Госдума атакует долгострои
Последнее время ознаменовалось новой вспышкой в Госдуме РФ законодательной активности, направленной на ликвидацию долгостроев. Документы находятся на разных этапах рассмотрения, но все они предлагают те или иные меры, которые призваны помочь решить проблему. Эксперты по-разному оценивают эффективность предлагаемых мер, хотя в целом приветствуют усилия депутатов.
По мысли законодателей, переход на новую схему финансирования жилищного строительства через банковское проектное финансирование и эскроу-счета должен предотвратить появление новых долгостроев в стране. Поэтому главный упор делается на создание условий для достройки уже существующих.
Спустить в регионы
Наиболее значимый из принятых в первом чтении законопроектов, «Об участии в долевом строительстве…», наделяет субъекты РФ правом создать НКО в форме региональных фондов, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов.
Эти фонды будут финансироваться, в частности, федеральным компенсационным Фондом защиты прав дольщиков. Завершение строительства будет осуществляться региональным фондом после передачи ему имущества застройщика, включая права на объект и земельный участок под ним. При этом фонд обязан будет передать жилье дольщикам не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему имущества и обязательств застройщика.
«Финансирование региональных фондов будет обеспечиваться, в том числе, из федерального и региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами», – заявил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев.
У экспертов разный взгляд на идею. «В целом, создание дополнительных региональных фондов повысит мобильность властей субъектов РФ в вопросе решения проблем долгостроя. Между тем лучшее, как известно, враг хорошего, и в связи с этим представляется целесообразным убедиться, что дополнительное регулирование не будет чрезмерным и не повлечет сложностей практического применения – и, соответственно, обратного эффекта стагнации отрасли», – говорит советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко.
«Проект привносит б´ольшую правовую определенность в процедуру достройки домов, что является безусловным плюсом. Преимущество достройки дома именно региональным фондом – в том, что он может привлекать средства из дополнительных источников. Тонким моментом предложенной системы является вопрос качества управления фондом и целесообразного расходования средств. Пока в проекте не закреплены механизмы, которые сделали бы работу фонда прозрачной, гарантированно эффективной и контролируемой», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
На последний момент обращает внимание и юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. «Не ясно, что принципиально нового даст отрасли создание региональных фондов, которые планируется наделить тем же самым функционалом, что Фонд защиты дольщиков. При существовании одинаковых институций существует риск того, что ни та, ни другая не будет справляться с возложенными на них задачами должным образом. На данный момент видится создание нового института, потребляющего бюджетные ресурсы, и который вправе заниматься иной деятельностью, не связанной с осуществлением возложенных на него функций, что может вызвать вопросы к прозрачности деятельности такой организации», – считает он.
Кроме того, законопроект предусматривает обязанность застройщиков отчислять в Фонд защиты дольщиков взносы не только за жилые площади, но и за машино-места и нежилые помещения, что в случае банкротства застройщика позволит дольщику получить возмещение и за них тоже. «Новелла позволит заполнить существующее сейчас техническое упущение в законодательном регулировании и представляется вполне логичной и ожидаемой», – говорит Арина Довженко.
Дестрахование
Согласно также принятому в первом чтении законопроекту «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства…», предлагается, в частности, досрочно прекратить действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также аналогичные договоры поручительства банков – и передать часть страховой премии или платы по договорам поручительства Фонду защиты дольщиков.
«Не вполне обоснована необходимость прекращения договоров и возможность изъятия в пользу Фонда 99% от полученной страховщиком (банком) премии (платы). Авторы законопроекта не приводят ни одной причины в поддержку необходимости признания таких договоров прекращенными, а также ни одного аргумента за то, что цифра 99% является более обоснованной, чем, например, 39%», – считает Максим Алексеев.
Елена Крестьянцева не столь категорична. «Принятие законопроекта имеет свои плюсы, так как страхование не решает проблему достройки объектов. Кроме того, страховые премии будут аккумулироваться не как доход отдельных страховщиков, а как актив Фонда, который должен быть потрачен целевым образом. Из минусов: страхование – это столетиями отработанный и всем понятный механизм, в то время как отладка работы фонда еще только предстоит», – отмечает она.
