Системные сбои проектного финансирования
Текущая статистика по переходу на проектное финансирование застройщиков в Ленинградской области выглядит крайне неутешительно. Эксперты говорят о необходимости учета специфики отдельных регионов и введения альтернативных механизмов кредитования проектов.
На прошлой неделе состоялась дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области». Организаторами мероприятия стали PROEstate Events при поддержке учебного центра Academy of Real Estate и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Информационным партнером форума традиционно выступила газета «Строительный Еженедельник». Стратегическим партнером – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.
Без потерь
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в своем приветственном слове к участникам дискуссии сформулировал главную проблему для всех участников рынка – переход на проектное финансирование. «От того, как мы пройдем рубеж 1 июля, зависит, увеличится ли число обманутых дольщиков, не пропадут ли у нас «доноры» – достройщики проблемных объектов – и не остановится ли строительство «социалки» в новых районах», – заявил он.
Пока ситуация с переходом на эскроу-счета в регионе далека от оптимистической. «В Ленобласти 142 застройщика строят по схеме ДДУ. Они получили 233 разрешения на строительство своих проектов. С 1 июля по старым правилам смогут продолжаться те проекты, где готовность домов выше 30% процентов (15% – для проектов комплексного освоения и 6% – для компаний-«доноров», завершающих проблемные объекты) и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Таких проектов в Ленинградской области 70% (152 разрешения). Оставшиеся 30% проектов (81 разрешение) будут вынуждены переходить на эскроу-счета с проектным финансированием банков. В банки уже поступили 42 заявки от застройщиков, которым надо переходить на новую схему привлечения средств, из которых одобрены всего две. Я подчеркну: 82 проекта нуждаются в банковском финансировании, и только два его получили. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой», – констатировал Михаил Москвин.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов оценивает ситуацию более оптимистично: «Понятно, что все крупные девелоперы переживут переход на проектное финансирование, многие из них работают с банками уже не первый год. Проблемы будут испытывать небольшие застройщики, которые строят не в самых ликвидных локациях».
«Мы никого не хотели бы потерять. Надо, чтобы все развивались», – заметил Михаил Москвин и подчеркнул, что необходимо предусмотреть альтернативные механизмы, привел в пример инициативу «ДОМ.РФ» по кредитованию с более низкой процентной ставкой проектов, которые не смогут получить проектного финансирования от банков.
Особые условия необходимы для тех застройщиков, которые работают в отдаленных от Петербурга районах Ленобласти, согласен вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз: «В послании Президента РФ Владимира Путина содержится призыв не только к достижению ввода 120 млн кв. м жилья в год, но и к решению задачи по деурбанизации страны».
О том, что нужны адресные меры поддержки, говорил и председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов: «Сбербанк подсчитал, что по состоянию на начало года в России было всего 5736 застройщиков, из них проектным финансированием хотя бы один раз воспользовались 587. То есть 90% компаний отрасли не имеют опыта взаимодействия с банками и не имеют соответствующих команд».
Уровень комфортности
C декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших согласование ППТ до введения таких норм, эти правила не соблюдает. Губернатором региона Александром Дрозденко поставлена задача привести документацию по планировке территорий в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. «В настоящее время Комитетом по градостроительной политике направлены предписания в 5 муниципальных образований, которые находятся в агломерационной зоне, с требованием начать работу по приведению ПЗЗ в соответствие действующим требованиям. Отмечу, что муниципалитеты эту работу уже начали», – сообщил председатель Комитета по градостроительной политике Ленобласти Игорь Кулаков.
Основатель научно-проектной коллаборации Quite White, директор Института комплексного развития территорий Анна Курбатова рассказала о работе над проектами по развитию крупных жилых районов в Московской агломерации. Так, для некоторых территорий эффективным оказалось применение концепции так называемых урбан-блоков. «Это не районы экспериментального строительства, а единые социокультурные образования, базовые единицы квартальной застройки, в рамках которых можно принимать градостроительные решения по планированию, организации или реорганизации городской среды», – сообщила она.
