Ситуация – стабильная; прогноз – позитивный. Сбербанк подводит итоги года
Декабрь – традиционный период подведения компаниями предварительных итогов работы за год. И лидер банковского сектора России – Сбербанк – не является исключением. Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал на пресс-конференции о том, какими ключевыми событиями стал знаменателен для банка уходящий год, а также поделился оценкой перспектив года будущего.
Ипотечные тренды
Сбербанк по-прежнему остается в числе лидеров ипотечного рынка как России, так и СЗФО, подчеркнул Виктор Вентимилла Алонсо. «Спрос на ипотеку по сравнению с рекордным 2018 годом несколько скорректировался в сторону уменьшения, хотя и незначительно. Но на фоне снижения ставок динамика по году – положительная», – отметил эксперт.
Напомним, что Сбербанк за прошлый год выдал ипотеки в СЗФО на 39% больше, чем годом ранее. При этом заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолий Песенников на пресс-конференции по итогам прошлого года справедливо прогнозировал некоторое снижение объемов выдачи в этом году. «Надо понимать, что 2018 год был достаточно аномальным по темпам роста выдачи ипотеки», – отмечал он тогда.
По словам Виктора Вентимиллы Алонсо, в течение 2019 года в этом сегменте рынка действовали разные тренды. «С одной стороны, сказывалось то, что прошлогодний активный рост, во многом вызванный реформой привлечения средств в жилищное строительство и ожидаемым в связи с этим повышением цен, удовлетворил значительную часть платежеспособного спроса. Поэтому активность заемщиков в этом году стала несколько ниже, особенно в первой половине года», – отметил он.
С другой стороны, как рассказал эксперт, неоднократное снижение в этом году Центробанком РФ ключевой ставки позволило банкам уменьшить процентные ставки по ипотеке. Последнее снижение ставок в Сбербанке прошло в ноябре. Теперь приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5% годовых, на вторичном рынке – от 8,5%. Ноябрьское снижение ставок на покупку квартиры в новостройке по России составило 0,4 п. п. Но в шести регионах, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленобласти, оно достигло 0,6 п. п. Кроме того, банк снижал ставки по различным специализированным продуктам – «военной ипотеке» (теперь оформить ее можно по ставке от 8,8% годовых, а максимальная сумма кредита увеличена до 2,629 млн рублей), «семейной ипотеке» (процентная ставка – от 5%) и пр.
Виктор Вентимилла Алонсо добавляет также, что тренд снижения ипотечной ставки повышает интерес заемщиков к такому продукту, как рефинансирование кредитов других банков (ставка по нему в настоящее время – от 9% годовых). Кроме того, особую привлекательность для граждан, по его словам, будет иметь разработанное банком комплексное предложение, которое позволяет застройщику часть скидки по своему кредиту перераспределить в пользу покупателя. При этом клиенту предоставляется возможность выбора одного из двух вариантов – получить единый дисконт на весь срок кредита (в этом случае он составит до 1,4% годовых от текущих ставок Сбербанка) или скидку только на период строительства объекта (дисконт – до 4% годовых от текущих ставок).
Фактор реформы
Реформу привлечения средств в жилищное строительство, предполагающую переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов и вступившую в этом году в активную фазу, Виктор Вентимилла Алонсо назвал одним из стратегически важных изменений, повлиявших на работу банка. «Меняются наши взаимоотношения как с застройщиками, так и с приобретателями жилья. Растет и социальная функция банка, который, по сути, выступает гарантом своевременного ввода объектов в эксплуатацию и получения покупателями ключей от своих квартир», – подчеркнул он.
По предварительным данным, в 2019 году Сбербанком в СЗФО суммарно прокредитовано более 50 жилищных проектов на общую сумму свыше 60 млрд рублей (35 из них на 53 млрд – в Петербурге и Ленобласти). При этом на строительство жилья с использованием эскроу-счетов банк одобрил лимиты по 31 проекту на сумму 45 млрд рублей (в Петербургской агломерации – 21 договор на 41 млрд). По 14 из них уже заключены договоры с застройщиками на 27 млрд рублей. На данный момент на финансирование проектов с эскроу-счетами уже выдано 4,5 млрд. «География проектов, которые реализуются по новым правилам, расширяется. В портфеле банка появились такие новостройки в Вологде, Архангельске, Карелии, Калининграде, Пскове», – говорит Виктор Вентимилла Алонсо.
