Прибавка в весе
Рынок жилой недвижимости Петербурга в 2017 году существенно прибавил в объемах из-за значительного снижения ставок по ипотеке.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в 2017 году в городе было введено в эксплуатацию 3,53 млн кв. м. жилья, в количественном выражении это 1043 дома на 69 508 квартир. В сравнении с 2016 годом объем ввода жилья увеличился на 14%. Рост весьма существенный, так как данный показатель в 2016-м превысил предыдущий год всего лишь на 2,8%.
Ипотечный бум
Позитивным 2017 год для рынка первичной жилой недвижимости Петербурга считают и сами застройщики. Изначально многие из них прогнозировали более умеренные объемы роста рынка. Помогло строительным компаниям существенное снижение ставок по ипотеке. Ставки стали падать вслед за ставкой рефинансирования. Многие партнерские программы банков и строительных компаний удешевили ипотеку до исторических минимумов, что значительно повысило спрос на нее заемщиков.
«Прошедший год запомнится рекордной ипотекой и нововведениями в законодательной сфере, - отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.- Мы стали свидетелями серьезного снижения ипотечных ставок с 12% в начале года до 9,25% к концу периода. Сегодня недорогая ипотека обеспечивает основной объем сделок на петербургском рынке строящегося жилья. По нашим оценкам, в Северной столице доля ипотечных сделок составляет около 65%. В проектах «Главстрой-СПб» по итогам 2017 года этот показатель был на уровне 60%. Это подтверждает высокую потребность людей в улучшении жилищных условий».
Тем не менее, добавляет Юлия Ружицкая, можно констатировать переизбыток предложения на рынке и снижение спроса на проекты, расположенные в Ленинградской области. В итоге мы видим снижение темпов продаж в пригородных новостройках эконом-класса. Качественные квартиры в жилых комплексах с выгодной локацией традиционно востребованы у покупателей. Набирает обороты тренд на усиление концентрации рыночного спроса вокруг крупнейших девелоперов. В связи с законодательными нововведениями эта тенденция будет усиливаться.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также делает вывод, что 2017 год для игроков рынка был благополучным. В том числе из-за снижения ставок по ипотекам. «Однако обольщаться и думать, что 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более, чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально «сбили с ног». В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон не будут приняты, а они уже выработаны строительным сообществом, то это парализует рынок. Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента о том, что долевку необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному повышению цен на новостройки. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать жилье только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьёзный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену», - считает Светлана Денисова.
В пределах инфляции
По оценке экспертов в 2017 году цены на жилье в Петербурге выросли незначительно. Так согласно исследованию Knight Frank в глобальном индексе мировых цен на жилье (GRCI) стоимость недвижимости в городе на Неве увеличилась на 3,9%, при этом в Москве она упала на 2,2%. Снижение цен на московском рынке специалисты связывают с появлением на нем новых проектов с относительно невысокой стоимостью метров.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечает, что в целом, в течение последних двух лет цены на жилье в Петербурге растут медленнее инфляции. В сегменте жилья массового спроса динамика еле заметна, особенно это касается пригородов, где застройщики вынуждены конкурировать за покупателя в первую очередь ценами, чтобы выдерживать плановые показатели по объемам продаж, полагает он.
Об относительно стабильных ценах на жилье в Петербурге говорит и руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По данным эксперта, если в начале 2017 года средняя цена кв.м. в СПб (масс-маркет) составляла 107,5 тыс. руб., то в начале 2018 года она увеличилась до 109,4 тыс. руб. Таким образом, среднее значение выросло на 1,8%.
«Несмотря на увеличение себестоимости, рост цен сдерживался наличием масштабных проектов в реализации: например, в спросе доля покупок именно в таких проектах достигает уже 60-70%. В 2018 году средние цены будут расти в пределах официальной инфляции, которая ожидается небольшой. Кроме того, будут расти цены от старта проекта до его завершения – в среднем на 30%», - добавляет Ольга Трошева.
Локальный эконом
Игроки рынка недвижимости отмечают, что в 2017 году по-прежнему самым массовым спросом пользовалась «первичка» эконом-класса и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Аналогичная картина сохранится и в текущем году.
По словам Юлии Ружицкой, характер спроса показал, что лидерство продолжает удерживать малогабаритное жилье, имеющее максимальную функциональность. Покупатели больше ориентированы на приобретение студий и однокомнатных квартир. Однако интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в новостройках с удачной локацией сохраняется на хорошем уровне.
По словам специалистов рынка, в 2017-м девелоперы активно интересовались участками под жилищное строительство на территории Петербурга. Не угаснет этот интерес и в 2018 году. Ситуация в области не столь однозначная. Ольга Трошева напоминает, что сдерживающим фактором для развития новых территорий в пригородной зоне Ленобласти стала смена правил игры для девелоперов, которая существенно меняет экономику проектов. «Кроме того, в пригородной зоне Ленобласти есть очевидные лидеры по объему продаж – Мурино, Бугры и Кудрово. Все остальные территории, более удаленные от обжитых районов Петербурга с их развитой инфраструктурой, менее популярны. Тем не менее, в пригородной зоне и в 2018 году продолжится строительство в крупных проектах, которые уже находятся в реализации: застройщики не отказываются от своих планов в рамках уже начатых жилых комплексах. А вот новых масштабных проектов в пригородной зоне, в особенности, реализуемых одним девелопером, на рынок будет выходить немного», - подчеркивает эксперт.
Смольный завершил работу над проектом закона, который позволит бизнесменам арендовать здания-памятники Петербурга, находящиеся в аварийном состоянии, по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м. в год. Соответствующий законопроект в последние дни 2017 года поступил в Законодательное собрание Петербурга и, скорее всего, будет рассмотрен парламентариями в весеннюю сессию. В основу новой практики лег опыт Москвы, где по такой схеме за пять лет бизнес арендовал уже 20 зданий.
Документ, который должен привлечь внимание инвесторов к аварийным зданиям-памятникам, подготовили специалисты КИО и КГИОП. Изменения планируют внести в закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и в закон «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
Город предлагает инвесторам брать объекты культурного наследия, находящихся в плачевном состоянии, в аренду на 49 лет на торгах, где предмет торга – арендная ставка за здание до момента приведения его в порядок. За 2 года арендатор должен разработать и согласовать проектную документацию для ремонтно-реставрационных работ, и произвести эти работы за 5 лет. Таким образом, на всю реализацию проекта бизнесу отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до гонца срока договора по льготной ставке - всего 1 рубль за 1 кв.м. площади объекта в год. Причем, переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее прописанного в договоре срока. То есть на 49 лет бизнес получит памятник практически в собственность за символические деньги. Сможет использовать здание сам и сдавать его в субаренду. Причем, там можно будет реализовать любую коммерческую функцию. Активы будут передавать инвесторам с землей. А там, где это невозможно (например, в центре города) участок будет сформирован по обрезу фундамента.
Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. «Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы «упакованные» объекты» – говорят в КИО.
К проекту закона не приложен список объектов, которые город готов отдать в льготную аренду. Но, по данным источников в Смольном, КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем более 30 объектов. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведет обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Кстати, если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, чиновники его также рассмотрят.
Ожидается, что первые торги памятниками по новой схеме состоятся уже в этом году.
Сейчас число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тысяч. «У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы. Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении», - говорил ранее заместитель председателя КИО Александр Семчуков. Но за основу чиновники Петербурга взяли не европейские аналоги, а программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице по данной программе нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Но питерская программа – не калька московского опыта. Если в столице на каждый такой проект отводится 5 лет, то в Петербурге срок осознанно увеличили до 7 лет, учитывая особое отношение к архитектуре города и сложность необходимых для реставрации памятников согласований. В Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.
Участники рынка относятся к новой инициативе города настороженно. «В Москве, на которую мы ориентируемся, за 5 лет было введено только семь объектов по реконструкции. И это в столице, где к реконструкции относятся спокойнее, чем в Петербурге. А у нас нет общей практики таких работ — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать», - говорит заместитель гендиректора по приватизации РАД Анжелика Иманова. По ее словам, решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля. «Пока его нет – участие в программе кажется рискованным», - говорит она. Также, по словам Анжелики Имановой, бизнес должен понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его постоянной поддержке в течение 49 лет. «Поэтому необходимо четко знать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта», - заключила она.
«Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собственность — он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет», - добавляет директор компании «Аспект–М» Михаил Титов.
«В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе, в историческом центре. Это серьезный риск. Поэтому надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. Бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу» - добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
По итогам 2017 года Петербург стал самым привлекательным регионом России для инвесторов в недвижимость. Вложения в активы северной столицы за год выросли почти в два раза и составили $744 млн. Это 16% от общего вала инвестиций, которые были сделаны в российскую недвижимость за год. Они достигли $4,6 млрд. В текущем году аналитики прогнозируют рост показателя до $5 млрд, но участники рынка настроены скептически и ждут снижения инвестиций на фоне продолжающегося кризиса.
Инвестиции в российскую недвижимость за 2017 год составили $4,6 млрд, подсчитали эксперты JLL. Это на 9% больше, чем годом ранее. Причем, в последнем квартале 2017 года инвестиции на 88% превысили показатель аналогичного периода прошлого года и достигли $1,9 млрд (против $1 млрд годом ранее).
«В 2017 году экономика России восстанавливалась: инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка, рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Санация банков, которая пошатнула спокойствие инвесторов, все-таки не помешала им закрывать крупные сделки. В частности, в конце года были завершены сделки по покупке петербургской FortGroup портфеля из пяти торговых центров у австрийской компании Immofinanzза 900 млн евро, а также по покупке британским инвестиционным фондом Raven Russia части складского комплекса «Север-2» в столичном регионе у компании «Ориентир» предположительно за 6-7 млрд рублей», - рассказала руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба.
По данным JLL, 2017 год был примечателен ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40% от общего объема. Причем, сектор ритейла лидировал в статистике на протяжении всего года, а сделка FortGroup в конце года просто закрепила результат. Вторым по популярности у инвесторов видом недвижимости были офисы. На них пришлось 34% вложений.
Среди регионов по-прежнему инвесторов больше всего привлекает Москва. В 2017 году доля столичных транзакций составила 79% от общего объема, но осталась практически на уровне прошлого года. Зато доля Петербурга значительно выросла и составила 16% в общем объеме вложений. (Для сравнения, в 2016 году доля Северной столицы не превышала 9%).
В абсолютных цифрах показатель города увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. «Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», - говорят в JLL.
Изменилась за год также доля иностранных инвестиций в общем объеме вложений в российскую недвижимость. Она увеличилась с 6% в 2016 году до 17% - в 2017-м. За прошлый год на рынок вышли новые иностранные игроки, а те, что здесь уже есть – оживились, говорят в JLL. Среди дебютантов аналитики отметили китайскую компанию FosunGroup бизнесмена Гуо Гуанчана, которая минувшим летом купила офисный комплекс «Воздвиженка-центр» в Москве (известный как Военторг) у фирмы миллиардера Дмитрия Рыболовлева. Сделку оценили в 10-11 млрд рублей. А в числе «старожилов» эксперты выделяют британский инвестиционный фонд RavenRussia, купивший упомянутый выше складской комплекс «Север-2» в Москве, а также пакет коммерческой недвижимости (логопарк и два бизнес-центра) в Петербурге у фонда Northern Horizon Capital (сумма сделки по активам в Петербурге составила 4,9 млрд рублей). Еще один заметный «старожил» - глобальный инвестор JensenGroup, купивший в минувшем году бизнес-центр «Аэроплаза» в Петербурге в рамках процедуры оздоровления его бывшего собственника – Балтийского банка. Эту сделку оценили в 2-2,5 млрд рублей. «О восстановлении инвестиционного рынка свидетельствует и снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций. В 2017 году она составила всего 2% против 48% годом ранее», – говорят в JLL.
При этом, по данным JLL, ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. «Ориентиром для игроков рынка являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, а также 11-12,5% для складов. А в Петербурге это 9,5-11,5% - для офисов и торговых центров, а также 11,5-13,5% - для складов», - говорят в JLL. Эксперты говорят, что в 2018 году на фоне снижения ключевой ставки Центробанка, стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости.
«По итогам года мы ждем увеличения объема инвестиций в российскую недвижимости до $5 млрд», - заключила Олеся Дзюба.
С коллегой согласен генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Мы действительно наблюдаем восстановление и повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости после 2014 года. Возможно, инвесторы почувствовали, что сейчас рынок достиг дна, и в дальнейшем будет только расти, что привело к решению компаний о покупке новых активов», - рассуждает он. По его данным, наибольшая сумма инвестиций пришлась на сделки с земельными участками под жилье (если говорить о номинальной стоимости недвижимости). «Но если вести речь о наибольшей сумме в реальном денежном исчислении, то на первом месте бизнес-центры», - констатирует Николай Пашков. Он напомнил, что за прошлый год в Петербурге было закрыто 13 сделок по покупке офисов. Крупнейшими среди них стали уже упомянутая продажа «Аэроплазы», а также бывшей «Северной столицы» и Kellermann Center.
«В следующем году мы, скорее всего, получим продолжение этой тенденции роста, причем увидим сделки с коммерческой недвижимостью со стороны институциональных инвесторов. Сейчас ряд инвесторов, в том числе зарубежных, находятся в поиске новых объектов», - говорит Николай Пашков.
«В Петербурге оживление. Доля города в общем объеме вложений достигла 22%. Но в Москве средняя сделка с недвижимостью (если брать последние 4 года) в 2,7 раза крупнее, чем в Петербурге. В столице она примерно $73 млн против $23 млн. Но само число сделок за год в Петербурге выросло на 28%. А число иностранных вложений увеличилось на 15%», - говорили участники форума по недвижимости RE4, который прошел в декабре в Петербурге.
Но сами игроки рынка недвижимости, владеющие коммерческой недвижимостью в Петербурге, настроены более скептически. «Да, оживление на рынке чувствуется. Покупатели, и, главное, продавцы, привыкли к новой реальности и вновь готовы строить долгосрочные планы. Как следствие, от бесконечных переговоров стороны стали переходить к конкретным сделкам. Но всплеск сделок в 2017 году в значительной степени объясняется заделом предыдущих лет, когда стороны вели переговоры, но не были готовы принимать решение. Поэтому можно ожидать, что в текущем году произойдет снижение активности. И объем сделок в 2018 году будет меньше, чем в 2017 году», - считает гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
«Цифры аналитиков кажутся мне чересчур оптимистичными. Хотя возросший интерес инвесторов чувствую. Тому много причин. Первая - сокращение возможностей для инвестиций в регионах. Поэтому в столицы идут люди с деньгами из провинции. Вторая –шок от санкций прошел. Они многим надоели. Политические установки играют все меньшую роль в бизнесе, и если будет материальный интерес в России у иностранных инвесторов и не будет новых глобальных катаклизмов, они придут. Но тут многое зависит уже от развития отечественной экономики», – заключил игрок рынка недвижимости, пожелавший себя не называть.
«Скачков на рынке нет и падений тоже. Такая специфическая стабильность. Понятно, что деньги любят тишину. Но дело не только в этом. Легко можете изучить ситуацию, претворившись покупателем. Вы увидите, что купить-то сегодня в городе нечего. Активы, что продаются, все с какими-то изъянами: или документы надо доделывать, или реконцепцию проводить. Это стабильное болото, а не рынок. Но я предвкушаю оживление. Скоро опубликуют очередной санкционный список с именами олигархов. И деньги этим людям придется размещать в родной России. Первое, что их заинтересует, недвижимость, как самый надежный способ сохранения активов в кризис», - заключил гендиректор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.