Торговый гигант на побережье
Многофункциональный торгово-развлекательный центр регионального масштаба «Питерлэнд» открылся летом 2012 года на Приморском проспекте, 72, в Приморском районе Санкт-Петербурга. Эксперты называют проект сложным и неординарным.
«Питерлэнд» расположился в Пьяной гавани на побережье Финского залива, рядом с парком 300-летия Петербурга. Комплекс построен по проекту архитектора Евгения Подгорнова, главы студии «Интерколумниум». В начале 2000-х он спроектировал многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс на участке в 8 га общей площадью 190 тыс. кв. м по заказу компании «Стремберг». Инвестор намеревался построить аттракционы, аквапарк, кафе, магазины, боулинг, каток, детский комплекс и 30-этажный отель с вертолетной площадкой на крыше, организовать причал для катеров и яхт, парковки.
Однако кризис 2008 года и иные факторы внесли изменения и в сам проект, и в сроки его ввода. В результате на участке в 6 га появились пятиэтажный ТРК общей площадью 180 тыс. кв. м (торговая площадь – 80 тыс. кв. м) и парковка на 1,3 тыс. автомобилей. Стоимость проекта – 320 млн долларов. Генподрядчиком на строительстве «Питерлэнда» выступала компания «ТОР».
По мнению экспертов рынка, дополнительным драйвером для сооружения комплекса стала жилищная застройка – поблизости компания «ЛенСпецСМУ» возводила ЖК «Золотая гавань», компания «Петербургстрой Skanska» – ЖК «Наутилус».
Изюминки и фишки
Главной фишкой проекта был и остается аквапарк – он начал работать еще до официального открытия ТРЦ. На момент открытия это был самый и большой и, по мнению экспертов, интересный аквапарк в России – и один из крупнейших в Европе. Его площадь составляет 25 тыс. кв. м. Проект включает множество аттракционов разной степени экстрима: горки, волновой бассейн, реки с течением и проч.
Другая уникальная особенность проекта – купол аквапарка. Его конструкцию разработал ЦНИИСК – Центральный научно-исследовательский институт строительных конструкций им. В. А. Кучеренко (Москва). Это самый большой купол из клееных деревянных конструкций в России, а возможно, и в мире. Купол собран из 60 элементов и покрыт трехслойной тефлоновой пленкой, которая не накапливает пыль, снег и воду, зато пропускает ультрафиолет. Сначала планировалось изготовить купол из металла или бетона, но затем было выбрано легкое дерево.
Также в комплексе построен уникальный энергоблок, который вырабатывает электроэнергию, тепло и энергию, потребляемую для охлаждения.
Продолжение следует
Сегодня, по оценке консультанта проекта Анастасии Балмочных, работавшей в период строительства ТРЦ в компании JLL, «Питерлэнд» входит в число лучших торгово-развлекательных комплексов Петербурга.
Сейчас четыре этажа ТРЦ занимают магазины, рестораны, детский развлекательный центр, мультиплекс «Формула Кино», спортивные площадки, фудкорт, а также видовая терраса. Еженедельно в комплексе проходят развлекательные мероприятия, включая концерты и выставки. По оценке Colliers International (Россия), развлекательная часть в комплексе занимает более 60% арендопригодных площадей.
Накануне Чемпионата мира по футболу 2018 года на пятом этаже «Питерлэнда» открылся небольшой четырехзведочный отель на 27 номеров площадью 4 тыс. кв. м – пилотный проект будущей гостиницы, которая должна составить единый комплекс с торгово-развлекательным центром. Как пояснял ранее гендиректор компании «Стремберг» Александр Кожин, он решил вернуться к ранее запланированному строительству отеля на 550 номеров с объемом инвестиций 50 млн евро, а отработать технологии – на мини-отеле в ТРЦ.
На месте, где ранее планировалось разместить отель, было даже подготовлено свайное поле. Однако проект пришлось отложить, а на этом месте организовать наземную парковку.
Мнение
Борис Юшенков, независимый эксперт:
– Когда появился «Питерлэнд», это было круто по архитектуре и масштабу. Поначалу проблемным моментом была транспортная доступность, но теперь есть станция метро «Беговая». Место – очень важный параметр для торговых комплексов.
