Инициативы президента: оценки отрасли
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса в кризисной ситуации, вызванной пандемией коронавируса, выдвинул ряд инициатив. Мы обратились к представителям отрасли с просьбой прокомментировать предпринимаемые меры поддержки.
«На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивом роста, который потянет за собой и другие сектора», - подчеркнул Владимир Путин. Он обратился к руководителям строительных компаний, чтобы они сообщали о существующих трудностях, а также призвал глав регионов находить баланс интересов.
Важнейшей среди мер поддержки спроса на рынке жилья стала инициатива запустить специальную льготную программу по ипотеке. «В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге», - сказал президент.
Фонд защиты прав участников долевого строительства будет докапитализирован на 30 млрд рублей в целях решения проблемы. При этом Владимир Путин подчернил недопустимость появления новых обманутых дольщиков: «Получая поддержку с кредитами, компании должны взять на себя обязательства по завершению строительства домов, запланированных к вводу в строй в этом и следующем году.
Также президент поручил правительству подготовить комплекс мер, которые повысят доступность банковских кредитов для компаний строительной отрасли. «Предлагаю субсидировать процентную ставку», - сказал он. Кроме того, будет предоставлена госгарантия Минфина корпорации ДОМ.РФ в размере 50 млрд рублей, и за счет этой гарантии корпорация может привлечь средства и напрямую выкупать новые квартиры сегмента масс-маркет у застройщиков.
Кроме того, будут улучшены условия реализации госконтрактов в сфере инфраструктурного строительства. «Сейчас авансируется 30% по контракту, предлагаю увеличить эту долю до 50%», - сказал глава государства, подчеркнув, что реализация масштабных инфраструктурных транспортных проектов в России будет продолжена.
Он также предложил ускорить расселение аварийного жилья. «Предлагаю пересмотреть возможность перераспределения части расходов в рамках программы «Расселение аварийного жилья». Для того, чтобы увеличить темпы расселения такого жилья и, тем самым, дополнительно загрузить заказами строительную и смежные отрасли, поддержать занятость», - сказал Владимир Путин.
«Строительный Еженедельник» провел блиц-опрос представителей строительной отрасли. Мы обратились к ним с вопросом: «Как Вы оцениваете вчерашние инициативы президента России Владимир Путина в сфере строительства? Какие из них, на Ваш взгляд, наиболее важны и окажут наибольшую поддержку отрасли?». Предоставляем слово экспертам.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
- Во-первых, правильно, что строительство наконец-то признано ключевой отраслью для подъема всей экономики. Это очень важно. Во-вторых, очень хорошо, что авансы для инженерной инфраструктуры увеличиваются с 30% до 50% от стоимости заказа.
Однако непонятно, почему ипотечные кредиты под 6,5 процентов предусмотрены только для жилья комфорт-класса. Эту меру необходимо распространить на все жилье, и в первую очередь - на жилье эконом-класса.
Кроме того, все льготы, которые предусмотрены для субъектов малого и среднего бизнеса отраслей, признанных пострадавшими, необходимо распространить и на малый и средний строительный бизнес. Если он погибнет, порвется вся цепочка и восстанавливать ее будет очень тяжело. А ведь только в Петербурге, по данным Петростата, доля только малых строительных предприятий составляет 65% от общего объема работ вида деятельности «строительство». А если учитывать мультипликативный эффект строительной отрасли (одно рабочее место создает от 8-ми до 12-и мест в смежных отраслях), она в целом обеспечивает минимум 40% рабочих мест в городе.
Дмитрий Панов, координатор «Деловой России» по СЗФО:
- Очень важно, что озвученные президентом меры поддержки строительной отрасли в первую очередь направлены на поддержание спроса на жилую недвижимость, достаточно серьезно просевшего за последние недели – по разным оценкам, до 65%. Владимир Якушев в рамках совещания с президентом отметил, что на момент завершения пандемии спрос сможет восстановиться только до 50% от докризисного уровня. Поэтому субсидирование ипотечных ставок и прямые покупки недвижимости через корпорацию ДОМ.РФ станут теми нужными стимулами, которые поспособствуют запуску «кровеносной системы» отрасли с одним из самых высоких мультипликаторов инвестиций и сотнями тысяч рабочих мест. В то же время, с учетом ожидаемого ажиотажного интереса застройщиков к озвученным мерам поддержки, хочется верить, что объемы запланированных средств на поддержание строительной отрасли будут своевременно пересмотрены в сторону увеличения. Также застройщики рассчитывают, что стоимость выкупа жилой недвижимости корпорацией ДОМ.РФ будет не только покрывать их фактическую строительную себестоимость.
