Девелоперов пустят в центр
Депутаты ЗакС Петербурга поддержали подготовленный КГИОП проект объединенных зон охраны памятников. Однако при обсуждении документа выяснилось, что в нем содержится «лазейка» для компании «СПб Реновация» на Нарвскую заставу, а девелоперам готовят подарок в виде облегчения условий работы в историческом центре.
Сохранили наследие
Проект объединенных зон охраны объектов наследия, или корректировку в 820-й городской закон, депутаты ЗакСа рассмотрели на заседании рабочей группы по сохранению исторического центра. Документ планировали утвердить единогласно, но в последний момент в него внесли изменения, которые вызвали вопросы у депутатов и градозащитников.
Как рассказал замглавы КГИОП Алексей Михайлов, в проекте предусмотрено появление свыше 100 новых зон охраны. Это, например, расширение охранной территории для усадьбы «Марьина гора» в Зеленогорске. Введут в городе и не существовавшие ранее зоны регулирования застройки в Невском и Выборгском районах, в пос. Александровский Курортного района. «Проанализировав территорию, мы поняли, что должны сохранить в Курортном районе примеры исторической дачной застройки», – пояснил чиновник.
Также в проекте предусмотрена легализация части надписей-вывесок на фасадах зданий, таких, например, как названия гостиниц «Англетер», «Октябрьская» и т. д. По словам Алексея Михайлова, действующий в настоящее время запрет на такие конструкции оказался не до конца продуманным. Появилось в проекте и новое понятие «смежного уличного фронта», что даст возможность защитить градоформирующие объекты исторической среды и композицию уличного фронта застройки. В документе уточнены нормы по высоте и порядку ее расчета для зданий.
В работе над проектом специалисты решили отказаться от создания в городе некоего списка «неценных» исторических зданий, которые ранее допускались к сносу. Однако обратной стороной медали такого решения стал отказ от перечня примерно из 100 домов-памятников, где предполагалось взять под защиту интерьеры на территории общего пользования (витражи, лестницы и т. д).
Вспомнили реновацию
Вопрос о поправках для компании «СПб Реновация» по кварталу Нарвская застава, продлевающих возможность сноса здесь советских зданий для инвестора программы развития застроенных территорий, глава Комиссии ЗакС по городскому хозяйству Сергей Никешин предложил поставить на отдельное голосование. Он пояснил, что поправка была включена в проект по просьбе Комитета по строительству.
Напомним, что «СПб Реновация» выиграла на торгах право освоения 20 кварталов в 2009 году. В 2014 году в 820-й городской закон были внесены корректировки, позволяющие инвестору снести дома на Нарвской заставе в срок до 1 января 2016 года, затем его продлили до 1 января 2019-го. В квартал инвестор так и не смог зайти из-за местных активистов и градозащитников. В начале этого года КИО и «СПб Реновация» после долгих судебных разбирательств заключили мировое соглашение по всем 20 кварталам о продлении программы еще на 10 лет – до 2029 года.
Как пояснил Алексей Михайлов, исходя из этого и была разработана поправка в 820-й закон, предоставляющая возможность пролонгировать инвестору право на снос. Начальник управления сопровождения и контроля строительных проектов Комитета по строительству Сергей Сократилин сообщил, что всего на Нарвской заставе на снос хотят отправить 167 домов. Из них 5 демонтируют на начальном этапе с одновременным возведением 4 новых домов на 50 тыс. «квадратов». Он подчеркнул, что если и в этот раз «СПб Реновация» сорвет сроки, то договор можно будет расторгнуть досрочно. Такие доводы не устроили замглавы совета Петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова, заявившего, что «из города-сада Нарвскую заставу превратят в очередное Купчино». Он предложил реконструировать дома под элитные таун-хаусы с сохранением существующих параметров по высоте. В итоге депутаты приняли решение предоставить отсрочку инвестору только до 1 января 2023 года.
Как пояснили в пресс-службе компании «СПб Реновация», для запуска программы в квартале необходимо создание стартового «пятна» для строительства первых домов под расселение жителей. «В данный момент на нем расположены дома, которые признаны аварийными. Их расселением в соответствии с законом занимается город. После их сноса наша компания сможет приступить к строительству и расселению в рамках программы реновации. Дома, о которых шла речь на заседании комиссии, относятся к следующим очередям строительства», – сообщили там.
«Упростили» центр
Как рассказал Александр Кононов, на общественных слушаниях девелоперы подали еще одну любопытную поправку. Так, СРО А «Объединение строителей СПб» предложила избавить девелоперов, работающих с реконструкцией исторических домов в центре, от необходимости соблюдать действующие нормативы по обеспеченности местами в детсадах и школах. Такие объекты в центральных районах возводить попросту негде, а из-за этого тормозится старт новых проектов. Большинство девелоперов в итоге предпочитает приспосабливать дома под офисы, что грозит в перспективе появлением целых кварталов, где нет жилья.
Александр Кононов подчеркнул также, что ранее в 820-м законе были отменены требования для девелоперов по паркингам и нормам озеленения при работе в центре. «Оговорюсь особо, речь идет именно о реконструкции объектов, а не их сносе. При новом строительстве никаких поблажек не будет», – добавил он. Против такой корректировки у депутатов и градозащитников возражений не нашлось.
Основная часть корректировок по проекту должна вступить в силу с 1 января 2021 года, ряд изменений начнет действовать c июля 2021 года.
Группа ЛСР оказалась единственным застройщиком, который решил продать городу жилье для госнужд по цене Минрегиона. Общая сумма закупки составит 2,3 млрд рублей.
В Смольном подвели итоги пяти конкурсов по закупке жилья для госнужд, объявленных в сентябре текущего года. Единственным их участником стала Группа ЛСР. Она сможет получить госконтракты по стартовой цене Минрегиона, которая для Петербурга определена на уровне 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. Это на 5% больше, чем годом ранее. До подписания контракта в Группе ЛСР итоги конкурса не комментируют.
Город закупит более 30 тыс. кв.м. жилья на общую сумму 2,3 млрд рублей. Всего будет куплено 483 квартиры в домах, которые будут сданы в текущем и следующем годах. В том числе город купит 139 «однушек», 102 «двушки», 153 «трешки», 49 «четверок» и 40 «пятерок». Их по социальным программам получат многодетные семьи, ветераны и другие очередники. Также часть жилья в новостройках будет предоставлена горожанам в рамках программ по расселению ветхого и аварийного жилья.
Порядок выкупа традиционный - 50% от суммы закупки город перечисляет строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% — после получения разрешения.
Всего в этом году город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в прошлом году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Большинство игроков рынка в массовых закупках жилья не участвуют. Все дело в цене. По данным руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена жилья массового спроса в Петербурге сейчас составляет 101,6 тыс. рублей за «квадрат».
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что, продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», - говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
«Строительная себестоимость находится в пределах 70-90 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли. И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв.м. нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв.м.», — говорит генеральный директор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе (но на этот раз на торги не пошли), - компания «Дальпитерстрой». «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Цена низкая. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее обычно соглашаемся. В этот раз на торги не пошли, поскольку у нас не оказалось квартир нужного городу метража. Но готовимся принять участие в других торгах. Главное, чтобы наше предложение совпало с запросом мегаполиса», — говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
Проект строительства жилого комплекса бизнес-класса на месте общежитий на ул. Жака Дюкло, 7, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга.
Владельцем участка и стоящих на нем зданий является ФГБУН «Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе». Это учреждение и выступило в качестве заказчика проекта. Общежития в настоящее время расселяются на средства неназванного инвестора. После этого здания предполагается снести. А на их месте возвести жилье – отчасти для института, отчасти – для инвестора.
Общая площадь участка под застройку – 4,5 тыс. кв. м. Он располагается в непосредственной близости от Ольгинского пруда и парка Сосновка, на которые будет открываться вид из окон. Участок находится в зоне Т3Ж2, предназначенной для застройки жильем средней и повышенной этажности.
По замыслу проектировщика (ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская»), жилой комплекс будет состоять из двух корпусов – «точки» и двухсекционного. Общая площадь зданий составит 17,6 тыс. кв. м, жилья – 9,1 тыс. кв. м. На подземном и первом этажах разместится паркинг на 127 машино-мест. Помимо этого, 17 мест расположится на открытых парковках. Также на первом этаже запланированы коммерческие помещения.
По словам главного архитектора проекта Владлена Лявданского, предусматривается озеленение территории в соответствие с нормативами. Вопрос обеспечения местами в объектах социальной инфраструктуры решен путем передачи институтом двух ведомственных детсадов на баланс района.
Проект вызвал диаметрально противоположные отзывы членов Градсовета. По мнению одних, проект гармонично вписан ландшафт и окружающую застройку. «Двуцветное решение фасадов – тема, использовавшаяся архитекторами, работавшими над зданиями в этой локации начиная с середины XIX века и до позднесоветского периода. Представленный проект перекликается с этими традициями», – отметил Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука». Само архитектурное решение называли интересным, динамичным и удачно «посаженным» на местность.
Другие подвергли проект серьезной критике – и за архитектурно-градостроительные решения, и за предложенную квартирографию. «Есть такое ощущение, что на создание проекта влияло слишком большое число случайных факторов, требований и пожеланий, и все их разработчики постарались учесть. В результате пришлось чуть-чуть «подвинуться» там, чуть-чуть – тут, и в итоге целостного гармоничного проекта не получилось», – говорит руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн.
Однако в итоге проект все-таки был в целом одобрен – с предписанием при доработке учесть сделанные замечания.