Государство нам поможет. Меры поддержки отрасли
Последствия пандемии коронавируса не могут не отразиться на строительной отрасли. В настоящее время и федеральные, и региональные власти готовят пакеты мер по поддержке жилищного строительства. Эксперты считают, что отрасль неизбежно столкнется с проблемами, поэтому любые формы поддержки будут нелишними.
Перебираем варианты
Различных идей и инициатив на тему поддержки возведения жилья, а также стимулирования спроса на него появляется множество на самых различных уровнях. Уже предпринят ряд кардинальных мер в этой сфере и еще больше готовится.
«Подписан ряд постановлений, и среди них – помощь строительным компаниям, которые возводят жилые дома. Недавно эта отрасль перешла на новую схему работы с использованием эскроу-счетов. Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому необходима поддержка отрасли», - заявил премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Так, со 2 апреля 2020 года до 1 января 2021-го на застройщиков не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого участия. На этот же период многоквартирные дома, срок сдачи которых нарушен, не будут включаться в реестр проблемных объектов, что должно позволить бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить за собой перспективные проекты в сфере жилищного строительства.
Контролирующие органы и Фонд защиты прав дольщиков до 1 января 2021 года не будут направлять в соответствующие ведомства уведомления о задержке более чем на шесть месяцев девелоперами сроков строительства. Кроме того, органы власти на этот период не смогут обратиться в арбитраж суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с нарушениями при привлечении средств дольщиков.
Для реализации этих мер Правительство РФ приняло постановление, в соответствие с которым на год продлено действие разрешений на строительство, срок которых истекал с 7 апреля 2020 года до 1 января 2021 года. Кроме того, на год продлевается срок использования градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ), истекавших в тот же период.
Расширено число компаний, входящих в перечень системообразующих организаций, чье финансовое состояние власти в условиях пандемии коронавируса будут мониторить и по необходимости рассматривать вопрос об оказании поддержки. По линии Минстроя в список вошло 50 компаний, в том числе ряд застройщиков.
Введен еженедельный мониторинг состояния строительной отрасли в регионах, что позволит оперативно принимать антикризисные решения в случае ухудшения ситуации.
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев в письме вице-премьеру Марату Хуснуллину предложил субсидировать процентную ставку по проектному финансированию. Эту меру поддержало и Минэкономразвития РФ, правка пока исключительно в отношении малого и среднего бизнеса. Рассматриваются и иные формы поддержки отрасли.
Принимаются меры и на региональном уровне. Так, вице-губернатор Петербурга Евгений Елин поручил подготовить второй пакет мер поддержки городской экономики. Они будут направлены, в частности, на строительную отрасль и сферу ЖКХ. Новый пакет мер будет сформирован к концу этой недели.
Глава Ленобласти Александр Дрозденко направил вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину и в Минстрой РФ предложение улучшить условия программы «Стимул». «Сейчас федеральный бюджет в рамках «Стимула» компенсирует строителям создание сетей водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, при этом оплата их строительства идет после ввода жилых домов. Мы предлагаем дополнить этот список сетями электро-и газоснабжения. А главное – предлагаем оплачивать не только строительство, но и договор технологического присоединения и финансировать инженерную подготовку в момент ее создания – за год-два до сдачи домов», - сказал заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. Также предполагается включать в программу и в региональный бюджет строительство дорожной инфраструктуры, которая обеспечит новые проекты транспортными связями.
Проблемы будут
Прогнозировать то, насколько сильным будет удар по отрасли, на сегодняшний день просто невозможно. Хотя бы просто потому, что неизвестно, сколько продлится пандемия, и какие меры власти будут вынуждены предпринять для борьбы с ней. Все эксперты сходятся в том, что без последствий не обойдется. «Насколько сильно изменение экономической ситуации и пандемия коронавируса повлияют на строительную отрасль и рынок, еще предстоит оценить. Многое зависит от того, как долго продлятся выходные дни и насколько быстро люди смогут вернуться к работе в обычном режиме. Одно из очевидных возможных последствий — снижение спроса», - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Несмотря на то, что в данный момент мы наблюдаем активизацию спроса на квартиры в готовых домах, мы понимаем, что строительная отрасль пострадает от последствий пандемии не меньше, чем сфера обслуживания или туризм. Главная опасность — это снижение платежеспособного спроса. Сейчас пока мы видим, что проценты по ипотеке растут, а пакет антикризисных мер правительства еще не разработан до конца. Это значит, что все меньше людей смогут позволить себе решить квартирный вопрос в ближайшей перспективе. Кроме того, есть пока небольшое снижение темпов строительства из-за приостановки работ некоторыми подрядчиками и поставщиками. Это может привести к срыву сроков сдачи», - отмечает она.
