Станут ли квартиры «тихой гаванью» в валютном шторме?
Когда в прошлом происходило радикальное снижение курса рубля по отношению к мировым валютам, на начальной стадии это вызывало существенный рост спроса на жилье. Люди стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», уверены, что в этот раз будет так же.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что недвижимость всегда, особенно в условиях финансовой нестабильности, была и остается самым выгодным ресурсом для сохранения накоплений. «Стоимость жилья неуклонно растет на протяжении многих лет (незначительные колебания, сезонные спады в целом на картину не влияют)», – говорит она.
С ней согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «В условиях падения фондового рынка, роста курса валют, низких процентных ставок по депозитам недвижимость по-прежнему является инструментом сохранения капитала. Спрос на нее может расти», – уверен он.
Пока, по данным директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, снижение рубля не оказало влияния на спрос и цены. «У рынка есть запас устойчивости, и, если показатели в ближайшее время вернутся к значениям до начала снижения, то реакции покупателей и продавцов вообще не будет», – считает он.
А вот руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов говорит, что на минувшей неделе в компании уже увидели некоторый рост спроса. «Отмечается увеличение количества бронирований. Ряд клиентов, у которых есть финансовая возможность, предпочитает вложиться в понятный для них инструмент, избежав обесценивания денег. Кроме того, покупатели, которые планировали приобретение квартиры на более поздний срок, могут начать активнее принимать решение и выходить на сделку уже сейчас», – говорит он.
Впрочем, Сергей Мохнарь тоже убежден, что если валютная буря продолжится, это вызовет рост спроса. «Если же доллар за 70–75 – это новая реальность, то спрос на недвижимость пойдет вверх, безусловно. Уже через две-три недели. И в первую очередь вырастет число инвестиционных сделок с недвижимостью в перспективных локациях и с апартаментами», – считает он.
Директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов тоже считает, что скачок курсов случился совсем недавно и население еще в раздумьях, что делать. Он напоминает также, что для сохранения рублевых накоплений квадратные метры все еще подходят, а вот заработать на этом уже не выйдет. «После перехода на эскроу стоимость жилья достигла пика покупательских возможностей, потому вложения в недвижимость с целью заработка уже не выглядят столь привлекательными», – полагает он.
Эксперты видят и другие препятствия тому, чтобы люди активно вкладывались в жилье. «Сама по себе покупка недвижимости, конечно, хорошая инвестиция. При этом надо понимать, что это товар с низкой ликвидностью. Если что-то пойдет не так, например, рынок недвижимости тоже начнет падать, то жилье начнет дешеветь, а быстро выйти из данного вложения будет сложно», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Важно помнить опыт прошлых лет. Когда валюта падает – люди начинают «скидывать» ее и вкладываться в недвижимость. Когда валюта растет – население, как правило, старается закупиться валютой, поэтому застройщикам важно подготовиться к непростым временам», – добавляет Роман Строилов.
При этом, вне зависимости от развития ситуации, большинство специалистов не видит перспектив для снижения цен на жилье. «Общая рыночная реакция будет заключаться в фиксации цен или в их росте, если спрос повысится. В случае резкого увеличения покупательской активности в Петербурге возможно удорожание «квадрата» в комфорт-классе – на 2–3%, в бизнес-классе – на 4–8%», – считает Сергей Мохнарь.
«Цены продолжат расти в рамках финансовых моделей застройщиков, в соответствии со строительной готовностью», – прогнозирует Роман Строилов. По мнению Надежды Калашниковой, подорожание будет иметь в основном другие причины. «Связан этот рост в первую очередь с тем, что в течение года-двух все проекты, строящиеся по старым правилам, будут завершены. Строительство будет вестись только при помощи проектного финансирования. Следовательно, для застройщиков деньги станут дороже, что негативно отразится и на цене конечного продукта», – говорит она, добавляя, впрочем, что из-за падения курса рубля станут дороже импортные материалы и техника, что также повлияет на цену.
Николай Пашков подчеркивает, что каждый кризис отличается от предыдущих. «Сейчас очень много факторов неопределенности. Не секрет, что львиная доля покупок жилой недвижимости поддерживалась дешевевшей ипотекой. Если сейчас Центробанк начнет поднимать ключевую ставку, то, естественно, ставки по ипотеке также пойдут вверх, в результате начнет сужаться база покупательского спроса. Кроме того, все понимают, что покупать недвижимость в кредит в условиях кризиса и неопределенности – это довольно нерациональное решение», – отмечает он.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
– Высказывание Виталия Мутко о возможном повышении ставок по ипотеке сразу увеличило количество заключаемых договоров с ипотекой в разы. Это тенденция прошлой недели – рост спроса на ипотеку в два раза.
Где поставить запятую во фразе «Разрушать нельзя сохранять», если речь идет об исторических зданиях в Санкт-Петербурге, – для специалистов вполне очевидно. А вот как на практике сохранять наследие и при этом не мешать развитию города – вопрос открытый.
В Эрмитаже в рамках VIII Санкт-Петербургского международного культурного форума прошла панельная дискуссия «Разрушать нельзя сохранять».
Модератор мероприятия, президент Фонда «Шуховская башня», председатель российской секции DOCOMOMO International Владимир Шухов попытался придать остроту дискуссии, сразу обозначив тезис: исторический центр Петербурга в упадке. Город, задуманный и существовавший как имперская столица, впоследствии утратил этот статус, его особняки обречены на вечное недофинансирование.
Нуждается ли город в развитии или он «прекрасен в своем умирании»? Нужно ли это жителям? И если нужно – чего не хватает: денег, идей, законов? С такими вопросами модератор обратился к участникам дискуссии.
«Жителям не интересно ничего, кроме общественных пространств, – уверен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Любое другое развитие рассматривается как вторжение, будь то перестройка существующего здания или новое строительство. Речь идет, конечно, не обо всех горожанах, а о сплоченном коллективе так называемых градозащитников, которые атакуют любую инициативу».
По его мнению, для исторических зданий в центре города возможны три основные функции: жилье, офисы и торговля. «Торговля уместна далеко не везде, и в основном для нее пригодны только первые этажи. Остаются жилье и офисы. Для того, чтобы реализовать качественный проект, нужно отселять жителей. Вследствие приватизации 1991 года у нас появилась масса мелких собственников, с которыми договориться очень непросто. Порой нежелание конкретного человека вступать в переговоры ставит по угрозу реализацию всего проекта. Государству необходимо придумать механизмы ограничения права собственности», – считает эксперт.
Другим труднопреодолимым барьером на пути реализации инвестпроектов в центре Игорь Водопьянов считает избыточность требований по государственной охране памятников. «Что не видно с улицы, то и не надо охранять, – считает он. – Например, единственное условие реновации условного квартала в Коломне – его расселение и сохранение фасадов. И разрешение выломать все, что внутри, для нового строительства».
По мнению президента Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов Николая Шумакова, Петербургу в том, что он перестал быть столицей, невероятно повезло. «Это было историческое решение, по значимости сравнимое только с идеей основания великого города на этой земле, – уверен он. – Если бы этого не случилось, на месте Исаакиевского собора мы бы сейчас видели открытый бассейн, внутри Петропавловской крепости красовался бы Дворец Советов, а Невский проспект был бы расширен в два раза, потому что где-то должны были бы проводить парады по случаю государственных праздников». А для и сохранения, и развития города, по мнению эксперта, нужны деньги и политическая воля.
Максим Атаянц, заслуженный архитектор РФ, руководитель ООО «Архитектурная мастерская М. Атаянца», считает, что сейчас Петербург «гораздо лучше, чем, например, пятнадцать лет назад, – в том, что касается состояния памятников, общего вида, чистоты и прочего». «Хорошо сохраняемый исторический город производит впечатление, что в нем ничего не происходит, – и это впечатление достигается каждодневной колоссальной работой», – добавил он.
По мнению эксперта, именно эта историческая идентичность – главное достояние Петербурга, столь ценимое туристами, которые вносят значимый вклад в экономику города. Ко всем городам, где сохранился исторический центр, необходимо применять особое законодательное регулирование, считает Максим Атаянц, так как существующие санитарно-строительные нормативы сформировались в 1960-е годы, когда «идеология отрицала ценность исторической застройки».
Мнение
Сергей Макаров, председатель КГИОП Санкт-Петербурга:
– Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Петербурга – составляет около 4 тыс. га. На этой территории почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Это и большая ценность, и проблема, которая требует осмысления, дискуссий, понимания развития. Современные технологии позволяют сберечь любую историческую постройку и придать ей новую функцию. В 2018 году был поставлен рекорд по объему средств, привлеченных в сохранение объектов наследия, – более 20 млрд рублей. Так что пациент не просто жив, а хорошо себя чувствует. Что действительно беспокоит – это состояние жилищного фонда, потому что итогом приватизации стало огромное количество собственников, которые не были к этому готовы. Мне кажется, есть три основных вопроса, которые необходимо решить для сохранения наследия. Первое – зарабатывать больше денег в бюджет и давать возможность зарабатывать бизнесу, а также создавать стимулы для инвесторов и частных собственников, чтобы им было выгодно вкладывать средства в исторические объекты. Второе – вернуть в город федеральную повестку, и эта задача поставлена губернатором Александром Бегловым. Третье – адаптировать федеральное законодательство: в первую очередь, в части соответствия норм проектирования потребностям исторической застройки. И надо искать механизмы решения тех проблем, которые мы в состоянии решить: с парковкой, развитием метро, созданием комфортной городской среды.
Конфликт вокруг возможного сноса СКК «Петербургский» на проспекте Юрия Гагарина и появления жилой застройки рядом с объектом почти исчерпан – остаются некоторые моменты, которые еще предстоит решить: организация зеленой зоны и парковок, облик фасада. Таковы итоги заседания Общественной палаты Петербурга.
Еще предложено дополнить будущее соглашение с инвестором пунктом о создании музея, который расскажет о выдающейся постройке советской эпохи. Проект реконструкции СКК подготовит третья по счету команда архитекторов. В КГА уже есть эскизный проект столичного архитектора Дмитрия Буша, автора спортивных сооружений в Москве и Сочи.
Напомним, СКК перешел из ведения Минспорта РФ в собственность города в августе 2016 года. В последние десятилетия объект пришел в плачевное состояние. Статусные соревнования на нем не проводятся. В основном проходят выставки, ярмарки, фестивали.
Как отметил первый замглавы Комитета по физкультуре и спорту Николай Растворцев, комплекс работает «с колес», госдотаций не получает. А главное – находится в ужасном техническом состоянии. В то же время, по его словам, «международные федерации в очередь стоят, чтобы провести соревнования в Петербурге». Таким образом, нужда в современном спортивном комплексе высокая.
Власти заявили об отказе от идеи построить рядом с объектом жилой комплекс. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев подчеркнул: СКК находится в зоне деловой застройки, к участку примыкают зоны рекреации – жилья там быть не может. Между тем, ПЗЗ не изменились – год назад строить жилье там тоже было нельзя, но президент хоккейного клуба СКА Роман Ротенберг выражал намерение ввести его в состав проекта.
Бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко полагает крайне неудачными подходы к организации тендера на разработку проекта. Кроме того, хотя речь идет не о сносе, а о реконструкции СКК, не исключена смена его внешнего облика – по его словам, существующие конструкции могут не выдержать вес современного оборудования.
Владимир Григорьев полагает, что новые фасады необходимо выполнить «по мотивам» нынешних. «Сохранить можно все – это вопрос экономической целесообразности», – рассуждает он. Однако пока нет соглашения с инвестором, нет окончательного варианта проекта – обсуждать нечего. Предполагаемый облик обновленного СКК появится в 2020 году, после подписания концессионного соглашения между городом и инвестором.
В октябре Комитет по инвестициям объявил конкурс на концессию. Как сообщил глава ведомства Роман Голованов, окончание приема заявок – 20 ноября, но кроме ХК СКА других претендентов пока нет. Это чиновника не беспокоит – он ожидает появления заявок за несколько часов до завершения их приема.
С победителем город заключит соглашение на эксплуатацию объекта на 55 лет. По условиям конкурса, город сохраняет за собой право собственности на комплекс. Также оговорен объем инвестиций из бюджета Петербурга – 10 млрд рублей, половина стоимости проекта. Роман Голованов допускает, что при более дорогой смете удастся получить средства из федерального бюджета.
Завершить реконструкцию надо до 1 мая 2023 года, чтобы комплекс смог принять Чемпионат мира по хоккею. В СКК вырастет площадь (не менее 150 тыс. кв. м, не более 190 тыс. кв. м). Количество зрительских мест должно составить не менее 20,3 тыс. Объект разместится на территории площадью в 15 га. За пределами участка остаются торговый центр «Радуга» и Интерактивный музей истории России. Вместо жилья решено организовать тематический спортивный парк с обильным озеленением. Сейчас, по словам начальника управления садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройству Сергея Ляховненко, прилегающая к СКК зеленая зона не входит в перечень ЗНОП. Ведомство готово рассмотреть проект создания общественного пространства и включить его в перечень.
Есть проблемы из разряда нерешенных. Активисты просят признать СКК выявленным объектом наследия. По закону это возможно не ранее чем через 40 лет после ввода. Градозащитники заявляют, что нашли акт госприемки СКК, датированный 29 декабря 1979 года. Еще полтора месяца – и появится возможность признать комплекс выявленным объектом. Однако замглавы КГИОП Галина Аганова сообщила, что ведомство таких документов не получало.
Заместитель председателя Общественной палаты Александр Вахмистров видит еще одну проблему. Общественное пространство привлечет множество людей, в том числе на автомобилях. «Автомобили могут задушить пространство», – считает он, поэтому нужен подземный паркинг.