В формате КОТ
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в настоящее время являются приоритетными при создании новых жилых кварталов в Санкт-Петербурге. Их реализация интересна как девелоперам, так и властям города. Однако при реализации таких проектов возникает немало сложностей. Способы их решения обсудили на бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Санкт-Петербурга, сообщил, что для города проекты КОТ являются драйвером дальнейшего развития. По его словам, в настоящее время Смольным заключено 11 договоров с девелоперами о реализации проектов в этом формате. Из них пять сейчас находятся в активной стадии, один – в начальной, еще один завершается. Четыре проекта в силу различных причин заморожены. Они будут вновь запущены после внесения поправок в региональное законодательство, регулирующее правила торгов земельными участками, отданными под КОТ.
«Другая проблема таких проектов в Петербурге связана с отсутствием четко прописанных обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры. Изначально предполагалось, что этим будет заниматься город. Однако в силу ограниченности бюджета власти не успевают за бурным строительством жилья. Сейчас достигнуты определенные договоренности с девелоперами о том, что строительство социальных объектов они берут на себя, а город постепенно будет осуществлять их выкуп. В частности, такая схема уже задействована в проектах КОТ «Северная долина» и «Юнтолово» с компанией «Главстрой-СПб», – отметил Юрий Кабушка.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен рассказал, что схожие с КОТ проекты реализуются и в соседней Финляндии. Только они меньше в объемах. В большинстве случаев в этих проектах социальные объекты возводятся совместно девелоперами и городскими администрациями. Также распространена схема, при которой местные власти их выкупают в течение 10–20 лет. Он также добавил, что сейчас в подобных проектах наблюдается тенденция снижения количества парковочных мест, площадь которых отдается под общественное пространство. Это связано с тем, что люди активнее пользуются арендным авто, общественным транспортом и велосипедами.
В России пока наблюдается обратный тренд, отметил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. Из-за роста числа приобретаемых гражданами машин в качественных проектах увеличиваются площади парковок. В целом, считает он, девелоперы стали уделять больше внимания внутренней инфраструктуре своих кварталов, которая все чаще включает не только школы и детсады. «Застройщики стали больше думать о том, как в их проекте будут жить люди. А не о том, какой объем квадратных метров жилья с этой территории можно получить», – подчеркнул эксперт.
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин в рамках бизнес-завтрака предложил властям Санкт-Петербурга при корректировке законодательства по КОТ проработать вопрос о совместной эксплуатации школ. Сейчас школы по какой-либо схеме передаются городу. В Москве же девелоперы и местные органы власти успешно управляют многими образовательными учреждениями совместно.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева отметила, что у проектов КОТ, находящихся за КАД, есть серьезная проблема, а именно транспортная доступность. «К сожалению, даже вскладчину девелоперам трудно ее решить. Поэтому тут необходимо твердое решение властей о строительстве и реконструкции дорог. При этом проводиться эти работы должны своевременно», – добавила она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– Федеральный закон №283-ФЗ от 02.08.2019 с одной стороны восполнил ряд существовавших пробелов в законодательстве в сфере КРТ, с другой – создал новые проблемы.
Во-первых, сведения о границах территории, на которой реализуется проект по КРТ, содержащие графическое описание местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о проекте и подлежат внесению в ЕГРН.
Во-вторых, указанный закон предоставил возможность включить в границы территории, подлежащей КРТ, смежные участки. Однако такая возможность не предусмотрена для проектов КОТ. Вместе с тем закон обязал инициатора проекта получать согласие собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости на включение в границы проекта КРТ.
В-третьих, теперь инициаторы создания и правообладатели участков КРТ должны заключать между собой соглашение, включающее обязательства сторон в связи с реализацией мероприятий по КРТ, включая распределение обязанностей по подготовке документации по планировке территории и финансовые обязательства. Но при этом выход из него одной из сторон влечет признание документации по планировке территории недействительной.
И даже обязательство возместить остальным участникам проекта КРТ возникшие убытки не решает вопрос о том, что делать в случае изменения мастер-плана проекта и каким образом гарантировать достижение задач, поставленных соответствующим проектом.
У проекта по реконструкции объекта культурного наследия «Апраксин двор» наконец-то официально появился инвестор. Правительство Санкт-Петербурга признало инвестиционно-строительную компанию «Апраксин двор», которая входит в концерн «Питер», стратегическим инвестором города. Реконструкция одного из старейших торговых объектов Северной столицы должна начаться в этом году.
Попытки реконструировать Апраксин двор предпринимаются с 2007 года, и все это время чиновники пытались найти инвестора. Изначально им была компания «Главстрой-СПб», однако в 2013 году Смольный не продлил с ней договор. Разговоры о вхождении в проект концерна «Питер» шли давно, однако официально все произошло только на прошлой неделе.
Инвестор намерен вложить в реконструкцию объекта 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд – собственные средства, а оставшиеся – заемные. Расчетный срок окупаемости составляет 16 лет.
Стоит отметить, что авторы проекта (архитектурное бюро «Студия 44») оценивают его реализацию несколько дороже. «По нашим расчетам, на это требуется от 6 млрд до 9 млрд рублей. И это без учета работы в помещениях, так как этим должны заниматься уже частные инвесторы», – сообщил глава «Студии 44» Никита Явейн. Комментарий инвестора по данному поводу получить не удалось. Впрочем, перемены в стоимости проекта по ходу его реализации – дело привычное.
В правительстве подчеркивают, что все объекты недвижимости Апраксина двора, попадающие под реконструкцию (а это 21 корпус), принадлежат Петербургу и, соответственно, инвестору не придется вести переговоры с другими собственниками. Еще 12 зданий Апрашки находятся в смешанной собственности города и частных лиц. «Работы по приспособлению этих корпусов осуществляются на основании соглашений с единственным собственником или с совладельцем здания, получившим согласие всех иных владельцев. Собственники помещений в 6 зданиях уже обратились за заключением соответствующих договоров. Еще 16 корпусов Апраксина двора находятся целиком в частной собственности, в связи с чем также не возникает вопросов о взаимодействии», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по инвестициям. Отметим, что концерн «Питер» наряду с городом является крупнейшим владельцем недвижимости в Апраксином дворе, всего же собственников у объекта около 50.
Реконструкция Апраксина двора будет идти по проекту «Студии 44», который 24 октября 2017 одобрил Совет по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга. В результате к 2025 году Апрашка должна стать современным многофункциональным общественным пространством, сохранив при этом исторический облик.
Проект предполагает сохранение линеарной планировочной структуры Апраксина и Щукина дворов. Для этого будут демонтированы поздние постройки и надстройки, а также восстановлены фасады исторических зданий, объемно-пространственная структура корпуса № 3, кровли торговых пассажей, остекленные перекрытия между корпусами, утраченная часть корпуса № 45, арки сквозных проходов, историческая планировка Часовенного проезда, часовня Марии Магдалины и т. д.
В Апраксином дворе появятся три квартала: Театральный, Креативный и Музейный. В рамках первого будет обустроена вторая сцена БДТ – Экспериментальный театр со зрительным залом на 450 мест. Во втором появятся хостел, студии ремесел, коворкинги и спорткомплекс. В третьем квартале запланированы Музей петербургского купечества, культурно-просветительский центр, детский образовательно-развлекательный центр, библиотеки и магазин старой книги.
Около 10% площадей будут отданы под апартаменты, еще столько же – под гостиницы без «звезд», а также трехзвездочный конференц-отель. Отметим, в прошлом проекте «Студии 44» (а всего их было четыре) под апартаменты предполагалось выделить 25% площадей, однако это предложение раскритиковал губернатор Георгий Полтавченко.
Помимо этого, в Апраксином дворе пройдет масштабное благоустройство – появятся сады, бульвары, цветники, велодорожки, зоны отдыха и т. д. Для транспортного обслуживания комплекса будет построена система подземных проездов и автостоянок.
Собственником гостиничного комплекса на месте бывшей мужской богадельни на проспекте Энгельса стала торговая компания «Трейд.Ру». Она заплатила за актив на аукционе 88 млн рублей, что на 34% ниже его стартовой цены.
У здания бывшей Орлово-Новосильцевской мужской богадельни на проспекте Энгельса, 1–5, сменился собственник. На днях имущественный комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 2,5 тыс. кв. м. с участком 0,67 га, приобрело на аукционе ООО «Трейд.Ру». Эта компания занимается торговлей и, по данным СМИ, на 52% принадлежит кипрской «Элмевор Финанс Лимитед». Покупатель заплатил за комплекс зданий 88 млн рублей при стартовой цене 133 млн рублей.
Последние 8 лет комплексом зданий на правах долгосрочной аренды распоряжалась компания «Студенческий стиль», связанная с фирмой «Маркор-Нева-Отель». Она расселила здание и вложила средства в его реконструкцию под хостел с выставочным центром. В здании прошло несколько международных архитектурных фестивалей. Но в 2016 году из-за конфликта соинвесторов этого бизнеса «Студенческий стиль» получил иск о банкротстве, а через год в отношении компании было введено внешнее управление. С тех пор комплекс богадельни на Энгельса несколько раз пытались продать за долги, но безуспешно.
Нынешняя цена, по мнению участников рынка, адекватна.
«Этот комплекс недавно был полностью реконструирован. Сейчас здания находятся в хорошем состоянии, и серьезные инвестиции вряд ли потребуются, поэтому цена сделки в размере 35 тыс. рублей за 1 кв. м выглядит существенно заниженной. Особенно для отдельно стоящих особняков в окружении парковой зоны», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По данным Hospitality Management, в Петербурге наибольшей популярностью у инвесторов, гостиничный бизнес для которых не является профильным, пользуются гостиницы и мини-отели, расположенные в домах дореволюционной постройки. Стоимость квадратного метра действующего отеля в исторической части города (но за пределами центральных локаций) в среднем начинается от 80–100 тыс. рублей, или 3,5 млн рублей за номер.
В сегменте небрендовых отелей наибольший интерес инвесторы проявляют к отелям или зданиям, в которых можно обустроить гостиницу на 70–100 номеров: именно столько необходимо, чтобы разместить 2–4 организованные туристические группы.
«Сегодня на гостиничном рынке Петербурга присутствуют в основном инвесторы из России и Китая. А европейцы настороженно относятся к российскому рынку гостиничной недвижимости, хотя доходность отелей класса «три звезды» и «четыре звезды» в Петербурге в сравнении с другими городами выше: 10–15% к 3–5% в таких городах, как Лондон или Вена, – отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management.
При этом эксперты Hospitality Management отмечают, что изменения в регулирующем отрасль законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2019 года, повлекут за собой изменение структуры рынка. Новые требования ограничат работу малого бизнеса в жилых помещениях и в целом станут достаточно обременительными для небольших объектов временного размещения.
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Проспект Энгельса – это не самое популярное направление среди туристов в Петербурге, поэтому говорить о большом предложении гостиниц в этой локации сложно: в основном это точечные проекты. С позиции спроса стоило бы взглянуть на перспективы этой локации не с точки зрения краткосрочной аренды, а на среднесрочный и долгосрочный период. В Европе этот сегмент закрывается за счет кампусов, ориентированных скорее на студентов и молодых специалистов, а не «традиционных» туристов. Поэтому в этом контексте эта локация может быть привлекательна для тех, кто приезжает на учебу в Петербург.