Даешь полномочия Минстрою!
В Санкт-Петербурге на совещании, инициированном Национальным объединением изыскателей и проектировщиков, при обсуждении проекта изменений в Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» предложили расширить полномочия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в части регулирования конкурсных электронных закупок в строительной отрасли.
В июле 2019 года вводятся в действие положения 71-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"». В частности, строителей затронут нормы ч. 3.1 ст. 66, убирающие конкретные показатели значения «товар» в закупках на строительство и капремонт в проектах с проектно-сметной документацией.
Dangers!!!
Напомним, что электронные аукционы в нашей стране стали проводиться с 2009 года, а в 2011 году, в рамках исполнения требований законодательства о защите прав конкурентов, в нормативных актах появилось значение «товар».
Интерпретация данной нормы впервые была озвучена в сентябре 2011 года на пресс-конференции ФАС России – и сейчас, спустя 8 лет, данная не актуализированная под нынешние реалии трактовка вводится в действие на уровне федерального законодательства.
Действительно, сегодняшняя ситуация в корне отличается от той, которая была в 2009 и 2011 годах, когда не существовало никакой контрактной системы, действовали нормы Закона «О размещении заказов» и процедурного Закона «О подборе подрядчика», а отношения «заказчик – подрядчик» регулировались Градостроительным кодексом.
С появлением контрактной системы возник ряд нормативных ограничений, вынуждающих по каждому изменению в договорах подряда обращаться в суд.
С 1 июля 2019 года заказчик будет размещать проектно-сметную документацию (ПСД), прошедшую государственную экспертизу, на официальном сайте электронной торговой площадки, где компании, желающие принять участие в аукционе, в свою очередь размещают заявки.
Все вроде неплохо. Однако, если ранее ФАС – как контролирующий орган – не вникала в ГОСТы, СНиПы и товары, указанные в ПСД, то со введением 71-ФЗ она будет вынуждена это делать, следуя букве закона. В связи с этим далее возможно два сценария развития событий: подрядчики будут вынуждены сниматься с торгов, либо допущенные к аукциону участники не смогут внести в заключенные контракты никакие изменения, даже при выявлении необходимости поменять тот или иной товар (к примеру, введение санкций на указанный в ПСД продукт или изменение нормативно-технических требований).
Выходная тройка
Для выхода из этой патовой ситуации, которая проявит себя в ближайшие полгода с момента начала действия 71-ФЗ, ведущий эксперт ООО «АКГ «Базис» Кирилл Шамин на рабочем совещании представил Концепцию доработки законопроекта с учетом тенденций актуального блока изменений в Федеральный закон № 44-ФЗ. Он отметил: «Главное, что сейчас волнует нас, как разработчиков Концепции, это актуальность предлагаемых нами изменений. Поэтому участие в обсуждении предлагаемой редакции документа профессионального сообщества крайне важно».
В проекте Концепции предлагается три выводящих «из законодательного пата» нововведения.
Первое: введение электронных подрядных торгов (ЭПТ), базирующихся на проектно-сметной документации, то есть соблюдающих требования вводимого законодательства и предоставляющих участникам возможность соглашаться при условии, что в случае победы работы будут выполняться только по ПСД и строго по указанной в ней цене (без снижения).
«Сходиться» в аукционе ЭПТ можно только один раз. При этом в определенных случаях – когда участник конкурса захочет что-либо поменять в ПСД и выступит с соответствующими предложениями – будет проводиться оценка предоставляемой потенциальными победителями информации.
Второе: отражение в контрактной системе полномочий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства (как регулирующего органа) в рамках положений, регламентирующих строительство и проектирование торгов.
Это позволит профессиональному сообществу более оперативно реагировать на изменения в законодательстве, а профильному Министерству – выполнять буферную роль и предотвращать «внезапность» таких нежелательных изменений.
В дальнейшем это сделает, по аналогии с Минпромторгом, возможным получить на уровне Министерства строительства нормативно-правовую систему документации с возможностью ее корректировки.
Начать предлагается с делегирования Минстрою в рамках ЭПТ разработки определенных форм и методических рекомендаций, обоснований и указаний, которые прописывали бы возможность внесения изменений в ПСД. На данный момент при отсутствии таких правил и рекомендаций это можно сделать только через суд.
Подобные полномочия Минстроя помогут и в легализации решений проблем, возникающих у заказчиков при формировании заданий на проектирование. Министерство могло бы своим приказом утвердить разработанные, к примеру, Национальным объединением строителей или Национальным объединением изыскателей и проектировщиков задания на проектирование или строительство типовых объектов.
Третье: возможность коллективного участия в закупке. Это позволит саморегулируемым организациям привлечь в свои ряды новых членов, которые «в складчину» могли бы принимать участие в торгах на более крупные контракты и не брать на себя заведомо завышенные обязательства.
Сегодня участники закупок вынуждены конкурировать между собой, так как легальная возможность договориться между собой об их совместном участии в проекте, превосходящем по стоимости их возможности, исключена на законодательном уровне (135-ФЗ «О защите конкуренции»).
Внесение данного изменения никак не отразится на контрактной системе, технологически это просто выполнимо выбором титульного участника торгов и заключением соглашения с коллективными участниками. При этом нужно особо прописать требования к данным коллегиальным партнерам для предотвращения негативных ситуаций. К слову, СРО в данном аспекте может играть роль дополнительного гаранта и стать площадкой для открытого диалога потенциальных участников ЭПТ.
Результатом введения коллегиальной закупки послужит и частичное снижение уровня демпинга на рынке, а также его эмоциональная стабилизация.
Профессиональные предложения
В целом одобрив предложенные в Концепции варианты, участники совещания живо откликнулись на предложение директора Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олега Сперанского, который, выступая на мероприятии, подчеркнул: «Мы много говорим о том, что «плохо», но практически не вносим предложений, которые сделали бы «хорошо». Сейчас строителям, изыскателям и проектировщикам представилась возможность повлиять на 44-ФЗ, внести свои замечания и рекомендации. Этим шансом необходимо обязательно воспользоваться. Я призываю профессионалов отрасли отправлять свои предложения в профильные комитеты общественных организаций, в НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Нацобъединения должны стать институтами гражданского профессионального общества, консолидировать и аккумулировать предложения, чтобы представить их в Минстрой для внесения поправок в действующее законодательство. Да, времени мало, но строителям не привыкать бороться со сроками. Механизмы для реализации ваших предложений есть. Уверен, у нас получится».
На мероприятии в ходе дискуссии было отмечено, что предложения, представленные в проекте Концепции, очень правильные. Но для создания качественно работающего норматива и внесения необходимых изменений в законодательство от строительного сообщества нужно профессиональное наполнение и дополнение указанных в Концепции поправок.
Модератор совещания, вице-президент, член Совета НОПРИЗ от СЗФО, координатор нацобъединения по СФЗО Александр Гримитлин, напомнил собравшимся, что среди приоритетных направлений деятельности НОПРИЗ, утвержденных на прошедшем съезде нацобъединения, президентом Национального объединения изыскателей и проектировщиков Михаилом Посохиным были обозначены задачи по активному участию профсообщества в совершенствовании действующего законодательства: «У архитекторов, проектировщиков, изыскателей, строителей есть возможность начать реализовывать это направление незамедлительно. Предложения по внесению изменений в 44-ФЗ, полученные аппаратами нацобъединений, рекомендации и пожелания будут консолидированы и представлены на совместной встрече президентов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, а затем переданы в Министерство строительства и ЖКХ для дальнейшего внесения в проект поправок в 44-ФЗ».
Предложения не заставили себя ждать. Так, председатель Совета АС СРО «Содружество проектных организаций» Лариса Ерёмина заявила: «Нужно прописать требования к организациям, выполняющим заказы по подготовке пакета документов для участия в торгах. Такие компании обязательно должны иметь допуски на выполнение данных работ. Очень много отзывов заказчиков о некачественном исполнении подготовки документов».
С ней согласился член Совета НОПРИЗ от СЗФО, заместитель директора АС СРО «Проектировщики Северо-Запада» Анатолий Каталевич: «Абсолютно правильное замечание. В штатах компаний, выполняющих подготовку пакетов документов, зачастую работают некомпетентные в строительном деле сотрудники. В результате в готовом пакете указываются нереальные сроки или не учитывается оплата ряда необходимых видов работ. Мер воздействия на такие компании при выявлении недочетов нет».
В свою очередь, член Окружной контрольной комиссии при координаторе по СЗФО, директор СРО АПО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев предложил прописать критерии приоритета в прохождении торгов при равном стартовом ценовом предложении: «Это может быть региональный принцип, когда приоритет отдается компаниям, располагающимся на территории планируемого строительства объекта торгов. Или принцип первенства подачи заявки, принцип рекомендаций от СРО. Уверен, что хотя бы одна из этих форм, правильно сформированная юридически, не будет противоречить нормам закона».
Высказали свое мнение и представители электронных торговых площадок. Директор по развитию Универсальной электронной торговой площадки «ЕСТП», член Совета АС СРО «Центр объединения проектировщиков «СФЕРА-А» Анатолий Король также внес предложения по вопросу определения критериев: «На мой взгляд, нужно обозначить законодательно полномочия для НОСТРОЙ и НОПРИЗ или для Министерства строительства и ЖКХ в части разработки критериев определения надежности участников тендеров. Это позволит избежать допуска к торгам организаций с завышенными параметрами, не регламентированными законодательством. К примеру, организация участвует в ряде ЭПТ, выигрывает их, но выполнить контракты не в состоянии по причине превышения критерия трудовой занятости. Помочь в проработке этого предложения, я думаю, смогут и Торгово-промышленная палата, и крупные сетевые корпорации, имеющие опыт в торгах по 223-ФЗ».
Юридические тонкости
Поскольку основной темой обсуждения на совещании было все же законодательство, в копилку предложений сделали свой вклад и юристы. В частности, член Совета Общественной палаты РФ, председатель Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ Владислав Гриб призвал строителей лоббировать идею делегированного законодательства: «Для правового регулирования процессов с участием государственных структур, на мой взгляд, нужно возродить систему третейских судов. И, конечно, стремиться к делегированному законодательству в строительстве. НОСТРОЙ и НОПРИЗ – мощные профессиональные объединения, способные самостоятельно вырабатывать предложения по внесению изменений в законодательные нормы при содействии Минстроя и общественных организаций. Строительному сообществу нужно стремиться к построению собственного законодательства, оставляя на государственное регулирование лишь общие нормы. Со стороны Общественной палаты – готовность к диалогу гарантирую».
Предложение о третейских судах поддержал и председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) Марк Геллер, аргументируя свои рекомендации сокращением сроков судебных разбирательств: «Суды, в том числе и касающиеся строительной отрасли, взаимоотношений «заказчик – подрядчик» и внесения изменений в ПСД после торгов, занимают много времени, и решить вопрос при ограниченных временных рамках заключенных контрактов практически нереально. Поэтому считаю целесообразным внести в проект изменений к 44-ФЗ поправки, связанные с возможностью разбирательства подобных исков с привлечением третейских судов. Может быть, не сразу передавать весь объем, а начать хотя бы с исков по небольшим по сумме контрактам, составляющих подавляющее большинство дел в судебных разбирательствах».
Напомним, что сегодня третейские суды вправе рассматривать общегражданские экономические споры, регулируемые 223-ФЗ и Постановлением № 615 Правительства РФ, а также некоторые споры, регулируемые 44-ФЗ.
Вместе с Минстроем
В завершение совещания член Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей», вице-президент, генеральный директор СРО АС «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отразил готовность представителей строительной отрасли Северо-Западного федерального округа в дальнейшем активно участвовать в законо- и нормотворчестве: «Думаю, что выражу уверенность всех участников этого совещания в том, что стройкомплекс Северо-Западного федерального округа под эгидой НОСТРОЙ и НОПРИЗ не останется в стороне и будет принимать активное участие в выработке конструктивных предложений по совершенствованию редакции Концепции в частности и законодательства в целом».
Его поддержал и вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Есть задачи, поставленные Правительством России перед стройкомплексом. Мы должны иметь собственное выражение в контрактной системе, выработанное нами самими – то есть строителями, изыскателями, проектировщиками – при активном взаимодействии и поддержке профильного министерства. В своей программе президент НОСТРОЙ Антон Глушков высказывал предложение об исключении необходимости предоставления банковских гарантий организациям с малой стоимостью контрактов и о базировании законов, регулирующих конкурсные процедуры, на региональном принципе. Это даст возможность отдавать приоритет в конкурсах до определенной суммы финансовых средств местным строительным компаниям».
Все участники совещания отметили при этом необходимость ввести Минстрой России в качестве основного фигуранта моделирования процесса нормотворчества в строительной деятельности и консолидирования предложений от профсообщества.
Кстати
Участники совещания:
директор Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олег Сперанский;
вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз;
вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин;
председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при РСПП Марк Геллер;
член Совета Общественной палаты РФ, председатель Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ Владислав Гриб;
председатель Комитета по строительству Санкт-Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов;
представители аппаратов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, а также руководители строительных, проектных и изыскательских организаций СЗФО.
У проекта по реконструкции объекта культурного наследия «Апраксин двор» наконец-то официально появился инвестор. Правительство Санкт-Петербурга признало инвестиционно-строительную компанию «Апраксин двор», которая входит в концерн «Питер», стратегическим инвестором города. Реконструкция одного из старейших торговых объектов Северной столицы должна начаться в этом году.
Попытки реконструировать Апраксин двор предпринимаются с 2007 года, и все это время чиновники пытались найти инвестора. Изначально им была компания «Главстрой-СПб», однако в 2013 году Смольный не продлил с ней договор. Разговоры о вхождении в проект концерна «Питер» шли давно, однако официально все произошло только на прошлой неделе.
Инвестор намерен вложить в реконструкцию объекта 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд – собственные средства, а оставшиеся – заемные. Расчетный срок окупаемости составляет 16 лет.
Стоит отметить, что авторы проекта (архитектурное бюро «Студия 44») оценивают его реализацию несколько дороже. «По нашим расчетам, на это требуется от 6 млрд до 9 млрд рублей. И это без учета работы в помещениях, так как этим должны заниматься уже частные инвесторы», – сообщил глава «Студии 44» Никита Явейн. Комментарий инвестора по данному поводу получить не удалось. Впрочем, перемены в стоимости проекта по ходу его реализации – дело привычное.
В правительстве подчеркивают, что все объекты недвижимости Апраксина двора, попадающие под реконструкцию (а это 21 корпус), принадлежат Петербургу и, соответственно, инвестору не придется вести переговоры с другими собственниками. Еще 12 зданий Апрашки находятся в смешанной собственности города и частных лиц. «Работы по приспособлению этих корпусов осуществляются на основании соглашений с единственным собственником или с совладельцем здания, получившим согласие всех иных владельцев. Собственники помещений в 6 зданиях уже обратились за заключением соответствующих договоров. Еще 16 корпусов Апраксина двора находятся целиком в частной собственности, в связи с чем также не возникает вопросов о взаимодействии», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по инвестициям. Отметим, что концерн «Питер» наряду с городом является крупнейшим владельцем недвижимости в Апраксином дворе, всего же собственников у объекта около 50.
Реконструкция Апраксина двора будет идти по проекту «Студии 44», который 24 октября 2017 одобрил Совет по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга. В результате к 2025 году Апрашка должна стать современным многофункциональным общественным пространством, сохранив при этом исторический облик.
Проект предполагает сохранение линеарной планировочной структуры Апраксина и Щукина дворов. Для этого будут демонтированы поздние постройки и надстройки, а также восстановлены фасады исторических зданий, объемно-пространственная структура корпуса № 3, кровли торговых пассажей, остекленные перекрытия между корпусами, утраченная часть корпуса № 45, арки сквозных проходов, историческая планировка Часовенного проезда, часовня Марии Магдалины и т. д.
В Апраксином дворе появятся три квартала: Театральный, Креативный и Музейный. В рамках первого будет обустроена вторая сцена БДТ – Экспериментальный театр со зрительным залом на 450 мест. Во втором появятся хостел, студии ремесел, коворкинги и спорткомплекс. В третьем квартале запланированы Музей петербургского купечества, культурно-просветительский центр, детский образовательно-развлекательный центр, библиотеки и магазин старой книги.
Около 10% площадей будут отданы под апартаменты, еще столько же – под гостиницы без «звезд», а также трехзвездочный конференц-отель. Отметим, в прошлом проекте «Студии 44» (а всего их было четыре) под апартаменты предполагалось выделить 25% площадей, однако это предложение раскритиковал губернатор Георгий Полтавченко.
Помимо этого, в Апраксином дворе пройдет масштабное благоустройство – появятся сады, бульвары, цветники, велодорожки, зоны отдыха и т. д. Для транспортного обслуживания комплекса будет построена система подземных проездов и автостоянок.
Собственником гостиничного комплекса на месте бывшей мужской богадельни на проспекте Энгельса стала торговая компания «Трейд.Ру». Она заплатила за актив на аукционе 88 млн рублей, что на 34% ниже его стартовой цены.
У здания бывшей Орлово-Новосильцевской мужской богадельни на проспекте Энгельса, 1–5, сменился собственник. На днях имущественный комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 2,5 тыс. кв. м. с участком 0,67 га, приобрело на аукционе ООО «Трейд.Ру». Эта компания занимается торговлей и, по данным СМИ, на 52% принадлежит кипрской «Элмевор Финанс Лимитед». Покупатель заплатил за комплекс зданий 88 млн рублей при стартовой цене 133 млн рублей.
Последние 8 лет комплексом зданий на правах долгосрочной аренды распоряжалась компания «Студенческий стиль», связанная с фирмой «Маркор-Нева-Отель». Она расселила здание и вложила средства в его реконструкцию под хостел с выставочным центром. В здании прошло несколько международных архитектурных фестивалей. Но в 2016 году из-за конфликта соинвесторов этого бизнеса «Студенческий стиль» получил иск о банкротстве, а через год в отношении компании было введено внешнее управление. С тех пор комплекс богадельни на Энгельса несколько раз пытались продать за долги, но безуспешно.
Нынешняя цена, по мнению участников рынка, адекватна.
«Этот комплекс недавно был полностью реконструирован. Сейчас здания находятся в хорошем состоянии, и серьезные инвестиции вряд ли потребуются, поэтому цена сделки в размере 35 тыс. рублей за 1 кв. м выглядит существенно заниженной. Особенно для отдельно стоящих особняков в окружении парковой зоны», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По данным Hospitality Management, в Петербурге наибольшей популярностью у инвесторов, гостиничный бизнес для которых не является профильным, пользуются гостиницы и мини-отели, расположенные в домах дореволюционной постройки. Стоимость квадратного метра действующего отеля в исторической части города (но за пределами центральных локаций) в среднем начинается от 80–100 тыс. рублей, или 3,5 млн рублей за номер.
В сегменте небрендовых отелей наибольший интерес инвесторы проявляют к отелям или зданиям, в которых можно обустроить гостиницу на 70–100 номеров: именно столько необходимо, чтобы разместить 2–4 организованные туристические группы.
«Сегодня на гостиничном рынке Петербурга присутствуют в основном инвесторы из России и Китая. А европейцы настороженно относятся к российскому рынку гостиничной недвижимости, хотя доходность отелей класса «три звезды» и «четыре звезды» в Петербурге в сравнении с другими городами выше: 10–15% к 3–5% в таких городах, как Лондон или Вена, – отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management.
При этом эксперты Hospitality Management отмечают, что изменения в регулирующем отрасль законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2019 года, повлекут за собой изменение структуры рынка. Новые требования ограничат работу малого бизнеса в жилых помещениях и в целом станут достаточно обременительными для небольших объектов временного размещения.
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Проспект Энгельса – это не самое популярное направление среди туристов в Петербурге, поэтому говорить о большом предложении гостиниц в этой локации сложно: в основном это точечные проекты. С позиции спроса стоило бы взглянуть на перспективы этой локации не с точки зрения краткосрочной аренды, а на среднесрочный и долгосрочный период. В Европе этот сегмент закрывается за счет кампусов, ориентированных скорее на студентов и молодых специалистов, а не «традиционных» туристов. Поэтому в этом контексте эта локация может быть привлекательна для тех, кто приезжает на учебу в Петербург.