Инициативы президента: оценки отрасли
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса в кризисной ситуации, вызванной пандемией коронавируса, выдвинул ряд инициатив. Мы обратились к представителям отрасли с просьбой прокомментировать предпринимаемые меры поддержки.
«На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивом роста, который потянет за собой и другие сектора», - подчеркнул Владимир Путин. Он обратился к руководителям строительных компаний, чтобы они сообщали о существующих трудностях, а также призвал глав регионов находить баланс интересов.
Важнейшей среди мер поддержки спроса на рынке жилья стала инициатива запустить специальную льготную программу по ипотеке. «В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге», - сказал президент.
Фонд защиты прав участников долевого строительства будет докапитализирован на 30 млрд рублей в целях решения проблемы. При этом Владимир Путин подчернил недопустимость появления новых обманутых дольщиков: «Получая поддержку с кредитами, компании должны взять на себя обязательства по завершению строительства домов, запланированных к вводу в строй в этом и следующем году.
Также президент поручил правительству подготовить комплекс мер, которые повысят доступность банковских кредитов для компаний строительной отрасли. «Предлагаю субсидировать процентную ставку», - сказал он. Кроме того, будет предоставлена госгарантия Минфина корпорации ДОМ.РФ в размере 50 млрд рублей, и за счет этой гарантии корпорация может привлечь средства и напрямую выкупать новые квартиры сегмента масс-маркет у застройщиков.
Кроме того, будут улучшены условия реализации госконтрактов в сфере инфраструктурного строительства. «Сейчас авансируется 30% по контракту, предлагаю увеличить эту долю до 50%», - сказал глава государства, подчеркнув, что реализация масштабных инфраструктурных транспортных проектов в России будет продолжена.
Он также предложил ускорить расселение аварийного жилья. «Предлагаю пересмотреть возможность перераспределения части расходов в рамках программы «Расселение аварийного жилья». Для того, чтобы увеличить темпы расселения такого жилья и, тем самым, дополнительно загрузить заказами строительную и смежные отрасли, поддержать занятость», - сказал Владимир Путин.
«Строительный Еженедельник» провел блиц-опрос представителей строительной отрасли. Мы обратились к ним с вопросом: «Как Вы оцениваете вчерашние инициативы президента России Владимир Путина в сфере строительства? Какие из них, на Ваш взгляд, наиболее важны и окажут наибольшую поддержку отрасли?». Предоставляем слово экспертам.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
- Во-первых, правильно, что строительство наконец-то признано ключевой отраслью для подъема всей экономики. Это очень важно. Во-вторых, очень хорошо, что авансы для инженерной инфраструктуры увеличиваются с 30% до 50% от стоимости заказа.
Однако непонятно, почему ипотечные кредиты под 6,5 процентов предусмотрены только для жилья комфорт-класса. Эту меру необходимо распространить на все жилье, и в первую очередь - на жилье эконом-класса.
Кроме того, все льготы, которые предусмотрены для субъектов малого и среднего бизнеса отраслей, признанных пострадавшими, необходимо распространить и на малый и средний строительный бизнес. Если он погибнет, порвется вся цепочка и восстанавливать ее будет очень тяжело. А ведь только в Петербурге, по данным Петростата, доля только малых строительных предприятий составляет 65% от общего объема работ вида деятельности «строительство». А если учитывать мультипликативный эффект строительной отрасли (одно рабочее место создает от 8-ми до 12-и мест в смежных отраслях), она в целом обеспечивает минимум 40% рабочих мест в городе.
Дмитрий Панов, координатор «Деловой России» по СЗФО:
- Очень важно, что озвученные президентом меры поддержки строительной отрасли в первую очередь направлены на поддержание спроса на жилую недвижимость, достаточно серьезно просевшего за последние недели – по разным оценкам, до 65%. Владимир Якушев в рамках совещания с президентом отметил, что на момент завершения пандемии спрос сможет восстановиться только до 50% от докризисного уровня. Поэтому субсидирование ипотечных ставок и прямые покупки недвижимости через корпорацию ДОМ.РФ станут теми нужными стимулами, которые поспособствуют запуску «кровеносной системы» отрасли с одним из самых высоких мультипликаторов инвестиций и сотнями тысяч рабочих мест. В то же время, с учетом ожидаемого ажиотажного интереса застройщиков к озвученным мерам поддержки, хочется верить, что объемы запланированных средств на поддержание строительной отрасли будут своевременно пересмотрены в сторону увеличения. Также застройщики рассчитывают, что стоимость выкупа жилой недвижимости корпорацией ДОМ.РФ будет не только покрывать их фактическую строительную себестоимость.
