Погрешность абсолюта
Казалось бы, эпоха больших скандалов, связанных с конфликтами между дольщиками и застройщиками, ушла в прошлое. Но на прошлой неделе произошел еще один, в центре которого оказался ЖК «Георг Ландрин» застройщика «Абсолют Строй Сервис».
Инициативная группа дольщиков распространила информацию, что компания «пытается согласовать изменения в проекте, которые в корне меняют его классность. Речь идет об отказе застройщика от поквартирной разводки труб водоснабжения в стяжке пола, а также отказе от горизонтальной разводки сетей отопления в стяжке пола и замене ее на классическую вертикальную».
По их мнению, «на данный момент в проекте предусмотрена поквартирная разводка, что соответствует заявленному бизнес-классу проекта. Отсутствие критериев, которые четко относят проект к тому или иному классу, дает возможность застройщику корректировать проект, а в данном случае это похоже на мошенничество, так как вносимые изменения в корне меняют саму инженерию дома и в итоге являются ухудшением продукта для будущих жителей».
Дольщики пишут, что опасаются дальнейших изменений, заявляют, что попытки связаться с застройщиком не привели к результатам, и сообщают, что готовят официальное коллективное обращение в прокуратуру.
Компания, разумеется, отреагировала на заявление, подчеркнув, что «характеристики проекта остались неизменными и на качество проживания это никак не повлияет», сославшись на положительное заключение экспертизы, размещенное на сайте «Абсолют Строй Сервиса».
По заявлению застройщика, произошла незначительная ошибка. «На старте продаж с сентября по ноябрь 2017 года произошел сбой выгрузки шаблона договора долевого участия в связи с настройкой системы "1С". Это привело к тому, что в нескольких договорах была допущена ошибка в Приложении №3 к ДДУ. В секциях "Строганов" (2.2-2.3) и "Третьяков" (2.1) был указан неверный тип разводки отопления: "горизонтальный" вместо корректного "вертикальный". Данная ошибка была найдена в единичных договорах 2017 года. Мы оповестили дольщиков квартир, где была выявлена ошибка, и пригласили их в офис для подписания дополнительного соглашения, корректирующего формулировку Приложения №3. Более 80% исправленных документов дольщиками приняты и подписаны», – заявили в компании, посчитав вопрос исчерпанным.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты считают, однако, что у дольщиков есть правовые основания для недовольства. «Независимо от того, пытается ли застройщик исправить изначально допущенную в договоре ошибку либо изменить проект по ходу строительства, ему необходимо договариваться с дольщиками. Они платили за квартиру с вполне определенными характеристиками. Указание на то, что тип разводки отопления не влияет на качество проживания, не вполне соответствует действительности. Все мы знаем, как передается звук по стоякам отопления. А если их нет и разводка производится в стяжке внутри квартиры, то соседи, стучащие по батарее, исключены», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
«Если проектной документацией на строительство ЖК и ДДУ предусмотрена горизонтальная разводка сетей, то передача квартир с вертикальным расположением сетей будет являться нарушением договора, и дольщики могут предъявлять застройщику требования, связанные с передачей квартир ненадлежащего качества (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены). Также необходимо отметить, что законодательством предусмотрена ответственность за введение потребителей в заблуждение относительно потребительских свойств или качества товара», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова. Она отмечает также, что в отношении тех дольщиков, в ДДУ с которыми указана горизонтальная разводка сетей, ссылка застройщика на «сбой выгрузки шаблона договора» не должна иметь правового значения.
Юристы считают, что застройщику целесообразно постараться договориться с недовольными дольщиками, не доводя дело до суда. «Внесудебное урегулирование спора в любом случае позволит сторонам снизить организационные и временные издержки, при наличии у застройщика намерения пойти на уступки в ЖК может быть возвращен первоначальный вариант коммуникаций (в зависимости от стадии строительства), может быть снижена стоимость квартир», – говорит Людмила Степанова.
«Вопрос в том, пойдет ли на это застройщик. Если ему удалось подписать дополнительное соглашение к договору с большинством дольщиков, то он вряд ли добровольно пойдет на создание прецедента в виде выплат или снижения цены отдельным участникам конфликта. В принудительном порядке компенсация может быть присуждена в случае, если застройщик попытается внести изменения в договоры долевого участия через суд, либо уже после сдачи квартир, когда дольщики будут требовать убытки в связи с передачей им объекта, не соответствующего договору», – резюмирует Елена Крестьянцева.
А территорию самого завода у моста Александра Невского застроит жильем компания AAG.
Российский аукционный дом продал частному инвестору шестиэтажный бизнес-центр «Буревестник» на Малоохтинском пр., 68, около моста Александра Невского. Этот заселенный арендаторами офисный комплекс класса «С» площадью 9,4 тыс. кв.м. (аренднопригодная площадь – 6,9 тыс. кв.м.) с правом аренды земельного участка площадью 0,53 га до 2049 года, продавали по поручению компании «Буревестник» (входящей в группу «Алроса»). Это предприятие переехало на новые площади в промзоне «Новоорловская» и решило продать освободившуюся недвижимость (бизнес-центр и 4 га земли, где можно строить жилье), чтобы частично компенсировать расходы на переезд.
Имя нового хозяина бизнес-центра не раскрывается и в базах Росреестра оно пока не отражено. Скорее всего, он будет использовать купленный актив, как готовый арендный бизнес.
Зато известно, кто построит жилье на бывшей территории «Буревестника». Этот участок в конце прошлого года на торгах РАД за 1,57 млрд рублей (с 20% превышением стартовой цены) купило ООО «Галактика». Но участники рынка заявляли после аукциона, что его победитель связан с бизнес-структурами Андрея Якунина, сына экс-главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. Позднее надел выкупило АО "Специализированный застройщик "М68", созданное в январе 2019 года. А на днях стало известно, что территорию вместе с новым собственником будет застраивать местный девелопер AAG. Как сообщил гендиректор AAG Александр Завьялов, на участке появится жилой комплекс их 8 корпусов общей площадью 100 тыс. кв.м. Там же будет большой паркинг, детский сад и собственный парк. Проект будет реализован до 2022 года. Сейчас идет разработка документации.
По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект такого масштаба могут составить 8-9 млрд рублей. Они отмечают, что проект попадет в жесткую конкурентную среду. На данный момент, по информации КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв.м. В том числе, в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв.м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв.м. жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе на Охте – 36 тыс. кв.м.
«Территория «Буревестника» - это локация для жилья уверенного «бизнес» и «премиум» класса. В непосредственной близости уже построен ЖК бизнес-класса «Новый город», который хорошо покупали благодаря видам на воду и удобному району у метро. В районе есть необходимая социальная инфраструктура, зеленые зоны, развивается торговля. Думаю, что начальная цена жилья в комплексе на месте «Буревестника» будет от 130 до 150 тыс. рублей за 1 кв.м.», - считает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Буревестник» покидает набережную
Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода
Российский аукционный дом продал здание ликвидируемого «Инвест-Экобанка» на ул. Красного Курсанта, 25В, в шаговой доступности от станции метро «Чкаловская». Продажа была организована по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ).Актив за 162 млн рублей купила компания «Аврора».
Трехэтажное здание площадью 9,5 тыс. кв.м. (с фасадом на Пионерскую улицу) продавали через публичное предложение цены на электронной площадке lot-online.ru. Аукцион начался 6 февраля с отметки 176,4 млн рублей и суммой отсечения в 97 млн рублей. В итоге, на днях его за 161,9 млн рублей купила компания «Аврора» Александра Винника. Этот бизнесмен известен в городе, как представитель финской компании Lipsanen, а также как бывший гендиректор ОАО «Сталепрокатный завод» на Васильевском острове (на его территории финская компания «Лемминкяйнен Рус», собиралась строить ЖК «Илматар», но в итоге на участке свой ЖК «Палацио» строит компания SetlCity).
Проданное здание является частью комплекса чулочно-трикотажной фабрики «В.П. Керстен» (в советское время ее переименовали в «Красное Знамя»). Это объект культурного наследия. Сегодня большая часть построек этой фабрики отреставрирована. Здесь созданы бизнес-центры Red Cadet, «Пионер», «Тусар», также работает магазин навигационных и геодезических систем.
Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, считает, что итоговая цена объекта оказалась привлекательной. «Но само здание сложное: очень глубокое и малоинсолируемое. Его трудно будет приспособить под классический бизнес-центр. Для торгового центра оно, скорее всего, также не подойдёт, поскольку будет сложно организовать хорошую логистику внутри объекта (эскалаторы, лифты и т.д.). Оптимальный вариант его использования, на мой взгляд, будет создание креативного торгово-выставочного пространства. Арт-кластеры сейчас на пике популярности. Поэтому проект однозначно будет востребован. А минимальная стоимость реконструкции составит 20 тыс. рублей в расчете на 1 кв.м.», - говорит он.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset
По словам Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Кто поднимет «Красное знамя»? Здание бывшей чулочной фабрики выставлено на торги
Выставлено на продажу креативное пространство «Бертгольд Центр»
Креатив на пользу. Сегмент, развитие которого выгодно всем