональные, своевременные, целевые и комплексные меры противодействия кризису могут сохранить непрекращающееся производство, инвестирование и экспорт, а значит рабочие места, доходы работников и социальные системы.
Поэтому Правительство РФ, разрабатывая меры помощи строительству в комплексе с антикризисными действиями, должно предпринять:
• меры бюджетно-налоговой политики, направленные на стимулирование восстановления экономики и создание рабочих мест;
• финансовые меры по восстановлению доступа к кредитам конкурентоспособных предприятий и потребителей, а также реформирование систем регулирования для восстановления доверия к рынкам капитала;
• разработать и реализовать комплексные меры кредитной поддержки по льготным процентным ставкам для предприятий строительного комплекса и, прежде всего, для компаний, занимающихся строительством массового жилья, осуществляющих проекты комплексной застройки с дорогостоящим инфраструктурным развитием городских территорий, а также дорожного строительства;
• упростить доступ к ресурсам, необходимым для строительства, а именно: земельные участки – вплоть до бесплатного целевого предоставления для целей социального массового жилищного строительства, и энергоподключения;
• ревизовать тарифы и плату за подключение к энерго- и теплосетям, имея в виду их значительное снижение.
Доминантой антикризисных мер должна стать программа в каждой строительной организации и предприятии по повышению своей конкурентоспособности, обеспечению полной прозрачности финансовой деятельности и соблюдение норм трудового законодательства».
Михаил Добрецов
В то время как городские дорожные программы и проекты недосчитаются половины из запланированных до кризиса средств, бюджет дорожных работ в Ленинградской области на 2009 г., подрос по сравнению с прошлогодним примерно на 10,5%. При сохранении федерального финансирования на уровне 2008 г. – в 1,5 млрд. рублей, общий объем выделения средств на работы, заказчиком которых выступает Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти, должен составить 6,3 млрд. рублей.
Выигрыш в 3,5 миллиарда
Первая попытка секвестрировать бюджет Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти на 2009 г. была предпринята еще в октябре 2008 г. Аргументом для сокращения его почти втрое против уровня 2008 г. могло стать хроническое недоосвоение Комитетом бюджетных средств на 30-40%. Петербургские компании, выигравшие на аукционах самые крупные лоты, отвлекаются на строительство ЗСД, подводят со сроками перегруженные работой проектировщики, - оправдывался тогда глава КДХ Михаил Козьминых. Но обещал к концу октября на 100% закрыть ремонтную программу и сдержал слово. А недоосвоенные по программе по строительству и реконструкции 400 млн. рублей удалось перевести на 2009 г.
Вторая проблема, стоявшая на пути реализации планов КДХ на 2009 г. – явное несогласие парламентского большинства Ленобласти с приоритетным финансированием дорожных работ в Выборгском и Всеволожском районах. При обсуждении «дорожных» поправок к областному бюджету 2008 г. губернатору Валерию Сердюкову пришлось пообещать, что в 2009 г. будет принята специальная программа по отдаленным МО. В итоге обещание вылилось в поправку, благодаря которой каждый из 17 районов получит в этом году из областного бюджета от 70 до 100 млн. рублей на ремонт автомобильных дорог.
Наконец, благодаря снижению стоимости материалов и услуг во II полугодии 2008 г., как рассказал М.Козьминых, КДХ, как заказчику, удалось сэкономить 15% бюджетных средств. В результате вместо того, чтобы сократить финансирование дорожных работ в 2009 г. до 1,3 млрд. рублей, губернатор и депутаты решили поддержать Комитет, выделив на реализацию дорожных программ 4,8 млрд. рублей. «Мы не планируем отказываться от каких-либо проектов в этом году», - с гордостью сообщил М.Козьминых, скромно умолчав об отвоеванных у кризиса 3,5 млрд.
Не до жиру
Общая протяженность областных дорог регионального подчинения составляет 9760 км. Из них почти 4860 км нуждается в ремонте. Состояние 1400 км региональных дорог признано неудовлетворительным.