«Термин «урбан-блок» мне очень нравится, – поделился мнением глава Администрации МО «Аннинское городское поселение» Дмитрий Рытов. – Действительно, изначально расчеты по обеспечению жителей социальной инфраструктурой должны исходить из того, что все необходимое должно быть если не в шаговой доступности, то хотя бы поблизости от места их проживания».
Вопрос перехода на проектное финансирование он прокомментировал так: «Пока из всех застройщиков, работающих на территории нашего поселения, неуверенно себя чувствует только один. Всем известно, что это «УНИСТО Петросталь». Все остальные справляются со сложностями, включая в том числе и малых застройщиков».
В дискуссии говорили и о транспортных проблемах. Заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Валентин Енокаев, в частности, отметил, что вопросы транспортной инфраструктуры Кудрово хоть и не всегда оперативно, как хотелось бы, но решаются в плановом порядке. «А вот проблемы в Мурино гораздо серьезнее. Здесь два крупных проекта – первый этап обхода Мурино в створе Гражданского проспекта (его начало запланировано на 2020 год) и пробивка Пискарёвского проспекта (экспертное заключение по нему планируется получить к середине 2019 года)», – напомнил он.
Под гнетом слабеющего спроса
Аналитические данные по рынку новостроек Ленобласти привела руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, на данный момент покупателям в Ленобласти доступны квартиры в 77 жилищных комплексах от 58 застройщиков. «Объем предложения в пригородной зоне по сравнению с пиковыми периодами сократился примерно на 40% (с 1,8–2 млн кв. м до 1 млн), – рассказала эксперт. – Причем интерес покупателей к объектам за КАД достаточно стабилен. У областных проектов по сравнению с городскими есть весомое преимущество – цена на 25% ниже. Можно говорить о том, что рынок держит баланс».
Вместе с тем, как считает Ольга Трошева, сохранится ли этот баланс в дальнейшем, зависит от властей и их действий, поддерживающих строительный рынок: «Территории «заКАДья» остаются перспективными для жилищного строительства, но в текущей ситуации очевидно, что застройщики корректируют свои планы по развитию проектов в области».
По мнению экспертов, принимавших участие в дискуссии, Ленобласть начинает превращаться в зону меньшего комфорта для застройщиков, за исключением лишь некоторых максимально близких к городу локаций. Компании снижают объемы строительства в области и не торопятся выводить на рынок новые объекты и очереди. Так, Группа ЦДС перенесла запуск нового проекта в Новосаратовке, а «Группа ЛСР» – отложила до лучших времен строительство «миллионника» на территории бывшего аэропорта Ржевка.
ГК «КВС» продлила сроки реализации своих проектов в Янино и Сертолово. «ЖК «Ясно.Янино» мы планируем завершить к 2026 году, а ЖК «Новое Сертолово» – к 2023-му, вместо изначально запланированной даты завершения обоих проектов – 2018 год, – сообщил заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артём Кириллов. – Проекты в Ленобласти всегда уступали по рентабельности городским, а с введением эскроу-счетов доходность и вовсе приблизится к минимальным значениям».
«Мы изначально также планировали реализовывать свои проекты с более динамичным темпом строительства и продаж. Но сейчас процесс замедлили, – соглашается генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. – Мы определили для себя оптимальный уровень продаж и объем строительства, которые стабильны из месяца в месяц. По текущим очередям мы ждем постановления Минстроя РФ о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года».