Дополнительными мерами поддержки строительной отрасли могут стать: включение отрасли в перечень наиболее пострадавших в результате коронавируса с предоставлением налоговых, кредитных и административных льгот, расширение финансовой поддержки региональных бюджетов по выкупу социальных объектов, увеличение компенсации затрат застройщиков на строительство инженерных объектов по программе «Стимул» до 8000 руб./кв. м жилья, предоставление возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Ян Изак, генеральный директор Холдинга Setl Group:
- Субсидирование ипотеки - очень важная, необходимая вещь для строительной отрасли и экономики страны в целом. Мы уже неоднократно говорили и просили об этом, и сейчас видим, что данное решение принято, что не может не радовать. Предложенные параметры не до конца удовлетворительны, ставка 6,5% , на наш взгляд, недостаточно эффективна - мы просили о 2%. Однако ограничение в 8 млн. рублей для объектов недвижимости в нашем регионе - вполне жизнеспособное. Доля таких объектов в предложении - преобладающая. Думаю, в любом случае данные шаги сыграют роль в стимулировании активности потребителей в период кризиса. Оглядываясь на предыдущие кризисы, можно предполагать, что они способны дать основу для увеличения спроса на 15-20%.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
- С интересом ожидаем, как будет реализована инициатива дотации процентных ставок для девелоперских компаний по проектным кредитам. Себестоимость строительства растёт на фоне роста цен на импортные материалы, а ждать рост цен в продаж в ближайшие несколько месяцев не приходится. Временное снижение процентных ставок сможет сдемпфировать дополнительные затраты девелопера.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
- Из предложенных президентом мер поддержки строительной отрасли наиболее важной можно считать субсидирование ставки по кредитам для строительных компаний и ипотеки для покупателей. Сниженная ставка позволит застройщику продолжать работы в непростых условиях и сохранить рабочие места. А дешевая ипотека поддержит падающий покупатель кий спрос.
Также помочь может мера, позволяющая корпорации ДОМ.РФ выкупать квартиры комфорт-класса у застройщиков. Ведь сейчас отмечается спад продаж: не все покупатели готовы приобретать жилье «заочно». А отсутствие продаж ведет к дефициту средств на дальнейшее строительство и выплату зарплат рабочим.
Алексей Плюта, директор по финансам экономике корпорации «Мегалит»:
- Наиболее эффективной мерой можно назвать субсидирование ипотечной ставки до 6,5%. В частности, в структуре продаж корпорации «Мегалит» доля ипотечных сделок стабильно держалась в диапазоне 40-45%, однако к концу первого квартала этого года ситуация изменилась. Во-первых, банки были не готовы к дистанционной выдаче ипотеки, во-вторых, сами покупатели занимали выжидательную позицию. Поэтому разрешение ЦБ выдавать жилищные займы удаленно в купе со значительным снижением ипотечной ставки простимулируют рынок.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
- Прежде всего, действенной мерой может стать запуск специальной ипотечной программы под 6,5% годовых. Именно ипотека сегодня выступает основным драйвером продаж в масс-маркете, поэтому такое решение может в определенной степени поддержать спрос. Конечно, сегодня работают и другие программы с более низкими ставками и для отдельных групп клиентов, вроде «Семейной ипотеки» от 4,5-5%. Но ставка 6,5% для всех граждан РФ на весь срок кредита выглядит достаточно привлекательно. Это хорошее подспорье и ощутимая экономия на ежемесячных платежах для покупателей, которые собираются приобрести жилье в ближайшие полгода с привлечением кредита.
Также стоит отметить предоставление государственной гарантии корпорации «ДОМ.РФ» в размере 50 млрд рублей. Благодаря этому будет обеспечен выкуп у девелоперов жилья комфорт-класса, в том числе в рамках льготных программ, и это прямое поступление денег в отрасль. При этом важно, чтобы выкуп осуществлялся по рыночным ценам, с учетом объемов и других условий сделки.
Как было подчеркнуто, важно, чтобы люди были уверены: их квартиру построят качественно и в срок. Графики строительства и ввода жилья должны быть выдержаны. В этих условиях особое значение приобретает фактор надежности застройщика, а покупатели могут еще большее внимание обратить на квартиры, которые реализуются через эскроу, что обеспечивает дополнительную защиту денег дольщиков.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
- В ходе совещания президента России с правительством были приняты, на наш взгляд, весьма взвешенные решения по поддержке строительной отрасли. Было сказано, что детальные их параметры еще подлежат уточнению, но очевидно, что любое снижение ипотечной ставки — это всегда подспорье для людей, желающих приобрести квартиру, и, как следствие, для строительной отрасли. 6,5% - действенная цифра. Насколько именно — покажет время.