Следует учесть, что в 2009 г. из областного бюджета на ремонт муниципальных дорог, будет выделено от 1,49 до 1,7 млрд. рублей. Общая протяженность этих дорог составляет около 9000 км. Едва ли не в каждом из 17 районов Ленобласти есть населенные пункты, добраться до которых в межсезонье практически невозможно. Понятно, что средства бюджетов МО справиться с этой проблемой не позволят. И в областном правительстве обещают, что объем денег на ремонт этих дорог будет увеличиваться, начиная с 2009 г. Однако это обещание в будущем может оттянуть часть финансирования с работ по ремонту и содержанию региональных трасс.
Можно поэтому понять, отчего в КДХ Ленобласти без особого энтузиазма относятся к масштабным планам по строительству и модернизации. С этим же связано стремление Ленобласти передать как можно больше трасс на федеральный баланс, избавляясь от будущих затрат на содержание и ремонт. «Федеральный центр по условиям выделения субсидий вынуждает нас ставить во главу угла проекты по строительству и реконструкции дорог, - говорит М.Козьминых. – Но мы считаем, что это неправильный подход. В 2008 г. доля областного софинансирования таких проектов составила 74%. Если регионы затрачивают больше, было бы логично, если бы они имели право сами расставлять приоритеты».
В самом деле, в 2008 г., благодаря увеличению финансирования по линии областного бюджета, удалось отремонтировать 327 км региональных дорог – в 1,8 раза больше, чем в 2007 г. Могло быть сделано и больше, ведь финансирования региональных дорог выросло в 2,5 раза. Но в структуре расходов на программу строительства и реконструкции было потрачено 43%, а на капитальные и текущие ремонты – 40%. Остальные 17% дорожного бюджета Ленобласти ушло на содержание региональных дорог. И все равно этих средств хватило лишь на то, чтобы обеспечить 12% необходимых по нормативам работ.
В 2009 г. принцип распределения средств между ремонтной и строительной программами примерно поровну сохранится, а доля финансирования содержания региональных дорог подтянется к 20% от общего объема. Но даже если выделение средств удастся сохранить на сегодняшнем уровне, закрыть проблему нормативного содержания региональных дорог возможно лишь к 2015 г.
Привлечь дополнительное финансирование можно было бы за счет приватизации ДРСУ. Но в областном правительстве, так и не решившемся на этот шаг до кризиса, не готовы к этому и сейчас, поясняет М.Козьминых, ссылаясь на позицию губернатора.
Вместо этого, в рамках антикризисного плана, утвержденного 23 марта, планируется несколько потеснить те же самые ДРСУ, сдав в аренду предприятиям малого бизнеса принадлежащие им, временно простаивающие помещения и оборудование. ДРСУ обяжут направлять большую часть прибыли на развитие. Кроме того, антикризисная комиссия наделила КДХ совместно с Комитетом финансов полномочиями по привлечению внебюджетного финансирования для увеличения объемов работ по ремонту и содержанию региональных автодорог в 2009 г. Предложения по привлечению займов и частных инвестиций на финансирование ремонта и содержания поступали со стороны руководства КДХ и раньше. Но до сих пор не получали принципиального одобрения в правительстве.
Третий по величине заказчик дорожных работ в Ленобласти, ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Северо-Запад», также с 2008 г. уделяет больше внимания ремонтной программе. Всего в 2008 г. по заказу ФГУ было отремонтировано около 150 км федеральных дорог, главным образом на южном направлении. Как сообщил АСН-инфо глава управления Андрей Костюк, в 2009 г. планируется включить в программу ремонта и реконструкции 176 км федеральных дорог на всех направлениях.
Ближайшие перспективы и обходные маневры
В соответствие с неписанной установкой «начало строительства новых объектов отложить до 2010 г.», благодаря прошлогоднему заделу, 2009 г. будет отмечен завершением ряда знаковых проектов. В частности, в КДХ Ленобласти обещают в 2009 г. ввести в эксплуатацию Дорогу Жизни, полностью реконструированную до Всеволожска, развязку КАД и автодороги на Сортовалу, реконструированный подъезд к порту Приморск (трасса Зеленогорск – Приморск – Выборг), автодорогу Лодейное Поле – Вытегра и обновленный мост через реку Хабаловка в Кингесеппском районе, обеспечивающий подход к порту Усть-Луга. Завершится также модернизация автотрасс Санкт-Петербург – Кировск, Санкт-Петербург – Матокса, Волхов – Бабино – Иссад, работы по строительству подхода к пос. Красноозерное в Приозерском районе.
