Завершить долгострой Растрелли. В Петербурге заявлены амбициозные проекты
Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге заявил два амбициозных проекта: строительство колокольни Смольного собора и возвращение памятника императору Александру III на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). Соответствующие предложения в ближайшее время будут направлены в городское правительство. Инициативы уже нашли позитивный отклик в профессиональном сообществе, о чем было рассказано на пресс-конференции в ТАСС.
В последнее время много говорят о том, что в Северной столице стало мало ярких, знаковых архитектурно-градостроительных инициатив. Принять этот вызов и удовлетворить запрос общества на по-настоящему интересные проекты решил Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ.
Гениальный недострой
Первой из инициатив стало возведение спроектированной, но так и не построенной великим зодчим Бартоломео Растрелли колокольни собора Воскресения Христова в Воскресенском Новодевичьем Смольном монастыре. «Идея уже получила поддержку в достаточно широких кругах общества, особенно среди деятелей культуры и искусства. Этот проект – дань истории, традиции, сохранению и восстановлению духа Северной столицы, и при этом – движение вперед. Запрос на такие проекты сегодня очень высок в городе», - отметил представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге Филипп Грибанов.
Генеральный директор ООО «Ленстройуправление» Владимир Трушковский сообщил, что компания провела историко-архитектурные изыскания. Он напомнил, что 140-метровая пятиярусная колокольня была неотъемлемой частью архитектурного ансамбля Смольного монастыря и должна была стать одной из высотных доминант города и самым высоким зданием Европы на тот момент. По проекту, первый ярус представлял собой триумфальную арку – парадный въезд в монастырь, второй был надвратной церковью, а в остальных трех должны были располагаться звонницы. Однако сооружение возвели только до второго уровня, что по высоте превышает келейные корпуса, но из-за нехватки средств в связи с Семилетней войной (1756-1763) реализация проекта была приостановлена. Сам Смольный монастырь достраивался после этого еще много лет (последние работы были завершены в 1835 году). Но до колокольни так «руки и не дошли», а уже возведенные два уровня были приспособлены под другие нужды.
«Идея завершения замысла гениального Растрелли вызывает интерес в профессиональном уже давно. В том числе и наша мастерская в свое время делала предпроектные эскизы, чтобы оценить, как выглядел бы ансамбль, если бы проект был реализован полностью», - отметил руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
По его словам достройка колокольни Смольного собора – серьезный вызов и очень интересная задача. «Что останется от архитектуры начала XXI века в будущем? Что станет наследием нашего времени? Торговые центры и гостиницы? Вряд ли. А вот воплощение задумки Растрелли вполне способно оставить след в истории», - подчеркнул эксперт.
Рафаэль Даянов добавил также, что не видит никаких проблем в том, что проект будет достроен спустя много лет, после начала реализации: многие архитектурные шедевры строились веками, в том числе с длительными перерывами. Действительно, собор Парижской Богоматери возводили с 1163 по 1345 год. Знаменитый Реймсский собор – с 1211 до 1460 год. А известный собор Саграда Фамилия в Барселоне строится по замыслу великого Антонио Гауди с 1882 года по сей день, что не мешает ему быть признанным шедевром архитектуры, в 2005 году внесенным в список мирового наследия ЮНЕСКО.
Со своей стороны генеральный директор ГК «Геореконструкция» Алексей Шашкин отметил, что с технической точки зрения не существует препятствий для реализации проекта. «Если уж колокольню можно было возвести в рамках технологий XVIII века, то сейчас тем более нет никаких проблем», - подчеркнул он.
По словам специалиста, компания недавно завершила работы по проекту воссоздания снесенной в 1933 году колокольни Воскресенского Новодевичьего монастыря на Московском проспекте (кстати, это своего рода преемник Смольного монастыря). «Колокольня будет восстановлена на сохранившемся фундаменте, что обеспечивает перекличку, связь времен. При этом будут использованы современные технологии строительства», - рассказал Алексей Шашкин.
На законное место
Вторым проектом, заявленным Фондом содействия строительству культовых сооружений РПЦ, стало возвращение памятника императору Александру III работы известного русского скульптора Павла (Паоло) Трубецкого на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). «Это не только будет акт исторической справедливости, но и восстановление архитектурно-градостроительной среды в знаковом месте в самом центре Петербурга», - подчеркнул Филипп Грибанов.
Он отметил, что дворик Мраморного дворца, где сейчас находится памятник, непропорционально для него мал. «Между тем, еще когда монумент только проектировался, скульптор уделял особое внимание тому, чтобы по размерам изваяние гармонично «укладывалось» в предназначенное для него пространство», - говорит эксперт.
По словам руководителя Рафаэля Даянова, архитекторы убеждены, что памятник «держал» площадь. «Идея возвращения монумента на Знаменскую площадь обсуждается профессиональным сообществом уже давно. В свое время была даже организована специальная дискуссия в Союзе архитекторов Петербурга. Лично я – всецело за эту инициативу. Восстановление памятника на законном месте, и тем самым возвращение площади исторического облика (насколько это возможно, поскольку Знаменскую церковь воссоздать вряд ли когда-либо получится) – очень важная задача», - считает он.
При этом обелиск «Городу-Герою Ленинграду», находящийся сейчас на площади, никто не предлагает уничтожать. Его хотят переместить на площадь Мужества. «По проекту 1970-х годов на ней предполагалось размещение монумента, но потом идея как-то забылась. Между тем, площади отчетливо не хватает доминанты», - отмечает Рафаэль Даянов.
«Таким образом, одновременно будут решены сразу две важные архитектурные задачи. Памятник Александру III, который по своим габаритам «подстраивался» под площадь, вернется на свое место. А обелиск придаст оригинальное «звучание» площади Мужества, и она займет свое место в архитектурном ансамбле, включающем также проспект Непокоренных и Пискаревское мемориальное кладбище, как это было изначально задумано», - отметил Филипп Грибанов.
Он отметил также, что перенос обелиска может стать катализатором комплексной реконструкции площади, предполагающей, в том числе, и организацию подземных переходов (наземные в настоящее время создают серьезные препятствия движению автотранспорта из-за чего хронически возникают пробки). «Вообще, реализация проекта могла бы послужить толчком развитию локации», - уверен эксперт.
В заключение следует отметить, что Фонд готов реализовать оба проекта за счет собственных средств, без привлечения бюджетного финансирования. «Пока объем инвестиций как в строительство колокольни Смольного собора, так и в возвращение памятника Александру III на Знаменскую площадь с переносом обелиска «Городу-Герою Ленинграду» на площадь Мужества, не известен. Очевидно, что речь идет о сотнях миллионов рублей. Более точное понимание возможно только после завершения подготовки технического обоснования инициатив, чем мы в настоящее время занимаемся. Но в любом случае, мы не планируем привлечения средств ни федерального, ни городского бюджетов», - заключил Филипп Грибанов.
Справка
Благотворительный Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге создан для воссоздания утраченных храмов и участия в восстановлении исторического облика города. Проекты финансируются на основе пожертвований частных лиц и компаний. При содействии Фонда восстановлена церковь Пресвятой Троицы в киновии Александро-Невской лавры, завершается воссоздание церкви во имя иконы Божьей Матери «Всех Скорбящих Радость» (с грошиками) на проспекте Обуховской Обороны. Недавно Фонд инициировал проект возвращения на Синопскую набережную Борисоглебской церкви. Также реализуется проект установки на Троицкой площади памятного знака, посвященного первому петербургскому православному храму – Троицкой церкви.
ФСК «Лидер» рискует лишиться своего крупного производственного актива – Домостроительного комбината № 1, приобретенного в 2016 году. Сделку по покупке предприятия могут признать ничтожной в рамках процедуры банкротства его экс-владельца.
Арбитражный суд Москвы в рамках обеспечительных мер наложил арест на акции АО «Домостроительный комбинат № 1». Тем самым было удовлетворено ходатайство Евгения Акулова, финансового управляющего экс-владельца ДСК № 1 Владимира Копелева, проходящего процедуру банкротства. Также заявитель требует признать ничтожной проведенную в 2016 году сделку по продаже производственного предприятия девелоперу «ФСК «Лидер» и вернуть в конкурсное производство 91% акций комбината на сумму 9,1 млрд рублей.
В своем ходатайстве Евгений Акулов отметил, что экс-владельцем ДСК № 1 Владимиром Копелевым «предпринимались активные действия по сокрытию имущества, выводу принадлежащих ему активов, в том числе находящихся у аффилированных с должником лиц, и передаче этих активов третьим лицам». Финансовый управляющий полагает, что возврат акций ДСК № 1 в конкурсную массу приведет к фактическому восстановлению прав кредиторов общества.
