Нажиться на эскроу не получится. Инициатива начислять проценты не получила поддержки
Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.
Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.
Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.
Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.
Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.
Заксобрание Ленобласти сразу в трех чтениях одобрило законопроект о преобразовании поселка Мурино в город. Местные власти ждут увеличения бюджета и расширения полномочий.
Отметим, что замена статуса произойдет и для Муринского сельского поселения – оно также станет городским. Превращение Мурино в город – шаг весьма логичный. Это один из самых застраиваемых населенных пунктов области. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования, площадь жилищного фонда к 2020 году должна увеличиться до 812,8 тыс. кв. м, однако уже к 2018 году этот показатель был превышен в четыре раза.
По данным на 1 января 2019 года, в МО было построено 167 домов на 74 110 квартир. При этом сельскохозяйственных земель там осталось только 200 га.
В поселении зарегистрировано 42 340 человек, а фактически проживает порядка 100 тыс. При этом, по расчетам чиновников, к 2030 году там будут жить около 165 тыс. человек.
После преобразования в городское доходы поселения возрастут. Так, в местную казну будут поступать 3% подоходного налога (НДФЛ), т. е. около 16 млн рублей в месяц. Кроме того, Мурино сможет принять участие в федеральной программе «Городская среда» и получить дополнительные средства на благоустройство общественных пространств, внутридворовых территорий и т. д.
Будут расширены полномочия местных властей. В частности, теперь руководство поселения будет выдавать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых и садовых домов, принимать решения о сносе самовольных построек, следить за работой теплоснабжающих организаций и многое другое.
Тем не менее, не обошлось и без минусов. Самый весомый из них – рост тарифов на электроэнергию.
В социально-экономическом обосновании законопроекта сообщается, что по большинству важных для населения позиций изменений не произойдет. В частности, чиновники не прогнозируют рост стоимости содержания жилья, газо-, водо- и теплоснабжения, а также водоотведения. Однако несколько увеличатся тарифы на электроэнергию. «Например, одноставочный тариф вырастет с 2,93 до 2,97 рубля. В такой же пропорции будет расти стоимость и других тарифов на электроэнергию», – говорится в пояснительной записке к документу.
Кроме того, муринцы потеряют часть преференций, предусмотренных для жителей сельской местности Социальным кодексом Ленобласти. «Это коснется работающих женщин и лиц, осуществляющих в сельской местности уход за детьми-инвалидами. Утратят право на получение отдельных мер поддержки медицинские кадры, вновь прибывшие на работу», – говорится в документе.
При этом, отметил глава МО и Администрации Мурино Валерий Гаркавый, вырастет зарплата представителей некоторых других профессий, в частности, у сотрудников «Почты России».
Председатель Комитета по местному самоуправлению, межнациональным и межконфессиональным отношениям Ленобласти Лира Бурак отметила, что решение об изменении статуса Мурино приняли, в первую очередь, жители поселения. Она напомнила, что на сайте Совета депутатов Муринского сельского поселения прошло интернет-голосование, 82,5% участников которого высказались за изменение статуса. Кроме того, в июне 2018 года состоялись общественные слушания, и местные жители подтвердили, что хотят жить в городе, а не в поселке.
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Это решение законодательно закрепляет то, что давно воспринимается как действительность. Подобные пригороды уже давно и строители, и жители воспринимают как город, а не поселок. В связи с этим изменение статуса никак не скажется на стоимости жилой и коммерческой недвижимости Мурино. Доказательством этому может служить Кудрово, которое около года назад приобрело статус города. Цены там не выросли. На работу стройкомплекса новый статус Мурино также не повлияет. Это давно освоенная территория.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Во Всеволожском районе поддержали намерение поселка Мурино получить статус города
«Стимул» или выкуп. Строители просят активизировать темпы выкупа готовых объектов
В Санкт-Петербурге продолжается работа по совершенствованию законодательной и нормативной базы. Готовятся новые ПЗЗ и Генплан, разрабатывается очередная редакция городского закона №820.
Какие изменения ждут город в сфере градостроительного регулирования рассказали представители Комитета по градостроительству и архитектуре и КГИОП в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций.
Ждем ПЗЗ
Как сообщил начальник отдела Генерального плана Управления градостроительной политики КГА Александр Мюльберг, работа над новой редакцией Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вступила в завершающую фазу.
По его словам, поступило около 900 предложений о внесении изменений в ПЗЗ. Значительная их часть связана с приведением Правил в соответствие с Генпланом Петербурга. Такие предложения вносил как сам КГА, так и заинтересованные граждане, строительные объединения и собственники земельных участков. «Могу отметить, что позиция Комитета по большей части инициатив совпадает с мнением заявителей», - отметил чиновник. Также много предложений касаются градостроительных регламентов, по-преимуществу вне зон охраны объектов наследия.
С 4 по 22 апреля будет проходить подготовительная работа в Комиссии по землепользованию и застройке, обобщение предложений, выявление разногласий и т.д. Затем пройдет этап согласования проекта с органами государственной власти города и, возможно, с Минкультуры. «Итоги работы в виде новой редакции ПЗЗ будут вынесены на рассмотрение Правительства города, и к середине июня должно, по нашим оценкам, уже выйти постановление об утверждении документа», - рассказал Александр Мюльберг.
Генплан ждем дольше
Параллельно идет работа над новым Генеральным планом на долгосрочную перспективу. Однако документ вряд ли удастся принять не ранее конца 2020 года. Чиновник напомнил, что его планировалось утвердить в конце 2019 года, однако признал, что уже сейчас очевидно, что этого не произойдет. «Дело в том, что главный опорный документ для подготовки Генплана– Стратегия социально-экономического развития города – была утверждена с задержкой более чем на полгода. Естественным следствием станет перенесение сроков принятия Генплана», - отметил он.
Помимо этого, по словам Александра Мюльберга, есть проблемы с утверждением приаэродромных зон, которое должно быть выполнено на федеральном уровне весной этого года. «По «Пулково» проект подготовлен и находится на рассмотрении, по другим аэропортам – нет и проектов», - уточнил он, добавив, что КГА совместно с НИПИ Генплана в настоящее время ведет активные работы в рамках тех материалов, которые уже имеются.
Чиновник рассказал, что, новый Генеральный план в том числе призван упорядочить процесс редевелопмента «серого пояса». По его словам, процесс редевелопмента, по нарастающей идущий с середины нулевых годов, отличается хаотичностью. «Происходит произвольное выхватывание из промзон участков под жилую и деловую застройку, привлекательных с точки зрения застройщиков. При этом нет единого плана и системности подходов к этому вопросу», - заявил Александр Мюльберг.
Он подчеркнул, что против редевелопмента никто выступать не собирается: «Процесс необратим, естественен и характерен для всех исторических европейских городов». При этом чиновник отметил, что КГА стремится придать ему системность: «Редевелопмент не может заключаться в тотальной застройке всего «серого пояса» жильем. Необходимо выделять и зоны общественного пользования – прежде всего, зеленых насаждений. Эти территории – единственный резерв в сложившихся районах города для повышения площади ЗНОП до уровней, требуемых нормативами. Кроме того, необходимо создание на этих землях рабочих мест. Причем не только в офисных и торговых объектах, но и в высокодоходных технологичных предприятиях. Это позволит снизить уровень маятниковой миграции в городе. Именно на этих вопросах будет сосредоточено наше внимание при работе над Генпланом в отношении редевелопмента «серого пояса». Необходимо сформировать перспективное видение в этой сфере».
А 820-й закон – еще дольше
Продолжается нормотворческая работа и в ведомстве по охране объектов наследия. Как сообщил заместитель главы КГИОП Алексей Михайлов, новая редакция городского закона №820 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…» будет принята апреле-мае 2020 года.
По его словам, КГИОП занимает принципиальную позицию о необходимости совершенствования законодательства об охране наследия, но стремится делать это без резких изменений, радикально меняющих «правила игры». «Думаю, что вступление в силу новой редакции 820-го закона будет назначено на 1 января 2021 года», - заявил чиновник.
Он отметил, что изменения будут направлены на уточнение режимов охраны в разных локациях исторического центра. «Где-то они будут ужесточены, где-то ослаблены – в зависимости от объективной ситуации», - говорит Алексей Михайлов. По словам специалиста, условия в разных местах объективно сильно отличаются друг от друга, и устанавливать общие нормы для всего города – неправильно. «В идеале режимы охраны нужно устанавливать для каждого конкретного квартала, как это сделано в европейских странах. Но Петербург слишком велик, поэтому процесс диверсификации требований сложен и растянут во времени», - отметил он.
Чиновник рассказал, что размеры защитных зон вокруг объект наследия, покрывающих фактически всю историческую часть города и запрещающих любое строительство, будут уменьшены. «При этом вокруг объектов наследия будут созданы зоны особого регулирования застройки, с рядом существенных ограничений», - заключил он.
Кроме того, как сообщил Алексей Михайлов, есть план включить в систему охраны исторических зданий отдельные элементы, расположенные внутри них, но связанные с внешним обликом – парадные, витражи, дворы, лестницы, но пока вопрос еще не решен, идет сбор данных, проработка идеи.
Также, по его словам, планируется уточнение режимов охраны набережных Невы, которая является компонентом объекта всемирного наследия. На хаотичность застройки берегов реки обратили внимание представители миссии ЮНЕСКО, которая недавно посетила город. Они подчеркнули, что существующий подход может привести к искажению исторического облика города. «Видимо, необходимо будет вводить какое-то ограничение по высоте для проектов, реализуемых на прибрежных территориях. Это пока обсуждаемая тема, по котором мы будем работать вместе с коллегами из КГА», - заключил чиновник.
Согласоваться с ЮНЕСКО
Алексей Михайлов рассказал, что Минкультуры подготовило законопроект, вносящий поправки в федеральный закон №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...», регулирующие вопросы соблюдения Россией обязательств по охране объектов всемирного наследия. В соответствие с ним, любые проекты, реализуемые на их территории, в обязательном порядке должны проходить процедуру оценки воздействия и получать согласование со стороны ЮНЕСКО.
Он отметил, что данная норма совершенно адекватна для всего всемирного наследия в России, кроме объекта «Исторический центр Петербурга и связанные с ним комплексы памятников». «В нашем городе зона охраны достигает 4 тыс. га. На этой территории реализуется огромное число проектов, согласование которых с ЮНЕСКО – явно избыточно. Совершенно очевидно, что для Петербурга вопрос согласования должен касаться только самых крупных проектов, способных оказать критическое влияние на объект всемирного наследия. Надо отметить, что именно этого требуют от нас и международные документы в этой сфере», - говорит Алексей Михайлов.
Чиновник подчеркнул, что ту же позицию занимают и представители ЮНЕСКО. «Они сообщили, что их интересуют только самые крупномасштабные объекты. Кроме того, у организации просто физически нет ресурсов для рассмотрения такого числа проектов, которые реализуются на территории петербургского объекта наследия. Рассмотрение проектов в ЮНЕСКО должно укладываться в 2 месяца. Между тем, в реальности, именно из-за ограниченности ресурсов, сроки гораздо больше», - заключил он, добавив, что в Минкультуры направления позиция города о том, что это требование надо изменить, чтобы не вызвать полную остановку строительных проектов в исторической части города.
Стать историческим поселением
Алексей Михайлов сообщил, что КНИОП завершил работу над проектом внесения Петербурга в число исторических поселений. «Документ в настоящее время находится в Минкультуры, и соответствующий приказ, скорее всего будет пописан в июле-августе этого года», - говорит он.
По словам чиновника, границы исторического поселения совпадают с границами зон охраны центральных районов, и требования к его территориям практически идентичны режимам охраны. «Таким образом, никаких принципиальных отличий не будет. В рамках этой работы одной из наших целей было сохранение преемственности положений действующих нормативов, что с принятием очередного документа «жизнь не начиналась заново», - подчеркивает Алексей Михайлов.
Из новаций – в соответствие с федеральным законодательством – появляется необходимость согласования с КГИОП всех проектов, реализация которых намечена в границах исторического поселения. «Саму процедуру мы еще уточним. Но, в любом случае ясно, что на стадии проектирования документация по всем проектам должна поступать к нам, мы ее будем рассматривать и выдавать заключение. Этот процесс также будет определен подзаконным актом», - говорит он.
Еще одним новшеством, как отметил чиновник, станет работа по сохранению панорам исторического поселения. «Это также не будет чем-то принципиально новым. Сейчас это делается в рамках ПЗЗ. Высотные ограничения, установленные Правилами, в полной мере обеспечивают сохранение городских панорам и видов. Теперь эти требования несколько формализуются, и появляется предписание учитывать воздействие проекта на панорамы на глубину 11 км, а в некоторых случаях – 25 км. Таким образом, визуализация проектов, сейчас рассматриваемая КГА, будет теперь поступать для оценки к нам», - заключил Алексей Михайлов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Принятые поправки в Генплан Петербурга сохранили баланс территорий по видам функциональных зон
ЗакС единогласно принял в первом чтении поправки в Генплан Петербурга
Комиссия по поправкам в Генплан Петербурга провела завершающее заседание