Выйти за рамки 44-ФЗ
Депутат Николай Николаев выступил инициатором еще одного законопроекта – «О внесении изменений в статью 78.3 Бюджетного кодекса РФ». В соответствии с ним, Фонд защиты прав дольщиков предлагается вывести из-под действия Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок» в случае, когда речь идет о завершении проблемных жилищных проектов.
«Сегодня Фонд имеет право заключать договоры долевого участия с проблемными застройщиками, но не направлять в проект бюджетные деньги, так как это нарушает требования законодательства о госзакупках. Законопроект эту проблему решает», – отмечает Николай Николаев.
Эту инициативу эксперты поддерживают. «Поправки носят технический характер, чтобы устранить несоответствия в правовом регулировании деятельности Фонда. Изменения касаются только приобретения за счет субсидий помещений в проблемных объектах, в этом случае требования 44-ФЗ, очевидно, не могут быть применены», – говорит Елена Крестьянцева. «Проект устраняет существующее на данный момент в законе противоречие. Напомним, конкурсным или внешним управляющим от имени застройщика могут заключаться ДДУ с Фондом. При этом имущество Фонда формируется, в частности, за счет субсидии РФ, в то время как, согласно БК РФ, при осуществлении закупок на средства субсидий на Фонд распространяются требования о соблюдении Закона № 44-ФЗ о порядке определения поставщиков (подрядчиков). Однако Фонд должен заключать ДДУ с определенным застройщиком, и положения 44-ФЗ не могут быть применены в данных отношениях», – уточняет Арина Довженко.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ:
– В регионах появятся специальные фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счет федерального, регионального бюджетов и других источников. Все операции четко регламентированы, определен перечень действий, которые можно осуществлять. Если фонд в регионе начинает эту работу, в законопроекте прописано, что в течение трех лет он обязан передать квартиры дольщикам. То есть где-то в пределах трех, максимум пяти лет мы должны полностью решить проблему обманутых дольщиков.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Любые инициативы, направленные на реализацию гарантии прав дольщиков, должны приветствоваться, если в их основании лежат концептуально проработанные идеи. В ином случае такие инициативы являются не более чем формальным воплощением идеи и «отчетом о проделанной работе». На мой взгляд, создание региональных фондов, предложенное в рамках принятого в первом чтении законопроекта, вряд ли сможет концептуально усилить гарантии дольщиков.
Кстати
По всей России на начало 2019 года насчитывалось 894 объекта с сорванными сроками строительства, почти 39 тыс. дольщиков ждут жилья. Об этом на правительственном часе в Госдуме заявил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка.
«Принимаемые меры приносят результат, ситуация постепенно меняется. Так, в 2018 году восстановлены права почти 10 тыс. пострадавших, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев», – сообщил он.
По словам Юрия Чайки, в настоящее время Генпрокуратура вместе с региональными властями и Госдумой собирает детальные сведения обо всех недостроях, официально не подпадающих под критерии проблемных, но по разным причинам так и не сданных в эксплуатацию.
Между тем, по данным Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по вопросам обманутых дольщиков, всего в России на конец марта насчитывалось 1,2 тыс. проблемных объектов и 180 тыс. пострадавших граждан.
Сбои в работе Федеральной государственной информационной системы «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН) в прошлом году доставили немало проблем игрокам рынка. Ситуация обострилась после того, как с критикой работы над созданием системы на Росреестр обрушилась Счетная палата России.
Напомним, в августе 2018 года, когда в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ проходил переход на электронную регистрацию в рамках созданной Росреестром ФГИС ЕГРН, произошел массовый сбей системы. «Петербург, к счастью, не был в числе первых регионов, перешедших на работу с ФГИС ЕГРН, и тот коллапс, который возник с регистрацией договоров долевого участия, наших компаний не коснулся. Но во многих субъектах РФ это было очень большой проблемой», – вспоминает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. По оценкам экспертов, ежедневно срывалась регистрация договоров на сумму до 4 млрд рублей.
Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что на уровне Управления Росреестра по Петербургу все работает достаточно четко и слаженно. «В нашем регионе представители ведомства решили сделать ставку на развитие информационных технологий еще несколько лет назад. Как результат – на сегодняшний день мы имеем постоянно обновляющиеся программные продукты, что помогает реализовывать гораздо большее количество сделок, нежели в других регионах», – говорит он.
Августовский сбой работы произошел из-за аварии в использовавшемся центре обработки данных (ЦОД) «Ростелекома». Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Росреестре, ведомство извлекло необходимые уроки: «В настоящее время совместно с Минкомсвязью и Минфином подготовлена и согласована целевая архитектура центров обработки данных. Она предусматривает использование двух «горячих» и одного «холодного» ЦОДов». Этот подход исключает повторения событий.
Аварий такого масштаба больше не происходило, и тема стала «затухать», пока Счетная палата не опубликовала свои выводы по ФГИС ЕГРН. Проект, обошедшийся федеральному бюджету в 1,9 млрд рублей, предусматривал плавное переключение на систему к 29 августа 2018 года, однако этого не произошло, сроки полноценного запуска системы были сорваны, заявила заместитель председателя Счетной палаты РФ Вера Чистова.
«Переход на цифровые технологии можно только приветствовать, это нормальная современная практика. Но, конечно, перед тем, как начинать работу по новой схеме, ее необходимо самым тщательным образом протестировать, чтобы не затруднять работу целой отрасли», – отмечает Олег Бритов.
Признавая наличие сбоев, в Росреестре подчеркивают размах ФГИС ЕГРН, которая объединила сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости (суммарно – 300 млн записей). «Сведения из ЕГРН предоставляются банкам, риэлторам, нотариусам, застройщикам, кадастровым инженерам, органам власти для того, чтобы они могли осуществлять свою деятельность. В среднем Росреестр оказывает три услуги в секунду. Адаптация масштабной и сложной в техническом плане системы ЕГРН под условия огромной страны потребовала времени и тонкой настройки на практике», – отмечают в ведомстве.
Там указывают и на взаимосвязь с другими государственными и муниципальными информационными системами – в частности, с ГИС ГМП (Государственной информационной системой о государственных и муниципальных платежах) и СМЭВ (Системой межведомственного электронного взаимодействия). Сбои в них оказывают влияние и на ФГИС ЕГРН. «Также имели место и сбои в предоставлении сведений, связанные с DDoS-атаками. Российское законодательство позволяет получать через сервисы на сайте Росреестра в больших объемах сведения из ЕГРН с большим дисконтом по сравнению с ценой за выписку из реестра. Это привело к появлению теневого рынка перепродажи сведений из ЕГРН. А массовые запросы приводили к сбоям. Росреестр провел ряд технических мероприятий, чтобы ограничить такие атаки. А также совместно с Минэкономразвития подготовил поправки в Закон № 218-ФЗ, предусматривающие запрет на перепродажу третьим лицам сведений ЕГРН, а также установление административной ответственности за совершение таких действий», – сообщили в Росреестре.
«Надеюсь, что разработчики сделали необходимые выводы из тех проблем, которые возникли из-за несовершенства системы, смогли ее должным образом доработать – и теперь ФГИС ЕГРН будет работать бесперебойно», – резюмирует Олег Бритов.
Справка
Создание ФГИС ЕГРН осуществляется в рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)». Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующий процесс перехода на цифровую форму работы, вступил в силу с 1 января 2017 года. Ввод ФГИС ЕГРН со всеми компонентами в эксплуатацию состоялся согласно приказу Росреестра от 28 ноября 2017 года. С этого времени идет планомерное подключение к системе региональных подразделений ведомства. В настоящее время во ФГИС ЕГРН работает 51 субъект РФ. В системе содержится около 300 млн записей о правах и объектах недвижимости.
Губернатор региона Александр Дрозденко подписал постановление о новой структуре органов исполнительной власти.
Согласно распоряжению Александра Дрозденко, в структуре органов исполнительной власти появилась администрация губернатора, на которую лягут организационные, контрольные и координационные функции.
От теории к практике
Областной Комитет по архитектуре и градостроительству официально превратился в Комитет по градостроительной политике. О том, что ведомство возглавит бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков, было известно давно, однако то, что Комитет перейдет в ведение первого заместителя председателя Правительства и главы Комитета финансов Романа Маркова, стало новостью. Изначально предполагалось, что курировать переименованный комитет будет зампред по строительству Михаил Москвин.
Решение губернатора об изменении профиля комитета стало логичным продолжением заявленного ранее нового вектора градостроительной политики региона. Главная задача, поставленная перед Комитетом по градостроительной политике и его главой, – борьба с высотным строительством, которое процветает несмотря на законодательные ограничения. С декабря 2017 года дома в городских поселениях должны строиться не выше 9–12 этажей, а в сельских – 5–9 этажей. Однако строителей, получивших ППТ до введения ограничений, это не останавливает, ведь закон обратной силы не имеет. В результате «высотки» как строились, так и строятся, что совершенно не устраивает губернатора.
Проблема сложная, и власти намерены решать ее в «ручном режиме», т. е. вести переговоры с каждым застройщиком по отдельности, доказывая преимущества среднеэтажных домов с квартирами площадью больше 30 «квадратов» перед многоэтажными «муравейниками», не обеспеченными инфраструктурой и набитыми студиями. Очевидно, что это работа не для теоретиков от архитектуры, а для финансовых и строительных практиков, коими и являются Игорь Кулаков и Роман Марков.
Первый шаг к отделению архитекторов от строителей был сделан еще в марте 2018 года, когда Александр Дрозденко разделил должность главы КАГ и главного архитектора области. Большая часть практических вопросов градостроительства досталась Комитету, а проблемы архитектуры и благоустройства легли на Михаила Киреева.
Отметим, что главный архитектор Ленобласти находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной – непосредственно перед главой региона. Сохранится ли такая система, пока непонятно. Однако очевидно, что большая часть вопросов по архитектуре и благоустройству ляжет на Михаила Киреева, что повысит его значимость как чиновника.
Единоначалие для стратегии
По итогам административной реформы, в ведении Михаила Москвина окажутся почти все ведомства, регламентирующие работу стройкомплекса.
Он много лет курирует работу Комитетов по строительству и дорожному хозяйству, Госстройнадзора, а также Управления Ленинградской области по транспорту. Сейчас же губернатор передал ему еще два: по жилищно-коммунальному хозяйству и по топливно-энергетическому комплексу. Ранее этими ведомствами занимался зампредседателя Правительства Ленобласти Олег Коваль, однако 29 января текущего года его задержали по обвинению в мошенничестве.
«Новое формирование (единый блок по строительству и ЖКХ – прим. ред.) соответствует требованиям времени, – подчеркнул Александр Дрозденко. – Все органы исполнительной власти, вошедшие в объединенный блок, связаны между собой, единоначалие позволяет реализовывать стратегию комплексного развития территории. Объединенные комитеты совместными усилиями не только обеспечивают возведение жилого дома или промышленного объекта, но и их последующую эксплуатацию. Мы считаем оптимальным, что отныне контроль за всем капитальным строительством сосредоточен в одних руках».
Михаил Москвин признает, что получил все рычаги для «создания комфортной среды»: «Если раньше полномочия градостроительного блока заканчивались актом ввода дома или сооружения в эксплуатацию, то теперь наш блок действительно пошел дальше – мы сопровождаем дома весь их жизненный цикл, включая капремонт, снабжение ресурсами и инфраструктурой. Объединение таких направлений со строительным блоком позволит на качественно ином уровне подходить к вопросам реконструкции и возведения объектов ТЭК и ЖКХ. Нам будет проще решать самый проблемный вопрос в строительстве – обеспечение новостроек сетями».
Чиновник добавил, что строительная часть объединенного блока сосредоточится на соблюдении градостроительных норм, блок ЖКХ и энергетики сконцентрируется на доступности ресурсов для населения, улучшении среды и обновлении жилищного фонда, а дорожники уже получили план по строительству ряда капитальных объектов, «которые революционно изменят ситуацию с транспортными потоками».
Разделяй и оптимизируй
Александр Дрозденко уверен, что административная реформа поможет улучшить работу регионального правительства: «Новая структура четко разделяет отраслевые управленческие функции и функции по обеспечению деятельности правительства, отделяет контрольные функции от функций реализации государственных полномочий, исключает дублирование и призвана обеспечить координацию, основанную на принципах проектного управления».
Кроме того, будет «оптимизирована» численность государственных служащих – на 10%. «Речь идет не столько о сокращении работников, сколько о переводе специалистов, не реализующих непосредственно госфункции, в категорию вспомогательного персонала, в госучреждения и иные подведомственные организации», – пояснил губернатор.
Практическая реорганизация работы правительства займет около трех месяцев.