«СМУ-6 Инвестиции»: Пять плюсов легализации апартаментов
Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин сообщил, что предложил новые поправки в законодательство, позволяющие признать апартаменты жильем. Впервые предложение о присвоении апартаментам жилого статуса прозвучало на таком высоком уровне. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают, какие преимущества в связи с этим решением могут получить потенциальные и состоявшиеся покупатели апартаментов.
Большинство отличий апартаментов от квартир связаны с их юридическим статусом. В жилищном кодексе не предусмотрены апартаменты: среди жилых помещений перечисляются только квартиры, комнаты и индивидуальные дома. Поэтому апартамент с позиций закона – это только один из типов нежилой недвижимости, хотя фактически апартаменты для постоянного проживания абсолютно пригодны. Нежилой статус апартаментов означает другой режим налогообложения, пользования, эксплуатации. Легализация апартаментов снимет эти противоречия.
Оформление постоянной регистрации
По закону зарегистрироваться на постоянной основе можно только в жилых помещениях, перечисленных в жилищном комплексе. В апартаментах это сделать нельзя, если только они не находятся в здании, имеющем статус гостиницы. В этом случае житель апартаментов может рассчитывать на оформление временной регистрации сроком на 5 лет с правом пролонгации, которая тем не менее не даёт тех же прав, что и постоянная (скажем, право голосовать на местных выборах).
Легализация апартаментов позволит регистрироваться в них всем жителям и пользоваться такими же правами, что и у жителей квартир.
Уменьшение имущественного налога
По закону апартаменты облагаются налогом так же, как и другие коммерческие помещения. В зависимости от конкретного типа апартаментов (некоторые из них расположены в гостиницах, другие – в административных центрах), ставка по налогу на имущество для физического лица может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, тогда как у жилых помещений они составляют от 0,1% до 0,3%, во всяком случае в Москве.
Если апартаменты будут приравнены к жилым помещениям, то ставка опустится до 0,1%, что позволит сэкономить на налоге их владельцам, считают эксперты «СМУ-6 Инвестиции». В то же время кадастровая стоимость апартаментов сейчас, как правило, ниже, чем у квартир, что помогает нивелировать расходы на налог.
Снижение стоимости коммунальных услуг
Нередко расценки на коммунальные услуги (электричество, тепло- и водоснабжение) в комплексах апартаментов выше, чем в квартирах. Это связано с тем, что у ресурсоснабжающих компаний действуют более высокие тарифы для пользователей нежилых помещений. При легализации апартаментов к их жителям будут применяться стандартные тарифы ЖКУ на жилые помещения. Снижение расходов на коммунальные услуги при этом может достичь 10%, что повысит ликвидность апартаментов и их доходность, если они сдаются в аренду.
Рост стоимости
Из перевода апартаментов в жилье можно будет извлечь и финансовую выгоду. Сейчас апартамент в среднем обходятся на 10-30% дешевле, чем аналогичные по расположению, классу и качеству квартиры. При признании апартаментов жильем, собственники такого помещения смогут повысить на них цену при продаже на размер ранее существовавшей разницы со стоимостью квартир. В Донском районе Москвы, где строится клубный дом премиум-класса «Данилов Дом», имеющий статус апартаментов, стоимость «квадрата» в бывших апартаментах может возрасти на 20-30%, особенно в случае с клубными домами, которые остаются дефицитным продуктом премиального рынка.
Снятие предубеждений
Об апартаментах бытует множество мифов, которые формируют неправильное отношение недостаточно информированных граждан. Из-за этого иногда перепродажа апартамента может осложниться. Присвоение апартаментам статуса жилья решит эту проблему. Их владельцам, прежде всего инвесторам, станет легче перепродавать этот тип недвижимости на рынке. Приобретя апартаменты сейчас, они получают возможность в будущем заработать на их вторичной реализации, когда стоимость сравняется с расценками на аналогичные квартиры.
«Вопрос о статусе апартаментов поднимается не впервые, но до этого инициатива исходила от депутатов Госдумы и Минстроя, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Сейчас с предложением выступает вице-премьер, который фактически является третьим лицом в исполнительной власти и имеет большой авторитет в стройкомплексе. Полагаю, что на этот раз решение будет принято в пользу владельцев и застройщиков апартаментов, и это нужно учитывать в виду покупателям, которые сейчас рассматривают возможность приобрести апартаменты».
