Движение внутрь. Вектор застройки переходит на внутренние районы Петербурга
По мнению экспертов, основным вектором развития городских территорий Санкт-Петербурга должны стать редевелопмент «серого пояса» и реновация устаревших жилых кварталов, а также проекты комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).
Свободных земель в Петербурге с каждым годом остается все меньше, намывы относительно дороги и сложны и не могут значительно увеличить площади города. Очевидным выходом эксперты называют преобразование ранее застроенных кварталов.
Начинается на «ре-»
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, «серый пояс» Петербурга давно нуждается в модернизации, значительная его часть заброшена или используется неэффективно. В таких случаях лучшим выходом из ситуации будет вынос с участка старых производственных мощностей и строительство новых объектов недвижимости, отвечающих потребностям района. Земельный потенциал для этого есть неподалеку от станций метро «Черная речка», «Елизаровская», «Пролетарская», «Фрунзенская», Балтийская», «Волковская», на Васильевском острове.
«Кроме того, огромные площади старого жилищного фонда в Петербурге нуждаются в реновации. Развитие города не должно останавливаться. Пятиэтажки, массово возводившиеся в 1950–1960-х годах, строились не навсегда. Это был временный вариант, призванный закрыть потребность миллионов людей в жилье «здесь и сейчас». В «светлом будущем» эти дома планировалось заменить на что-то более красивое и комфортное. И когда-нибудь к строительству нового жилья городу придется добавить переработку старого. За счет этого объемы девелопмента могут держаться на значительных уровнях еще долгие годы», – отмечает Пётр Буслов.
Кроме этого, серьезные перспективы имеет застройка территорий гаражных кооперативов, находящихся вдоль транспортных магистралей, а также на прибрежных территориях Васильевского острова, считает руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге Вадим Рохлин. «Для этого, естественно, сначала необходимо организовать многоэтажные паркинги, чтобы поток автомобилей не хлынул во дворы и на тротуары. Но после решения этой проблемы появятся новые площади для застройки и организации общественных пространств в очень привлекательных местах. К сожалению, в советское время городские власти не ценили участки города с хорошими видовыми характеристиками и застраивали их гаражами. Из-за этого большие территории современной застройки сейчас отрезаны от городских магистралей и прибрежной полосы депрессивными и захламленными массивами гаражных кооперативов», – полагает он.
В поисках правовой стабильности
Эксперты подчеркивают: как редевелопмент «серого пояса», так и реновация застроенных территорий требуют четких градостроительных правил. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что из-за новых законодательных требований, предъявляемых застройщикам, себестоимость строительства значительно увеличилась и рентабельными могут быть проекты в хороших локациях, а это в основном именно редевелопмент. Но в ситуации с падающими реальными доходами населения рискованность инвестиций растет.
«Инвестировать и строить можно только в условиях правовой стабильности. Между тем корректировка действующих норм происходит практически непрерывно, что ведет к неразберихе. Поэтому любое очередное изменение будет скорее минусом, чем плюсом для развития территорий. Создать идеальный проект на новой территории можно только при условии принятия органами власти на себя подтвержденных обязательств по строительству за счет бюджета социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Но такое происходит крайне редко, поэтому некоторые крупные проекты уже превратились в прожекты», – резюмирует Надежда Калашникова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что на данный момент потенциальный объем жилья в проектах редевелопмента Петербурга составляет свыше 2,8 млн кв. м. «Наибольший запас земель под проекты – в Московском районе: локации Фрунзенская, Средняя Рогатка, Московский проспект. Со стороны государства на законодательном уровне прорабатывается нормативная база для проектов комплексного устойчивого развития территории. В Петербурге зоны КУРТ включают в себя 12 территорий, в которые входят как бывшие промзоны, так и земли сельхозугодий, которые планируется развивать в рамках комплексного освоения. Но юридически реализация проекта КУРТ в настоящий момент все еще дорабатывается, хотя в Градкодексе само понятие появилось еще в 2017 году. На данный момент до конца не ясен весь объем обязательств и ограничений по данному статусу», – отмечает она.
Также, как добавляет эксперт, в Петербурге очень слабо реализуется программа реновации застроенных территорий, которая включает в себя 22 квартала в разных районах города. Первоначальный сценарий данной программы столкнулся с проблемой так называемых «стартовых пятен», нежеланием жителей реновируемых кварталов покидать привычный ареал. Тем не менее, на примере Москвы можно отметить значительный потенциал данной программы, которая позволяет создавать современную комфортную среду для жизни.
Мнение
Вадим Рохлин, руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге:
– Конечно, городское законодательство должно развиваться, но и существующая база не так уж и плоха. Основная проблема – это не законы, а их применение. Зачастую мы сталкиваемся не с несовершенством законов, а с отсутствием у городских и муниципальных чиновников желания принимать решения. Особенно это касается сложных решений, требующих ответственности. На мой взгляд, создать идеальный проект новой городской территории можно. И такой опыт в мировой практике есть. Куда сложнее его осуществить: найти средства, силы, человеческие ресурсы, суметь завершить начатое. Например, в первые два десятилетия существования нашего города было сделано несколько идеальных проектов, но ни один из них не был осуществлен до конца. Хотя то, что мы сейчас имеем в исторической части Петербурга, по праву считается одним из основных шедевров мирового градостроительства.
Сбои в работе Федеральной государственной информационной системы «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН) в прошлом году доставили немало проблем игрокам рынка. Ситуация обострилась после того, как с критикой работы над созданием системы на Росреестр обрушилась Счетная палата России.
Напомним, в августе 2018 года, когда в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ проходил переход на электронную регистрацию в рамках созданной Росреестром ФГИС ЕГРН, произошел массовый сбей системы. «Петербург, к счастью, не был в числе первых регионов, перешедших на работу с ФГИС ЕГРН, и тот коллапс, который возник с регистрацией договоров долевого участия, наших компаний не коснулся. Но во многих субъектах РФ это было очень большой проблемой», – вспоминает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. По оценкам экспертов, ежедневно срывалась регистрация договоров на сумму до 4 млрд рублей.
Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что на уровне Управления Росреестра по Петербургу все работает достаточно четко и слаженно. «В нашем регионе представители ведомства решили сделать ставку на развитие информационных технологий еще несколько лет назад. Как результат – на сегодняшний день мы имеем постоянно обновляющиеся программные продукты, что помогает реализовывать гораздо большее количество сделок, нежели в других регионах», – говорит он.
Августовский сбой работы произошел из-за аварии в использовавшемся центре обработки данных (ЦОД) «Ростелекома». Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Росреестре, ведомство извлекло необходимые уроки: «В настоящее время совместно с Минкомсвязью и Минфином подготовлена и согласована целевая архитектура центров обработки данных. Она предусматривает использование двух «горячих» и одного «холодного» ЦОДов». Этот подход исключает повторения событий.
Аварий такого масштаба больше не происходило, и тема стала «затухать», пока Счетная палата не опубликовала свои выводы по ФГИС ЕГРН. Проект, обошедшийся федеральному бюджету в 1,9 млрд рублей, предусматривал плавное переключение на систему к 29 августа 2018 года, однако этого не произошло, сроки полноценного запуска системы были сорваны, заявила заместитель председателя Счетной палаты РФ Вера Чистова.
«Переход на цифровые технологии можно только приветствовать, это нормальная современная практика. Но, конечно, перед тем, как начинать работу по новой схеме, ее необходимо самым тщательным образом протестировать, чтобы не затруднять работу целой отрасли», – отмечает Олег Бритов.
Признавая наличие сбоев, в Росреестре подчеркивают размах ФГИС ЕГРН, которая объединила сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости (суммарно – 300 млн записей). «Сведения из ЕГРН предоставляются банкам, риэлторам, нотариусам, застройщикам, кадастровым инженерам, органам власти для того, чтобы они могли осуществлять свою деятельность. В среднем Росреестр оказывает три услуги в секунду. Адаптация масштабной и сложной в техническом плане системы ЕГРН под условия огромной страны потребовала времени и тонкой настройки на практике», – отмечают в ведомстве.
Там указывают и на взаимосвязь с другими государственными и муниципальными информационными системами – в частности, с ГИС ГМП (Государственной информационной системой о государственных и муниципальных платежах) и СМЭВ (Системой межведомственного электронного взаимодействия). Сбои в них оказывают влияние и на ФГИС ЕГРН. «Также имели место и сбои в предоставлении сведений, связанные с DDoS-атаками. Российское законодательство позволяет получать через сервисы на сайте Росреестра в больших объемах сведения из ЕГРН с большим дисконтом по сравнению с ценой за выписку из реестра. Это привело к появлению теневого рынка перепродажи сведений из ЕГРН. А массовые запросы приводили к сбоям. Росреестр провел ряд технических мероприятий, чтобы ограничить такие атаки. А также совместно с Минэкономразвития подготовил поправки в Закон № 218-ФЗ, предусматривающие запрет на перепродажу третьим лицам сведений ЕГРН, а также установление административной ответственности за совершение таких действий», – сообщили в Росреестре.
«Надеюсь, что разработчики сделали необходимые выводы из тех проблем, которые возникли из-за несовершенства системы, смогли ее должным образом доработать – и теперь ФГИС ЕГРН будет работать бесперебойно», – резюмирует Олег Бритов.
Справка
Создание ФГИС ЕГРН осуществляется в рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)». Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующий процесс перехода на цифровую форму работы, вступил в силу с 1 января 2017 года. Ввод ФГИС ЕГРН со всеми компонентами в эксплуатацию состоялся согласно приказу Росреестра от 28 ноября 2017 года. С этого времени идет планомерное подключение к системе региональных подразделений ведомства. В настоящее время во ФГИС ЕГРН работает 51 субъект РФ. В системе содержится около 300 млн записей о правах и объектах недвижимости.
Губернатор региона Александр Дрозденко подписал постановление о новой структуре органов исполнительной власти.
Согласно распоряжению Александра Дрозденко, в структуре органов исполнительной власти появилась администрация губернатора, на которую лягут организационные, контрольные и координационные функции.
От теории к практике
Областной Комитет по архитектуре и градостроительству официально превратился в Комитет по градостроительной политике. О том, что ведомство возглавит бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков, было известно давно, однако то, что Комитет перейдет в ведение первого заместителя председателя Правительства и главы Комитета финансов Романа Маркова, стало новостью. Изначально предполагалось, что курировать переименованный комитет будет зампред по строительству Михаил Москвин.
Решение губернатора об изменении профиля комитета стало логичным продолжением заявленного ранее нового вектора градостроительной политики региона. Главная задача, поставленная перед Комитетом по градостроительной политике и его главой, – борьба с высотным строительством, которое процветает несмотря на законодательные ограничения. С декабря 2017 года дома в городских поселениях должны строиться не выше 9–12 этажей, а в сельских – 5–9 этажей. Однако строителей, получивших ППТ до введения ограничений, это не останавливает, ведь закон обратной силы не имеет. В результате «высотки» как строились, так и строятся, что совершенно не устраивает губернатора.
Проблема сложная, и власти намерены решать ее в «ручном режиме», т. е. вести переговоры с каждым застройщиком по отдельности, доказывая преимущества среднеэтажных домов с квартирами площадью больше 30 «квадратов» перед многоэтажными «муравейниками», не обеспеченными инфраструктурой и набитыми студиями. Очевидно, что это работа не для теоретиков от архитектуры, а для финансовых и строительных практиков, коими и являются Игорь Кулаков и Роман Марков.
Первый шаг к отделению архитекторов от строителей был сделан еще в марте 2018 года, когда Александр Дрозденко разделил должность главы КАГ и главного архитектора области. Большая часть практических вопросов градостроительства досталась Комитету, а проблемы архитектуры и благоустройства легли на Михаила Киреева.
Отметим, что главный архитектор Ленобласти находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной – непосредственно перед главой региона. Сохранится ли такая система, пока непонятно. Однако очевидно, что большая часть вопросов по архитектуре и благоустройству ляжет на Михаила Киреева, что повысит его значимость как чиновника.
Единоначалие для стратегии
По итогам административной реформы, в ведении Михаила Москвина окажутся почти все ведомства, регламентирующие работу стройкомплекса.
Он много лет курирует работу Комитетов по строительству и дорожному хозяйству, Госстройнадзора, а также Управления Ленинградской области по транспорту. Сейчас же губернатор передал ему еще два: по жилищно-коммунальному хозяйству и по топливно-энергетическому комплексу. Ранее этими ведомствами занимался зампредседателя Правительства Ленобласти Олег Коваль, однако 29 января текущего года его задержали по обвинению в мошенничестве.
«Новое формирование (единый блок по строительству и ЖКХ – прим. ред.) соответствует требованиям времени, – подчеркнул Александр Дрозденко. – Все органы исполнительной власти, вошедшие в объединенный блок, связаны между собой, единоначалие позволяет реализовывать стратегию комплексного развития территории. Объединенные комитеты совместными усилиями не только обеспечивают возведение жилого дома или промышленного объекта, но и их последующую эксплуатацию. Мы считаем оптимальным, что отныне контроль за всем капитальным строительством сосредоточен в одних руках».
Михаил Москвин признает, что получил все рычаги для «создания комфортной среды»: «Если раньше полномочия градостроительного блока заканчивались актом ввода дома или сооружения в эксплуатацию, то теперь наш блок действительно пошел дальше – мы сопровождаем дома весь их жизненный цикл, включая капремонт, снабжение ресурсами и инфраструктурой. Объединение таких направлений со строительным блоком позволит на качественно ином уровне подходить к вопросам реконструкции и возведения объектов ТЭК и ЖКХ. Нам будет проще решать самый проблемный вопрос в строительстве – обеспечение новостроек сетями».
Чиновник добавил, что строительная часть объединенного блока сосредоточится на соблюдении градостроительных норм, блок ЖКХ и энергетики сконцентрируется на доступности ресурсов для населения, улучшении среды и обновлении жилищного фонда, а дорожники уже получили план по строительству ряда капитальных объектов, «которые революционно изменят ситуацию с транспортными потоками».
Разделяй и оптимизируй
Александр Дрозденко уверен, что административная реформа поможет улучшить работу регионального правительства: «Новая структура четко разделяет отраслевые управленческие функции и функции по обеспечению деятельности правительства, отделяет контрольные функции от функций реализации государственных полномочий, исключает дублирование и призвана обеспечить координацию, основанную на принципах проектного управления».
Кроме того, будет «оптимизирована» численность государственных служащих – на 10%. «Речь идет не столько о сокращении работников, сколько о переводе специалистов, не реализующих непосредственно госфункции, в категорию вспомогательного персонала, в госучреждения и иные подведомственные организации», – пояснил губернатор.
Практическая реорганизация работы правительства займет около трех месяцев.