Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Комитет имущественных отношений Петербурга объявил раньше обычного срока конкурсы на закупку у строителей жилья для госнужд. Их торопятся провести до отмены «долевки».
За последнюю неделю анонсированы две закупки: одна на 200 квартир разного формата с бюджетом 814 млн рублей, вторая – на покупку еще 136 квартир на сумму 806 млн рублей. Таким образом, бюджет уже объявленных конкурсов составляет 1,6 млрд рублей. Но это еще не все. В апреле Смольный намерен провести тендеры на закупку жилья еще на 1,8 млрд рублей. Срок ввода домов, в которых город готов приобрести жильё - середина текущего года. А передать квартиры в собственность мегаполиса застройщики обязаны не позднее 2020 года.
Обычно город выкупает квартиры у строителей по осени. Но в этом году изменил традиции, поскольку нужно успеть оформить договоры до отмены долевого строительства и перехода отрасли на работу через эскроу-счета (соответствующие поправки в ФЗ-214 «О долевке» вступят в силу 1 июля текущего года).
Но ажиотажа на торгах ни чиновники, ни строители не предвидят. Традиционно в закупках участвуют только два девелопера региона - «Группа ЛСР» Андрея Молчанова и «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает. Традиционно эту цену определяет Минрегион. На этот год для Петербурга она составляет 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-90 тыс. рублей за 1 кв.м.
Тем не менее, совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания планирует участвовать в торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на запрос об интересе к новым торгам не ответили.
Напомним, что за прошлый год Смольный закупил для госнужд 845 квартир площадью более 50 тыс. кв.м. на сумму свыше 3,7 млрд рублей. Из них у «Группы ЛСР» - на 2,3 млрд рублей (в ЖК «Новая Охта» и «Цветной город»), а у «Дальпитерстроя» на 1,4 млрд рублей в Шушарах.
Годом ранее весь бюджет таких закупок, который составил 6 млрд рублей, также разделили между собой эти два подрядчика. А всего с 2008 года город купил для госнужд более 10 тыс. квартир на сумму более 25 млрд рублей. Согласно плану, с 2017 до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
«Сейчас контракт между городом и застройщиком по выкупу жилья для госнужд оформляется не в форме договора долевого участия в строительстве, а фактически в форме договора купли-продажи будущей вещи. Поэтому формально процедуру выкупа это усложнять не должно. Но это утверждение верно только для "старых" застройщиков. А новым в соответствии с изменившимся законом, придется использовать эскроу-счета для расчетов с городом. То есть "предоплата" не будет поступать напрямую застройщику, а значит в цене застройщики будут вынуждены учитывать свои расходы на такую заморозку средств на счетах. Так что можно ожидать снижение интереса новых застройщиков к таким сделкам и изменение подхода к ценообразованию», - говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Сиротская четверть. Город меняет правила закупки квартир для сирот
Город закупит квартиры на 538 млн рублей у СК «Дальпитерстрой»
Петербург купит квартиры для очередников у ЛСР
Там можно построить 440 тыс. м2 жилья. Актив оценен в 1,8 млрд рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 21 мая текущего года по поручению ГК «ЦДС» Михаила Медведева будет продавать 6 земельных участков общей площадью 25 га в Буграх (массив «Центральное»). Все лоты имеют разрешения на строительство жилья и примыкают к ЖК «Новые горизонты», который «ЦДС» уже строит в этом районе.
Участки будут продавать отдельными лотами. Площадь самого маленького - 1,4 га (его начальная цена – 118,1 млн рублей), а самого большого - 5,9 га (его начальная цена - 570 млн рублей). Общая начальная стоимость земли составляет 1,8 млрд рублей.
На участках в совокупности можно построить около 440 тыс. кв.м. жилья (при таком объеме застройки нагрузка земли на стоимость 1 кв.м. нового строительства составит около 4 тыс. рублей). Важно, что между «ЦДС» и администрацией Ленобласти заключено соглашение о строительстве на этой территории объектов социальной инфраструктуры в обмен на налоги.
«Продаём эту землю, потому что решили сосредоточиться на городских проектах. В условиях нынешней рыночной ситуации это экономически более выгодно», - пояснили в пресс-службе ГК «ЦДС».
Исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова напомнила, что в прошлом году градостроительные нормативы застройки Ленобласти были изменены так, что теперь там нельзя строить дома выше 12-и этажей. «А у этих территорий есть все согласования по старым правилам. Их покупатели получат возможность реализовать один из последних высотных проектов в регионе», - говорит она.
"Цена, по которой участки выставлены на продажу, довольно низкая для рынка, что в некотором смысле подтверждает наш прогноз о том, что с введением эскроу-счетов стоимость земельных участков может упасть в 2-3 раза. Последние два года, клиенты, которые приходят к нам с запросами на земельные участки под жилье, не готовы рассматривать предложения в заКАДье. С этой точки зрения, «ЦДС» тоже, наверняка, понимают, что рынок тяжелый, и локация довольно проблемная, поэтому и стараются часть земельного банка продать. Точно также это сделал «ЮИТ» в проекте «Новоорловский», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Среди преимуществ локации он назвал относительную близость к городу. А среди минусов – отсутствие метро, сложности с инфраструктурой и отсутствие городской прописки для покупателей.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь» говорит: «Бугры», при определенных обстоятельствах, могут стать нормальной рабочей локацией для застройщика с большим финансовым ресурсом и возможностью продуктивно работать с банками в рамках изменившегося законодательства. Реализовывать большие проекты сегодня могут только компании, которые жестко контролируют себестоимость и способны работать на низкомаржинальном рынке. На каждый товар обязательно найдется свой покупатель. Большие холдинги, которые на рынке есть, могут заинтересоваться участком «ЦДС» в рамках собственной программы диверсификации портфеля. А раз «ЦДС» решил продавать, наверное, видит больший эффект от перспективной работы в другом районе Ленобласти или Петербурга».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» напомнила, что последние несколько лет район Мурино-Девяткино-Бугры остается самым востребованным у покупателей жилья районом в пригородной зоне Ленобласти - у этой территории фактически нет конкурентов по соотношению цены, транспортной доступности и инфраструктуры.
«По итогам 2018 года в районе Мурино-Новое Девяткино (включая Бугры) было реализовано 555,6 тыс. кв.м. жилья. Это 14% от общего объема сделок в петербургской агломерации», - говорит Ольга Трошева. Сейчас в этом районе девелоперы реализуют 24 проекта общей площадью 987,2 тыс. кв.м. В свободной продаже находится 367,7 тыс. кв.м. жилья. В основном это проекты класса «масс-маркет».
«Средняя цена предложения жилья составляет 77,2 тыс. рублей за 1 кв.м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», - сообщила Ольга Трошева.
По данным Knight Frank St Petersburg, в ближайшее перспективе в районе планируется строительство еще 1 млн кв.м. жилья. А к 2030 году в этом районе, по предварительным прогнозам, будет уже 6,2 млн кв.м. жилья.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
РАД продал здание фабрики «Красное знамя»
ДОМ.РФ продаст земельные участки в Курортном районе
У «Озерков» продают землю под строительство ЖК бизнес-класса