Отсутствие понимания процедуры подтверждения строительной готовности объектов, которые можно будет достраивать по старым правилам, – только один из актуальных вопросов, считает Артём Кириллов. По его мнению, при переходе на новую схему финансирования в застройщиков возникает целый комплекс проблем: это неготовность уполномоченных банков к работе по проектному финансированию; завышенные критерии оценки девелоперов со стороны ЦБ РФ в части формирования резервов на возможные потери по ссудам; избыточные критерии оценки проектов при оформлении проектного финансирования со стороны уполномоченных банков; отсутствие готовности и понимания у банков в части финансирования объектов социальной и инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территории; отсутствие понимания процедуры строительного аудита объектов, по которым выдано проектное финансирование. И, наконец, отсутствие у банков ответственности за невыдачу проектного финансирования.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин привел оперативные результаты взаимодействия банка с застройщиками по новой модели финансирования и рассказал о развитии линейки кредитных продуктов. Так, помимо уже существующих кредитов под готовое жилье и проектного финансирования, Сбербанк начал работать по программам кредитования под будущую прибыль действующих проектов и еще до майских праздников в этом году планирует представить продукт по мезонинному кредитованию застройщиков, под приобретение земли или новых проектов
Кстати
Четыре школы и два детских сада в Ленобласти включены в федеральную программу субсидирования строительства объектов социнфраструктуры «Стимул». В рамках соглашения с Минстроем РФ в 2019 году будут построены две школы по 950 мест (кварталы компаний «Арсенал» и ООО «Самолет»), детский сад на 190 мест (квартал «ФСК «Лидер») в Буграх, школа на 1175 мест в Мурино (квартал ООО «Полис»). Во втором полугодии 2020 года в Кудрово сдадут детсад на 295 мест с бассейном (квартал ООО «Кудрово-град»), а в Новогорелово – школу на 550 мест (квартал ООО «Интер Альянс»). Перечень утвержден постановлением Правительства Ленобласти. Всего на строительство школ и детсадов будет направлено почти 3 млрд рублей, из них 1 млрд из федерального бюджета, 1,8 млрд рублей – из регионального, остальное – из местных. Заказчиками строительства выступают муниципальные образования.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки будут обосновывать девелоперам, почему им отказано в финансировании
Власти Ленобласти помогут застройщикам перейти на проектное финансирование
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
В рамках юбилейной выставки «Мир Климата» прошли мероприятия деловой программы XVI Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные способы снижения энергопотребления», где были озвучены государственные задачи по снижению энергопотребления.
По традиции открыла форум пленарная сессия. В этот раз она была посвящена обсуждению вопросов, связанных с обеспечением требований по энергоэффективности при реализации нацпроектов. Выступающие затронули темы нормативно-правового регулирования, стандартизации, технологического обеспечения и инноваций.
Открывая конгресс 4 марта 2019 года, модератор пленарной сессии, президент НОЭ, председатель Оргкомитета форума Владимир Пехтин подчеркнул важность всестороннего подхода при выработке предложений и решений задач по снижению ресурсо- и энергопотребления: «Требования по энергоэффективности сегодня – один из приоритетных курсов России. Поэтому задачи этого направления напрямую или косвенно отражаются в различных главах Указа Президента России № 204 и в госпрограммах «Экология», «Жилье и городская среда», «Цифровая экономика». Кроме того, Приказом Министерства строительства № 1550/пр задача поставлена четко: к 2028 году снизить на 50% расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию. Поэтому профессиональное сообщество обязано принимать самое активное участие в выработке предложений по повышению энергоэффективности и решению обозначенных задач».
Поддержал этот тезис в своем приветствии конгрессу президент НОПРИЗ, народный архитектор России, академик Михаил Посохин: «Для создания энергоэффективных зданий у проектировщика должны быть актуальные, работающие нормативно-правовая и нормативно-техническая базы. Здесь, на конгрессе, уже не первый год, всесторонне подходя к решению задач, вырабатывают достойные профессиональные предложения по актуализации этих баз. И, в частности, по этой причине НОПРИЗ является многолетним партнером форума и принимает в мероприятиях его деловой программы активное участие».
Тему обеспечения энергоэффективности на протяжении всего жизненного цикла объектов строительства затронул вице-президент НОПРИЗ и НОЭ, президент Ассоциации «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» Александр Гримитлин: «Под эгидой нацобъединений была разработана Методика жизненного цикла объектов капитального строительства, подразумевающая создание правильной информационной модели, на основе предоставленных достоверных данных и соответствующего программного обеспечения. Сейчас НОПРИЗ ведет доработку Методики – и вскоре она вступит в действие».
Продолжил тему разработки нормативов и создания технических библиотек президент НП «АВОК» Юрий Табунщиков. Он представил участникам конгресса расчеты создания и область применения искусственного интеллекта управления климатизацией зданий.
О применении инновационных и энергоэффективных технологий при реновации жилищного фонда в РФ и перспективах нормативного регулирования рассказал председатель секции «Энергосбережение» Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы, член Экспертного совета Правительства РФ Валерий Казейкин, а вопросы стандартизации озвучил вице-президент, руководитель аппарата Национального объединения организаций в области энергосбережения и повышения энергетический эффективности Леонид Питерский.
Завершилась пленарная сессия выступлением специалиста Минстроя России по энергосбережению и повышению энергоэффективности в ЖКХ Александра Фадеева, ознакомившего гостей и участников форума с ретроспективой развития нормативно-правовой базы по энергоэффективности в строительстве зданий с момента принятия 10 лет назад Закона «Об энергосбережении».
Деловую программу конгресса продолжили секции.
Участники дискуссии «Строительная теплофизика: соответствие зданий требованиям энергетической эффективности» обсудили классификацию зданий по энергоэффективности и опыт определения значений нормируемых показателей эксплуатируемых зданий при совместном учете затрат теплоэнергии на отопление и горячее водоснабжение, стандарты по определению герметичности наружной оболочки и воздухообмена зданий, а также практику их применения.
Кроме этого в докладах были озвучены методика проведения натурных испытаний по определению фактического энергопотребления вводимых в эксплуатацию зданий и оценки их соответствия требованиям энергоэффективности, анализ фактических режимов потребления горячей воды в многоквартирных домах и энергоэффективные решения применения теплонасосных систем в городах с открытой системой теплоснабжения.
Также слушателям были представлены регионы приоритетного внедрения в России теплонасосных систем теплохолодоснабжения МКД.
В завершение были рассмотрены вопросы влияния различных факторов на расчетные значения удельных теплоэнергетических характеристик зданий, оценка размера теплопотерь энергии через конструкции МКД, заглубленные в грунт, анализ получаемого при этом экономического эффекта, а также обсуждены разработка региональных и отраслевых методических документов, направленных на повышение энергоэффективности зданий, соответствие характеристик теплоизоляционных материалов по результатам независимых испытаний.
Участникам секции «Способы снижения энергопотребления системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха» были представлены примеры применения в России высокоэффективных газовых воздухонагревателей в приточных и приточно-вытяжных рекуперативных установках, адиабатическое охлаждение как инструмент обеспечения энергоэффективности промышленного климатического оборудования, особенности проектирования противодымной вентиляции, последствия глобальной реструктуризации таможни для импортеров климатического оборудования (и в целом для рынка ВЭД), объекты федерального значения, реализованные на базе энергоэффективного оборудования Danfoss Turboco, вентиляционное оборудование с термоприводами как эффективный способ снижения затрат, холодильное оборудование компании WHEIL, новые требования к энергетической эффективности промышленных вентиляторов в Техническом регламенте Евразийского экономического союза, а также перспективы российского рынка HVAC.
На этом XVI Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», в работе которого приняли участие более 250 специалистов, завершил свою работу.
Следующий конгресс пройдет в ноябре 2019 года в Санкт-Петербурге.
Справка
Организаторами форума выступили АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», НО «АПИК», НОПРИЗ, НОСТРОЙ, НОЭ, при поддержке Государственной Думы РФ, Правительства Москвы и Российского союза строителей.
Генеральными партнерами московского конгресса стали РОО «Общественный совет по развитию саморегулирования», ОА «Инженерные системы» и ООО НПП «ЭКОЮРУС-ВЕНТО», а деловым – Союз «ИСЗС-Монтаж», при участии ООО «Евроэкспо» и НП «АВОК».
Генеральным информационным партнером выступила газета «Энергетика и промышленность России», а генеральным интернет-партнером – портал «Энергоэффект.Инфо». Стратегическими медиапартнерами стали «АСН-Инфо» и газета «Строительный Еженедельник».
Постоянными генеральными медиапартнерами конгресса являются журналы «Мир Климата» и «Инженерные системы».
Ход подготовки и проведения форума освещали более тридцати профильных СМИ.
«Строительный Еженедельник», на основе рассказов мужчин – специалистов компаний, набросал портрет любимой женщины петербургского строителя. Получилась стройная, среднего роста блондинка, с аристократичной бледностью из-за нехватки солнца и переменчивая в настроениях, как весенний петербургский бриз.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Интеллигентность, отзывчивость, ум и обаяние, честность и принципиальность, проницательный взгляд, аккуратная прическа, миловидное, типично русское круглое лицо, искренняя улыбка, способность внимательно выслушать мужчину и настоять на своем, вкусно готовить и... быть всегда желанной.
Олег Семененко, генеральный директор ООО «Производственная компания «ПрофБетон»:
– Идеалом современной женщины в строительном бизнесе можно считать стройную, среднего роста блондинку, которая своими волевыми решениями не раз всем мужчинам доказала, что блондинки – это не глупые люди. При этом у нее за спиной не только построение отличной карьеры в строительном бизнесе, но и успех в семейном благополучии – двое, а лучше трое детей, красивых и таких же успешных, как и их мама!
Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГЛЭСК»:
– Главным в любимых женщинах является разнообразие. Сегодня человек запрограммирован на непостоянство (регулярная смена машин, гаджетов, работы и т. д.), но любовь должна быть одна. Поэтому вторая половина должна меняться. Меняться в стиле одежды, удивляя то образом элегантной леди, то спортивной беспечностью. Мировоззрение и восприятие картины ее мира также должны не останавливаться на достигнутой вершине, а продолжать планомерно совершенствоваться. И в этом, как мне видится, главный секрет идеальной барышни нашего времени.
Александр Плюснин, коммерческий директор «ООО «ННЭ»:
– У нас в компании должности руководителей высшего звена достойно занимают женщины. Вообще, это «заводит», когда девушка с модельной внешностью поднимает вверх длинный палец и на вопрос о трактовке положений Градкодекса, не сбиваясь, читает лекцию минут на пятнадцать, с полными цитатами статей, делая при этом поправку на твой уровень восприятия. Нашей организации везет на руководителей с энциклопедическими знаниями.
Фёдор Туркин, председатель Совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Я где-то слышал, что тело человека состоит на 90% из воды, а сущность – на 85–90% из эмоций. Можно ли – и нужно ли – создавать идеальную женщину? Я думаю, этого не надо делать! Каждая женщина – уникальна, неповторима. В этом гениальность Божьего промысла, женщина – венец Его творчества! Женщины нас рожают, а мы хотим от них чего-то не пойми чего. Возьмут и перестанут нас рожать! Милые, любимые, восхитительные женщины! Счастья вам! Мы вас любим такими, какие вы есть!
Олег Бритов, вице-президент РСС по СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Женщины в строительстве разные, и каждая из них прекрасна. Они уверены в себе, целеустремленны, умеют добиваться результата – и при этом остаются нежными и милыми.
Они очень многогранны. Оставаясь отличными специалистами, наши дамы прекрасно поют на конкурсе «Нам песня строить и жить помогает», показывают впечатляющие результаты в спартакиаде «За труд и долголетие», их дети великолепно рисуют на конкурсе «Мои родители – строители!». От всей души желаем вам оставаться всегда цветущими, пусть вас не покидает хорошее настроение и жизнелюбие. Будьте счастливы!
Александр Дёмин, первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Петербургским строителям нравятся петербурженки. Настоящую петербурженку выделит из толпы гордая осанка, утонченность, аристократичная бледность из-за нехватки солнца, интеллигентный тон, высокий уровень интеллекта.
Петербургская девушка всегда с удовольствием будет слушать, как ты говоришь об архитектуре и строительстве домов в городе, – она любит город и его дома, истории, ей это интересно. Иногда во взгляде промелькнет загадочность и неясная тоска, типичная для петербурженок. И это мы в ней любим больше всего.