Через реформу к нацпроекту
Федеральные власти понимают, что реформа схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, скорее всего, притормозит увеличение объемов ввода жилья в России, но надеются, что проблемы будут носить временный характер и целей нацпроекта удастся достичь. Об этом говорили эксперты, собравшиеся на конференции Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений».
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев отметил, что завершается первый этап переходного периода на схему проектного финансирования. 1 октября завершился прием заявок на получение заключений о соответствии проектов критериям, установленным федеральным ведомством, соответствие которым позволяет достраивать и продавать объекты по старым правилам. К 1 ноября застройщикам должны быть выданы последние такие документы. Горизонт второго, заключительного этапа переходного периода, в рамках которого часть проектов будет реализовываться по прежней долевой схеме, пока не очевиден, – видимо, порядка двух лет.
«Но все новые проекты уже с лета текущего года запускаются в рамках проектного финансирования», – отметил Владимир Якушев, озвучив текущую статистику хода реформы. Из 116,5 млн кв. м жилья, получившего разрешение на строительство, 74,7 млн будут достраиваться по старой схеме, 21,4 млн – получили проектное финансирование и 20,4 млн – его не получили. Из последней цифры: 8,6 млн кв. м жилья находятся в высокой стадии готовности и будут достроены за счет собственных средств девелоперов; 9,3 млн – активное строительство еще не начиналось, продажи не ведутся; наконец, 0,4 млн (0,3% от общего объема) – объекты, которые рискуют перейти в категорию проблемных. Для предотвращения этого с ними необходимо, по словам министра, разбираться «в ручном режиме».
Владимир Якушев подчеркнул, что, несмотря на опасения пессимистов, пока снижения объемов ввода жилья не произошло; напротив, наблюдается даже некоторый рост показателя. «По состоянию на 1 сентября, в России сдано 48,9 млн кв. м жилья. Это на 7,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По нашим прогнозам, до конца года может быть введено еще 44–46 млн кв. м. Так что итоговые годовые показатели будут не хуже, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом министр признал, что на дистанции в один-два года возможен спад объемов ввода, связанный с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства. К аналогичным выводам пришли аналитики Сбербанка, данные которых озвучил старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов. В докризисном 2014 году застройщикам были выданы разрешения на строительство 76,4 млн кв. м жилья по всей России. В 2017 году – всего на 34,4 млн, в 2018-м (в преддверии реформы) – на 48,9 млн кв. м. «В этом году разрешений выдается меньше, чем в прошлом. Таким образом, «запас» разрешений начнет иссякать в конце 2020-го – в 2021 году», – допустил он.
К проблемным точкам, по словам Владимира Якушева, относится также срок ответа банков на запрос застройщика о предоставлении кредита. «Несмотря на то, что целевое значение составляет 45 дней, средний показатель сегодня – 67 дней», – признал министр, отметив, что практика банков нуждается в доработке.
Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов сообщил, что банке в среднем уже достигнут целевой показатель по времени ответа на запрос девелопера (хотя, конечно, и бывают исключения). «Но для себя мы ставим более высокую планку – сократить срок до 25 дней», – сообщил он. По состоянию на середину октября, Сбербанк одобрил более 500 заявок на проектное финансирование на общую сумму 600 млрд рублей. В банке открыто 13 тыс. счетов эскроу на общую сумму около 30 млрд рублей, в том числе около 400 из них (на 800 млн) уже раскрыто, то есть жилье сдано в эксплуатацию, – добавил эксперт.
Также был презентован новый продукт, предназначенный для проектов, получивших финансирование Сбербанка при условии открытия в нем эскроу-счетов. По его условиям, процентная ставка по ипотечному кредиту на покупку жилья в таких объектах составит от 1% годовых – по программе господдержки для семей с детьми; от 3,3% – при субсидировании ставки застройщиками-партнерами банка; и от 5,3% – для остальных ипотечных программ.
Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова сообщила, что всего на начало октября в России было открыто 17 тыс. эскроу-счетов. Лидеры – Сбербанк, ВТБ, банк ДОМ.РФ. «Постепенно подключаются региональные банки, получившие право на работу в этой сфере», – добавила она. Эксперт также подтвердила принципиальную позицию Центробанка, о преждевременности введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов (о необходимости которого много говорят застройщики) до тех пор, пока не будет наработан опыт работы по этой схеме.
Со своей стороны, замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил, что в будущем году федеральное ведомство разработает и представит механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Он сообщил также, что с 2020 года по программе «Стимул» планируется начать софинансирование строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексного освоения. «Но увеличить бюджет программы пока, к сожалению, не удалось», – признал замминистра.
Он отметил также, что говорить сейчас о принципиальной возможности или невозможности обеспечить к 2024 году ежегодный ввод 120 млн кв. м – преждевременно. «Мы понимаем все связанные с этим трудности, и хотелось бы быть реалистами. В то же время наша задача – приложить максимум усилий для достижения поставленных целей. Мы постараемся задействовать для этого все возможные ресурсы – от механизмов стимулирования спроса до поддержки индивидуального жилищного строительства», – подчеркнул Никита Стасишин.
Мнение
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев:
– Для минимизации проблем застройщиков, связанных с реформой, а также для обеспечения увеличения ввода жилья в рамках реализации нацпроекта – необходимо снизить влияние реформы на отрасль. Минстрой ведет мониторинг ситуации, особое внимание уделяя регионам с небольшими рынками и низкой маржинальностью работы застройщиков. Еще одной очень важной задачей текущего момента является подготовка пула точечных изменений в законодательство, призванных помочь девелоперам в решении возникающих проблем. И в подготовке этого пакета мы рассчитываем прежде всего на помощь самих застройщиков. Пул поправок планируется внести в самое ближайшее время, чтобы успеть принять закон уже в осеннюю сессию.
Отметим, что выдвижение новых кандидатур предполагает также некоторое перераспределение обязанностей между вице-губернаторами. Для строительного комплекса Северной столицы наиболее важны четыре новых выдвиженца, которые неплохо известны в городе, поскольку уже занимали те или иные должности в Смольном.
Напомним, финальным аккордом 2018 года стала отставка ряда ключевых фигур в правительстве Санкт-Петербурга. Ушли вице-губернаторы Игорь Албин и Михаил Мокрецов, глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Уже в этом свои посты покинули вице-губернаторы Сергей Мовчан и Александр Говорунов. И вот, вр. и. о. главы города Александр Беглов направил в ЗакС на согласование свои кандидатуры на освободившиеся должности.
На ключевой для строительной отрасли пост выдвинут Николай Линченко. Ему предлагается поручить решение вопросов капитального строительства и реконструкции, архитектуры и градостроительства (за исключением формирования архитектурного облика), работы с объектами культурного наследия. Николая Линченко дольше других не было в городе, поскольку с 2012 года он занимал пост замдиректора Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ. Но перед этим в течение девяти лет (2000-2009 годы) он работал начальником аппарата вице-губернатора города Александра Вахмистрова, который как раз курировал строительный комплекс. Кроме того, в 2009-2012 годах Николай Линченко работал в администрации Приморского, затем Адмиралтейского района Северной столицы.
Евгения Елина представили на должность вице-губернатора, отвечающего за экономическое развитие и стратегическое планирование Петербурга, учет, управление и распоряжение городским имуществом, мониторинг земель и землеустройство, вопросы, связанные с госуправлением в сфере имущественных отношений. Его хорошо помнят в городе как топ-менеджера ряда бизнес-структур, а также главы Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли в 2009-2012 годах. Есть у Евгения Елина и опыт работы в федеральном правительстве: в 2013-2017 годах он занимал пост замминистра экономического развития РФ.
Хорошо известен в Петербурге и Эдуард Батанов, выдвинутый на пост вице-губернатора, отвечающего за вопросы инвестиционной политики и транспорта. Он много лет (2008-2015 годы) был председателем Комитета финансов Смольного. В последние годы был первым замглавы правительства Калининградской области.
Максим Шаскольский, которого прочат на должность вице-губернатора, курирующего вопросы энергетики и тарифного регулирования, много лет (с 2001 года) проработал топ-менеджменте энергетических компаний Петербурга.
Кроме того, на пост вице-губернатора – руководителя Администрации губернатора выдвинута Любовь Совершаева, а вице-губернатора по темам профессионального образования и научной политики – Владимир Княгинин.
В целом представители строительной отрасли позитивно оценивают выдвинутые кандидатуры. «Новые назначения, проведенные руководителем Смольного Александром Бегловым, вполне естественны, ибо он подбирает кадры, с которыми ему предстоит работать. Отрадно, что ряд новых вице-губернаторов – Любовь Совершаева, Евгений Елин, Николай Линченко, Максим Шаскольский – коренные ленинградцы, а Эдуард Батанов и Владимир Княгинин долгое время работали в нашем городе. Отмечу, что с большинством из них мне довелось тесно и плодотворно работать в прежние годы. Полагаю, что наши прежние контакты возобновятся и мы будем активно сотрудничать с каждым из них в целях развития строительного комплекса», - говорит вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Мысль о необходимости преемственности озвучил и Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие». «За последние годы был сформирован, на мой взгляд, крайне эффективный инструмент оперативного разрешения проблем строительного и девелоперского сообщества города, а именно – рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге под руководством губернатора. Хотел бы выразить надежду на продолжение налаженного конструктивного диалога с будущими кураторами строительной отрасли города не только в рамках упомянутой рабочей группы, но и на других площадках взаимодействия», - отмечает он.
Экс-вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров выразил уверенность, что Николай Линченко прекрасно сумеет справиться с возлагаемыми на него обязанностями. «Не сложно догадаться, что раз он девять лет был бессменным руководителем моего аппарата, я был вполне удовлетворен его работой. Николай Линченко прекрасно разбирается во всех вопросах, которые ведет вице-губернатор, курирующий строительный комплекс, поскольку за прошедшие годы, сами по себе эти вопросы не изменились. Несомненно, на пользу пошла ему работа, как говорится, «на земле», в районных администрациях. То же самое можно сказать и о деятельности в федеральных структурах. Таким образом он знает специфику отрасли с разных уровней управления, и этот опыт, конечно, поможет ему на новом посту», - говорит бывший чиновник.
«У десяти комитетов Смольного теперь новые руководители, сегодня Александр Беглов предложил шесть кандидатов на должности вице-губернаторов города. Думаю, в случае их одобрения депутатами мы сможем наблюдать синергетический эффект. Будем ждать активной работы по улучшению инвестиционного климата города. Если вести речь о строительном блоке, то с Николаем Линченко мы знакомы давно – он возглавлял Адмиралтейский район в период начала реализации «Эталон ЛенСпецСМУ» проекта квартала «Галактика». Так что у нас уже есть позитивный опыт взаимодействия», - отмечает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что перед новым поколением вице-губернаторов города стоит много серьезных задач. «Отрадно, что на эти ответственные посты выдвинуты люди, которые работали в Петербурге, и работали достаточно успешно. Они известны как высокопрофессиональные специалисты с хорошим опытом. Это дает надежду на то, что работа городского правительства станет более эффективной, чем раньше. Пока же система управления избыточно бюрократична и неповоротлива, и, прямо скажем, не повернута лицом ни к людям, ни к бизнесу. В связи с этим хочется пожелать успеха этим отважным людям, которые в очень непростое время готовы взять на себя груз ответственности за развитие нашего города», - подчеркнул он.
Федеральное автономное учреждение (ФАУ) «РосКапСтрой» сформировало Дирекцию по развитию в Северо-Западном федеральном округе. Ее главой назначен бывший заместитель Полномочного представителя Президента в СЗФО Сергей Зимин. Первым планам деятельности Дирекции была посвящена пресс-конференция, прошедшая в ТАСС.
По словам члена Наблюдательного совета ФАУ «РосКапСтрой» Владимира Цветнова, учреждение в настоящее время активно развивается и расширяет свою деятельность, причем не только функционально, но и географически. Связано это с перспективой получения статуса единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов за счет средств федерального бюджета. Поэтому, по его словам, закономерным шагом стало решение создать Дирекцию по развитию в «РосКапСтроя» в СЗФО.
Владимир Цветнов рассказал, что в настоящее время учреждение ведет свою деятельность по трем базовым направлениям. Во-первых, это исполнение функций технического заказчика, в том числе на объектах самого высокого уровня сложности. Во вторых, - осуществление научно-технического сопровождения, строительного контроля и аудита. «Опыт работы на объектах, строительство и реконструкция которых осуществляется за счет средств федерального бюджета, а также на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, дает нам возможность предложить заказчикам широкий спектр услуг на всех стадиях жизненного цикла любого проекта», - подчеркнул он. Третьим направлением деятельности ФАУ «РосКапСтрой» традиционно является образовательная сфера: повышение квалификации и переподготовка кадров для отраслей строительства, ЖКХ, реставрации и др.
В Санкт-Петербурге, действительно являющемся музеем под открытым небом, «РосКапСтрой» особое внимание уделит объектам наследия, отметил Владимир Цветнов. «Памятники Северной столицы объединены в единый комплекс, вошедший в число объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Не сомневаюсь, огромный опыт, накопленный нашим учреждением, найдет применение во многих аспектах в этой сфере. Это и контроль за качеством проведения работ, и подготовка профессиональных кадров, и нормотворческая деятельность», - подчеркнул он.
Руководитель дирекции ФАУ «РосКапСтрой» по развитию в СЗФО Сергей Зимин сообщил, что возглавляемая им структура находится в самом начале большого пути. «Сегодня мы начали принимать активное участие в тендерах на выполнение различных работ в рамках нашей специализации. Нам нужно заявить о себе на рынке, продемонстрировать тот уровень качества выполнения работ, который мы способны обеспечить. По мере роста портфеля заказов Дирекции, видимо, будут формироваться филиалы учреждения в городах – центрах субъектов РФ Северо-Запада», - рассказал он, подчеркнув, что при этом, несомненно, будет востребован опыт его работы по строительной тематике в Полпредстве Президента в СЗФО.
По словам Сергея Зимина, Дирекция планирует сосредоточить усилия на объектах социальной, транспортной, энергетической инфраструктуры. «Особое внимание будет уделено механизму независимого контроля строительства в рамках реализации программ переселения граждан из аварийного фонда. К сожалению, часто приходится слышать нарекания в адрес жилья, строящегося для переселения граждан. Думаю, в значительной степени это связано с отсутствием независимого контроля качества на таких объектах. Такое положение надо менять», - сказал он.
Несмотря на то, что Сергей Зимин до недавнего времени был лишь представителем ФАУ «РосКапСтрой» в СЗФО, уже есть первые плоды его работы – в виде совместной обучающей программы, подготовленной учреждением и Северо-Западным институтом управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. «Программа нацелена на повышение квалификации работников сферы строительства и ЖКХ. Наши учреждения объединят свой опыт и накопленные компетенции и организуют профессиональную переподготовку и повышение квалификации рабочих кадров и специалистов более чем по 119 учебным курсам», - рассказал заместитель директора Северо-Западного института управления РАНХиГС Евгений Китин.
По его словам, сотрудничество ФАУ «РосКапСтрой» с РАНХиГС построено на принципах сетевого взаимодействия, что позволяет объединить лучшие практики двух структур в области знаний, методологии обучения и технологий. Проект стартует сразу в девяти субъектах СЗФО: Петербурге, Карелии, Ленинградской, Псковской, Мурманской, Архангельской, Калининградской, Новгородской и Вологодской областях.
Замглавы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский отметил, что, хотя в работе федеральных и региональных структур есть своя специфика, но в конечном итоге цель общая – обеспечить качественное строительство самых разнообразных объектов, необходимых для комфортной жизни граждан. «Поэтому я убежден, что мы сможем наладить конструктивное и плодотворное сотрудничество с ФАУ «РосКапСтрой», распространяющем свою деятельность и на СЗФО», - подчеркнул он.
Справка
Учреждение образовано в 1966 году на базе Академии строительства и архитектуры Госстроя СССР и, в рамках исполнения поручений президента России Владимира Путина, переименовано 11 марта 2016 года приказом Минстроя России в ФАУ «РосКапСтрой» для осуществления функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов за счет средств федерального бюджета.
В настоящее время организация осуществляет строительный контроль на крупных объектах нескольких ФЦП, а также участвует в качестве техзаказчика при реализации знаковых для экономики России проектов. Среди объектов, на которых работал «РосКапСтрой»: аэропорт Симферополя, образовательный центр для одаренных детей «Сириус» в Сочи, 5-звездочный отель «Хаятт» во Владивостоке, объездная дорога Симферополя, жилье для работников ССК «Звезда» во Владивостоке, автомобильный подход к Крымскому мосту со стороны Керчи и др.