Отметим, что Владимира Копелева банкротит офшорная компания «Китиа Лимитед», которая ранее требовала от бизнесмена выплаты 15 млрд рублей в качестве возврата полученных им денежных средств. Согласно одной из версий, в 2004 году Копелев пытался продать свое предприятие одной из зарубежных компаний, связанных с данным офшором. По другой версии (представителей Копелева) – к сделке он был непричастен, так как «неустановленные лица получили чистые листы с подписями директора». Известно, что в тот период компания работала в достаточно нетипичной организационной форме «коммандитного товарищества».
Несмотря на достаточно запутанную историю с управлением ДСК № 1, в 2016 году ФСК «Лидер» приобрела организацию по схеме безденежной сделки. Компания взяла на себя обязательства по реструктуризации задолженности комбината, которая на тот период превышала более 12 млрд рублей.
В пресс-службе ФСК «Лидер» пояснили, что к оспариванию сделки по ДСК № 1 они были готовы с момента его приобретения. «Мы предприняли все необходимые меры для защиты своих интересов и интересов своих клиентов и партнеров. Требования г-на Акулова считаем необоснованными. Сделка была совершена в соответствии с требованиями законодательства. В момент приобретения домостроительного комбината (состоящего из 4-х производственных площадок: Краснопресненского, Хорошевского, Ростокинского и Тушинского заводов ЖБИ) предприятие было обременено существенной долговой нагрузкой. С целью модернизации и повышения гибкости производства ДСК-1 ФСК «Лидер» инвестировала 4,5 млрд рублей, из которых 3 млрд пошло на стабилизацию финансового положения комбината. А также приобрела еще один производственный актив (завод ЖБИ-6). До конца 2019 года планируем вложить в предприятие еще порядка 3 млрд рублей», – сообщили в компании.
Между тем независимые юристы считают, что тяжба сторон может затянуться. Как отмечает руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко, спор о признании недействительными ряда взаимосвязанных сделок Владимира Копелева по отчуждению активов простым назвать нельзя. Судя по всему, спорными активами должник владел не напрямую, а через подконтрольные оффшорные компании. Практика оспаривания подобных сделок есть, но каждый случай индивидуален. С учетом этого несложно спрогнозировать, что, вероятнее всего, спор затянется. Без оспаривания сделок по отчуждению активов не обходится практически ни одно дело о банкротстве, поэтому при заключении сделок следует учитывать риски признания банкротом контрагента и прогнозировать развитие событий на несколько шагов вперед», – подчеркивает специалист.
Также эксперты рынка склонны считать, что судебные проблемы с ДСК № 1 не отразятся на реализации проектов ФСК «Лидер». Напомним, в настоящее время крупный столичный девелопер активно работает и в Петербурге. В частности, им возводятся ЖК «UP-квартал «Комендантский», ЖК «UP-квартал «Московский», ЖК «UP-квартал «Светлановский».
Напомним, весной прошлого года ФСК «Лидер» приобрела у «Группы ЛСР» ее московскую «дочку» – предприятие «ЛСР. Строительство-М», производящее железобетонные изделия. Сумма сделки не разглашалась. В «Группе ЛСР» отмечали, что после продажи они сконцентрируют свою деятельность в столичном регионе на приоритетном для них направлении — девелопменте жилой недвижимости.
Кстати
9,1 млрд рублей – стоимость акций ДСК № 1, которые требуют вернуть в банкротное производство.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
У ФСК «Лидер» могут отобрать ДСК-1
ФСК «Лидер» была готова к судебному иску в связи с покупкой ДСК-1
Определены лидеры среди застройщиков России по объему ввода жилья
Несколько месяцев застройщики России с нетерпением ждали опубликования Минстроем критериев «высокой степени готовности», позволяющих (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать объекты после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку». И вот – свершилось.
Опубликован подготовленный Минстроем проект соответствующего постановления Правительства РФ. В соответствии с ним, основные критерии предлагается установить следующие: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%.
Переходный период
В целом отношение экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», к озвученным Минстроем критериям можно охарактеризовать как сдержанно-позитивное.