«Текущая ситуация с эпидемиологической обстановкой в мире оказывает негативное влияние на все отрасли экономики, в том числе на строительную. Несмотря на готовность многих застройщиков перейти на дистанционные продажи, не все покупатели готовы отказаться от посещения офиса продаж, поэтому они откладывают покупку. Наблюдается снижение спроса», - описывает свое видение ситуации исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский.
Координатор «Деловой России» по СЗФО Дмитрий Панов дает общий прогноз развития событий: «Безусловно, отрасль жилищного строительства не сможет избежать снижения темпов развития в сложившейся ситуации. Это касается как объема спроса – в среднем по России ожидаемое снижение на 10-15% по итогам II квартала, так и возможной приостановки строительных работ – здесь мы прогнозируем, что порядка 20% застройщиков по стране будет вынуждено заморозить строительство своих объектов. И все-таки, по нашим оценкам, в случае благоприятного завершения эпидемиологической ситуации к июню этого года, отставание от запланированных национальным проектом «Жилье и городская среда» объемов ввода жилья по итогам 2020 года не превысит 10% - по России это порядка 70-75 млн. кв. м, по Петербургу – 3,2–3,3 млн».
«Прогнозировать развитие ситуации крайне сложно, но, конечно, понятно, что хорошего мало», - резюмирует вице-президент Российского Союза строителей (РСС) в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций (ССОО) Олег Бритов.
Помогите, кто может
В этой ситуации никакие меры поддержки отрасли не будут лишними, считают эксперты. Они поддерживают уже предпринятые властями шаги и надеются, что работа в этом направлении будет продолжена.
«На федеральном и региональном уровнях власти уже реализовали часть мер по оказанию поддержки населению и бизнесу. Внедрены налоговые послабления, а также законодательный мораторий на штрафы для застройщиков, связанные с нарушением сроков по передаче объектов на период пандемии. Мы также ожидаем, что для сохранения спроса Центробанком будут предприняты меры, направленные на сохранение ключевой ставки или ее снижение. Это позволит застраховать ипотечные ставки от роста. Кроме того, в данной ситуации логичным было бы субсидирование ставок по банковским кредитам, которые увеличились из-за подорожавшего фондирования в период нестабильного курса рубля. Также важнейшими для стабильного функционирования строительной отрасли являются меры, направленные на обеспечение непрерывной работы по осуществлению регистрационных действий», - отмечает Роман Кучевский.
Надежда Калашникова называет меры помощи, часть которых уже реализована: «Хорошей поддержкой могут стать налоговые льготы на период пандемии и после ее окончания, субсидирование проектного финансирования, снижение бюрократического давления. Важно сдерживать рост ипотечных ставок, ведь несмотря на сохранение Центробанком ключевой ставки в размере 6% ряд банков поднял ставки по ипотеке. И важно не накладывать штрафные санкции на компании, которые будут вынуждены перенести сроки сдачи домов, если этот перенос будет вызван именно сложившейся ситуацией».
«В последнее время средний размер ипотечных ставок планомерно снижался, и здесь важно, чтобы была продолжена реализация и, возможно, расширение программ субсидирования ипотеки, как основного драйвера продаж. Застройщикам важно как можно быстрее адаптироваться к изменившимся условиям, ограничениям в работе МФЦ и офисов продаж, использовав ситуацию как возможность для развития. Например, улучшая каналы коммуникации с клиентами – по телефону колл-центра или в чатах на сайтах и соцсетях, а также развивая системы дистанционного заключения сделок. Улучшение условий проектного финансирования могло бы стать действенной мерой поддержки», - говорит Дмитрий Ефремов.
«Деловая Россия» предлагает целый пакет мер, направленных на снижение финансовой, главным образом, налоговой и кредитной, нагрузки на застройщиков. К числу таких мер, помимо уже принятых, относятся:
- отсрочка платежей по всем федеральным и региональным налогам и страховым взносам до конца 2020 года;
- субсидирование процентной ставки по проектному финансированию застройщиков в рамках открытых эскроу-счетов в размере 50% действующей ключевой ставки ЦБ РФ;
- введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков;
- субсидирование ипотечных ставок для населения с фиксацией среднего уровня до 3% годовых;
- предоставление кредитов на пополнение оборотных средств застройщиков с минимальной процентной ставкой (до 1% годовых).
«В случае качественного и оперативного оформления предложенных инициатив в конкретные нормативно-правовые акты, отрасль имеет хорошие шансы как на стабильное развитие после нормализации эпидемиологической ситуации, так и на удержание ценового роста в пределах 5-7% по итогам 2020 года», - уверен Дмитрий Панов.
Олег Бритов подчеркивает роль строительных бизнес сообществ. «Самое главное сейчас – быть на связи со строителями. РСС при участии в том числе ССОО начал мониторить ситуацию. Идут предложения от сообщества как пройти этот непростой период с наименьшими потерями. Среди них, например, введение налоговых каникул, льготное кредитование объектов и многое другое. Все инициативы еженедельно передаются в Минстрой и в региональные правительства. Безусловный плюс этой работы в том, что от строителей звучат предложения не только по оперативным мерам, но мысли на перспективу. Ситуация заставила власти быть внимательнее к отрасли, и надеюсь, наконец будет услышан призыв сообщества прекратить нормативную чехарду в отрасли и ввести мораторий на изменения в законодательстве», - подчеркивает он.
Об объединении субъектов РФ речь пока не идет, но регионам предстоит более тесное сближение и выравнивание условий жизни. Проблему обсудили участники первого заседания Координационного совета Петербурга и Ленобласти в сфере социально-экономического развития.
По словам вице-губернатора Петербурга Владимира Княгинина, намечена повестка дня на будущее. Готовилась платформа для встречи с участием глав обоих регионов – чтобы обсуждать вопросы предметно. Также решено создать президиум Координационного совета – рабочий орган, для которого уже определены шесть направлений деятельности, включающие несколько десятков вопросов. Главная задача сегодня – сближать регионы по уровню обеспеченности, добавил вице-губернатор Петербурга Евгений Елин.
Транспортная интеграция – среди приоритетных направлений, которые обсуждают члены совета. В частности, область предложила городу объединиться для реализации проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе железнодорожных станций. В частности, это будущие ТПУ в районе станций «Сертолово», «Всеволожская», «Мельничный ручей», «Гатчина», «Токсово», «Ивановская», «Нева». Ленобласть пока не получила конкретного ответа на запрос о продлении линий метрополитена со строительством ТПУ на базе станций в Кудрово, Буграх и Янино.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти – председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрия Ялова, раньше такие узлы разрабатывались под существующие транспортные потоки, теперь новые маршруты надо создавать под ТПУ. Кроме того, необходимо транспортные потоки синхронизировать с новой застройкой.
Владимир Княгинин пояснил: ежедневно из Петербурга в Ленобласть по делам и на работу ездят примерно 100 тыс. человек, более 300 тыс. человек – из области в город. И мобильность будет только расти. Сейчас более 600 диспетчеров координируют работу общественного транспорта. Если увеличатся транспортные потоки, необходимо переходить на цифровую базу, чтобы дирижировать ими. Кроме того, добавил он, необходимо синхронизировать и согласовать транспортные маршруты.
Также вице-губернатор считает необходимым согласовывать строительство любых объектов на территориях, расположенных у границы Петербурга и Ленобласти, – появление новых объектов не всегда хорошо сказывается на «соседях».
Евгений Елин указал на разные правила игры для застройщиков – при том, что и в городе, и в области зачастую работают одни и те же компании. Правила для них необходимо унифицировать.
«Генплан Петербурга меняем, нас ожидают большие транспортные изменения… Грядет реформа железнодорожного транспорта», – заявил он также. По его словам, железнодорожный транспорт переходит на принципиально новый уровень – скоростное движение.
Участники заседания выясняли, учитывает ли концепция «РЖД» перспективное строительство и нет ли конфликтов по дорожным объектам. Железнодорожникам поручено выяснить возможность размещения вокзальных комплексов и ТПУ, определиться с собственностью на землю.
Дмитрий Ялов отметил, что совет попросил АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» определиться с основными ТПУ, вокруг которых необходимо сосредоточить и железные, и шоссейные дороги.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Сегодня и жители области ездят в Петербург, и жители мегаполиса – в Ленобласть. Я предлагаю строить транспортные развязки на границе двух субъектов за счет бюджетов обоих регионов и РФ.
Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга:
– Цель интеграционного плана города и области – синхронизировать нашу деятельность в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, сезонной миграции жителей.
В 2019 году Сбербанк продемонстрировал положительную динамику по ключевым показателям. Такое резюме сделал заместитель председателя Северо-Западного банка – директор головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Песенников, комментируя итоги прошлого года в ходе пресс-конференции.
По его словам, в 2019 году ипотечный портфель банка в СЗФО увеличился на 13% и достиг почти полутриллиона рублей (498 млрд), из них 286 млрд – доля Петербурга.
Всего за год на Северо-Западе России Сбербанк выдал 77,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 166 млрд рублей. «Это на 18% меньше, чем годом ранее. Основные причины снижения две. Первая – рост процентной ставки по ипотечным кредитам в конце 2018-го – начале 2019 года, вызванный повышением ключевой ставки Центробанком. Вторая – неопределенность на рынке жилищного строительства, вызванная реформой привлечения средств в отрасль. Эта взаимосвязь очень хорошо заметна по статистике об объемах выдачи ипотеки. В первом полугодии – они заметно просели, во втором, когда «правила игры» на рынке определились – существенно выросли», – пояснил Анатолий Песенников.
По данным эксперта, в Петербурге в прошлом году было выдано ипотеки на 98 млрд рублей (снижение по сравнению с 2018 годом – 20%).
Интересной тенденцией, по его словам, стало повышение доли вторичного рынка в сфере жилищного кредитования. По СЗФО на него пришлось 51,5 тыс. кредитов – или более двух третей от их общего числа. Показательно, что снижение количества кредитов на «вторичке» составило лишь 13%, в то время как на первичном рынке – на 33%. Примечательно, что тренд этот характерен как для СЗФО в целом, так и для Петербурга в частности.
По статистике банка, средняя сумма жилищного кредита Сбербанка в СЗФО выросла на 5% – до 2,1 млн рублей (в Петербурге – на 8%, до 2,7 млн).
По итогам 2019 года розничный кредитный портфель Сбербанка в СЗФО, по словам Анатолия Песенникова, вырос на 18% – до 860 млрд рублей.
«Прогнозировать перспективы на 2020 год сейчас очень трудно. Уменьшение процентных ставок по ипотеке, которое стало возможным после снижения Центробанком «ключа», безусловно, стимулирует спрос. Так что, думаю, результат этого года будет выше, чем в прошлом», – отметил он.
Важной частью развития в прошлом году для банка стало активное участие в реформировании привлечения средств в жилищную отрасль. Так, в 2019 году Сбербанк в СЗФО одобрил сделки по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов на 73 млрд рублей. Всего, как рассказал Анатолий Песенников, было одобрено 42 такие сделки, что составило порядка 70% от всех одобренных банком проектов по кредитованию строительства жилья. Большая их часть относится к Петербургу и Ленобласти. Здесь было одобрено 27 сделок на общую сумму 68 млрд рублей.
«Процент отказов по заявкам на проектное финансирование сравнительно невелик, но они есть», – отметил он, подчеркнув, что банк не может позволить себе финансировать слишком высокорисковые проекты. По данным банка, доля отказов по Северо-Западу России составляет всего 6%.
Анатолий Песенников сообщил также, что за прошлый год в СЗФО Сбербанком было открыто для граждан около 1400 эскроу-счетов на покупку жилья в новостройках по новым правилам. «В этом году работа в этом направлении продолжится и активизируется», – уверен он.
Кстати
Всего в 2019 году Северо-Западный банк ПАО Сбербанк прокредитовал развитие бизнеса СЗФО России 953 млрд рублей, 68% из них выдано в Петербурге и Ленобласти.