Справка о проекте
Клубный проект премиум-класса «Данилов дом» строится в престижном Даниловском районе в шаговой доступности от метро «Тульская». В состав комплекса входит клубный 12-этажный корпус в стиле ар-деко на 36 апартаментов и такое же количество машино-мест в подземном паркинге. Жилье сдается с предчистовой отделкой white box. В каждом апартаменте появится платформа «Умный дом», с помощью которой можно будет решать большинство бытовых вопросов. В доме предусмотрены энергоэффективные стеклопакеты от Sсhuco и система приточной вентиляции. На первом этаже запроектированы коммерческие помещения и офисы, во входной группе – переговорная комната. Комплекс имеет охраняемую придомовую территорию с системой видеонаблюдения.
Жители смогут пользоваться сложившейся инфраструктурой Даниловского района. На расстоянии менее километра от комплекса работают семь детских садов, четыре школы. В 15 минут ходьбы – Даниловская набережная и несколько зеленых скверов. Время в пути на машине до Садового кольца составляет всего 10 минут. Девелопер клубного дома – «СМУ-6 Инвестиции», построивший за 25 лет более 1 млн кв. м недвижимости.
Ход реализации национальных проектов, кадровые перспективы и законодательные инициативы НОПРИЗ были представлены на конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», прошедшей в Санкт-Петербурге.
Согласно «майскому указу»
Одним из приоритетных вопросов, затронутых на пленарном заседании конференции, стали темпы реализации национальных проектов, обозначенных «майским указом» Президента России Владимира Путина.
По словам президента НОПРИЗ, народного архитектора России, академика Михаила Посохина, сегодня Минстрой РФ и нацобъединения СРО прилагают большие усилия для координации всех участников процесса, создающих материальную базу для реализации нацпроекта в сфере строительства. «Реализация нацпроектов на данный момент находится в начале пути, но движется достаточно быстрыми темпами. Взаимодействие НОПРИЗ очень активное не только с Минстроем, но и с Госдумой, профильными комитетами и общественными организациями. Выстраиваются вертикали работы по намеченным векторам, указанным в нацпроектах, продолжается деятельность по текущим направлениям», – отметил он.
Была затронута на конференции и тема кадрового обеспечения отрасли. На данный момент Минобрнауки РФ ведет активную работу по мониторингу потребностей рынка, по ориентированности вузов и сузов на эти потребности. Но для успеха в этой сфере необходима активность и со стороны работодателей.
«Для значительной части специальностей в области архитектурно-строительного проектирования, не без участия специалистов НОПРИЗ, разработаны и утверждены профессиональные стандарты, выделены квалификации, создаются центры оценки квалификаций», – отмечает вице-президент НОПРИЗ Александр Гримитлин.
Итоги первого десятилетия
На круглом столе «10 лет в саморегулировании – опыт и перспектива развития», организованном НОПРИЗ в рамках конференции, были затронуты темы изменений в законодательство, особенности и перспективы развития саморегулирования.
«За десять лет саморегулирование прошло большой путь. Были созданы профильные национальные объединения, ставшие послами архитектурно-строительного сообщества в высших эшелонах власти. Была налажена работа по основным векторам развития института саморегулирования. И сегодня мы можем уже подвести некоторые итоги этой работы», – отметил модератор дискуссии, председатель Комитета по саморегулированию НОПРИЗ Александр Халимовский.
Об особенностях изыскательской деятельности, а также о коллективной ответственности членов СРО через компенсационные фонды рассказал председатель Комитета НОПРИЗ по инженерным изысканиям Владимир Пасканный. «Если изыскатели, находясь в начале строительной цепочки, допустят ошибку, которая в дальнейшем приведет к разрушению построенного объекта, стоимость компенсации будет составлять больше объема всех компфондов порядка 40 изыскательских компаний. Поэтому для того, чтобы механизм коллективной ответственности работал, необходимо создать законодательный регулятивный контроль, применимый для работы в отрасли», – считает он.
Заместитель руководителя Аппарата НОПРИЗ Виталий Ерёмин рассказал об основных законодательных инициативах нацобъединения. «Сегодня существует мнение, что компфонды не работают в полной мере. НОПРИЗ подготовил инициативу, где предлагается использовать их не только как обеспечение безопасности объектов и надежности СРО, но и как альтернативу банковским гарантиям в части, когда сумма аванса не превышает минимальный уровень размеров компфонда СРО», – сообщил он.