В последнее время ключевые сегменты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге практически не прирастают новым качественным спекулятивным предложением. Как будет развиваться рынок в ситуации, когда на нем не появляется ничего нового, рассуждали эксперты сессии «Стратегии, которые выигрывают», состоявшейся в рамках Рождественского саммита.
Модераторами сессии выступили генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Жизнь после «Лахта Центра»
На рынке офисной недвижимости, несмотря на весьма скромные объемы ввода новых офисных центров, сейчас идут трансформации, которые «накапливают критическую массу факторов для того, чтобы начались видимые изменения, в том числе – рост спекулятивного предложения», считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«В этом году спекулятивный ввод близок к нулевому, вакансия стремится к минимальным значениям, и ставки аренды, например, в классе А в среднем выросли до 1595 рублей за 1 кв. м», – отмечает он.
«Действительно, нового строительства мало, спрос начинает давить, и растут арендные ставки», – согласен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Но говорить о скором возвращении девелоперов в офисный сегмент пока преждевременно, считает он. «Даже если мы возьмем арендную ставку на уровне 2 тыс. рублей за 1 кв. м, при себестоимости строительства 90 тыс. рублей за «квадрат» и ставке по кредиту 10–11% при наличии залога, экономика проекта весьма сомнительна. Строить бизнес-центры можно только в том случае, если у вас есть собственные деньги», – уверен эксперт.
Партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов согласен с тем, что при текущих арендных ставках строить бизнес-центры невыгодно; рабочей вряд ли можно считать и систему built-to-suit. «К нам обращались крупные арендаторы с предложением построить офисный центр по схеме built-to-suit, но с условием – заехать в бизнес-центр уже через 3–6 месяцев. Скорее, это похоже на buy-to-suit», - рассказал он.
Над рынком продолжает довлеть «фактор Газпрома»: сможет ли «переварить» рынок сотни тысяч метров офисной недвижимости, высвободившихся после того, как все структуры «Газпрома» переедут в «Лахта Центр»?
Директор по развитию АО МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что паника безосновательна. «Структура «Газпрома» весьма велика, площадей хватит на всех, да и переезд не произойдет одномоментно. Скорее всего, для рынка этот процесс пройдет как обычная ротация. Движение будет, но оно не обрушит рынок», – говорит она.
Пессимизм предложения и оптимизм спроса
ЧМ-2018 подогрел интерес к стрит-ритейлу, середина года была бурной, но торговые центры эта тенденция обошла стороной, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «В 2017 году в городе не было введено ни одного крупного качественного торгового центра, а в 2018 году – вторая очередь «Outlet Village Пулково», и это все», – констатирует он.
Со стороны спроса все было не столь пессимистично: по итогам года, вакансия в качественных торговых центрах снизилась в среднем до 3,5–4%. «Ритейлерам выбирать практически не из чего. Свободные помещения есть только в тех центрах, что обладают теми или иными недостатками», – говорит эксперт.
В 2015–2016 годах в структуре сделок серьезный прирост показал сегмент развлечений, но в этом году ситуация другая: fashion-ритейлеры открывали больше магазинов, чем закрывали, что, по мнению Вячеслава Фадеева, является позитивной тенденцией.
Три торгово-развлекательных центра, которые принадлежат концерну SRV в России («Жемчужная плаза» и «Охта-Молл» в Петербурге, 4Daily в Мытищах) имеют различные стратегии развития, говорит директор отдела аренды SRV в России Людмила Рева. Выбор стратегии зависит от зоны охвата, локации, трендов местного рынка, жизненного цикла проекта.
«Так, мы завершаем девелоперский цикл ТРК «Жемчужная плаза» и объявили о его продаже, – рассказала она. – Мы продаем его на пике показателей, с самой высокой арендной ставкой по городу и листом ожидания арендаторов».
Производственный тренд
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка озвучил итоги годового ввода в складском сегменте. «Сдано 80 тыс. кв. м спекулятивных складов – минимальный показатель с 2011 года, когда было введено всего 30 тыс. кв. м. Причем все введенные в этом году площади уже нашли своего арендатора. Уровень вакансии – меньше 4%», – констатировал он.
Ставки предложения по аренде складов класса А в среднем составляют 450 –550 рублей за 1 кв. м в месяц. «Наметилась интересная тенденция: ставки аренды качественных производственных помещений догоняют склады класса А и составляют в среднем 490 рублей за «квадрат» в месяц. Год назад в это никто бы не поверил, а сегодня – абсолютный факт», – говорит Филипп Чайка.
Апарты: правда и вымысел
Бурное развитие сегмента апартаментов на рынке Петербурга продолжилось и в 2018 году. За последние два года количество юнитов увеличилось в три раза.
Победное шествие апартаментов на рынке, по мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, привело к тому, что он постепенно превратился в ярмарку инвестиционных обещаний, которые далеко не всегда соответствуют действительности.
«На IV квартал 2018 года на рынке Петербурга – почти 23 тыс. апартаментов, из них 16% введены, 26% находятся в продаже, 70% декларируются для сдачи. Инвесторам обещают, что все апартаменты в комплексе будут сдаваться в аренду, но фактически – существенная часть продается как жилье. На этапе «котлована» все апарты продаются хаотично», – предупреждает Ольга Шарыгина.
Большие сомнения вызывает у нее и декларируемая высокая доходность – от 6% до 22%. «Профессиональных компаний на рынке – единицы, подтвержденных умений и навыков достижения высокой доходности у девелопера и планируемой управляющей компании зачастую нет».
«В последнее время представители власти много говорят о том, что строительство апартаментов пора ограничить. В Москве построено только несколько комплексов, которые действительно можно отнести к апарт-отелям. Власти столицы столкнулись с серьезной проблемой – как узаконить массу объектов, которые хоть и называются апартаментами, но, по сути, такими не являются, – отмечает генеральный директор «Вало Сервис» Константин Сторожев. – В Петербурге сервисных апартаментов (а не проектов «псевдожилья») – более 50%. Граждане вкладывают деньги именно в гостиничный сегмент, о важности развития которого в городе так много говорят с высоких трибун».
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Власти Ленобласти намерены создать большие зеленые зоны в Кудрово и Мурино, на части земель, предназначенных под жилое и коммерческое строительство.
В правительстве Ленинградской области прошел очередной общественный Совет новостроек. Один из вопросов Совета был посвящен благоустройству и увеличению площадей зеленых насаждений в быстро растущих поселениях Всеволожского района.
О проектах масштабного озеленения Кудрово и Мурино рассказал на Совете руководитель архитектурного бюро «Матвеев и К» Игорь Матвеев. Он отметил, что в настоящее время в этих поселениях наблюдается дефицит зеленых насаждений. Представленные им проекты разработаны на основе обращений местных жителей и вероятнее всего, войдут в актуализированные генеральные планы поселений.
Кудрово должно стать более зеленым за счет лесопарковой зоны у реки Оккервиль. Согласно проекту, ее полностью благоустроят и добавят большой кусок леса, который находится за КАД. Под трассой будет сделан специальный переход. «Общая площадь зеленой зоны составит около 120 га. Это будет полноценный парк для жителей Кудрово. Проблема с зелеными зонами для ближайших поселений отпадет», - полагает Игорь Матвеев.
В Мурино ситуация несколько иная. Там нет крупных лесных массивов, плотную застройку окружают поля и пустыри. Зеленую зону планируется обустроить в юго-восточной части Мурино, на землях зарезервированных под общественно- деловую застройку. Как отметил на Совете новостроек губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, с застройщиками этой территории уже достигнута предварительная договоренность, что они «подвинутся».
Вторую зеленую зону предполагается создать на границе Западного Мурино и Бугров. В настоящее время там имеется участок в 35 га, где предполагалось строительство жилых домов. Власти Ленобласти готовы перевести данный участок в рекреационную зону. Кроме того, планируется объединить систему бульваров и зелёных зон в новостройках.
По словам Игоря Матвеева, после более точного территориального формирования зеленых зон и утверждения их в генпланах, они перейдут на баланс муниципальных образований. «При таких объемах зеленых площадей местные администрации должны иметь лесохозяйственные службы. Конечно, необходимо под это формировать дополнительный бюджет», - отмечает он.
Александр Дрозденко также заявил, что будет требовать от федеральных властей переноса мусоросжигательного предприятия с территории Нового Девяткино.
Несмотря на сравнительно небольшую мощность завода, его деятельность признана неэкологичной. Организацию уже штрафовали за выявленные нарушения в работе. На неприятный запах регулярно жалуются местные жители.
«К сожалению, мы не можем сами перенести или закрыть завод. Это прерогатива федеральных органов, выдавших предприятию лицензию на деятельность», - отметил губернатор. Тем не менее, добавил он, Ленобласть будет требовать переноса предприятия из поселения, в том числе в судебном порядке», - подчеркнул глава региона.
Кстати
Власти Ленобласти в 2019 году намерены выделить дополнительные 120 млн рублей на благоустройство Бугров, Мурино, Девяткино и Кудрово. Предоставление средств будет заложено в мартовских изменениях регионального бюджета. Деньги пойдут на решение проблем отдельным проблемных точек новых поселений Всеволожского района.