В формате КОТ
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
Работы по обустройству развязки с КАД в Мурино начнутся в середине июня, несмотря на нерешенность некоторых вопросов с передачей участков земли под нужды строительства от частных собственников.
В Западном Мурино завершается подготовка к строительству дорожной развязки с КАД. Строительная техника должна выйти на площадку в середине июня. Об этом стало известно в ходе выездного рабочего заседания правительства Ленобласти.
«По заверению подрядчика – компании «Возрождение», 15 июня уже могут начаться работы по переустройству сетей с внутренней стороны участка и обустройство подъезда к внутреннему кольцу. Мы твердо уверены, что контракт будет выполнен вовремя и, возможно, ранее обозначенного срока», - сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Между тем, на совещании было отмечено, что на текущий момент полноценному старту работ мешают возникшие осложнения с передачей земель частных собственников под нужды строительства. Реализация проекта затрагивает 12 участков площадью в 4,6 га. В большинстве своем их владельцами являются девелоперы, занимающиеся жилым строительством, или близкие к ним структуры
Как рассказал председатель Дорожного комитета Юрий Запалатский, в настоящее время под государственные нужды передано пока только 5 из 12 участков. Сложности возникли с землями Рената Галиулина (владелец ООО «Недвижимость-Инвест» – прим. ред.), с которых и должно начаться строительство развязки и с участком бизнесмена Руслана Гайсина (основатель холдинга «Сити 78», по совместительству депутата областного ЗакСа - прим. ред.). Изначально с этими собственниками была договоренность, что ее они передадут по строительство развязки безвозмездно, но позже предприниматели передумали и хотят оплаты.
Как рассказал Михаил Москвин, на выкуп земли Рената Галиулина в правительстве Ленобласти чуть ранее смогли найти деньги. Это обойдется бюджету в 106 млн рублей. Несколько дней назад бизнесмен дал согласие на начало работ на его участке до оформления всех документов. С Русланом Гайсиным пока никаких договоренностей нет. Также как и денег на приобретение его земли.
«Ближайшая корректировка областного бюджета в июне. В нее уже не попасть. Следующая – в ноябре. Если придется выкупать участок, то производственные работы откладываются на значительное время. Мы надеемся, что этого не произойдет, собственник подойдет к вопросу ответственно и даст работать на своей земле», - подчеркнул Михаил Москвин, отметив, что Руслан Гайсин депутат и его действия должны быть сориентированы на запросы граждан, его избравших.
Генеральный директор ПО «Возрождение» Сергей Новиков признался, что для полноценной эффективной работы необходимы все участки, задействованные под строительство. «Нам нужно планировать наши действия. Работать только на одном участке нам сложно», - сообщил он.
Напомним, развязка с КАД – это второй этап развития транспортной доступности Мурино и Нового Девяткино. Первый – это «прокол» под Кольцевой автотрассой. Его строительство было профинансировано застройщиками, работающими в этой Локации. Транспортную развязку с КАД будут строить на деньги регионального и федерального бюджетов. Конкурс на возведение объекта в прошлом году выиграло ПО «Возрождение». Стоимость строительства составляет 775 млн рублей. Все работы по контракту должны быть завершены до конца 2020 года. Следующий этап развития транспортной доступности локации – строительство ТПУ «Девяткино». На прошедшем в конце мая этого года ПМЭФ правительством Ленобласти было подписано соглашение с инвестором – «Первой транспортной корпорацией» об участие в проекте на сумму 400 млн рублей.
Служба госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга развернула кампанию по предупреждению нарушений в отрасли. Как сообщил на пресс-конференции начальник ведомства Евгений Ким, профилактика целесообразнее наказаний.
В ходе мероприятия глава надзорного органа рассказал об основных перспективах его работы, получивших условное название Госстройнадзор 2.0. Одной из ее целей является полный перевод общения сотрудников с заказчиками госуслуг в электронную форму. В итоге в цифровом формате будет аккумулироваться вся документация по каждому проекту.
«Это и ранее было стратегическим направлением развития Госстройнадзора. Так, с 1 января 2018 года все заявки на получение разрешений на начало строительства и ввод в эксплуатацию и ряд других документов принимаются только в электронном виде», - напомнил Евгений Ким.
Еще одним ключевым направлением работы станет работа по предотвращению нарушений. Ведомство выявляет основные «зоны риска» и намеренно предупреждать девелоперов о потенциальных проблемах. С этой целью застройщикам будут направляться предостережения по наиболее распространенным нарушениям. «Эти письма – форма профилактической работы, напоминание застройщикам об их обязательствах и предложение грамотно планировать работы на их объектах», - отмечает глава ведомства.
Так, Госстройнадзор будет бороться с получениями разрешений «про запас». По словам Евгения Кима, ведомство проводит ревизию объектов, на которые получено разрешение. Всего таких около 1200, и на 900 из них активно ведется строительство. В то же время, сегодня в списке объектов, срок действия разрешений на строительство которых истекает, числятся 134 здания.
По 34 адресам даже не начинались работы нулевого цикла. «Мы разослали застройщикам предупреждение о невозможности продления в такой ситуации разрешения (в соответствии с ч. 20 ст. 51 Градкодекса РФ), а запуск работ по таким объектам по сути станет актом самостроя», - подчеркнул глава надзорного ведомства.
Еще примерно по 100 адресам начались работы нулевого цикла, но активность на стройплощадке практически отсутствует. «Застройщикам разосланы предупреждения о недопустимости возобновления работ без продления сроков действия разрешений на строительство», - рассказал Евгений Ким.
Кроме того, по его словам, Госстройнадзор обратится в Минстрой РФ с просьбой сформулировать основания, по которым при серьезном срыве сроков начала работ после получения разрешений на строительство, можно отказать в их продлении.
Госстройнадзор также уже выслал строительным компаниям 89 предостережений о необходимости выполнения благоустройства до сдачи объектов в эксплуатацию. По словам Евгения Кима, к вводу в этом году в Петербурге намечено 177 объектов. «Строителям почти половины из них разосланы предупреждения о том, что благоустройство и озеленение территории являются частью проекта, а значит должны быть выполнены до ввода объекта в эксплуатацию», - отметил Евгений Ким.
Напомним, в середине мая Госстройнадзор предупредил застройщиков, что объекты, на которых не выполнено благоустройство, отныне не смогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Также Служба проверила 910 объектов строительства на соответствие проектной документации. Как сообщил Евгений Ким, толчком к ревизии в этой сфере послужила информация о несоответствии строительства объекта на Лодейнопольской улице (ЖК KingDOM девелопера «Аквилон-Инвест») согласованному проекту. Сведения при проверке подтвердились, после чего Госстройнадзор принял решение о ревизии городских строек. «В результате было выявлено 15 объектов, не соответствующих по тем или иным параметрам проектной документации; застройщикам разосланы предостережения», - рассказал он.
По данным Госстройнадзора, к типовым ошибкам относятся: корректировка проекта без внесения изменений в разрешение на строительство или получения нового разрешения; расхождения между технико-экономическими параметрами объекта в проектной документации (внутри одного комплекта документов); указание помещений без назначения; ошибки при размещении парковок (недостаток машиномест, попытка его компенсировать механизированными многоуровневыми парковками без соответствующего обоснования).
Помимо этого, ведомство провело 56 проверок состояния строительных площадок исторической части города к Чемпионату мира по футболу. По состоянию на 30 мая 2018 года выявлены нарушения требований проектной документации в части захламления территории стройплощадки отходами и грунтами, неэффективности работы постов мойки колес по 8 объектам. «Нарушителям разосланы предупреждения», - отметил Евгений Ким.
Кстати
По данным генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в 2017 году застройщики Петербурга получили разрешения на строительство примерно 13 млн кв. м жилья.