«У нацобъединений, СРО, других общественных профильных союзов, несомненно, больше информации о положении дел на местах, о сложностях, с которыми приходится сталкиваться на практике в строительной отрасли при реализации, в частности, и задач, поставленных Президентом России. Поэтому сегодня необходимо повышать роль их в мониторинге нацпроектов», – со своей стороны, заявил член Совета НОПРИЗ от СЗФО Антон Мороз. Так, НОПРИЗ прилагает и будет прилагать все усилия для оперативного донесения мнения профессионалов в самые высокие инстанции, принимающие решения, влияющие на ситуацию в отрасли.
В Санкт-Петербурге в рамках Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» состоялась Х Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Собравшиеся со всей страны эксперты обсудили перспективы устойчивого развития в сфере строительства, а также в самых разных отраслях. Рычагом перехода к нему, по их оценке, станет реализация национальных проектов.
Председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов подчеркнул важность концепции устойчивого развития, в связи с чем был создан одноименный партийный проект. «Этот форум – уже третий; предыдущие прошли на Северном Кавказе и на Урале. Тема устойчивого развития была ключевой на прошедшем в этом году Петербургском международном экономическом форуме. Это недвусмысленно говорит об актуальности этой концепции», – отметил он, выделив большой вклад НОСТРОЙ в организацию форума.
Борис Грызлов отметил многогранность понятия «устойчивое развитие». «Это и сохранение безопасности страны, и диверсификация российской экономики, и привлечение новых инвесторов, и цифровизация и инновационные технологии, и сокращение бюрократизации, и развитие транспортной инфраструктуры, и экологические вызовы, и современное образование, и модернизация системы здравоохранения, и сохранение традиций российской цивилизации, и многое другое. Несложно заметить, что нацпроекты как раз направлены на развитие во всех этих сферах. Не преувеличением будет сказать, что достижение целей, указанных в национальных проектах, станет переходом России к устойчивому развитию», – подчеркнул он.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о практике реализации концепции устойчивого развития на примере возглавляемого им региона. «Наш подход базируется на семи платформах: экономическое развитие, социальная ориентированность, создание комфортной среды проживания, комплексное обеспечение безопасности, цифровизация, развитие гражданского общества и модернизация инфраструктуры. На этой основе сформирована концепция социально-экономического развития региона до 2030 года. Реализация заложенных в нее идей позволит поднять уровень качества жизни всех жителей Ленобласти», – отметил он, подчеркнув, что основу развития во всех сферах обеспечивает в первую очередь экономика, поэтому власти региона делают упор именно на эту сферу.
Со своей стороны, президент НОСТРОЙ Антон Глушков подчеркнул, что для строителей устойчивое развитие – это прежде всего стабильность законодательной базы. «За время существования пресловутого Закона № 214-ФЗ он подвергся 26 корректировкам, и они продолжаются и сейчас. Это в среднем примерно два с половиной изменения каждый год. При том, что реализация проекта жилого комплекса занимает порядка двух лет, за этот период закон менялся примерно пять раз. Конечно, такая частая смена «правил игры» не идет на пользу строительному комплексу», – считает он, с сожалением добавляя, что строители уж свыклись с такой ситуацией и выработали навык быстро адаптироваться к новым условиям.
«Задача Минстроя заключается в том, чтобы дать строителям возможность нормально работать», – так афористично определил главную цель ведомства замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков. По его словам, многое в этом направлении уже сделано (отметим, что в этом с ним согласны многие выступавшие представители строительных компаний). Чиновник отметил также, что ответы на большинство актуальных вопросов, которые сейчас существуют в строительной сфере, уже даны в нацпроектах. «Но принципиального определения ключевых подходов недостаточно. Очень важен фактор эффективности управления на местах, поскольку именно оно определяет успех или неудачу в решении поставленных на государственном уровне задач», – подчеркнул он.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Фактически нашему нацобъединению поручено осуществлять мониторинг реализации нацпроекта в сфере жилья. Результаты этой работы ложатся в основу решений в этой сфере, принимаемых на самом высоком уровне. Кроме того, вице-премьер РФ Виталий Мутко ввел НОСТРОЙ в число структур, с которыми обязательно согласование всей нормативно-технической и правовой документации. Так что роль саморегулируемых организаций растет. Уверен, что такие мероприятия, как форум «Устойчивое развитие», проходящие с широким участием строительной общественности, позволяют Правительству РФ делать правильные шаги в реализации нацпроекта.