По его словам, жители Северо-Запада уже открыли в Сбербанке более тысячи эскроу-счетов. «Поскольку порядка трех четвертей проектов еще реализуется по старым правилам, открытие счетов эскроу пока идет сравнительно невысокими темпами. Но постепенно, по мере запуска новых проектов, показатель будет увеличиваться. И это заметно уже сейчас, по статистике последних месяцев. По предварительным прогнозам, в первом полугодии будет открыто примерно 2 тыс. эскроу-счетов. Ну а в перспективе ожидается лавинообразный рост», – отметил эксперт.
Он также высказал мнение, что переход на проектное финансирование не вызовет существенного и скачкообразного роста цен на жилье. «Конечно, определенное подорожание уже происходит, но в большей степени оно вызвано рыночными факторами», – считает Виктор Вентимилла Алонсо, добавляя, что медленный рост реальных доходов граждан не даст ценам сильно разогнаться.
При этом эксперт дает позитивную оценку перспективам и жилищного, и ипотечного рынка на будущий год.
От сервисов к экосистеме
Еще одним ключевым трендом, имеющим стратегическое значение и все последние годы, и в обозримой перспективе, по словам Виктора Вентимиллы Алонсо, является диджитализация. Причем ее развитие влечет за собой качественные изменения и в работе Сбербанка.
Известный сервис «ДомКлик» перестал быть какой-то диковинкой и превратился в уже привычный инструмент. На Северо-Западе сервисом ежемесячно пользуются уже более 750 тыс. человек. Треть ипотечных заявок поступает в банк через «ДомКлик» (в прошлом году – 20%), при этом почти 70% из них получают одобрение. Помимо подачи заявки и контроля за прохождением ею необходимых процедур, через сервис можно выбрать и само жилье (число размещенных объявлений за последний год выросло почти в 4 раза – до 1,5 млн – и продолжает расти), заказать оценку недвижимости, правовую экспертизу, провести электронную регистрацию, воспользоваться сервисом безопасных расчетов или конструктором сделок (для купли-продажи недвижимости без ипотеки) и пр.
Кроме того, за время своего существования «ДомКлик» существенно расширил функционал. Так, недавно появилась опция консультационного сопровождения специалистом банка в течение всего периода «жизни» кредита. Кстати, пользование сервисом позволяет получить небольшой дисконт на ставку ипотечного кредита Сбербанка.
Но это, так сказать, только «вершина айсберга». По словам Виктора Вентимиллы Алонсо, Сбербанк постепенно формирует экосистему, в рамках которой человеку предоставляются сервисы, позволяющие повысить комфортность жизни. «В этом году ее развитие было очень активным. Сегодня число компаний экосистемы уже около 30, а число решений, которые мы предлагаем частным и корпоративным клиентам, исчисляется сотнями», – подчеркнул он.
Спектр этих услуг очень широк: от маркетплейса и доставки товаров до облачных технологий и комплексных программ для повышения эффективности бизнеса. В их числе такие известные, как «ДомКлик», «Яндекс.Маркет», «СберМаркет», «Беру!», «СберРешения», «Суперчек», «СберМаркетинг», «Сбер FOOD», «СберЛогистика», Delivery Club и многие другие.
«Сбербанк ставит цель организовать свою работу так, чтобы позволить людям сэкономить максимум времени. В современном динамичном мире время – очень ценный ресурс, и его всегда не хватает. И цифровые технологии позволяют решить эту задачу», – отмечает Виктор Вентимилла Алонсо. По его словам, в будущем году экосистема Сбербанка вырастет не только количественно, но и качественно – функционал многих сервисов будет существенно расширен.
При этом эксперт отмечает, что полностью «уходить в цифру» Сбербанк не планирует, поскольку еще не все клиенты к этому готовы. «Личное общение с клиентами остается важной составляющей работы банка. Поэтому мы не только не закрываем офисы, но и открываем новые. А благодаря развитию экосистемы уже сегодня клиенты приходят в офис банка не только за финансовыми услугами, но и, например, отправить посылку или получить SIM-карту "СберМобайл"», – заключает Виктор Вентимилла Алонсо.
Долги проектировщиков по аренде превышают 86,6 млн рублей.
Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ ВиПС) 7 марта текущего года окончательно проиграло АО «М» (входит в «Галс-Девелопмент» – дочернюю структуру ВТБ) суд за помещения в бизнес-центре «Невская ратуша». Решение Арбитражного апелляционного суда о расторжении договор аренды нежилого помещения площадью 1,7 тыс. кв.м. на 9-м этаже офисного комплекса, который был заключен сторонами в мае 2015 года, вступило в силу. Это последние площади из 7 тыс. кв.м., которые КБ ВиПС некогда занимал на четырех этажах «Невской ратуши». Суд обязал КБ освободить площади и вернуть их АО «М» по акту не позднее 14 марта. Проектировщики также обязаны выплатить собственнику помещения 86,6 млн рублей долгов по аренде. В свою очередь, АО «М» должно выплатить арендатору 5,2 млн рублей в счет причиненных убытков.
АО «М» 12 марта направило руководству КБ ВиПС требование об освобождении помещения (есть в распоряжении «Строительного Еженедельника»). В нем, в частности, говорится, что если арендатор не вывезет из помещения, принадлежащее ему имущество, сотрудники АО «М» сделают это самостоятельно и потом потребуют компенсировать понесенные расходы.
Когда в 2015 году КБ ВиПС садился в «Невскую ратушу», ничто не предвещало беды. В то время управляющим партнёром КБ ВиПС был экс-глава городского комитета по строительству Вячеслав Семененко, который и настоял на переезде в новый офис, поближе к чиновникам Смольного. Этот шаг должен был подчеркнуть статус компании, поддержать ее престиж на рынке и увеличить эффективность бизнес-процессов на 20-30%.
Однако в марте 2018-го Вячеслав Семененко уступил 25% своих акций в КБ ВиПС Андрею Панфёрову и ушел заниматься собственными девелоперскими проектами, заявив, что участие в КБ ВиПС никогда не было для него стратегическим бизнесом. Злые языки поговаривали, что решение топ-менеджера могло быть связано с репутационными проблемами. Накануне КБ потерял контракт на строительство новой сцены Театра оперы и балета им. Чайковского в Перми. А генерального проектировщика и бывшего владельца 3% акций КБ Кшиштофа Поморски арестовали по делу о распространении порнографии.
Тем не менее, с финансовой точки зрения в КБ ВиПС в тот момент все было стабильно, в 2017 году компания получила семь контрактов на сумму 284 млн рублей (для сравнения: в 2016–м было 10 контрактов на 296 млн рублей). Выручка КБ в 2017 году составила 1,59 млрд рублей, а чистая прибыль – 112,4 млн рублей. За год компания заключила новые госконтракты на сумму почти 290 млн рублей.
Тем не менее, весной 2018 года КБ ВиПС допустил просрочку по внесению арендной платы за площади в «Невской ратуше» более чем на 15 дней. Разразился скандал.
Арендатор не платил, и собственник пошел на экстренные меры – перекрыл в помещениях должника все коммуникации (воду, электричество, туалеты). КБ ВиПС через суд потребовало от АО «М» прекратить блокаду и возместить причиненные убытки, которые оценил в 15,1 млн рублей. Суд в денежной компенсации отказал, но велел собственнику здания обеспечить нормальную работу арендатора.
Опротестовать это решение в апелляции компания «М» не смогла и вынуждена была подать новое заявление а арбитраж. КБ ВиПС подал встречный иск, увеличив сумму требований до 75,6 млн рублей и попросил объединить два дела в одно. Что и было сделано.
Судебное решение о выселении и компенсации арендных платежей может нанести серьезный удар по бизнесу КБ ВиПС. Сейчас компания активно судится с контрагентами. Она является ответчиком по 22 арбитражным делам с общей суммой исковых требований в 895 млн рублей (данные «Руспрофиль»). Между тем, за 2018 год КБ ВиПС заключил только один госконтракт на сумму 1,3 млн рублей с Красносельским РЖА. Данные о прибылях и убытках компании за 2018 год еще не раскрыты. Получить комментарии в КБ ВиПС не удалось: телефоны, указанные на сайте компании, не активны, на электронный запрос в компании не ответили.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group, говорит, что поскольку судебное решение, которым договор аренды был расторгнут, вступило в законную силу, единственным законным способом для КБ ВиПС сохранить за собой возможность занимать помещения в «Невской Ратуши» является заключение мирового соглашения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Невская ратуша» почти заполнена
Ратушные перспективы
Структуры «Газпром нефти» переедут в Новую Голландию
О необходимости запуска процесса реновации территорий с устаревшим жилищным фондом по всей стране говорят уже давно. Однако во многом успешный московский опыт в регионах не применим. А в Петербурге реновация явно пробуксовывает.
Депутаты городского ЗакСа и решили взяться за федеральное законодательство в этой сфере. Они подготовили собственный вариант общероссийского закона о реновации. Авторами выступили Денис Четырбок, Оксана Дмитриева, Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев. ЗакС поддержал инициативу коллег в первом чтении. Эксперты же придерживаются разных взглядов на продуманность и реализуемость законодательной новации.
Opus 2
Напомним, ранее в Госдуму уже был внесен законопроект, который позволяет регионам запускать собственные программы реновации. Однако, по мнению петербургских депутатов, этот документ фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы (что делает его на практике не реализуемым в регионах) и содержит ряд существенных пробелов. В связи с этим они подготовили свой фундаментальный документ, состоящий из 7 глав, объединяющих 39 статей.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что вполне объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования. Наша главная цель – сдвинуть программу реновации с мертвой точки», – говорит депутат ЗакС Денис Четырбок.
Законопроект наделяет органы власти субъектов РФ правом реализовывать программы реновации за счет средств регионального бюджета и других источников. Предлагается деление проектов в этой сфере на два вида – бюджетные и инвестиционные (могут реализовываться на принципах ГЧП). Документом определяются базовые условия соглашения между правительством региона и инвестором, порядок его заключения, исполнения и расторжения.
«Для общероссийского старта таких программ необходимо создать гибкую основу правового регулирования, которая учитывала бы местные особенности. Законопроект предусматривает многообразие форм финансирования реновации», – поясняет председатель ЗакС Петербурга Вячеслав Макаров.
В целях обеспечения жилищных прав граждан нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать стандартам и требованиям, установленным законодательством. Новое жилье должно располагаться в том же городском районе, а для городов федерального значения – в том же муниципальном образовании, что и прежнее.
Законопроект предусматривает, что реновация может осуществляться в отношении не только отдельного дома, но и квартала и микрорайона. «Это позволит избежать уплотнительной застройки, не просто заинтересовать инвесторов, но и четко распределить ответственность за создание коммунальной и социальной инфраструктуры на обновляемых территориях», – считает Вячеслав Макаров.
Закон нужен…
С тем, что федеральный закон, стимулирующий запуск программ реновации, необходим, не спорит никто. «Установление законодательного регулирования в этой сфере представляется актуальным и целесообразным, ведь эксплуатационный срок результатов «советского домостроения» давно истек, а существование коммунальных квартир вообще является архаизмом», – подчеркивает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
По оценке экспертов, заложенные в законопроект идеи в значительной степени снимают проблемы, из-за которых петербургская программа реновации не смогла заработать в полную силу. И это не удивительно: представители одного из ее операторов – компании «СПб Реновация» – консультировали разработчиков законопроекта.
«Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. Все проблемы, которые мы испытываем при реализации программы развития застроенных территорий, в законе в целом учтены», – отмечает руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Действительно, проблема отсутствия «стартовых пятен» нивелирована путем расширения географии переселения граждан с уровня квартала до муниципального образования. «А проблема «последнего жильца» решается принятием решения на общем собрании жильцов дома. Кворум – 50% от общего числа голосов собственников помещений. Решение принимается двумя третями голосов. Возможно и заочное голосование», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
К плюсам она также относит то, что предусмотрена инициатива частного инвестора и порядок его действий для реализации проекта. «Также положительной оценки заслуживает то обстоятельство, что большинство решений, в том числе критерии выбора объектов для реновации, отданы «на откуп» субъектам РФ. Это позволит учесть местную специфику», – говорит эксперт.
«Привязывать проект к реалиям жизни во многом будут власти субъектов РФ, которым даны полномочия разработать свое законодательство по данному вопросу в достаточно широких рамках. При адекватном подходе на уровне региона инвесторы найдутся. Территории, застроенные «хрущевками», интересны для них благодаря близости к центру и наличию инфраструктуры», – отмечает Елена Крестьянцева. «В проекте также преодолена принципиальная проблема в виде источников финансирования программы реновации, а именно предусмотрена возможность применения механизмов государственно- и муниципально-частного партнерства», – добавляет Константин Клошко.
…но не совсем такой
Тем не менее, по оценке юриста, «за внешней проработанностью регулирования скрыто достаточно большое количество отрицательных моментов».
Константин Клошко отмечает, что понятие реновации, по замыслу авторов законопроекта, включает в себя реконструкцию или снос не только домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии. «Таким образом, предмет регулирования расширяется до пределов, позволяющих включать в соответствующий перечень вполне пригодные для постоянного проживания дома, с целью введения в оборот территорий, на которых они расположены», – говорит он.
Такие способы обеспечения положительного решения по реновации (решение проблемы «последнего жильца»), как возможность инициирования повторного общего собрания одного собственника помещений, а также заочное голосование (опросным путем), являются благодатной почвой для злоупотреблений, полагает Константин Клошко.
«Предлагаемые законопроектом правовые механизмы создают экономические стимулы для включения в программу реновации домов, расположенных на участках, обладающих максимальной ликвидностью, вместо приоритетного переселения граждан из непригодных для проживания зданий, что может привести к необоснованному сносу или реконструкции неопределенного круга объектов недвижимости», – считает эксперт.
«Предполагается, что инвестор еще до стадии согласования вложится в проект реновации, получит банковскую гарантию в объеме не менее 5% объема финансирования. Только после этого проект рассматривается ответственным органом исполнительной власти, а далее общим собранием жильцов реновируемых домов, с трудно прогнозируемым исходом. В данной редакции слишком велик риск прекращения проекта без возмещения затрат на его запуск. Условия можно сделать и более демократичными: достаточно было бы предпроекта и предложения по предоставлению равнозначных помещений хотя бы для того, чтобы получить мнение жильцов», – добавляет Елена Крестьянцева.
Coda
Столь разная оценка законопроекта приводит к диаметрально противоположенным прогнозам о его дальнейшей судьбе. «Несмотря на актуальность самой инициативы, выявленные недостатки законопроекта представляются существенными, что, можно предположить, не обеспечит поддержку его принятия в Государственной Думе», – считает Константин Клошко.
«Проект подготовлен достаточно грамотно и, на мой взгляд, имеет высокие шансы на поддержку в Госдуме», – заявляет Елена Крестьянцева.
Дмитрий Михалев подчеркивает, что проблема ветхого жилья – общероссийская, поэтому и нужен именно федеральный закон, который станет базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации. «На наш взгляд, реновация и развитие застроенных территорий – по сути одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Надеемся, что законодательная инициатива будет поддержана на федеральном уровне», – говорит он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Решение суда продлевает программу реновации в Петербурге на 10 лет
Всероссийская программа реновации начнется после расселения всего аварийного жилья
«Оттепель» для хрущевок
Разработан проект реконструкции петербургских «хрущёвок»