Широтная магистраль скоростного движения. Как это будет
В 2020 году Правительство Санкт-Петербурга планирует начать строительство Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), которая в 2024 году вместе с Западным скоростным диметром (ЗСД) и Кольцевой автодорогой (КАД) образует единую систему скоростных магистралей города.
Эксперты уверены, что появление новой трассы сможет заметно улучшить транспортную ситуацию в Северной столице.
Этапы большого пути
Строительство новой платной скоростной трассы поделено на шесть этапов, в текущем году планируется приступить к первому – от ЗСД в районе Благодатной улицы до пересечения с Витебским проспектом. Расчетный срок строительства – пять лет.
Широтная магистраль пройдет по территориям Красногвардейского, Невского, Фрунзенского, Московского, Кировского районов до примыкания к КАД севернее Кудрово в Ленобласти. Проект включает строительство моста через Неву в створе Фаянсовой и Зольной улиц (вдоль Финляндского железнодорожного моста).
Часть пятого и шестой этап проекта будут реализованы на территории Ленобласти (пятый этап – от КАД до примыкания к федеральной трассе М18 «Кола»; шестой – от улицы Коммуны до автомобильной дороги Санкт-Петербург – Колтуши), также предполагается подключение Всеволожска.
АО «Институт «Стройпроект» по заказу Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) разработало проекты планировки и межевания территории первого этапа, губернатор города Александр Беглов утвердил этот проект, ФАУ «Главгосэкспертиза России» выдало положительное заключение.
По данным КРТИ, сейчас трассировка магистрали согласована, готовы ППТ не только для первого, но и для второго этапов (от Витебского до Союзного проспекта), идет разработка ППТ для третьего этапа – от Союзного проспекта до границы с Ленобластью. Также по заказу ОАО «ЗСД» идет разработка проектно-сметной документации по всем трем этапам дороги. Выполнено проектирование в части подготовки территории под строительство.
Параллельно КРТИ готовит документацию для решения имущественно-земельных вопросов при реализации проекта. «Подчеркнем, что практически вся трасса ШМСД проходит в полосе отвода существующей железной дороги. По просьбе жителей Невского района автотрасса была максимально приближена к железной дороге», – говорят специалисты КРТИ.
Позитивный эффект
Эксперты в области транспорта и развития территорий позитивно оценивают появление ШМСД. «Магистраль позволит существенно улучшить транспортную ситуацию в городе. Во-первых, получат развитие транспортные связи практически половины города, разделенного Невой, так как мост будет построен на участке Невы с самым большим разрывом между мостами. Во вторых, ШМСД в связке с ЗСД помогает разгрузить центр города. Значительная часть автомобилей едет через центр города из-за того, что шесть из девяти (включая ЗСД) мостов через Неву находятся в центре, другого пути просто нет. В третьих, немного разгрузится мост через Неву на Кольцевой дороге, так как часть транспорта с запада на восток и обратно поедет по этой магистрали», – отмечает заведующий кафедрой транспортных систем СпбГАСУ Александр Солодкий.
По его словам, в силу масштабности проект окажет позитивное влияние практически на весь город. «В итоге в городе станет легче дышать в прямом и переносном смысле. Улучшится транспортное обслуживание (сократится время на передвижение, меньше станет заторов) и снизится негативное влияние автомобильного транспорта на окружающую среду. Влияние проекта на город изучалось неоднократно (при разработке и Генеральной схемы развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга, и Генплана, и экономического обоснования необходимости строительства этой магистрали), выполнялось транспортное моделирование, все расчеты показали высокую эффективность строительства», – говорит эксперт.
В целом с ним соглашается эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника» Илья Резников: «Во-первых, это элемент транспортного обхода центра, который должен снижать число транзитных автомобилей в исторических районах. Во-вторых, ШМСД может перераспределять транспортные потоки между радиальными направлениями и улучшать межрайонные связи. В-третьих, это еще один удобный выезд из города в восточном направлении».
В то же время специалист отмечает, что платность магистрали негативно скажется на ее популярности, что прямо противоречит основной цели реализации проекта. Кроме того, ШМСД не формирует кольца или полукольца вокруг центра – это всего лишь один элемент транспортного обхода, и о создании остальных пока речи нет.
По мнению Ильи Резникова, десять заявленных развязок – слишком мало, такое количество не позволит выехать на магистраль с Московского и Индустриального проспектов, Октябрьской набережной. «Понятно, что есть технические и планировочные ограничения, но в результате страдает функция перераспределения потоков между магистралями, не улучшаются связи соседних районов», – добавляет он.
Финансовый вопрос
Стоимость проекта несколько раз пересчитывалась; по мнению экспертов, она может составлять порядка 215 млрд рублей.
В строительство ШМСД участвует Группа ВТБ – на Петербургском международном экономическом форуме 2019 года между банком и Правительством Петербурга подписан договор по развитию транспортной инфраструктуры и строительству ШМСД, на сумму более 120 млрд рублей.
Предполагалось, что финансировать первый этап (ориентировочно 35 млрд рублей) будут городской и федеральный бюджеты, а также оператор ЗСД – компания «Магистраль Северной столицы» (один из акционеров которой – ВТБ). Последующие этапы планировалось строить в рамках государственно-частного партнерства.
По информации КРТИ, Правительство Петербурга сейчас озабочено выбором финансово-экономической модели строительства трассы. Объявить конкурс на поиск концессионера планировалось в первом полугодии 2020 года.
Федеральный бюджет согласился выделить средства на строительство ШМСД – в частности, такое обещание получило АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». В то же время осенью прошлого года появилась информация, что решение о финансировании на федеральном уровне еще не принято.
Мнение
Илья Резников, эксперт транспортного развития территорий ИТП «Урбаника»:
– По-настоящему полезной эта трасса будет для транспорта, следующего в центр города из пригородов (с Кольцевой, из Всеволожска и т. д.). На это накладывается проблема высокой цены Широтной магистрали. При этом ШМСД не будет полезна для общественного транспорта (который остро нуждается в развитии), не улучшит ситуации в проблемных периферийных районах или в центре города, не решит проблем межрайонной связности.
Александр Солодкий, заведующий кафедрой транспортных систем СПбГАСУ:
– Впервые идея Широтной магистрали с мостом в створе улиц Фаянсовая и Зольная, которую часто некорректно называют Восточным скоростным диаметром, появилась более 50 лет назад в Генплане Петербурга. Предусматривалось создание трех меридиональных магистралей: Западный диаметр, Центральный диаметр, Восточный диаметр и две широтных магистрали. Из концепции развития дорожного хозяйства Петербурга, принятой в 1998 году, исчез Центральный диаметр, превратившись в два радиуса. Через десять лет в Генеральной схеме развития улично-дорожной сети города и в Генеральном плане осталось всего две магистрали – ЗСД и Широтная магистраль. В 2003 году было разработано экономическое обоснование строительства этой магистрали, на которое было получено положительное заключение госэкспертизы.
Фонд имущества Петербурга в апреле текущего года выставит на продажу 2,4 га компании «АБЗ-1» в «Уткиной заводи». Участок оценен в 700 млн рублей. В перспективе его застроят жильем.
Фонд имущества готовит к торгам земельный участок площадью почти 2,4 га на пересечении проспекта Большевиков и Октябрьской набережной (точный адрес - Октябрьская наб., 102, корп.2И). Пятно принадлежит ОАО «Асфальтобетонный завод 1» (АБЗ-1»). Там находятся его производственные мощности. Но в перспективе территорию ждет редевелопмент.
Согласно Генплану, на этой территории можно строить многоквартирное жилье. Общая площадь комплекса, который можно разместить на участке, по предварительным расчетам, превысит 40 тыс. кв.м. Одним из его преимуществ станет вид на Неву. Участок обеспечен необходимыми коммуникациями, имеется возможность присоединения дополнительных мощностей. Начальная цена лота – 700 млн рублей. Заявки принимают до 12 апреля, а сами торги пройдут 17 апреля.
По мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, запрошенная собственником цена выглядит реалистичной. «Возможен даже рост на 2-5%, если девелопер сможет построить на участке больше 40 тыс. кв.м. жилья. Себестоимость строительства составит около 80-90 тыс. рублей за 1 кв.м. Поэтому стоимость жилья при продаже будет 115-120 тыс. рублей за «квадрат», что соответствует классу «комфорт», - говорит Ольга Шарыгина. К плюсам локации она отнесла близость к набережной и виды на воду, а минусы - удаленность от метро и непрестижность района.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв.м. жилья. А в Невском районе, где находится проект, по данным «Петербургской недвижимости», в данный момент реализуется 16 жилых комплексов совокупной площадью 834 тыс. кв.м. (в том числе, 375 тыс. кв.м. – вдоль Октябрьской набережной). Предложение Невского района оценивается в 393 тыс. кв.м. жилья (9% в общем объеме предложения по агломерации), в том числе на Октябрьскую набережную приходится 179 тыс. кв.м..
«Все объекты в Невском районе относятся к классу «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при 100%–ной оплате в этом районе составляет – 111,2 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 5% выше показателя по городу в классе», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», - уверена Ольга Трошева.
Кстати
АБЗ-1 просит поменять функциональное назначение для 8 га на ул. Новосельковской в Коломягах. Из них 4,2 га принадлежат компании на праве собственности, а ещё около 3 га она арендует у города. Через суд компания добилась приватизации земли. И сейчас просит город поменять статус участка с производственного на объекты туризма. Жители Коломяг давно требуют закрыть вредное производство и убрать его с территории жилого района. Возможно, смена статуса земли ускорит переезд завода и редевелопмент его территории.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Градсовет Петербурга одобрил строительство жилого комплекса от «Сэтл Сити» на Фарфоровской улице
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
ФСК «Лидер» рискует лишиться своего крупного производственного актива – Домостроительного комбината № 1, приобретенного в 2016 году. Сделку по покупке предприятия могут признать ничтожной в рамках процедуры банкротства его экс-владельца.
Арбитражный суд Москвы в рамках обеспечительных мер наложил арест на акции АО «Домостроительный комбинат № 1». Тем самым было удовлетворено ходатайство Евгения Акулова, финансового управляющего экс-владельца ДСК № 1 Владимира Копелева, проходящего процедуру банкротства. Также заявитель требует признать ничтожной проведенную в 2016 году сделку по продаже производственного предприятия девелоперу «ФСК «Лидер» и вернуть в конкурсное производство 91% акций комбината на сумму 9,1 млрд рублей.
В своем ходатайстве Евгений Акулов отметил, что экс-владельцем ДСК № 1 Владимиром Копелевым «предпринимались активные действия по сокрытию имущества, выводу принадлежащих ему активов, в том числе находящихся у аффилированных с должником лиц, и передаче этих активов третьим лицам». Финансовый управляющий полагает, что возврат акций ДСК № 1 в конкурсную массу приведет к фактическому восстановлению прав кредиторов общества.
Отметим, что Владимира Копелева банкротит офшорная компания «Китиа Лимитед», которая ранее требовала от бизнесмена выплаты 15 млрд рублей в качестве возврата полученных им денежных средств. Согласно одной из версий, в 2004 году Копелев пытался продать свое предприятие одной из зарубежных компаний, связанных с данным офшором. По другой версии (представителей Копелева) – к сделке он был непричастен, так как «неустановленные лица получили чистые листы с подписями директора». Известно, что в тот период компания работала в достаточно нетипичной организационной форме «коммандитного товарищества».
Несмотря на достаточно запутанную историю с управлением ДСК № 1, в 2016 году ФСК «Лидер» приобрела организацию по схеме безденежной сделки. Компания взяла на себя обязательства по реструктуризации задолженности комбината, которая на тот период превышала более 12 млрд рублей.
В пресс-службе ФСК «Лидер» пояснили, что к оспариванию сделки по ДСК № 1 они были готовы с момента его приобретения. «Мы предприняли все необходимые меры для защиты своих интересов и интересов своих клиентов и партнеров. Требования г-на Акулова считаем необоснованными. Сделка была совершена в соответствии с требованиями законодательства. В момент приобретения домостроительного комбината (состоящего из 4-х производственных площадок: Краснопресненского, Хорошевского, Ростокинского и Тушинского заводов ЖБИ) предприятие было обременено существенной долговой нагрузкой. С целью модернизации и повышения гибкости производства ДСК-1 ФСК «Лидер» инвестировала 4,5 млрд рублей, из которых 3 млрд пошло на стабилизацию финансового положения комбината. А также приобрела еще один производственный актив (завод ЖБИ-6). До конца 2019 года планируем вложить в предприятие еще порядка 3 млрд рублей», – сообщили в компании.
Между тем независимые юристы считают, что тяжба сторон может затянуться. Как отмечает руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко, спор о признании недействительными ряда взаимосвязанных сделок Владимира Копелева по отчуждению активов простым назвать нельзя. Судя по всему, спорными активами должник владел не напрямую, а через подконтрольные оффшорные компании. Практика оспаривания подобных сделок есть, но каждый случай индивидуален. С учетом этого несложно спрогнозировать, что, вероятнее всего, спор затянется. Без оспаривания сделок по отчуждению активов не обходится практически ни одно дело о банкротстве, поэтому при заключении сделок следует учитывать риски признания банкротом контрагента и прогнозировать развитие событий на несколько шагов вперед», – подчеркивает специалист.
Также эксперты рынка склонны считать, что судебные проблемы с ДСК № 1 не отразятся на реализации проектов ФСК «Лидер». Напомним, в настоящее время крупный столичный девелопер активно работает и в Петербурге. В частности, им возводятся ЖК «UP-квартал «Комендантский», ЖК «UP-квартал «Московский», ЖК «UP-квартал «Светлановский».
Напомним, весной прошлого года ФСК «Лидер» приобрела у «Группы ЛСР» ее московскую «дочку» – предприятие «ЛСР. Строительство-М», производящее железобетонные изделия. Сумма сделки не разглашалась. В «Группе ЛСР» отмечали, что после продажи они сконцентрируют свою деятельность в столичном регионе на приоритетном для них направлении — девелопменте жилой недвижимости.
Кстати
9,1 млрд рублей – стоимость акций ДСК № 1, которые требуют вернуть в банкротное производство.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
У ФСК «Лидер» могут отобрать ДСК-1
ФСК «Лидер» была готова к судебному иску в связи с покупкой ДСК-1
Определены лидеры среди застройщиков России по объему ввода жилья