Дмитрий Грошев, руководитель группы компаний TTIN GROUP – «Tермотех»:
– Наша компания на объекте выполняла работы по проектированию, поставке оборудования и монтажу системы водяного напольного отопления в комфорт-зонах вокруг основного бассейна, зонах бань и хаммамах – всего 8 тыс. кв. м. До нас никто не проектировал и не монтировал подобных систем в аквапарках на таких больших площадях. Да и по сей день таких площадей с системами водяных теплых полов, системами отопления, комфорт-зонами – в аквапарках на таких больших площадях нет. Системы позволяют поддерживать оптимальную температуру в помещениях, а также температуру пола в зонах бассейнов, в зонах вокруг бассейнов, купелей, на балконе, в зоне отдыха, в банях и хаммамах, раздевалках, комнатах отдыха, санузлах и технических помещениях. Регулирование и управление осуществляется системой автоматики, посредством установленных термостатов по температуре воздуха и температуре пола.
Долги проектировщиков по аренде превышают 86,6 млн рублей.
Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ ВиПС) 7 марта текущего года окончательно проиграло АО «М» (входит в «Галс-Девелопмент» – дочернюю структуру ВТБ) суд за помещения в бизнес-центре «Невская ратуша». Решение Арбитражного апелляционного суда о расторжении договор аренды нежилого помещения площадью 1,7 тыс. кв.м. на 9-м этаже офисного комплекса, который был заключен сторонами в мае 2015 года, вступило в силу. Это последние площади из 7 тыс. кв.м., которые КБ ВиПС некогда занимал на четырех этажах «Невской ратуши». Суд обязал КБ освободить площади и вернуть их АО «М» по акту не позднее 14 марта. Проектировщики также обязаны выплатить собственнику помещения 86,6 млн рублей долгов по аренде. В свою очередь, АО «М» должно выплатить арендатору 5,2 млн рублей в счет причиненных убытков.
АО «М» 12 марта направило руководству КБ ВиПС требование об освобождении помещения (есть в распоряжении «Строительного Еженедельника»). В нем, в частности, говорится, что если арендатор не вывезет из помещения, принадлежащее ему имущество, сотрудники АО «М» сделают это самостоятельно и потом потребуют компенсировать понесенные расходы.
Когда в 2015 году КБ ВиПС садился в «Невскую ратушу», ничто не предвещало беды. В то время управляющим партнёром КБ ВиПС был экс-глава городского комитета по строительству Вячеслав Семененко, который и настоял на переезде в новый офис, поближе к чиновникам Смольного. Этот шаг должен был подчеркнуть статус компании, поддержать ее престиж на рынке и увеличить эффективность бизнес-процессов на 20-30%.
Однако в марте 2018-го Вячеслав Семененко уступил 25% своих акций в КБ ВиПС Андрею Панфёрову и ушел заниматься собственными девелоперскими проектами, заявив, что участие в КБ ВиПС никогда не было для него стратегическим бизнесом. Злые языки поговаривали, что решение топ-менеджера могло быть связано с репутационными проблемами. Накануне КБ потерял контракт на строительство новой сцены Театра оперы и балета им. Чайковского в Перми. А генерального проектировщика и бывшего владельца 3% акций КБ Кшиштофа Поморски арестовали по делу о распространении порнографии.
Тем не менее, с финансовой точки зрения в КБ ВиПС в тот момент все было стабильно, в 2017 году компания получила семь контрактов на сумму 284 млн рублей (для сравнения: в 2016–м было 10 контрактов на 296 млн рублей). Выручка КБ в 2017 году составила 1,59 млрд рублей, а чистая прибыль – 112,4 млн рублей. За год компания заключила новые госконтракты на сумму почти 290 млн рублей.
Тем не менее, весной 2018 года КБ ВиПС допустил просрочку по внесению арендной платы за площади в «Невской ратуше» более чем на 15 дней. Разразился скандал.
Арендатор не платил, и собственник пошел на экстренные меры – перекрыл в помещениях должника все коммуникации (воду, электричество, туалеты). КБ ВиПС через суд потребовало от АО «М» прекратить блокаду и возместить причиненные убытки, которые оценил в 15,1 млн рублей. Суд в денежной компенсации отказал, но велел собственнику здания обеспечить нормальную работу арендатора.
Опротестовать это решение в апелляции компания «М» не смогла и вынуждена была подать новое заявление а арбитраж. КБ ВиПС подал встречный иск, увеличив сумму требований до 75,6 млн рублей и попросил объединить два дела в одно. Что и было сделано.
Судебное решение о выселении и компенсации арендных платежей может нанести серьезный удар по бизнесу КБ ВиПС. Сейчас компания активно судится с контрагентами. Она является ответчиком по 22 арбитражным делам с общей суммой исковых требований в 895 млн рублей (данные «Руспрофиль»). Между тем, за 2018 год КБ ВиПС заключил только один госконтракт на сумму 1,3 млн рублей с Красносельским РЖА. Данные о прибылях и убытках компании за 2018 год еще не раскрыты. Получить комментарии в КБ ВиПС не удалось: телефоны, указанные на сайте компании, не активны, на электронный запрос в компании не ответили.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group, говорит, что поскольку судебное решение, которым договор аренды был расторгнут, вступило в законную силу, единственным законным способом для КБ ВиПС сохранить за собой возможность занимать помещения в «Невской Ратуши» является заключение мирового соглашения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Невская ратуша» почти заполнена
Ратушные перспективы
Структуры «Газпром нефти» переедут в Новую Голландию
О необходимости запуска процесса реновации территорий с устаревшим жилищным фондом по всей стране говорят уже давно. Однако во многом успешный московский опыт в регионах не применим. А в Петербурге реновация явно пробуксовывает.
Депутаты городского ЗакСа и решили взяться за федеральное законодательство в этой сфере. Они подготовили собственный вариант общероссийского закона о реновации. Авторами выступили Денис Четырбок, Оксана Дмитриева, Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев. ЗакС поддержал инициативу коллег в первом чтении. Эксперты же придерживаются разных взглядов на продуманность и реализуемость законодательной новации.
Opus 2
Напомним, ранее в Госдуму уже был внесен законопроект, который позволяет регионам запускать собственные программы реновации. Однако, по мнению петербургских депутатов, этот документ фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы (что делает его на практике не реализуемым в регионах) и содержит ряд существенных пробелов. В связи с этим они подготовили свой фундаментальный документ, состоящий из 7 глав, объединяющих 39 статей.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что вполне объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования. Наша главная цель – сдвинуть программу реновации с мертвой точки», – говорит депутат ЗакС Денис Четырбок.
Законопроект наделяет органы власти субъектов РФ правом реализовывать программы реновации за счет средств регионального бюджета и других источников. Предлагается деление проектов в этой сфере на два вида – бюджетные и инвестиционные (могут реализовываться на принципах ГЧП). Документом определяются базовые условия соглашения между правительством региона и инвестором, порядок его заключения, исполнения и расторжения.
«Для общероссийского старта таких программ необходимо создать гибкую основу правового регулирования, которая учитывала бы местные особенности. Законопроект предусматривает многообразие форм финансирования реновации», – поясняет председатель ЗакС Петербурга Вячеслав Макаров.
В целях обеспечения жилищных прав граждан нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать стандартам и требованиям, установленным законодательством. Новое жилье должно располагаться в том же городском районе, а для городов федерального значения – в том же муниципальном образовании, что и прежнее.
Законопроект предусматривает, что реновация может осуществляться в отношении не только отдельного дома, но и квартала и микрорайона. «Это позволит избежать уплотнительной застройки, не просто заинтересовать инвесторов, но и четко распределить ответственность за создание коммунальной и социальной инфраструктуры на обновляемых территориях», – считает Вячеслав Макаров.
Закон нужен…
С тем, что федеральный закон, стимулирующий запуск программ реновации, необходим, не спорит никто. «Установление законодательного регулирования в этой сфере представляется актуальным и целесообразным, ведь эксплуатационный срок результатов «советского домостроения» давно истек, а существование коммунальных квартир вообще является архаизмом», – подчеркивает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
По оценке экспертов, заложенные в законопроект идеи в значительной степени снимают проблемы, из-за которых петербургская программа реновации не смогла заработать в полную силу. И это не удивительно: представители одного из ее операторов – компании «СПб Реновация» – консультировали разработчиков законопроекта.
«Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. Все проблемы, которые мы испытываем при реализации программы развития застроенных территорий, в законе в целом учтены», – отмечает руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Действительно, проблема отсутствия «стартовых пятен» нивелирована путем расширения географии переселения граждан с уровня квартала до муниципального образования. «А проблема «последнего жильца» решается принятием решения на общем собрании жильцов дома. Кворум – 50% от общего числа голосов собственников помещений. Решение принимается двумя третями голосов. Возможно и заочное голосование», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
К плюсам она также относит то, что предусмотрена инициатива частного инвестора и порядок его действий для реализации проекта. «Также положительной оценки заслуживает то обстоятельство, что большинство решений, в том числе критерии выбора объектов для реновации, отданы «на откуп» субъектам РФ. Это позволит учесть местную специфику», – говорит эксперт.
«Привязывать проект к реалиям жизни во многом будут власти субъектов РФ, которым даны полномочия разработать свое законодательство по данному вопросу в достаточно широких рамках. При адекватном подходе на уровне региона инвесторы найдутся. Территории, застроенные «хрущевками», интересны для них благодаря близости к центру и наличию инфраструктуры», – отмечает Елена Крестьянцева. «В проекте также преодолена принципиальная проблема в виде источников финансирования программы реновации, а именно предусмотрена возможность применения механизмов государственно- и муниципально-частного партнерства», – добавляет Константин Клошко.
…но не совсем такой
Тем не менее, по оценке юриста, «за внешней проработанностью регулирования скрыто достаточно большое количество отрицательных моментов».
Константин Клошко отмечает, что понятие реновации, по замыслу авторов законопроекта, включает в себя реконструкцию или снос не только домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии. «Таким образом, предмет регулирования расширяется до пределов, позволяющих включать в соответствующий перечень вполне пригодные для постоянного проживания дома, с целью введения в оборот территорий, на которых они расположены», – говорит он.
Такие способы обеспечения положительного решения по реновации (решение проблемы «последнего жильца»), как возможность инициирования повторного общего собрания одного собственника помещений, а также заочное голосование (опросным путем), являются благодатной почвой для злоупотреблений, полагает Константин Клошко.
«Предлагаемые законопроектом правовые механизмы создают экономические стимулы для включения в программу реновации домов, расположенных на участках, обладающих максимальной ликвидностью, вместо приоритетного переселения граждан из непригодных для проживания зданий, что может привести к необоснованному сносу или реконструкции неопределенного круга объектов недвижимости», – считает эксперт.
«Предполагается, что инвестор еще до стадии согласования вложится в проект реновации, получит банковскую гарантию в объеме не менее 5% объема финансирования. Только после этого проект рассматривается ответственным органом исполнительной власти, а далее общим собранием жильцов реновируемых домов, с трудно прогнозируемым исходом. В данной редакции слишком велик риск прекращения проекта без возмещения затрат на его запуск. Условия можно сделать и более демократичными: достаточно было бы предпроекта и предложения по предоставлению равнозначных помещений хотя бы для того, чтобы получить мнение жильцов», – добавляет Елена Крестьянцева.
Coda
Столь разная оценка законопроекта приводит к диаметрально противоположенным прогнозам о его дальнейшей судьбе. «Несмотря на актуальность самой инициативы, выявленные недостатки законопроекта представляются существенными, что, можно предположить, не обеспечит поддержку его принятия в Государственной Думе», – считает Константин Клошко.
«Проект подготовлен достаточно грамотно и, на мой взгляд, имеет высокие шансы на поддержку в Госдуме», – заявляет Елена Крестьянцева.
Дмитрий Михалев подчеркивает, что проблема ветхого жилья – общероссийская, поэтому и нужен именно федеральный закон, который станет базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации. «На наш взгляд, реновация и развитие застроенных территорий – по сути одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Надеемся, что законодательная инициатива будет поддержана на федеральном уровне», – говорит он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Решение суда продлевает программу реновации в Петербурге на 10 лет
Всероссийская программа реновации начнется после расселения всего аварийного жилья
«Оттепель» для хрущевок
Разработан проект реконструкции петербургских «хрущёвок»