«Всегда плохо, когда ранее установленные правила игры меняются. Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка. При этом девелопер учитывает все затраты, которые его ожидают, исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием. Как следствие, появляются долгострои и, наконец, обманутые дольщики. Поэтому инициатива хоть каким-то образом дать возможность достроить дома по ранее озвученным правилам – это хорошо», – подчеркивает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов считает сформулированные критерии «вполне адекватными». «Фактически они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, застройщикам фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли», – отмечает эксперт.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин указывает на важность создания переходного периода. «Особенно для проектов в высокой степени готовности. Это позволит их застройщикам продолжать работу в привычном режиме и не тратить время на переговоры с банками», – говорит он. «Реализация постановления позволит добросовестным застройщикам в нормальном режиме достроить начатые дома и исполнить свои обязательства перед дольщиками без срыва сроков и авралов. И это позволит сгладить негативные последствия реформы. Надеемся, что к 1 июля Государственная Дума не перекроет это постановление каким-нибудь новым необдуманным законом», – добавляет вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России Фёдор Цуринов.
Слышащий Минстрой
Эксперты отмечают также важность того, что в Минстрое учли позицию строительного сообщества. «Отрадно, что Минстрой услышал застройщиков – и объявленные параметры устраивают большинство. Осталось их только узаконить», – отмечает Беслан Берсиров.
О том же говорит Олег Бритов: «Можно констатировать, что на уровне Минстроя голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи».
А вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов считает, что мотивацией решения Минстроя стало понимание, что в противном случае отрасли грозит коллапс: «Был издан закон о переходе на эскроу, и отрасль ускорилась с получением разрешительной документации. Это абсолютно нормально для бизнеса – желание создать задел на переходный период. Потом законодатели решили, что такой задел – это очень плохо, и надо с 1 июля 2019 года перевести на эскроу все проекты, включая уже стартовавшие. Затем пришло осознание того, что банки станут «узким горлом» для перевода уже строящихся и финансируемых банками проектов, в силу огромного количества строек. А главное – стало очевидным, что остановятся проекты, которые строятся без кредитов и которые не смогут получить банковское финансирование вообще. То есть вместо решения одной проблемы регионы получат другую – замороженные стройки».
Но есть «но»
При этом эксперты считают, что к документу есть вопросы, которые необходимо учесть. Так, Беслан Берсиров считает, что Минстрою нужно задуматься о проектах небольших застройщиков. «Как быть с теми застройщиками, которые не смогут соответствовать критериям? Удастся ли им привлечь проектное финансирование, чтобы завершить дом? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики», – говорит он.
«В проекте говорится о 10% заключенных договоров (процент от площади реализуемых жилых и коммерческих помещений). На мой взгляд, этот показатель следовало бы варьировать в зависимости от размеров дома – чем больше квартир в доме, тем меньше требуемый процент», – считает Николай Гражданкин.
Фёдор Цуринов негативно оценивает возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». «Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же не очень понятно, как считать эти преференции», – полагает он.
«Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом (я имею в виду Приложение № 1). Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли», – считает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строи-тельство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Кстати
Минстрой России предлагает создать межведомственную комиссию для решения спорных вопросов при определении соответствия объекта критериям, позволяющим достраивать его по долевой схеме. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.
«Если возникнет ситуация, когда застройщик оценит готовность в 30%, а уполномоченные органы – в 29%, то ситуацию нужно будет разбирать в «ручном режиме». Для таких случаев мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая сможет такие спорные моменты регулировать. Это важно», – отметил он.
Мнение
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– В целом, документ не самый плохой, и основные критерии точно учитывают реалии рынка – причем интересы не только отрасли, но и дольщиков. Всем очевидно, что просто переводить все текущие проекты на финансирование через эскроу-счета с 1 июля 2019 года – это безумие. Ведь не все застройщики смогут получить быстро средства на достройку. А если финансирование остановится, то встанет и стройка, дом не сдадут вовремя, и тогда с застройщика начнут «драть» штрафы. В итоге дом не достроится, компания – обанкротится, а все дольщики пополнят число «обманутых», и таких будет целая армия. В Минстрое это понимают. Поэтому сформулированные критерии в 30% готовности и 10% заключенных ДДУ в долевом строительстве – это весьма разумный компромисс.