Дополнительными мерами поддержки строительной отрасли могут стать: включение отрасли в перечень наиболее пострадавших в результате коронавируса с предоставлением налоговых, кредитных и административных льгот, расширение финансовой поддержки региональных бюджетов по выкупу социальных объектов, увеличение компенсации затрат застройщиков на строительство инженерных объектов по программе «Стимул» до 8000 руб./кв. м жилья, предоставление возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Ян Изак, генеральный директор Холдинга Setl Group:
- Субсидирование ипотеки - очень важная, необходимая вещь для строительной отрасли и экономики страны в целом. Мы уже неоднократно говорили и просили об этом, и сейчас видим, что данное решение принято, что не может не радовать. Предложенные параметры не до конца удовлетворительны, ставка 6,5% , на наш взгляд, недостаточно эффективна - мы просили о 2%. Однако ограничение в 8 млн. рублей для объектов недвижимости в нашем регионе - вполне жизнеспособное. Доля таких объектов в предложении - преобладающая. Думаю, в любом случае данные шаги сыграют роль в стимулировании активности потребителей в период кризиса. Оглядываясь на предыдущие кризисы, можно предполагать, что они способны дать основу для увеличения спроса на 15-20%.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
- С интересом ожидаем, как будет реализована инициатива дотации процентных ставок для девелоперских компаний по проектным кредитам. Себестоимость строительства растёт на фоне роста цен на импортные материалы, а ждать рост цен в продаж в ближайшие несколько месяцев не приходится. Временное снижение процентных ставок сможет сдемпфировать дополнительные затраты девелопера.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
- Из предложенных президентом мер поддержки строительной отрасли наиболее важной можно считать субсидирование ставки по кредитам для строительных компаний и ипотеки для покупателей. Сниженная ставка позволит застройщику продолжать работы в непростых условиях и сохранить рабочие места. А дешевая ипотека поддержит падающий покупатель кий спрос.
Также помочь может мера, позволяющая корпорации ДОМ.РФ выкупать квартиры комфорт-класса у застройщиков. Ведь сейчас отмечается спад продаж: не все покупатели готовы приобретать жилье «заочно». А отсутствие продаж ведет к дефициту средств на дальнейшее строительство и выплату зарплат рабочим.
Алексей Плюта, директор по финансам экономике корпорации «Мегалит»:
- Наиболее эффективной мерой можно назвать субсидирование ипотечной ставки до 6,5%. В частности, в структуре продаж корпорации «Мегалит» доля ипотечных сделок стабильно держалась в диапазоне 40-45%, однако к концу первого квартала этого года ситуация изменилась. Во-первых, банки были не готовы к дистанционной выдаче ипотеки, во-вторых, сами покупатели занимали выжидательную позицию. Поэтому разрешение ЦБ выдавать жилищные займы удаленно в купе со значительным снижением ипотечной ставки простимулируют рынок.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
- Прежде всего, действенной мерой может стать запуск специальной ипотечной программы под 6,5% годовых. Именно ипотека сегодня выступает основным драйвером продаж в масс-маркете, поэтому такое решение может в определенной степени поддержать спрос. Конечно, сегодня работают и другие программы с более низкими ставками и для отдельных групп клиентов, вроде «Семейной ипотеки» от 4,5-5%. Но ставка 6,5% для всех граждан РФ на весь срок кредита выглядит достаточно привлекательно. Это хорошее подспорье и ощутимая экономия на ежемесячных платежах для покупателей, которые собираются приобрести жилье в ближайшие полгода с привлечением кредита.
Также стоит отметить предоставление государственной гарантии корпорации «ДОМ.РФ» в размере 50 млрд рублей. Благодаря этому будет обеспечен выкуп у девелоперов жилья комфорт-класса, в том числе в рамках льготных программ, и это прямое поступление денег в отрасль. При этом важно, чтобы выкуп осуществлялся по рыночным ценам, с учетом объемов и других условий сделки.
Как было подчеркнуто, важно, чтобы люди были уверены: их квартиру построят качественно и в срок. Графики строительства и ввода жилья должны быть выдержаны. В этих условиях особое значение приобретает фактор надежности застройщика, а покупатели могут еще большее внимание обратить на квартиры, которые реализуются через эскроу, что обеспечивает дополнительную защиту денег дольщиков.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
- В ходе совещания президента России с правительством были приняты, на наш взгляд, весьма взвешенные решения по поддержке строительной отрасли. Было сказано, что детальные их параметры еще подлежат уточнению, но очевидно, что любое снижение ипотечной ставки — это всегда подспорье для людей, желающих приобрести квартиру, и, как следствие, для строительной отрасли. 6,5% - действенная цифра. Насколько именно — покажет время.
Группа «Конкорд» планирует почти в три раза увеличить высоту застройки свободного участка около парка 300-летия Петербурга.
Компания «Лахта Плаза», входящая в ГК «Конкорд» Евгения Пригожина, подала заявку на публичные слушания по ПЗЗ. В ней она просит увеличить высотность застройки для оставшейся неосвоенной территории в Лахте с видом на «Лахта Центр». Сейчас там можно строить здания высотой 27 м. Девелопер просит увеличить высотность в 2,8 раза – до 77 м, чтобы построить там гостиницу и офисный комплекс.
В Лахте «Конкорд менеджмент и консалтинг» владеет двумя участками общей площадью 3,9 га на Приморском проспекте. История с застройкой этого участка тянется несколько лет. В далеком 2008 году «Конкорд» получил от Смольного это «пятно» для изысканий под строительство туристическо-гостиничного Центра водного туризма. До этого участок относился к парку 300-летия, но был исключен из его границ. Девелопер через год изыскания успешно завершил, и власти утвердили их результаты. После этого компания должна была получить землю под стройку целевым назначением, но из-за смены губернатора в 2011 году процесс забуксовал. Соответствующее постановление городского правительства вышло только в 2012 году – после того, как компания обратилась в суд и доказала свою правоту.
На участке «Конкорд» возвел гостиничный комплекс из трех очередей общей площадью 42 тыс. кв. м. Объект введен в эксплуатацию и уже получил юридический адрес: Приморский проспект, 78. Апартаменты в нем начали продавать минувшей осенью. А на соседнем участке ГК «Конкорд» построила обычную гостиницу уровня «четыре звезды», на 111 номеров. Она также функционирует.
«Но оставшейся площади можно построить 5-6 зданий. Гостиница и офисный комплекс в этом месте будут востребованы. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно, благодаря появлению офисной башни «Газпрома», набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Апартаменты и жилье в этом районе тоже активно строятся, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. Апартаменты в этом месте стоят дорого – от 140 тыс. рублей за 1 кв. м. Но спрос на них есть, опять же благодаря близости к небоскребу. Часть покупателей так или иначе связана с газовой монополией», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Всего в Приморском районе, где находится участок ГК «Конкорд», по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв. м жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% общегородских продаж.
Справка
Группа «Конкорд» создана в 1997 году и принадлежит семье бизнесмена Евгения Пригожина. В портфеле группы три реализованных проекта малоэтажных жилых комплексов и апартаментов, Елисеевский магазин на Невском проспекте и сеть ресторанов в Петербурге. Под ее управлением находится пятизвездочный отель «Дворец Трезини» на Университетской набережной. Кроме того, «Конкорд» занимается кейтеринговым обслуживанием крупных городских и федеральных мероприятий – в том числе Петербургского экономического форума.
Депутаты Госдумы в третьем чтении приняли поправки в Жилищный кодекс, существенно ограничивающие работу малых средств размещения в жилых домах. Эксперты уверены, что не подпадающие под новые критерии хостелы просто сменят вывеску и продолжат работать.
Главная новация одобренного законопроекта в том, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Прежде чем открыть хостел или мини-отель, необходимо будет перевести помещение в нежилой фонд.
В соответствии с действующим законодательством, перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже дома. Квартиры выше первого этажа могут стать нежилыми только при условии, что помещения под ними также относятся к нежилому фонду.
В документе отмечается, что объект размещения в многоквартирном доме должен быть оснащен системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и т. д. Кроме того, у такой гостиницы должен быть отдельный вход с улицы.
Это полный запрет
Участники рынка гостиничных услуг согласны, что закон, регламентирующий работу объектов размещения в жилищном фонде, нужен, однако мнения о том, каким он должен быть, расходятся.
Коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко назвала законопроект долгожданным: «Название «жилищный фонд» говорит само за себя – эти здания не предназначены для краткосрочного размещения туристов. В проект жилого объекта не заложена инфраструктура, обязательная для обеспечения комфорта постояльцев. Все, от планировок и материалов отделки до звукоизоляции и мест общего пользования, как ни старайся, в жилом доме не может соответствовать международным стандартам гостеприимства».
Президент Гильдии малых средств размещения Яна Бабина напомнила, что в Петербурге с 2011 года действует запрет на перевод помещений в многоквартирных домах в нежилой фонд. Впрочем, даже если этим запретом пренебречь, то очень многим объектам будет сложно соответствовать требованиям: «Невозможно организовать отдельный вход для хостела, например, на пятом этаже и перевести в нежилой фонд», – пояснила Яна Бабина.
Эксперт уверена, что пострадают в первую очередь цивилизованные представители малого бизнеса, прошедшие обязательную классификацию и подтвердившие тем самым качество своих услуг. Одна из авторов законопроекта, депутат Госдумы Галина Хованская, неоднократно заявляла, что занимается этим вопросом из-за многочисленных жалоб людей, которым не повезло жить с малыми объектами размещения в одном подъезде. «Большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются, и проконтролировать эту ситуацию практически невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма», – пояснила парламентарий.
Яна Бабина отметила, что жалуются именно на незаконные объекты размещения: «Их новый закон не остановит, они как работали нелегально, так и продолжат работать. Зато добросовестным предпринимателям придется либо уходить с рынка, либо искать себе новую нишу». Она упомянула, что сейчас отрасль обсуждает создание так называемого туристского жилья, которое может послужить новой практикой для отрасли.
Заместитель Генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Фёдоров, который участвует в реализации апарт-отеля в рамках проекта «Status by Salut!», также считает, что объекты размещения из жилых домов никуда не денутся: «Правильно, что требования ужесточаются, рынок должен быть цивилизованным. Но хостелы – это огромный и востребованный сегмент рынка. Если объекты размещения в домах полностью запретят, то они просто реинкарнируют в то, с чего когда-то начинали – в коммуналки, комнаты которых все равно будут сдаваться посуточно».
Помимо всего прочего, напомнил Владимир Фёдоров, владельцы малых гостиничных объектов выполняли важные социальные задачи – расселяли коммуналки, обеспечивали рабочие места, привлекали туристов недорогими услугами. «Безусловно, были и такие отрицательные факторы, как активация нелегального бизнеса, криминализация подобных объектов. Эти проблемы надо решать, но не запретом, по сути, целой отрасли», – уверен он.
Выиграют «апарты»
Эксперты сошлись во мнении, что если гостиничные объекты в жилых домах перестанут функционировать, то их клиенты, скорее всего, пойдут в «апарты». «Произойдет перераспределение спроса. И у апарт-отелей здесь больше преимуществ за счет конкурентной цены и высокого уровня комфорта. Остальную часть поделят между собой классические отели трех и менее звезд, находящиеся на расстоянии нескольких станций метро от центра», – полагает Екатерина Запорожченко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Запретить нельзя оставить
Госдума в весеннюю сессию рассмотрит законопроект о статусе апартаментов
Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей