Закон против реконструкции центра. Эксперты обсуждают проблему
Существующее законодательство по охране объектов культурного наследия мешает развитию Санкт-Петербурга и отпугивает частных инвесторов от реконструкции исторических кварталов города.
Этот посыл лейтмотивом звучал на III ежегодной конференции «Архитектура, закон, бизнес», посвященной современной градостроительной деятельности в центре Северной столицы.
Пограничные проблемы
Развиваться историческим районам (а следовательно, и Петербургу в целом) мешает, в первую очередь, нормативное регулирование – где-то излишнее, а где-то недостаточное. Сразу несколько участников конференции отметили: отдельные юридические положения не сочетаются между собой.
Работы в центре подпадают под нормы регулирования зон охраны ЮНЕСКО, петербургский закон об объединенной зоне охраны объектов культурного наследия, федеральный закон об исторических поселениях. Петербург вошел в число таковых, но его границы не установлены, отметил Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, еще в 2005 году выяснилось, что у объекта наследия ЮНЕСКО границы также не определены.
По мнению экспертов, необходимо законодательно совместить границы зон, обозначенные в разных регулирующих документах. «Нужно зафиксировать, что же мы охраняем. Да, это тяжелая работа, но пока мы ее не сделаем, мы дальше не двинемся», – убежден Дмитрий Некрестьянов. «Пока архитекторы проиграли все игры в законодательстве», – резюмировал Михаил Мамошин, руководитель Архитектурной мастерской Мамошина.
Доминанты и не только
Завышенные требования к работам в центре приводят к тому, что исторические объекты не интересны девелоперам, в итоге многие из них постепенно деградируют и приходят в ветхость. «Доохраняемся, пока все не упадет», – предостерегает Дмитрий Некрестьянов.
По разным причинам историческая ткань городской застройки сильно постарала. Особенно велик, по словам руководителя АМ «Литейная часть – 91» Рафаэля Даянова, перечень утраченных доминант: Спас-на-водах, храм Бориса и Глеба, Спас-на-Сенной, Благовещенская церковь Конногвардейского полка и др.
Он напомнил, что на гравюрах Шарлеманя (конец XIX века) видны доминанты – они фактически и обозначают границы исторического центра. Вот и границы для охраны. «Надо восстановить доминанты, чтобы после нас что-то осталось, кроме бизнес-центров и торговых комплексов», – уверен Рафаэль Даянов.
Однако воссозданию утраченных объектов многое мешает. «Деятельность градозащитников, которая сначала давала положительный эффект, теперь тормозит развитие города. Например, такой проект, как реконструкция отеля «Невский палас», сейчас реализовать невозможно», – говорит Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры». Рафаэль Даянов признал иллюзорными шансы восстановить храм Свт. Митрофания Воронежского, «не сделав какие-то невозможные юридические кульбиты». «Архитектура вынуждена лавировать между законом и бизнесом», – резюмировал Михаил Мамошин.
Стройка в центре
По словам экспертов, реконструкция и новое строительство объектов в центре фактически остановились. Дополнительные проблемы создает «законодательная чехарда». Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев прогнозирует сокращение притока частных вложений в эту сферу. Ситуация, когда инвестор входит в проект при одних «правилах игры», а заканчивать вынужден при других, отпугивает большую часть потенциальных интересантов. И это при том, что привлекательность исторических зданий, с точки зрения бизнеса, очень высока – в первую очередь, из-за их удачной локации, полагает он.
Власть, видимо, опасается, что застройщики слишком много заработают на подобных проектах. «Упрекать девелоперов в том, что они хотят заработать, наверное, неправильно – в условиях, когда у города нет средств на проект», – считает вице-президент «ЮИТ. Жилищное строительство» Владимир Шабанов.
При этом, по его словам, у «чистых» новостроек в центре хорошие экономические показатели, а снос с последующим восстановлением – гораздо дороже реставрации. И такие проекты уходят в минус.
Чтобы развитие города не остановилось, строить новые дома в центре Петербурга и реконструировать существующие можно и нужно, убеждены участники конференции. Но для этого нужны серьезные изменения в законодательстве.
Мнение
Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры»:
– Современное законодательство практически отпугнуло инвесторов. У города нет средств на масштабную реконструкцию и реставрацию, в лучшем случае – достаточно на ремонт фасадов, кровель, отдельных элементов. Соответственно, есть проблема устаревания жилищного фонда рядовой застройки. Исторический центр потихоньку будет деградировать.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Федеральное законодательство многие действия по редевелопменту делает невозможными или серьезно ограничивает. Оно замедлило процесс редевелопмента и отпугнуло часть потенциальных инвесторов. Чем жестче ограничения, тем меньше появляется девелоперов и инвесторов, которые готовы вкладываться в проекты. Для города это означает более медленные общие темпы реконструкции исторических зданий.
Обход Мурино в створе Гражданского проспекта может так и остаться проектом. Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти предложил жителям Всеволожского района месяц на подготовку своих пожеланий по изменениям в проект.
Власти обещают прислушаться к большинству. Таковы итоги встречи чиновников с местными жителями.
Старая история
Речь идет о проекте дороги, которая соединит будущую развязку с КАД в районе западного Мурино и Токсовское шоссе. Проект поделен на три этапа, в декабре прошлого года «Ленавтодор» заключил договор на реализацию первого.
В рамках этого этапа должна быть построена дорога на четыре полосы между проспектом Авиаторов Балтики и линиями электропередач. Две крайние полосы будут выделены для нужд общественного транспорта, вдоль дороги появятся остановки. Будущую трассу закроют шумозащитные экраны комбинированного типа: с шумопоглащающими и прозрачными панелями.
Попасть в жилой квартал с будущей дороги можно будет через разворотную петлю в створе проспекта Ручьевский, а также по разворотному кольцу через Охтинскую аллею. Кроме того, в рамках первого этапа предусмотрено строительство надземного пешеходного перехода со светофором и подземного, чтобы облегчить доступ к станции метро «Новое Девяткино».
О проекте заговорили еще в 2011 году. «Дорога первого этапа учтена во всех документах муниципального образования, района и, в целом, всего региона. Она давно внесена в Схему территориального планирования Ленобласти, Генеральный план Муринского сельского поселения и проект планировки территории», – сообщил начальник отдела развития дорожного комитета Дмитрий Овчарук, добавив, что проект успешно прошел общественные слушания и госэкспертизу.
Вероятно поэтому областные власти весьма удивились, когда в прошлом месяце часть жителей Мурино начали откровенную борьбу с будущей дорогой.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже распорядился рассмотреть варианты корректировок проекта: «Пока мы сделаем дорогу только до автовокзала и на этом остановимся. Средства, которые должны были пойти на автообход Мурино, будут перекинуты в районы, жители которых заинтересованы в строительстве транспортной инфраструктуры». После Александр Дрозденко дал поручение Комитету по дорожному хозяйству провести встречу с местными жителями, чтобы выяснить претензии несогласных.
Все для людей?
Встреча вышла уникальной. В одном зале собрались как противники, так и сторонники проекта, причем примерно в равном количестве. Активнее всего против проекта выступает часть жителей проспекта Авиаторов Балтики – будущая дорога пройдет в 25-ти метрах от их домов. Горожане опасаются повышения уровня шума и выхлопных газов. «Шумозащитные экраны будут защищать только первые четыре этажа, а у нас дома по 22 этажа», – сообщила одна из местных жительниц.
В свою очередь, несколько жителей Западного Мурино заметили, что давно задыхаются, ведь дороги, построенные под их окнами, сегодня активно используют жители всего Всеволожского района.
Заместитель генерального директора компании «Петербург-Дорсервис» Геннадий Мазур, который и занимался подготовкой проекта, отметил, что будущая дорога как раз разгрузит активно используемые улицы Графскую и Шувалова, а также бульвары Менделеева и Петровский. «Чем больше транспортной инфраструктуры, тем больше рассредоточение машин, соответственно и шум, и загазованность отдельных локаций снизится», – пояснил он.
Чиновники подчеркивают, что в городе появится не высокоскоростная трасса, а просто городская дорога с ограничением скорости движения 60 км в час. «Никакого огромного потока машин там не будет», – заявил глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский.
Выхода нет?
Противники проекта уверены, что победить бездорожье Мурино и бесконечные пробки можно и другим способом. И по мнению многих, наиболее простой из них – отодвинуть дорогу подальше от домов. Однако чиновники не могут этого сделать из-за высотных электрических сетей. «На данный момент проект стоит около 2,5 млрд рублей. Чтобы сдвинуть дорогу необходимо каблирование, которое увеличит цену до 10 млрд. Следовательно, строительство будет растянуто на многие годы, так как сейчас таких средств нет», – пояснил Юрий Запалатский.
Одной из противниц проекта кажется, что объездная дорога не нужна в принципе. По ее мнению, достаточно соединить проспект Авиаторов Балтики с проспектом Культуры. «Тогда муринцы получат то, чего давно ждут, – прямую связь с Петербургом. Предложенный проект этого не предусматривает», – подчеркнула она. В ответ чиновники напомнили, что реализовать такой проект можно только при согласии и участии властей Санкт-Петербурга.
Другие противники проекта предлагают расширить существующую дорогу вдоль КАД с проколом Гражданского проспекта. «Если люди купили квартиры возле кольцевой, то, вероятно, шум и выхлопные газы их не пугают, а значит и дорога им не помешает», – считает одна из жительниц Авиаторов Балтики.
Сторонники проекта также внесли свои предложения. В частности, призвали соединить подземный переход с входом в метро, а вдоль дороги предусмотреть стену из зеленых насаждений.
По итогам совещания Юрий Запалатский отметил, что правительство Ленобласти, конечно, может пересмотреть проект, однако любые изменения отложат стройку. «Нам придется готовить новый проект, заново проходить госэкспертизу, публичные слушания, изыскивать финансирование, искать подрядчика и многое другое. В результате, строительство дороги может начаться много позже», – пояснил глава дорожного комитета.
При этом правительство Ленобласти готово прислушаться к пожеланиям жителей Всеволожского района и призывает их в течение месяца подготовить свои предложения. «Надо слышать каждого, но прислушаться мы имеем право только к большинству», – считает глава Всеволожского района Андрей Низовский, и подчеркивает, что будущий обход будет работать не только на Мурино, но и на Бугры, Новое Девяткино и Кузьмолово.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Власти Ленобласти готовы прислушаться к гражданам по обходу Мурино
Дрозденко: Деньги, предусмотренные на обход Мурино, пойдут на другие проекты
Проект обхода Мурино будет скорректирован
Власти Ленобласти со всей серьезностью относятся к реализации государственной программы «Комфортная среда», статус которой «майским указом» Президента России Владимира Путина повышен до уровня одного из нацпроектов. Об этом рассказал глава региона Александр Дрозденко на посвященном вопросам ЖКХ заседании губернаторского пресс-клуба.
Губернатор подчеркнул, что одной из важнейших задач, которые ставятся в этой сфере, является привлечение как можно большего числа людей к участию в формировании программы «Комфортная среда». «Жители региона активно участвуют в выборе реализуемых в рамках программы проектов благоустройства общественных пространств и дворовых территорий. Хотелось бы, чтобы они активнее участвовали и в выдвижении инициатив в этой сфере. Это необходимо для того, чтобы реализовывались именно те проекты, которые нужны людям, и именно там, где они нужны», – подчеркнул глава региона.
Участвовавший в заседании глава Комитета по ЖКХ Ленобласти Александр Тимков отметил, что для достижения этой цели в регионе будет создан Центр компетенций программы «Комфортная среда». «В нем граждане смогут получить всю необходимую информацию и консультации, которые помогут принять участие в проекте», – уточнил чиновник.
Александр Дрозденко заявил также, что не надо требовать от инициаторов тщательной проработки проектов. «Конечно, если они смогут это сделать – прекрасно. Но достаточно эскиза. Понятно, что на глубокую проработку деталей проекта нужны средства, а они у людей не всегда есть. Поэтому нужно обеспечить жителям региона возможность выступить с самой идеей, а нюансы можно продумать позже, если сама инициатива будет поддержана», – добавил глава региона.
Кроме того, он сообщил, что жители области, выдвигая инициативы, не должны бояться «слишком больших» проектов. «Если инициативу невозможно реализовать за год, проект можно разделить на этапы и выполнять работы в течение нескольких лет. Конечно, люди должны понимать при этом, что пока реализуется один проект, денег на другие мы выделить уже не сможем. С другой стороны, такой подход позволяет осуществлять комплексное благоустройство больших общественных пространств, что является очень важной задачей», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Среди наиболее успешных многоэтапных проектов губернатор выделил реконструкцию набережной в Луге. «Вообще, в рамках программы реализуются очень интересные проекты. Это, например, современная экстрим-площадка в Заречном парке Луги, парк в Сосновом Бору, общественные территории в Тихвине. Очень интересные инициативы реализованы также в Тосно, Отрадном, Волхове, Сертолово, Рощино», – отметил он.
Напомним, в 2018 году на реализацию программы «Комфортная среда» в Ленобласти было суммарно направлено свыше 1 млрд рублей, в том числе 208,7 млн из федерального, 687,2 млн из областного и 122,2 млн – из местных бюджетов. На эти средства были реализованы 138 проектов в 78 муниципальных образованиях. Было осуществлено благоустройство 76 дворов (36,4% от общего объема средств программы) и 62 общественных территории (63,6%). В рамках проектов суммарно отремонтировано 148,1 тыс. кв. м внутридворовых проездов, установлено 976 опор освещения, 1267 скамеек, 1140 урн, организовано 1862 парковочных места, обустроено 70,9 тыс. кв. м пешеходных дорожек, разбито 332 клумбы и цветника, высажено 24,8 тыс. деревьев и кустарников (площадь озеленения составила 198,6 тыс. кв. м), оборудовано 15,8 тыс. кв. м спортивных и 31,2 тыс. кв. м детских площадок.
На этот год общая сумма финансирования региональной программы «Формирование комфортной городской среды» выросла за счет средств госказны за 200 млн рублей и достигла 1,2 млрд (рост примерно на 20%), в том числе 401 млн из федерального, 738 млн – из областного, 60 млн – из местных бюджетов. В результате конкурсного отбора в этом году будут благоустроены территории уже в 83 муниципальных образованиях.
«На 2019 год суммарный бюджет программы превысил 1,2 млрд рублей. И это не предел. В принципе, Ленобласть могла увеличить объем средств, направляемых на ее реализацию, до 1,8 млрд», – сообщил Александр Дрозденко.
По словам губернатора, такие возможности у региона есть в связи с профицитом бюджета. «По итогам I квартала рост доходов области достиг 7 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметил он.
Но к этому оказались не готовы муниципальные образования. «Одним из условий участия в программе стала необходимость «юридически причесать» муниципалитеты, завершить оформление ряда документов, принять Правила благоустройства, разобраться с кадастром земель и пр. И многие этого не сделали. Поэтому, например, в программу «Комфортная среда» в этом году не попали ни Кудрово, ни Мурино», – рассказал Александр Дрозденко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: