О чем говорят строители. Эксперты о насущных проблемах отрасли
Текущая неделя ознаменуется двумя событиями, которые имеют важное значение для строительного комплекса. Первое из них – федерального масштаба. На Съезд НОСТРОЙ в Москву соберутся представители отраслевого сообщества со всей России. Второе – масштаба регионального. В Северной столице пройдет Съезд строителей Санкт-Петербурга. Впрочем, значение города и влияние его строительного сообщества таковы, что локальным событие назвать сложно.
В ходе обоих мероприятий строители обсудят самые насущные и актуальные проблемы стройкомплекса. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов, чтобы выявить наиболее острые вызовы, которые ставит перед отраслью сегодняшний день.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Накануне Съезда группами «мозгового штурма» обсуждаются самые злободневные темы – проблемы контрактования строительства, «Стратегия 2030», ценообразование, техническое регулирование, повышение и оценка квалификации... Результаты обсуждения по окончании работы групп будут доложены научно-техническому, экспертному советам и основному Совету НОСТРОЙ для дальнейшего принятия решений.
Мы живем в сложное и интересное время – переходный период, связанный с принятием важных документов. В первую очередь, это нацпроект «Жилье и городская среда», плюс ряд нацпроектов, связанных с развитием отрасли, поскольку в бюджет заложены средства на строительство социальной и транспортной инфраструктуры.
У НОСТРОЙ есть опыт мониторинга ситуации и выработки предложений, которые в дальнейшем учитываются в нормативных документах и ложатся в поручения Правительства. Мы планируем через Форум устойчивого развития, совещания с органами власти распространить положительную практику выработки решений «на местах» – в регионах – для изменения ситуации в отрасли.
Вторая задача – «Стратегия 2030», в создании которой НОСТРОЙ принимает участие. Должна быть разработана «дорожная карта», которая обеспечит ее реализацию. Мы рассчитываем на главенствующую роль СРО в подготовке решений, которые будут ориентированы на поддержку строителей. Стратегия объемная. Включает и контрактную систему, и кадровое обеспечение, а главное – возможности самих СРО, которые должны не только нести ответственность, но и решать вопросы развития отрасли.
Кроме того, НОСТРОЙ достиг прогресса в выстраивании отношений с Аппаратом Правительства, вице-премьером и профильным министерством. Теперь хотим спроецировать этот опыт на взаимодействие с другими министерствами, влияющими на отрасль. Также в приоритете выстраивание отношений с региональными органами власти.
Сергей Жаков, президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей»:
– В повестку дня Съезда НОСТРОЙ включен вопрос об утверждении Приоритетных направлений деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» на 2020 год, одним из которых является организация проведения независимой оценки квалификации в области строительства.
Структура системы независимой оценки квалификации (НОК) неоднократно обсуждалась на круглых столах, организованных НОСТРОЙ, и отмечалось, что информация обо всех, кто прошел оценку, включаются в реестр сведений о проведении НОК. Система будет абсолютно открытой, а данные о результатах экзамена будут находиться в свободном доступе.
Всецело поддерживаем скорейшую реализацию этого нововведения, поскольку независимая и профессиональная оценка знаний строителя позволит объективно оценить уровень его квалификации, послужит основой оптимизации производственного процесса и в конечном итоге станет залогом качества и безопасности возводимых строителем объектов капитального строительства. Вместе с тем хотелось бы пожелать этому начинанию, чтобы оно не стало «жертвой коммерциализации», как это, увы, не раз бывало с первоначально благими начинаниями, которые впоследствии превращались, по сути, в профанацию.
Роман Курзенер, генеральный директор Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:
– Хотелось бы, чтобы профессионалы, работающие на рынке, могли бы через нацобъединение влиять на те законы, которые сейчас принимаются. Например, ввод объекта в эксплуатацию сейчас является фактически нелегитимным процессом: в соответствии со ст. 55 п. 6 ч. 5 ГК РФ, «основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию является несоответствие объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». При этом изменения в законодательстве происходят каждые полгода, а срок реализации проекта в среднем составляет три года. Таким образом, застройщик должен либо обладать даром предвидения, либо быть фантастически везучим человеком, потому что вероятность того, что законодательство в отношении его участка не изменится на момент завершения строительства объекта, стремится к нулю.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «Союзпетрострой-Стандарт»:
– На съезде НОСТРОЙ в первую очередь необходимо обсудить состояние строительной отрасли, определить причины упадка, пути выхода из кризиса и роль СРО в этих процессах.
Строительная отрасль – это зеркало экономики. В период ее падения (или даже роста, когда этот рост обеспечивается исключительно сырьевым сектором) строительная отрасль переживает не лучшие времена. Если такое положение затягивается, то падение объемов работ приводит к массовому банкротству или уходу с рынка строительных компаний и упадку отрасли в целом. Сейчас отрасль находится именно на таком трудном этапе.
Строительную отрасль мог бы поддерживать госзаказ, но для этого необходимо реформировать саму систему госзаказа вместе с системой ценообразования в строительстве, осуществить переход от конкуренции по цене к конкуренции по компетенциям организаций и качеству конечной строительной продукции.
На Съезде строителей Петербурга необходимо обсудить, что следует предпринять на региональном и федеральном уровнях для повышения эффективности госзакупок в сфере строительства, чтобы, с одной стороны, средства бюджета расходовались эффективно (выполнялись бы инвестиционные программы, качество строительной продукции соответствовало бы современным требованиям), а с другой – строительные компании получили бы возможность планировать свою деятельность и развиваться. Согласно статистике, около 70% объема всех строительно-монтажных работ в стране – это работы, выполняемые за счет бюджета или для компаний с госучастием, следовательно, наведение порядка в этой сфере напрямую повлияет на состояние отрасли.
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development:
– Правила работы на строительном рынке находятся в процессе постоянной трансформации, поэтому девелоперы вынуждены также часто вносить изменения в свои проекты. Кроме того, снижается рентабельность бизнеса, количество новых проектов в регионах сейчас минимально. Себестоимость строительства возросла после увеличения НДС, появления необходимости получения проектного финансирования, повышения цен на материалы. При этом соблюдение высокого качества проектов остается в приоритете. Сейчас часть проектов небольших застройщиков рискует не получить финансирование, потому что их бизнес-процессы оказались не приспособлены к изменившимся обстоятельствам. Происходит монополизация рынка, последствия которой неоднозначны. С одной стороны, повысилось доверие к отрасли в целом со стороны покупателей, с другой – возведение кварталов по типовым проектам, реализуемым старожилами рынка, не ведет к гармоничному развитию городской среды. Необходимо обсуждать на экспертном уровне, как соблюсти баланс между качеством проекта, технологичностью, новыми идеями и желанием успеть за показателями национального проекта о жилищном строительстве.
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula city:
– После изменения правил игры в строительной отрасли этим летом застройщики в первую очередь столкнулись с трудностями при взаимодействии с властями и банками. В рамках проектного финансирования денежные средства на реализацию проекта предоставляет кредитная организация, а застройщику, в свою очередь, необходимо защищать перед банком все расходы по проекту, что в существующих реалиях оказалось достаточно сложным процессом. Банк не заинтересован финансировать непрофильные расходы, такие, например, как рекламные, спонсорские, социальные. Но если застройщик не имеет возможности возвести социальную инфраструктуру, то у него неизбежно возникают сложности с властями. Кроме этого, без соцобъектов проект не будет интересен и покупателям. Поэтому застройщик вынужден тратить собственные средства на данные цели, не будучи уверенным в том, что эти вложения будут в дальнейшем включены в счет проекта банком. Данный механизм еще не отлажен, и взаимоотношения банков и застройщиков складываются довольно сложно. В конечном счете этот диалог может зайти в тупик, что неизбежно повредит реализации проектов.
На мой взгляд, в этом процессе необходимо участие третьей стороны. Ею могут стать независимые мониторинговые компании, эксперты, обладающие опытом и компетентностью для того, чтобы просчитать и показать реальную картину реализуемого проекта и сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Строительная отрасль переживает сложное время, связанное с общим состоянием экономики и переходом к проектному финансированию. Происходят серьезные изменения в строительном комплексе Петербурга: практически вся совокупность подрядных компаний превратилась в средний и малый бизнес, свернута конкурентная среда. Подрядчики испытывают большие трудности – недостаток фронта работ, занижение цен, систематические неплатежи. Происходит банкротство компаний, особенно среднего и малого бизнеса, снижается потенциал подрядного строительства, существенно сокращается число рабочих мест, не происходит обновление техники.
Система госзаказа в строительстве требует совершенствования, особенно в части разработки и исполнения Адресно-инвестиционной программы. Требуется коренная реформа ценообразования в строительстве, недопустимо искусственное занижение стоимости на всех уровнях, от изысканий, проектирования до строительства, особенно в части заработной платы.
Андрей Уртьев, директор АПО «Союзпетрострой-Проект»:
– Если говорить в общем, то хочется перейти от стадии выживания к развитию. Более конкретно – остро нужны: мораторий на непрерывные реформы и изменение правил ведения бизнеса; уменьшение государственного регулирования отрасли; уменьшение налогового бремени на подрядчиков (в том числе проектировщиков); облегчение условий для участия в госзакупках (в части банковских гарантий, страхования ответственности подрядчика и т. п.).
Игорь Коваль, к. т. н., руководитель НТЦ ООО «Полипласт Северо-Запад:
– Необходимо изменение правил проведения тендерных торгов на выполнение строительных работ – это внесение изменений в конкретные федеральные законы, регулирующие положения. Качество и его технические аспекты должны быть приоритетом при реализации того или иного проекта. Стоимость работ, безусловно, важный параметр, но он должен быть вторичным и не браться в расчет при невозможности обеспечения технического качества и условий. Сложилась ситуация, что побеждают в тендерных торгах организации, дающие низкую цену по лоту, практически без опыта работ, без квалифицированных кадров и нового технологического оборудования и механизмов. Себестоимость ряда работ и материалов исходно планируется критически низкая, для их выполнения невозможно закупить материалы подходящего качества, требуемое оборудование, оснастку или просто привлечение сотрудников подходящей квалификации.
Вызывает озабоченность тенденция снижения цены на бетон при том, что стоимость цемента устойчиво растет. Подобное снижение возможно только за счет ухудшения качества продукта и его потребительских свойств. При этом стоимость самого бетона в структуре жилищных и общественных объектов в целом небольшая, максимум 7–10%, а резервов повышения эффективности производства и снижения себестоимости достаточно много.
Необходимо усиление технического контроля за производством строительных работ при возведении объектов и их сдаче. Образно говоря, наше базовое отличие от той же Германии – не столько в отсутствии необходимых ГОСТ или СНиП, сколько в их тотальном игнорировании. Необходимо кадровое усиление и наделение органов Гостехнадзора полномочиями не только на объектах с бюджетным финансированием.
Важная задача – подготовка квалифицированных кадров, не только ИТР, среднего технического персонала, но и, что важно, рабочих.
Виктория Нестерова, генеральный директор АО «Фирма Изотерм»:
– Наша компания работает со многими строительными организациями по всей стране, и проблемы есть типичные у всех регионов, и есть проблемы сугубо региональные. К последним можно отнести различия в законодательстве и правилах строительства, ввода в эксплуатацию и передачи городу объектов социальной инфраструктуры: детсадов, школ и поликлиник. Общий порядок не утвержден, у застройщиков постоянно возникают проблемы, и в связи с этим они всячески уходят от этих проектов.
К общим проблемам можно отнести до сих пор не утвержденную дифференциацию объектов по классам жилья. У нас есть «комфорт», «комфорт-плюс», «бизнес», люкс, «бизнес-люкс», клубные дома и т. д. Сегодня отнесение объекта к одному из классов – это чисто маркетинговый ход. И строители, пользуясь отсутствием стандартов, не вкладывая дополнительных средств, пытаются дать статус повыше и продать подороже. Но все забывают о заказчиках, и недовольство жителей в конечном итоге становится проблемой строителей. Считаю необходимым четко прописать минимальные требования к различным классам жилья, чтобы не вводить в заблуждение людей и самим более точно проектировать, в частности, инженерные системы.
Матвей Пироженко, генеральный директор ООО «Пейкко»:
– В первую очередь, конечно же, присоединюсь ко всем моим коллегам в отрасли, которые говорят о необходимости установления прозрачных и, что немаловажно, стабильных правил работы на строительном рынке. Это позволит компаниям выстраивать долгосрочные стратегии развития, так как любой крупный строительный проект – это длинные инвестиции. Все мы зависимы от спроса на строительном рынке, на который, в свою очередь, очень сильно воздействуют любые нововведения наших законодателей. С другой стороны, все понимают, что строительство невозможно без развития сетей и инфраструктуры, а для этого объективно требуется поддержка государства.
Но также хочется привлечь внимание коллег к вопросам использования в строительстве инновационных технологий и продуктов. Мы столкнулись с тем, что есть сложившееся, назовем его «привычное проектирование» и «привычное строительство», уходящее своими корнями еще во времена Союза. И когда мы приходим со своими инновационными продуктами, например, с дельта-балками, которые уже широко применяются в европейских проектах и даже в США и Канаде, мы сталкиваемся с нежеланием что-то менять и с недоверием к новым идеям. Хотелось бы, чтобы наш рынок стал менее консервативным, чтобы к новым решениям относились более гибко. Нам кажется, что от этого выиграют все участники строительного рынка.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
– На наш взгляд, сегодня одна из актуальных проблем – это состав и качество проектирования. Мы сталкиваемся с проектной документацией каждый день – и, к сожалению, качественной можно назвать не более 20% из нее. Помимо того, что часто в проекте неполные данные, некорректные чертежи, нет точных размеров, зачастую подбирается оборудование, морально устаревшее по техническим характеристикам, по функциональности, эргономике, эстетике, энергоэффективности, не отвечающее требованиям современных регламентов.
И вторая проблема: несмотря на провозглашенную политику импортозамещения и на то, что на рынке появилась действительно качественная продукция российского производства, имеет место необоснованное использование импортного оборудования. Иногда это завуалировано, а порой и без всякого стеснения. Это пресекать надо жестко. Не должен проект быть согласован, если там есть необоснованное использование импортного оборудования. Приоритет всегда должен отдаваться отечественному производителю.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Сегодня в строительном законодательстве царят полный хаос и неразбериха из-за постоянно принимающихся новых законов. Наверное, уже пора найти отправную точку и систематизировать то, что сегодня действует, состыковать различные взаимосвязанные законодательные акты, например, Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы. И это только малая часть. Между этими документами масса противоречий, которые необходимо срочно устранить, но и внутри документов есть глобальные несостыковки.
Нужно совершенствовать законодательство. Не просто усиливать контроль и надзор, а улучшать качество. Чтобы не получилось, что «строгость законов компенсируется слабостью их исполнения». Те законодательные акты, которые выпущены и действуют на сегодняшний день, необходимо отработать, принять подзаконные документы. В 80% законов есть пункты отсылочного плана. А вот подзаконные акты, на которые они ссылаются, как правило, опаздывают на годы. Вследствие этого рождается вольная трактовка законов на местах, как кому удобно.
И хорошо бы научиться на отраслевых мероприятиях не обсуждать те проблемы, которые уже имеются и складывались годами, а предвидеть то, что еще только может произойти, прогнозировать появление аналогичных или похожих проблем в будущем и искать решения уже сегодня.
Сергей Луценко, генеральный директор ООО «ДОРИАНС»:
– Считаю, что наиболее проблемным сейчас является переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Возможно, здесь и сейчас это не так сильно сказывается из-за наличия большого количества уже продаваемых объектов, но через пару лет, когда на рынок будут выходить новые объекты, это повлечет за собой укрупнение игроков. И если дольщики при этом будут защищены эскроу-счетами, то субподрядчики, в том числе проектировщики, могут столкнуться с риском неплатежей от заказчиков.
Может быть, всех участников строительного рынка – девелоперов, застройщиков, генподрядчиков, субподрядчиков – перевести на свои эскроу-счета? Уверен, стало бы легче всем: если компания имеет денежные средства, переводит их на эскроу, субподрядчик подписывает смарт-контракт, работы принимаются, средства забирает субподрядчик. Если средств не имеет, то и подрядить никого не сможет. Не перечесть, сколько компаний обанкротилось, когда в цепочке субподрядчиков кто-то оказывался нечистоплотным контрагентом или попадал в сложное положение.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОЕКТ»:
– Строительная отрасль играет значительную роль в социально-экономическом развитии любой страны, являясь важным фактором ее стабильности, а также она служит материальной основой развития народного хозяйства, решения жилищной проблемы. Однако у руководства отрасли в течение двадцати лет стоят математики, экономисты, юристы, финансисты, но не строители.
Каковы итоги 2019 года? Для профильного министерства они одни, а для профессионального сообщества отрасли – совсем другие. Для министерства – это разработка Стратегии-2030, создание в каждом регионе страны BIM-центра, присвоение к концу года 177 российским городам индекса IQ. А для профессионального сообщества – это то, что Стратегия-2030, в разработке которой принимали участие более 1000 экспертов, отправлена на доработку, в том числе в связи с манипуляциями статистическими данными. Реформа ценообразования стоимостью почти 2 млрд завалена. Техрегулирования как не было, так и нет. Анонсированное постановление Правительства РФ № 87 не выпущено. Национальный проект по вводу жилья не реализован. И что у нас творится с градостроительной деятельностью и архитектурой – также четкого осознания нет.
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
– Строительная сфера переживает тяжелые времена. Наиболее яркие и видные невооруженным взглядом проблемы связаны с реформированием сразу нескольких отраслей – банковского сектора, налогового и градостроительного законодательства: в Петербурге практически не осталось компаний, которые могут строить высокотехнологичные сооружения, такие как мосты и туннели; количество выданных разрешений на строительство в 2019 году почти в два раза меньше, чем годом ранее; работа по эскроу-счетам идет медленно; работа застройщиков теперь в руках крупных банков, которые могут диктовать свои правила по проектному финансированию и в теории могут оставить только несколько девелоперов в городе.
Что касается проблем, которые не видны на первый взгляд, – это, к примеру, вопрос о санитарных защитных зонах (СЗЗ). Со введением 342-ФЗ получилась ситуация, что девелоперы находятся в заложниках у предприятий, чьи санзоны не определены, и, с другой стороны, – в зависимости от инспекторов Госстройнадзора, которые могут руководствоваться формальными требованиями. К примеру, Госстройнадзор может запретить ввод в эксплуатацию жилья на основании попадания части участка в СЗЗ предприятия. Выход из этой ситуации в лучшем случае – разделение участка, получение нового градплана, экспертизы и разрешения на строительство. На заседании рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства сообщалось, что не проходят проверку сейчас только те объекты, в которых в СЗЗ попадает само жилое здание, а не участок, на котором оно расположено. Таким образом, выданное разрешение на строительство не гарантирует ввода объекта в эксплуатацию. По данным Госстройнадзора, сейчас из 104 строящихся объектов – 37, на которых ведутся различные мероприятия по устранению замечаний в части СЗЗ.
Дмитрий Петров, генеральный директор ООО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– К сожалению, сохранились, и иногда и усугубились проблемы, которые существуют в отрасли уже много лет. Это нехватка качественных и относительно недорогих материалов, проблемы с квалифицированными кадрами, как среди специалистов среднего звена, так и простых рабочих.
Ко всему этому добавилось введение системы эскроу-счетов, работа по которым пока по факту не началась. И как будет это происходить, пока толком не понятно. Нужно было сначала запустить пилотный проект, проверить нововведение, а потом внедрять во всей стране. Сегодня мы имеем риск банкротства мелких и средних строительных компаний и переход контроля над отраслью к банкам.
Владимир Балабанов, заместитель генерального директора по строительству АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург»:
– Нам, как управляющей компании, важно оперативно решать вопросы, связанные с получением необходимых для строительства документов, и соблюдать запланированные сроки реализации проекта. Сокращение сроков прохождения госэкспертизы и налаженный механизм подачи документов в контролирующие органы существенно ускорят процесс реализации проектов тех резидентов, которые находятся на начальном этапе реализации проектов, и тех, кто расширяет уже действующие производства.
При существующих темпах роста производительности, а соответственно, и расширении штата сотрудников компаний-резидентов ОЭЗ, увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру районов, где расположены площадки ОЭЗ, – Петродворцового и Приморского. Учитывая это, важно заранее обеспечить транспортную доступность к площадкам ОЭЗ.
Долги проектировщиков по аренде превышают 86,6 млн рублей.
Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ ВиПС) 7 марта текущего года окончательно проиграло АО «М» (входит в «Галс-Девелопмент» – дочернюю структуру ВТБ) суд за помещения в бизнес-центре «Невская ратуша». Решение Арбитражного апелляционного суда о расторжении договор аренды нежилого помещения площадью 1,7 тыс. кв.м. на 9-м этаже офисного комплекса, который был заключен сторонами в мае 2015 года, вступило в силу. Это последние площади из 7 тыс. кв.м., которые КБ ВиПС некогда занимал на четырех этажах «Невской ратуши». Суд обязал КБ освободить площади и вернуть их АО «М» по акту не позднее 14 марта. Проектировщики также обязаны выплатить собственнику помещения 86,6 млн рублей долгов по аренде. В свою очередь, АО «М» должно выплатить арендатору 5,2 млн рублей в счет причиненных убытков.
АО «М» 12 марта направило руководству КБ ВиПС требование об освобождении помещения (есть в распоряжении «Строительного Еженедельника»). В нем, в частности, говорится, что если арендатор не вывезет из помещения, принадлежащее ему имущество, сотрудники АО «М» сделают это самостоятельно и потом потребуют компенсировать понесенные расходы.
Когда в 2015 году КБ ВиПС садился в «Невскую ратушу», ничто не предвещало беды. В то время управляющим партнёром КБ ВиПС был экс-глава городского комитета по строительству Вячеслав Семененко, который и настоял на переезде в новый офис, поближе к чиновникам Смольного. Этот шаг должен был подчеркнуть статус компании, поддержать ее престиж на рынке и увеличить эффективность бизнес-процессов на 20-30%.
Однако в марте 2018-го Вячеслав Семененко уступил 25% своих акций в КБ ВиПС Андрею Панфёрову и ушел заниматься собственными девелоперскими проектами, заявив, что участие в КБ ВиПС никогда не было для него стратегическим бизнесом. Злые языки поговаривали, что решение топ-менеджера могло быть связано с репутационными проблемами. Накануне КБ потерял контракт на строительство новой сцены Театра оперы и балета им. Чайковского в Перми. А генерального проектировщика и бывшего владельца 3% акций КБ Кшиштофа Поморски арестовали по делу о распространении порнографии.
Тем не менее, с финансовой точки зрения в КБ ВиПС в тот момент все было стабильно, в 2017 году компания получила семь контрактов на сумму 284 млн рублей (для сравнения: в 2016–м было 10 контрактов на 296 млн рублей). Выручка КБ в 2017 году составила 1,59 млрд рублей, а чистая прибыль – 112,4 млн рублей. За год компания заключила новые госконтракты на сумму почти 290 млн рублей.
Тем не менее, весной 2018 года КБ ВиПС допустил просрочку по внесению арендной платы за площади в «Невской ратуше» более чем на 15 дней. Разразился скандал.
Арендатор не платил, и собственник пошел на экстренные меры – перекрыл в помещениях должника все коммуникации (воду, электричество, туалеты). КБ ВиПС через суд потребовало от АО «М» прекратить блокаду и возместить причиненные убытки, которые оценил в 15,1 млн рублей. Суд в денежной компенсации отказал, но велел собственнику здания обеспечить нормальную работу арендатора.
Опротестовать это решение в апелляции компания «М» не смогла и вынуждена была подать новое заявление а арбитраж. КБ ВиПС подал встречный иск, увеличив сумму требований до 75,6 млн рублей и попросил объединить два дела в одно. Что и было сделано.
