Строители ждут законов, а не рекомендаций
Новая финансовая схема строительства жилых объектов с использованием эскроу-счетов вступит в силу менее чем через три месяца, однако строители до сих пор не до конца понимают, как работать после 1 июля.
1 июля 2019 года долевое строительство в России должно уйти в прошлое. С этого момента средства физических лиц к возведению жилья можно будет привлекать только через банки, с использованием эскроу-счетов. Однако ряд проектов, запущенных до даты Х, можно будет завершить по старым правилам.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев еще не подписал окончательный вариант постановления о критериях перехода на новую финансовую схему, однако Минстрой давно обнародовал базовые требования: готовность объекта выше 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а для долгостроев – до 6% (если, конечно, проблемным объектом уже занимается компания-донор).
Сейчас в Ленобласти с привлечением средств дольщиков реализуется 233 проекта, разрешения на строительство выданы почти на 7,2 млн кв. м. По предварительным данным регионального правительства, работа по старой схеме после 1 июля может продолжиться на 152 жилых комплексах с выданными разрешениями на строительство более 4 млн кв. м. Остальным компаниям придется идти в банки.
Именно работа с банками вызывает у строителей больше всего вопросов, ведь именно банки будут решать, какому объекту быть.
Кредит дадут не всем
По данным областного правительства, застройщики, работающие в Ленобласти, подали уже 42 заявки в банки, однако одобрение получили только две из них.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов полагает, что на кредиты могут рассчитывать в первую очередь крупные девелоперы, работающие в Санкт-Петербурге и Москве: «Это понятные для банков компании с хорошими проектами и вменяемой экономикой. Как правило, имеющие опыт работы по кредитованию – проектному либо для пополнения оборотных средств».
Однако не ясно, продолжил Руслан Юсупов, что станет с жилищным строительством в остальных регионах РФ: «Чем дальше от КАД и МКАД идет строительство, тем ниже рентабельность и спрос. Как правило, эти проекты не выдерживают требований банков к уровню рентабельности и тем более не проходят стресс-тест на падение стоимости и спроса. У банков, в отличие от застройщиков, нет никакой «обязаловки». И кредитовать или не кредитовать застройщиков, они решают на свое усмотрение. Сейчас формальным требованиям ЦБ для проектного финансирования застройщиков соответствует больше 60 банков. Но реально в этом сегменте работает только топ-5 банков (как правило, с госучастием) – и им совершенно не интересно возиться с маленькими, низкорентабельными региональными проектами. В связи с этим можно ожидать, что стройка в регионах со временем встанет».
При этом глава ЛенОблСоюзСтроя считает, что массовой остановки строительства после 1 июля, скорее всего, не будет, так как большая часть проектов продолжит строиться по старым правилам. «Многие застройщики заблаговременно нарастили темпы строительства, чтобы достигнуть необходимого уровня реализации проекта», – сказал он.
Однако девелоперы могут столкнуться с проблемой регистрации договоров долевого строительства. «Вряд ли все застройщики к 1 июля успеют получить от уполномоченного органа предусмотренное Минстроем заключение, позволяющее работать по старым правилам. До сих пор нет подписанного постановления Правительства и, соответственно, последующих нормативных актов, регламентирующих порядок взаимодействия и работы органов власти. Да и в принципе нет понимания того, как будет происходить регистрация ДДУ после 1 июля», – считает Руслан Юсупов.
Глава ЛенОблСоюзСтроя уверен, что рекомендации банкам, которые на прошлой неделе опубликовал Минстрой РФ, ситуацию не улучшат: «Нужен закон». Впрочем, полагает он, банки вряд ли будут штамповать отказы застройщикам: «Чтобы не навлечь на себя гнев властей, они могут просто бесконечно затягивать процесс рассмотрения заявки».
Отметим, что Минстрой рекомендует банкам рассматривать заявки застройщиков в течение 45 рабочих дней. В то время как АО «ДОМ.РФ» уверяет, что способен рассмотреть обращение за 20 рабочих дней. «У нас есть заявка, которую мы отработали в рекордно короткие сроки – 10 дней», – сообщил директор по проектному финансированию банка ДОМ.РФ Антон Воронин.
Большинство игроков строительного рынка скептически относится к озвученным срокам. «Как показывает практика, банки рассматривают заявки минимум четыре месяца – и часто процесс затягивается», – отметила генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Своими силами
Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой говорит, что большинство застройщиков задается вопросом: «А почему мы вообще должны отдавать свои деньги банкам?» «На данный момент закон банки никак не ограничивает, и они могут выдвигать к застройщикам любые требования – вплоть до стопроцентной банковской гарантии. Но компании, у которых есть средства для обеспечения даже 40% собственного участия в проекте, смогут завершить объект самостоятельно», – пояснил он.
Важно и то, продолжил Владимир Мозговой, что на встрече в Смольном министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев подтвердил – обращаться с заявлением о завершении проекта «по старым правилам» можно будет и после 1 июля. «Застройщики, не успевающие к этой дате довести проект до 30-процентной готовности, планируют продолжить строительство за свой счет. Достигнув нужного уровня реализации объекта, они подадут заявление на возобновление продаж квартир по договорам долевого участия. Пока в законодательстве нет четкой даты, после которой подобные обращения приниматься перестанут. Вообще не очень понятно, будет ли она когда-нибудь», – рассказал исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя.
О необходимости рассчитывать исключительно на свои силы говорит и владелец компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев: «Застройщикам возможно объединиться и строить жилье, не привлекая банки».
Надо сказать, что банковское сообщество ничего против таких настроений не имеет.
P.S.
Есть девелоперы, которые уже прошли все пять стадий принятия неизбежного и опасаются того же, чего и всегда – новых перемен. «Изменения в законодательстве, которые вступят в силу в ближайшее время, известны. Отдельную обеспокоенность вызывает возможность принятия новых изменений в 214-ФЗ, которые могут вступить в силу в короткий срок после их принятия», – добавил директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам – и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» – и это результат реформы на банковском рынке, подобной той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя:
– После встречи с представителями федерального правительства стало ясно, что глава Минстроя Владимир Якушев прекрасно понимает – определенных потрясений не избежать. Однако если рынок рухнет, то отвечать перед Президентом РФ Владимиром Путиным придется именно ему. В связи с этим я уверен, что Минстрой сделает все, чтобы переход на новую схему финансирования жилищных проектов прошел для отрасли как можно более гладко.
Там можно построить 440 тыс. м2 жилья. Актив оценен в 1,8 млрд рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 21 мая текущего года по поручению ГК «ЦДС» Михаила Медведева будет продавать 6 земельных участков общей площадью 25 га в Буграх (массив «Центральное»). Все лоты имеют разрешения на строительство жилья и примыкают к ЖК «Новые горизонты», который «ЦДС» уже строит в этом районе.
Участки будут продавать отдельными лотами. Площадь самого маленького - 1,4 га (его начальная цена – 118,1 млн рублей), а самого большого - 5,9 га (его начальная цена - 570 млн рублей). Общая начальная стоимость земли составляет 1,8 млрд рублей.
На участках в совокупности можно построить около 440 тыс. кв.м. жилья (при таком объеме застройки нагрузка земли на стоимость 1 кв.м. нового строительства составит около 4 тыс. рублей). Важно, что между «ЦДС» и администрацией Ленобласти заключено соглашение о строительстве на этой территории объектов социальной инфраструктуры в обмен на налоги.
«Продаём эту землю, потому что решили сосредоточиться на городских проектах. В условиях нынешней рыночной ситуации это экономически более выгодно», - пояснили в пресс-службе ГК «ЦДС».
Исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова напомнила, что в прошлом году градостроительные нормативы застройки Ленобласти были изменены так, что теперь там нельзя строить дома выше 12-и этажей. «А у этих территорий есть все согласования по старым правилам. Их покупатели получат возможность реализовать один из последних высотных проектов в регионе», - говорит она.
"Цена, по которой участки выставлены на продажу, довольно низкая для рынка, что в некотором смысле подтверждает наш прогноз о том, что с введением эскроу-счетов стоимость земельных участков может упасть в 2-3 раза. Последние два года, клиенты, которые приходят к нам с запросами на земельные участки под жилье, не готовы рассматривать предложения в заКАДье. С этой точки зрения, «ЦДС» тоже, наверняка, понимают, что рынок тяжелый, и локация довольно проблемная, поэтому и стараются часть земельного банка продать. Точно также это сделал «ЮИТ» в проекте «Новоорловский», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Среди преимуществ локации он назвал относительную близость к городу. А среди минусов – отсутствие метро, сложности с инфраструктурой и отсутствие городской прописки для покупателей.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь» говорит: «Бугры», при определенных обстоятельствах, могут стать нормальной рабочей локацией для застройщика с большим финансовым ресурсом и возможностью продуктивно работать с банками в рамках изменившегося законодательства. Реализовывать большие проекты сегодня могут только компании, которые жестко контролируют себестоимость и способны работать на низкомаржинальном рынке. На каждый товар обязательно найдется свой покупатель. Большие холдинги, которые на рынке есть, могут заинтересоваться участком «ЦДС» в рамках собственной программы диверсификации портфеля. А раз «ЦДС» решил продавать, наверное, видит больший эффект от перспективной работы в другом районе Ленобласти или Петербурга».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» напомнила, что последние несколько лет район Мурино-Девяткино-Бугры остается самым востребованным у покупателей жилья районом в пригородной зоне Ленобласти - у этой территории фактически нет конкурентов по соотношению цены, транспортной доступности и инфраструктуры.
«По итогам 2018 года в районе Мурино-Новое Девяткино (включая Бугры) было реализовано 555,6 тыс. кв.м. жилья. Это 14% от общего объема сделок в петербургской агломерации», - говорит Ольга Трошева. Сейчас в этом районе девелоперы реализуют 24 проекта общей площадью 987,2 тыс. кв.м. В свободной продаже находится 367,7 тыс. кв.м. жилья. В основном это проекты класса «масс-маркет».
«Средняя цена предложения жилья составляет 77,2 тыс. рублей за 1 кв.м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», - сообщила Ольга Трошева.
По данным Knight Frank St Petersburg, в ближайшее перспективе в районе планируется строительство еще 1 млн кв.м. жилья. А к 2030 году в этом районе, по предварительным прогнозам, будет уже 6,2 млн кв.м. жилья.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
РАД продал здание фабрики «Красное знамя»
ДОМ.РФ продаст земельные участки в Курортном районе
У «Озерков» продают землю под строительство ЖК бизнес-класса
«Группа ЛСР» сделала то, о чем многие строительные компании давно мечтали – призвала Смольный пересмотреть единый норматив о количестве парковочных мест, которые необходимо строить при реализации жилых проектов. Причем сразу на 40%.
Игроки строительного рынка коллег понимают, однако признают, что есть и другие решения «парковочного вопроса».
Компания «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад» (входит в «Группу ЛСР») просит внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга, согласно которым в зоне ТЗЖ2 (средне- и многоэтажного строительства вне территории исторически сложившихся районов центральной части города) необходимо строить одно машиноместо на каждые 120 кв. м. жилой площади. По действующему законодательству, компании должны строить парковки на каждые 80 жилых квадратов.
Свою инициативу ЛСР объясняет низким спросом на парковки, особенно в масс-маркет проектах. Наличие проблемы признают все игроки строительного рынка Петербурга.
Ииндивидуальный подход
«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Эту практику давно необходимо пересмотреть», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт уверена, что больше всего «обязательные парковки» усложняют жизнь покупателям жилья эконом- и комфорт-классов: «Они, как правило, сильно ограничены в бюджете, поэтому у них просто нет возможности приобрести машиноместо. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы включают в цену жилья. Как после этого можно говорить о доступном жилье?»
Кроме того, продолжила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», новоселы никогда не задумаются о покупке машиноместа, если есть возможность припарковать автомобиль бесплатно. «Если в центре города места нет, то на окраинах пространства достаточно. И люди будут скорее парковаться на газонах, чем решат купить машиноместо. В результате, город обязывает бизнес строить парковки, однако не обязывает автомобилистов их покупать. Было бы логично, если бы новоселам запрещали использовать свободные городские пространства вместо парковок», – считает эксперт.
Светлана Денисова уверена, что количество парковок необходимо рассчитывать, исходя из характеристик конкретного жилого проекта: «Необходимо учитывать класс жилого комплекса и его расположение. Недорогому жилью или комплексам, реализующихся на пустырях много машиномест не требуется». Эксперт полагает, что городские власти могли бы дать возможность девелоперам обосновать, почему для того или иного комплекса парковок нужно меньше, чем требует единый норматив. «Однако здесь возникает риск появления коррупционной составляющей», - констатирует Светлана Денисова.
Дешевые парковки
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре уверена, что парковки новоселам нужны, однако большинству они просто не по карману. «Машиноместа в специализированных паркингах, действительно, продаются дольше, чем квартиры, однако спрос на них определенно есть. Часть клиентов сразу понимает необходимость приобретения машиноместа, другие же начинают интересоваться паркингами уже после заселения, столкнувшись с неудобством постоянного поиска бесплатного места для машины», – сообщила она.
Эксперт отметила, что активизировать продажи машиномест могут привлекательные условия покупки: «В домах эконом-сегмента продавать паркинги гораздо сложнее, просто потому что у жителей нет нужной суммы для их приобретения. Выходом могут стать, к примеру, удобные условия покупки, в том числе, беспроцентная рассрочка от застройщика».
Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков также полагает, что парковки должны стать доступнее: «Строителей можно понять. Парковки – непрофильный для них актив, от которого действительно сложно избавиться. Однако, на мой взгляд, проблему стоит решать не путем снижения количества парковок, а через снижение затрат на их строительство».
По данным АРПП, в среднем, стоимость машиноместа в наземном паркинге открытого типа (без стен) составляет около 400 тыс. рублей, в объекте закрытого типа – около 600 тыс. Самыми дорогими являются подземные машиноместа, их себестоимость составляет около миллиона рублей. «Однако в большинстве случаев подземный паркинг – это подвал жилого комплекса, поэтому себестоимость машиномест ниже», – пояснил Андрей Коротков.
При этом, продолжил эксперт, в действующем законодательстве много избыточных требований, которые и ведут к удорожанию машиномест: «Например, в паркингах выше пяти этажей обязательно нужен лифт, который стоит, казалось бы не так много, – 1,5 млн рублей. Однако для его установки необходимо подготовить шахту, учесть требования пожарной безопасности, снабдить необходимым оборудованием и т.д. В результате, его цена достигает 10 млн рублей. Естественно, все эти расходы отражаются и в рыночной цене машиноместа. И подобных требований много». Андрей Коротков отметил, что АРПП готова поддержать строителей, если они будут требовать сокращений избыточных требований, но не количества парковок.
Кроме того, Андрей Коротков призвал строителей делать ставку не на продажу машиномест, а на сдачу их в аренду: «Как показывает практика, решение о покупке машиноместа горожане принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. При этом аренда машиноместа актуальна не только для владельцев жилья, но и для арендаторов квартир».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Петербургские застройщики просят снизить нормативы по парковочным местам
Крупным городам разрешено менять нормативы по количеству машиномест
Паркинг в фокусе