Складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» подешевел на 20%
На продажу снова выставлен производственно-складской комплекс ГК «УНИСТО Петросталь» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Вырученные средства пойдут на завершение жилых долгостроев компании, а также на выплату долгов кредиторам.
Российский аукционный дом (РАД) назначил торги на 16 мая 2019 года. Комплекс располагается в Старо-Паново, на улице Рабочая, 7И, недалеко от развязки КАД с Таллинским шоссе. Общая площадь объекта составляет 11,2 тыс. кв. м. Здание продается вместе с тремя земельными участками суммарной площадью 2 га.
Попытка №…
Как рассказали в ГК «УНИСТО Петросталь», 75% площадей комплекса сдаются в аренду, что ежемесячно приносит прибыль в размере около 2,4 млн рублей. «Фактически продается готовый бизнес со стабильным доходом», – отметила исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова.
Изначально ГК «УНИСТО Петросталь» намеревалась выручить за актив 200 млн рублей, однако покупателя не нашлось. На этот раз компания согласна на 155 млн. «Предложение очень выгодное: 3 тыс. рублей за «квадрат» инженерно обеспеченной земли промышленного назначения и 10 тыс. – за 1 кв. м зданий», – уверяет исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. Кроме того, торги на этот раз будут идти на понижение. «Такую схему мы выбрали, чтобы продать актив быстро», – пояснил он.
Отметим, что комплекс в Старо-Паново заложен по кредиту ПАО «Сбербанк». Аукцион пройдет с согласия банка. «В случае продажи складского комплекса мы планируем в первую очередь направить средства на расчеты с банком, являющимся залогодержателем объекта. Оставшиеся средства пойдут на погашение долгов перед другими кредиторами, а также на завершение наших объектов», – говорит Владимир Андреев. Отметим, что самым крупным кредитором является Банк «Санкт-Петербург» – ГК «УНИСТО Петросталь» задолжала ему 779 млн рублей.
На все долгострои не хватит
В Ленобласти за ГК «УНИСТО Петросталь» числятся три проблемных ЖК: «Чудеса света», «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк». Владимир Андреев признал, что средств, вырученных от продажи склада, на завершение всех долгостроев не хватит. Оставшиеся после уплаты долгов деньги будут направлены на завершение работ по 15-му и 16-му корпусам ЖК «Чудеса Света», которые готовы на 95%. «Там завершается чистовая отделка», – сообщили в компании.
Вопрос о финансировании достройки оставшихся проектов ГК «УНИСТО Петросталь» до сих пор остается открытым. Необходимо завершить еще два корпуса «Чудес света», которые готовы только на 4,5%; три корпуса ЖК «Тридевяткино царство» (два из которых построены на 60%, а один – на 10%) и дом в ЖК «Аннинский парк», реализованный на 8%.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» приняла антикризисную программу, в рамках которой решилась на продажу ряда активов ради завершения проектов. По оценке Rusland SP, суммарная стоимость выставленных на продажу активов ГК «УНИСТО Петросталь» составляет более 1,1 млрд рублей.
Помимо комплекса в Старо-Паново холдинг намерен продать торговый центр во Всеволожске (за 150 млн рублей), офисное помещение (за 70–80 млн), две базы отдыха (за 80–100 млн каждую), строительный комбинат «Муринский» с современным европейским оборудованием, на земельном участке в 6 га (за 730 млн). «Последний актив вызывает интерес у участников строительного рынка. Мы уже ведем переговоры с несколькими потенциальными покупателями», – сообщил Владимир Андреев.
В сентябре 2018 года «УНИСТО Петросталь» уже продала склад, площадью 2 тыс. кв. м, около станции метро «Московские ворота», выручив 90 млн рублей. «Все эти средства пошли на финансирование строительных проектов компании», – подчеркнул исполнительный директор. Помимо этого, продолжил он, компания ведет переговоры с инвесторами, в том числе с АО «Банк ДОМ.РФ», о заключении договора на проектное финансирование.
Кроме того, в ЖК «УНИСТО Петросталь» есть нереализованные площади. «Средств от оставшихся непроданных квартир в наших проектах достаточно для завершения строительства всех начатых объектов. Кризис платежей, который сейчас переживает компания, вызван приостановкой регистрации договоров долевого участия по нашим проектам. Если бы мы не лишились оборотных средств, строительство велось бы более быстрыми темпами», - пояснили в ГК.
С правительственной помощью
Власти Ленобласти давно ищут варианты завершения домов ГК «УНИСТО Петросталь». В частности, ведут переговоры с «ДОМ.РФ» о вхождении госкорпорации в проекты компании.
Отчитываясь перед депутатами Законодательного собрания Ленобласти, губернатор Александр Дрозденко поручил своему заместителю Михаилу Москвину в срок до 1 июня этого года довести переговоры до логического завершения. В случае выделения средств «ДОМ.РФ» – помимо проектов ГК «УНИСТО Петросталь» в Ленобласти можно будет завершить целый ряд проблемных ЖК, которым пока не удалось найти инвестора: «Ленинградская перспектива», «Радужный», «Галактика», «Десяткино. Вторая очередь», «Десяткино 2.0», «Яркий», «Морошкино», «Итальянский квартал», «Рябиновый сад» и «Янинский каскад-4».
Кроме того, правительство региона освободило ГК «УНИСТО Петросталь» от необходимости возводить социальную инфраструктуру для своих жилых комплексов. В частности, Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти взяла на себя обязанности по возведению школы в ЖК «Тридевяткино царство».
Градсовет при правительстве Петербурга одобрил строительство на Петроградской набережной десятиэтажной гостиницы с сохранением на участке исторического деревянного здания.
На первом в 2018 году Градостроительном совете при правительстве Петербурга его участники рассмотрели и одобрили с небольшими замечаниями проект гостиницы, которую предполагается возвести по адресу Петроградская набережная, 24. В настоящее время на данном участке расположен двухэтажный деревянный исторический дом.
Заказчиком проекта по представленным в КГА документам является индивидуальный предприниматель Александр Шестаков. Он же является собственником «Первой мебельной фабрики» и владельцем участка. О намерении возвести на Петроградской набережной гостиницу, бизнесмен заявил еще в 2016 году. Предполагаемый объем инвестиций должен был составлять не менее 600 млн рублей. Как было заявлено на градсовете, оператор гостиницы уже определен. Им будет сетевой зарубежный холдинг Rezidor, наиболее известный бренд которого – отели Radisson.
Проект гостиничного комплекса был подготовлен архитектурным бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Согласно проекту историческое здание будет сохранено. При этом, вероятнее всего, будут переделаны фасады, но геометрия объекта останется прежней. Вплотную к деревянному дому предполагается возвести десятиэтажное гостиничное здание на 135 номеров. Также в нем разместятся ресторан, конференц-зал, подземная парковка. Общая площадь гостиничного комплекса составит 10 тыс.кв.м.
Никита Явейн признался, что его команде при работе над данным проектом пришлось считаться с «небольшой конфликтностью», связанной с расположенным на площадке историческим зданием. Дело в том, что в конце 2016 года объект после проведенной по заказу собственника экспертизы был выведен из охранного реестра, так как оказался типовым для постройки второй половины XIX века. Защитить исторический объект пытались градозащитники и даже обращались к вице-губернатору Игорю Албину, но никакого решения в Смольном принято не было.
« Мы смогли убедить заказчика относиться к данному объекту как к памятнику. Все что можно сохранить, будет сохранено, а что нет, - будет заменено на новые деревянные конструкции. Решения будут приниматься после того как полностью обследован дом и определено его фактическое состояние»,- отметил Никита Явейн.
В целом большинству членов Градсовета проект понравился. Эксперты отметили, что проектировщики «достаточно ловко справились с трудным участком». При этом специалисты высказали несколько замечаний по архитектурному переходу верхней части высотного здания и озеленению. Положительно оценил проект и глава петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов. Но он отметил, что градозащитники продолжат бороться за признание объекта памятником и за вторичное его внесение в охранный реестр. «На Петроградской стороне и в целом в центре города почти не осталось объектов деревянного зодчества. Проведенная по заказу собственника экспертиза была как минимум претенциозна. В судебном порядке мы продолжим оспаривать ее выводы. К представленному проекту серьезных претензий нет. Мы приветствуем ту деликатность, которая была выбрана по отношению к историческому зданию», - подчеркнул представитель ВООПиК.
Рынок жилой недвижимости Петербурга в 2017 году существенно прибавил в объемах из-за значительного снижения ставок по ипотеке.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в 2017 году в городе было введено в эксплуатацию 3,53 млн кв. м. жилья, в количественном выражении это 1043 дома на 69 508 квартир. В сравнении с 2016 годом объем ввода жилья увеличился на 14%. Рост весьма существенный, так как данный показатель в 2016-м превысил предыдущий год всего лишь на 2,8%.
Ипотечный бум
Позитивным 2017 год для рынка первичной жилой недвижимости Петербурга считают и сами застройщики. Изначально многие из них прогнозировали более умеренные объемы роста рынка. Помогло строительным компаниям существенное снижение ставок по ипотеке. Ставки стали падать вслед за ставкой рефинансирования. Многие партнерские программы банков и строительных компаний удешевили ипотеку до исторических минимумов, что значительно повысило спрос на нее заемщиков.
«Прошедший год запомнится рекордной ипотекой и нововведениями в законодательной сфере, - отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.- Мы стали свидетелями серьезного снижения ипотечных ставок с 12% в начале года до 9,25% к концу периода. Сегодня недорогая ипотека обеспечивает основной объем сделок на петербургском рынке строящегося жилья. По нашим оценкам, в Северной столице доля ипотечных сделок составляет около 65%. В проектах «Главстрой-СПб» по итогам 2017 года этот показатель был на уровне 60%. Это подтверждает высокую потребность людей в улучшении жилищных условий».
Тем не менее, добавляет Юлия Ружицкая, можно констатировать переизбыток предложения на рынке и снижение спроса на проекты, расположенные в Ленинградской области. В итоге мы видим снижение темпов продаж в пригородных новостройках эконом-класса. Качественные квартиры в жилых комплексах с выгодной локацией традиционно востребованы у покупателей. Набирает обороты тренд на усиление концентрации рыночного спроса вокруг крупнейших девелоперов. В связи с законодательными нововведениями эта тенденция будет усиливаться.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также делает вывод, что 2017 год для игроков рынка был благополучным. В том числе из-за снижения ставок по ипотекам. «Однако обольщаться и думать, что 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более, чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально «сбили с ног». В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон не будут приняты, а они уже выработаны строительным сообществом, то это парализует рынок. Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента о том, что долевку необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному повышению цен на новостройки. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать жилье только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьёзный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену», - считает Светлана Денисова.
В пределах инфляции
По оценке экспертов в 2017 году цены на жилье в Петербурге выросли незначительно. Так согласно исследованию Knight Frank в глобальном индексе мировых цен на жилье (GRCI) стоимость недвижимости в городе на Неве увеличилась на 3,9%, при этом в Москве она упала на 2,2%. Снижение цен на московском рынке специалисты связывают с появлением на нем новых проектов с относительно невысокой стоимостью метров.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечает, что в целом, в течение последних двух лет цены на жилье в Петербурге растут медленнее инфляции. В сегменте жилья массового спроса динамика еле заметна, особенно это касается пригородов, где застройщики вынуждены конкурировать за покупателя в первую очередь ценами, чтобы выдерживать плановые показатели по объемам продаж, полагает он.
Об относительно стабильных ценах на жилье в Петербурге говорит и руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По данным эксперта, если в начале 2017 года средняя цена кв.м. в СПб (масс-маркет) составляла 107,5 тыс. руб., то в начале 2018 года она увеличилась до 109,4 тыс. руб. Таким образом, среднее значение выросло на 1,8%.
«Несмотря на увеличение себестоимости, рост цен сдерживался наличием масштабных проектов в реализации: например, в спросе доля покупок именно в таких проектах достигает уже 60-70%. В 2018 году средние цены будут расти в пределах официальной инфляции, которая ожидается небольшой. Кроме того, будут расти цены от старта проекта до его завершения – в среднем на 30%», - добавляет Ольга Трошева.
Локальный эконом
Игроки рынка недвижимости отмечают, что в 2017 году по-прежнему самым массовым спросом пользовалась «первичка» эконом-класса и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Аналогичная картина сохранится и в текущем году.
По словам Юлии Ружицкой, характер спроса показал, что лидерство продолжает удерживать малогабаритное жилье, имеющее максимальную функциональность. Покупатели больше ориентированы на приобретение студий и однокомнатных квартир. Однако интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в новостройках с удачной локацией сохраняется на хорошем уровне.
По словам специалистов рынка, в 2017-м девелоперы активно интересовались участками под жилищное строительство на территории Петербурга. Не угаснет этот интерес и в 2018 году. Ситуация в области не столь однозначная. Ольга Трошева напоминает, что сдерживающим фактором для развития новых территорий в пригородной зоне Ленобласти стала смена правил игры для девелоперов, которая существенно меняет экономику проектов. «Кроме того, в пригородной зоне Ленобласти есть очевидные лидеры по объему продаж – Мурино, Бугры и Кудрово. Все остальные территории, более удаленные от обжитых районов Петербурга с их развитой инфраструктурой, менее популярны. Тем не менее, в пригородной зоне и в 2018 году продолжится строительство в крупных проектах, которые уже находятся в реализации: застройщики не отказываются от своих планов в рамках уже начатых жилых комплексах. А вот новых масштабных проектов в пригородной зоне, в особенности, реализуемых одним девелопером, на рынок будет выходить немного», - подчеркивает эксперт.