Судебное решение о выселении и компенсации арендных платежей может нанести серьезный удар по бизнесу КБ ВиПС. Сейчас компания активно судится с контрагентами. Она является ответчиком по 22 арбитражным делам с общей суммой исковых требований в 895 млн рублей (данные «Руспрофиль»). Между тем, за 2018 год КБ ВиПС заключил только один госконтракт на сумму 1,3 млн рублей с Красносельским РЖА. Данные о прибылях и убытках компании за 2018 год еще не раскрыты. Получить комментарии в КБ ВиПС не удалось: телефоны, указанные на сайте компании, не активны, на электронный запрос в компании не ответили.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group, говорит, что поскольку судебное решение, которым договор аренды был расторгнут, вступило в законную силу, единственным законным способом для КБ ВиПС сохранить за собой возможность занимать помещения в «Невской Ратуши» является заключение мирового соглашения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Невская ратуша» почти заполнена
Ратушные перспективы
Структуры «Газпром нефти» переедут в Новую Голландию
О необходимости запуска процесса реновации территорий с устаревшим жилищным фондом по всей стране говорят уже давно. Однако во многом успешный московский опыт в регионах не применим. А в Петербурге реновация явно пробуксовывает.
Депутаты городского ЗакСа и решили взяться за федеральное законодательство в этой сфере. Они подготовили собственный вариант общероссийского закона о реновации. Авторами выступили Денис Четырбок, Оксана Дмитриева, Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев. ЗакС поддержал инициативу коллег в первом чтении. Эксперты же придерживаются разных взглядов на продуманность и реализуемость законодательной новации.
Opus 2
Напомним, ранее в Госдуму уже был внесен законопроект, который позволяет регионам запускать собственные программы реновации. Однако, по мнению петербургских депутатов, этот документ фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы (что делает его на практике не реализуемым в регионах) и содержит ряд существенных пробелов. В связи с этим они подготовили свой фундаментальный документ, состоящий из 7 глав, объединяющих 39 статей.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что вполне объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования. Наша главная цель – сдвинуть программу реновации с мертвой точки», – говорит депутат ЗакС Денис Четырбок.
Законопроект наделяет органы власти субъектов РФ правом реализовывать программы реновации за счет средств регионального бюджета и других источников. Предлагается деление проектов в этой сфере на два вида – бюджетные и инвестиционные (могут реализовываться на принципах ГЧП). Документом определяются базовые условия соглашения между правительством региона и инвестором, порядок его заключения, исполнения и расторжения.
«Для общероссийского старта таких программ необходимо создать гибкую основу правового регулирования, которая учитывала бы местные особенности. Законопроект предусматривает многообразие форм финансирования реновации», – поясняет председатель ЗакС Петербурга Вячеслав Макаров.
В целях обеспечения жилищных прав граждан нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать стандартам и требованиям, установленным законодательством. Новое жилье должно располагаться в том же городском районе, а для городов федерального значения – в том же муниципальном образовании, что и прежнее.
Законопроект предусматривает, что реновация может осуществляться в отношении не только отдельного дома, но и квартала и микрорайона. «Это позволит избежать уплотнительной застройки, не просто заинтересовать инвесторов, но и четко распределить ответственность за создание коммунальной и социальной инфраструктуры на обновляемых территориях», – считает Вячеслав Макаров.
Закон нужен…
С тем, что федеральный закон, стимулирующий запуск программ реновации, необходим, не спорит никто. «Установление законодательного регулирования в этой сфере представляется актуальным и целесообразным, ведь эксплуатационный срок результатов «советского домостроения» давно истек, а существование коммунальных квартир вообще является архаизмом», – подчеркивает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
По оценке экспертов, заложенные в законопроект идеи в значительной степени снимают проблемы, из-за которых петербургская программа реновации не смогла заработать в полную силу. И это не удивительно: представители одного из ее операторов – компании «СПб Реновация» – консультировали разработчиков законопроекта.
«Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. Все проблемы, которые мы испытываем при реализации программы развития застроенных территорий, в законе в целом учтены», – отмечает руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Действительно, проблема отсутствия «стартовых пятен» нивелирована путем расширения географии переселения граждан с уровня квартала до муниципального образования. «А проблема «последнего жильца» решается принятием решения на общем собрании жильцов дома. Кворум – 50% от общего числа голосов собственников помещений. Решение принимается двумя третями голосов. Возможно и заочное голосование», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
К плюсам она также относит то, что предусмотрена инициатива частного инвестора и порядок его действий для реализации проекта. «Также положительной оценки заслуживает то обстоятельство, что большинство решений, в том числе критерии выбора объектов для реновации, отданы «на откуп» субъектам РФ. Это позволит учесть местную специфику», – говорит эксперт.
«Привязывать проект к реалиям жизни во многом будут власти субъектов РФ, которым даны полномочия разработать свое законодательство по данному вопросу в достаточно широких рамках. При адекватном подходе на уровне региона инвесторы найдутся. Территории, застроенные «хрущевками», интересны для них благодаря близости к центру и наличию инфраструктуры», – отмечает Елена Крестьянцева. «В проекте также преодолена принципиальная проблема в виде источников финансирования программы реновации, а именно предусмотрена возможность применения механизмов государственно- и муниципально-частного партнерства», – добавляет Константин Клошко.
…но не совсем такой
Тем не менее, по оценке юриста, «за внешней проработанностью регулирования скрыто достаточно большое количество отрицательных моментов».
Константин Клошко отмечает, что понятие реновации, по замыслу авторов законопроекта, включает в себя реконструкцию или снос не только домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии. «Таким образом, предмет регулирования расширяется до пределов, позволяющих включать в соответствующий перечень вполне пригодные для постоянного проживания дома, с целью введения в оборот территорий, на которых они расположены», – говорит он.
Такие способы обеспечения положительного решения по реновации (решение проблемы «последнего жильца»), как возможность инициирования повторного общего собрания одного собственника помещений, а также заочное голосование (опросным путем), являются благодатной почвой для злоупотреблений, полагает Константин Клошко.
«Предлагаемые законопроектом правовые механизмы создают экономические стимулы для включения в программу реновации домов, расположенных на участках, обладающих максимальной ликвидностью, вместо приоритетного переселения граждан из непригодных для проживания зданий, что может привести к необоснованному сносу или реконструкции неопределенного круга объектов недвижимости», – считает эксперт.
«Предполагается, что инвестор еще до стадии согласования вложится в проект реновации, получит банковскую гарантию в объеме не менее 5% объема финансирования. Только после этого проект рассматривается ответственным органом исполнительной власти, а далее общим собранием жильцов реновируемых домов, с трудно прогнозируемым исходом. В данной редакции слишком велик риск прекращения проекта без возмещения затрат на его запуск. Условия можно сделать и более демократичными: достаточно было бы предпроекта и предложения по предоставлению равнозначных помещений хотя бы для того, чтобы получить мнение жильцов», – добавляет Елена Крестьянцева.
Coda
Столь разная оценка законопроекта приводит к диаметрально противоположенным прогнозам о его дальнейшей судьбе. «Несмотря на актуальность самой инициативы, выявленные недостатки законопроекта представляются существенными, что, можно предположить, не обеспечит поддержку его принятия в Государственной Думе», – считает Константин Клошко.
«Проект подготовлен достаточно грамотно и, на мой взгляд, имеет высокие шансы на поддержку в Госдуме», – заявляет Елена Крестьянцева.
Дмитрий Михалев подчеркивает, что проблема ветхого жилья – общероссийская, поэтому и нужен именно федеральный закон, который станет базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации. «На наш взгляд, реновация и развитие застроенных территорий – по сути одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Надеемся, что законодательная инициатива будет поддержана на федеральном уровне», – говорит он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Решение суда продлевает программу реновации в Петербурге на 10 лет
Всероссийская программа реновации начнется после расселения всего аварийного жилья
«Оттепель» для хрущевок
Разработан проект реконструкции петербургских «хрущёвок»