Не позднее 15 мая, как пообещал М.Козьминых, должны состояться конкурсы по двум крупным лотам, связанным с работами на КАД во Всеволожском районе. Это строительство подъезда к Колтушам с подключением к КАД и строительство путепровода на 26 км на трассе «Кола». Пока информация о дате аукционов не озвучивалась. А по путепроводу еще не доработана и проектно-сметная документация. Как, впрочем, и по аукциону на дорожные работы на участке Лодейное Поле – Вытегра (19-35 км). Кроме того, на конкурсной основе планируется определить подрядчика по реконструкции законсервированного моста через р. Сторожевую на 24 км трассы Выборг – Комсомольское – Светогорск.
В условиях кризиса интерес к конкурсам, по словам М.Козьминых, проявляют не только областные и петербургские организации, но и дорожники из Пскова и Новгорода. О своем желании получить подряд на ремонт дороги в Сланцах заявила эстонская компания, а подряд по дороге на Светогорск – финская. Об условиях участия иностранных компаний в конкурсах ведутся предварительные переговоры.
В планах КДХ Ленобласти на ближайшие годы значатся проекты по созданию по крайней мере 3 автодорожных обходов – Пикалево, Луги и Соснового Бора. Но если в последнем случае строительство технологической трассы включено в план строительства ЛАЭС-2 (как по финансам, так и по срокам), в отношении обходов Луги и Пикалево пока нет ясности.
В 2008 г. в рамках заказа федерального автодорожного управления «Северо-Запад» на участках близ Луги шли интенсивные работы. На строительство обхода, впрочем, поступило лишь 500 млн. рублей из федерального бюджета. Сейчас областные власти намерены обратиться с повторным ходатайством о финансировании на этом стратегическом направлении. По словам А.Костюка, обход Луги планируется завершить в 2010 г. Что же касается строительства обхода Пикалево, то этот проект область готова реализовать на условиях равного участия федерального и регионального бюджетов.
В 2009 г. объем финансирования федеральных дорог по сравнению с 2008 г. увеличится на 1 млрд., составив в общей сложности 4,2 млрд. рублей. Продолжатся работы на южном полукольце «бетонки» А-120, а также на автодороге «Нарва».
В 2008 г. на «Нарве» было отремонтировано 3 больших участка, общей протяженностью 60 км. В 2009 г. на конкурс будут выставлены работы по реконструкции участка дороги с 69 по 87 км. Ведется также разработка документации по реконструкции участков на трассах М-20 и «Нарва». «Думаю, что мы начнем работы на «Нарве» в июне и в 2009 г. дойдем до Эстонии», - говорит А.Костюк. Кроме того, продолжится строительство подъезда к ПГП Торфяновке. А к 2015 г. планируется завершить реконструкцию участка шоссе «Скандинавия» 41-147 км.
Как сообщил ген директор Дирекции строительства транспортного обхода Петербурга Борис Мурашов, все договора по работам на областной территории КАД на 2009 г. подписаны в 2008 г. «Из-за кризиса нам поменяли объемы финансирования на 2009 и 2010 годы», - признает он, уточняя, что в этом году на строительстве последнего 37-километрового участка кольцевой планируется освоить вместо запланированных ранее 21 всего 14 млрд. рублей. – Если бы нам добавили хотя бы 2,5 млрд., мы бы ввели хотя бы один пусковой комплекс». Ожидается, что этот вопрос может решиться в августе. В отсутствии дополнительного финансирования к концу 2009 г. кольцевая увеличится только на 5 км», - предупреждает Б.Мурашов. Тем не менее, он не сомневается в том, что реализация проекта будет полностью завершена в 2010 г.
«Посмотрите, что происходит сегодня с федеральным бюджетом: объем доходов и расходов сократился, и увеличился дефицит. Точно также увеличился и дефицит бюджета Ленобласти. Если нам придется срочно предпринимать меры в связи с углублением негативных тенденций кризиса, мы попытаемся еще немного сократить расходы, не сокращая объемов работ. В худшем случае мы откажемся только от двух заявленных в 2009 г. участков. Это автодорога Лодейное Поле – Вытегра и подъезд к Колтушам на КАД», - отметил М.Козьминых.
Наталья Стандровская
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников