Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Опубликованы рекомендации для банков и застройщиков по их взаимодействию в рамках проектного кредитования с использованием счетов эскроу. Эксперты считают, что в целом документ учитывает интересы обеих сторон. В то же время, отмечается рекомендательный, а, следовательно, не обязательный к исполнению характер предписаний.
Рекомендации для определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе жилищного строительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу совместно подготовлен Минстроем РФ, Центробанком и единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (ранее – АИЖК). Документ разработан во исполнение поручения Президента России Владимира Путина, данного по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета РФ 12 февраля 2019 года.
«Мы разработали документ для формирования оптимальных процедур взаимодействия банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование. Важно, чтобы все участники процесса находились в одной парадигме при переходе на новые правила осуществления строительства и понимали, как работать друг с другом. Это поможет нам сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной», - отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Застройщикам для бесперебойного финансирования уже запущенных проектов (не попадающих под критерии, позволяющие далее работать в рамках долевой схемы финансирования) предлагается в кратчайшие сроки направить в банк заявку на предоставление кредита. Их целесообразнее направлять одновременно в несколько банков, чтобы иметь возможность выбрать оптимальные условия. Также застройщикам рекомендуется создать подразделения для взаимодействия с банками в области эскроу-счетов.
Кроме того, застройщикам предлагается при планировании проекта учитывать критерии оценки кредитоспособности, разработанные Банком России (Положение №590-П), а также подготовленные ДОМ.РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам.
Уполномоченным банкам предлагается обеспечить доступность информации, которая необходима для подготовки и представления застройщиками заявок, сформировать перечень документов для оформления заявки, рекомендации по их составлению, кредитный калькулятор для расчета ставки по кредиту, контактные данные работников банка и пр. Рассмотрение и принятие решений о предоставлении кредита, либо отказе должны проходить в оптимальные сроки (обозначен ориентир в 45 рабочих дней). В случае отказа в предоставлении кредита банкам рекомендуется предоставить застройщику мотивированного сообщения о причинах отказа (ориентировочный срок – 3 рабочих дня после принятия такого решения).
Кроме того, разработан примерный перечень документов, который банки должны запрашивать у застройщиков в при подаче заявки на предоставление проектного финансирования. Также для обеспечения эффективного процесса рассмотрения запросов девелоперов банкам предписывается привлечь в штат необходимых специалистов с опытом кредитования жилищного строительства, а также стандартизировать кредитный процесс, в том числе между региональными подразделениями.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что в целом документ носит сбалансированный характер. «Ознакомившись с опубликованным документом, можно говорить о том, что его положения, действительно, учитывают основные интересы как представителей банковского сообщества, так и застройщиков в отношении вопросов предоставления проектного финансирования. Особенно это касается закрепления ключевых сроков рассмотрения заявок банками, а также предоставления застройщику мотивированного объяснения в случае отказа», - отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «Рекомендации сформулированы достаточно гибко, они учитывают баланс интересов банков и застройщиков», - соглашается начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
Однако говорить о решении проблем, связанных с переходом строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, преждевременно, считает Дмитрий Панов. «В данной редакции документ носит рекомендательный характер и не устанавливает какой-либо ответственности сторон за несоблюдение регламентных сроков и процедур», - подчеркивает он.
О том же говорят представители и банковского, и девелоперского сообщества. Причем вторые – явно с некоторой тревогой. «Вместе с тем, рекомендации задают общие рамки взаимодействия, рассчитанные на усредненный проект. В действительности, многие проекты имеют технические и финансовые особенности, которые могут потребовать дополнительного анализа со стороны банка, а также дополнительной информации со стороны клиента», - отмечает Олег Шишкин.
«Документ носит рекомендательный характер. У банков, при желании, есть возможность найти причины для затягивания одобрения кредита, тем более, что встречаются уникальные объекты, со своей спецификой, выходящей за рамки примерного перечня основных групп документов», - со своей стороны говорит начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
Она отмечает также, что не все банки в состоянии обеспечить необходимый состав специалистов для своевременной и квалифицированной оценки застройщиков. «но если исходить из того, что застройщики проявят аккуратность в оформлении документов, то при заблаговременном обращении можно уложиться в отведенный срок», - добавляет она.
По мнению Дмитрия Панова, для того, чтобы переход на систему работы с эскроу-счетами был максимально четким, слаженным и безболезненным, документ такого типа должен быть законодательно закреплен в качестве нормативно-правового акта с обязательным исполнением его положений всеми участниками процесса.
В Минстрое РФ, видимо, тоже считают, что рекомендательный характер документа может затормозить взаимодействие банков и застройщиков. Во всяком случае, Владимир Якушев отметил, что пока участникам рынка предлагается работать, учитывая разработанные правила. «В дальнейшем, если мы поймем, что рекомендациям необходимо придать нормативный характер, мы возьмем их за основу для внесения соответствующих изменений в действующее законодательство», - добавил министр.
Мнение
Светлана Назарова, управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка:
- Одним из проблемных моментов в рамках перехода на новую модель финансирования строительства жилья является отсутствие у большинства застройщиков опыта взаимодействия с банками по проектному финансированию. И мы уже видим, что по проектам девелоперов, которые ранее не получали таких кредитов, сроки рассмотрения заявок выше, чем у тех, которые такой опыт уже имеют. Финансовые директора компаний, не понимая требований банка, могут начать подготовку пакета документов, совершенно не такого, какой нужен банку. Клиентам проходится заново собирать документы. Методические рекомендации как раз определяют базовые вопросы в части взаимодействия застройщика с банком и требований к основному пакету документов. И самое важное – сроки, которые дисциплинируют обе стороны. А это необходимо, ведь подписывая дорожную карту по прохождению сделки, и банки, и застройщики берут на себя обязательства соблюдать оговоренные сроки. У нас в Сбербанке такая практика уже давно. Хорошо, что она транслируется с уровня Минстроя и Банка России. А что касается самих сроков – 45 рабочих дней с даты предоставления клиентом документов до принятия решения по сделке – они вполне реальные и, на мой взгляд, соответствуют стандартному кредитному процессу. Второй важный момент – это своевременное информирование клиента о принятом решении по сделке и предоставление обоснования, если дается отказ. При положительном решении информирование клиента в трехдневный срок замотивирует его оперативно начать сбор документов для подписания кредитной документации, а в случае отказа – начать поиск альтернативных источников. Ну и самое важное – это постоянное взаимодействие. Нужно понимать, что работа над сделкой – это движение с двух сторон, и именно поэтому срок 5 рабочих дней, определенный на предоставление документов клиентом по запросу банка, как раз позволяет зафиксировать необходимость вовлечения в работу над кредитной сделкой как банка, так и застройщика.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Мнение: Банки не готовы к работе по новой схеме финансирования строительства жилья
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) выставил на продажу парк-отель «Потёмкин» в Пушкине. Актив оценен в 550 млн рублей. Эксперты говорят, что его явно недооценили.
Структуры Международного банка Санкт-Петербурга готовят к продаже парк-отель «Потёмкин» в Пушкине, недалеко от Баболовского парка. Это отель класса «три звезды» на 115 номеров, с бассейном, сауной и спа-комплексом. Его общая площадь – 12 тыс. кв. м. Продают его вместе с участком в 2,5 га, ресторанами и бизнес-центром. Актив оценен в 550 млн рублей. Поиском покупателя занимается компания Elite Club Realty.
«Если участок земли не в аренде, а в собственности и входит в лот, стоимость его адекватна. Может быть торг в пределах 50–70 млн рублей. Отельный сектор – перспективный. Он дает инвесторам в среднем 8–10% годовых. Для классических инвесторов он остается базовым вложением. Поэтому у «Потёмкина» не будет серьезных проблем с привлечением капитала», – говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, номерной фонд отелей ближайшего пригорода Петербурга насчитывает 3,7 тыс. номеров. В основном спрос в отелях загородного формата формируется жителями Петербурга и Ленобласти. Отличительной чертой сегмента является высокий разрыв по загрузке загородных отелей в высокий и низкий сезоны. В 2018 году средний тариф на номер в пригородных отелях в высокий сезон находился на уровне 5150 рублей за номер, в низкий – 3710 рублей (оба тарифа не включают завтрак и НДС).
Заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут добавила, что на 2018 год, согласно официальной статистике, гостиничный фонд Петербурга составил 32 348 номеров, включая отели и мини-отели.
Предложение распределено неравномерно: по количеству объектов лидируют мини-отели (54%), тогда как гостиницы занимают первое место по объему номерного фонда (68%). Брендированное предложение формируют 33 гостиницы (9 213 номеров). На 2019 год открытие новых брендированных отелей в городе не запланировано.
Около 60% современного номерного фонда сосредоточено в среднем ценовом сегменте, большая часть которого построена после 2000 года и располагается в центральной части города. Средний ценовой сегмент преобладает и в структуре предложения загородных гостиничных объектов (на него приходится около 70%). А основной спрос здесь формируют корпоративные заказчики и индивидуальные туристы (семьи с детьми).
«Большая часть загородных объектов сосредоточена в Курортном районе, который исторически является популярным и престижным направлением для отдыха среди жителей города. Но отели под международными гостиничными брендами на загородном рынке отсутствуют. Средняя заполняемость таких отелей в высокий сезон составляет 65–75%, в низкий сезон – 30–35%», – говорят в JLL.
«Потенциал развития у рынка загородных отелей остается высоким. Численность населения возрастает, при этом доля отдыхающих, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе отдых за рубежном, остается большой. Но высокий уровень инвестиций в крупные и действительно качественные объекты существенно ограничивает их развитие. При этом в течение нескольких следующих лет, при условии отсутствия существенных потрясений в экономике, на рынке могут появиться новые интересные проекты», – заключил руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Жилые комплексы «Созвездие» и «Щегловская усадьба» в Ленобласти вместо их инвестора - фирмы «Навис» может завершить компания «Евроинвест». А застройщик «ГарантЪ» закончит долгострои «Главстройкомплекса ЛО».
Правительство Ленобласти нашло застройщиков для завершения нескольких крупных проблемных проектов в регионе. Об этом рассказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. Речь идет о жилых комплексах «Созвездие» в Мурино и «Щегловская усадьба» в Щеглово, которыми занимается компания «Навис», а также о проекте «Галактика» в Новом Девяткино и стройках в микрорайоне «Южный», которые никак не может закончить компания «Главстройкомплекс ЛО» бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды.
По словам Александра Дрозденко, проекты «Нависа» согласилась завершить компания «Евроинвест» Андрея Березина и Юрия Васильева. Глава региона пояснил, что в проекте «Созвездие» есть недостроенный детский садик, который правительство готово выкупить. Вырученных от продажи средств хватит для завершения долгостроя, говорит он. Но есть проблема: земля под объектом оформлена на одну фирму, договоры – на другую, деньги шли – на третью. Так что прежде, чем передавать проект на достройку, «Навису» придется привести документы в порядок.
По официальным данным, в ЖК "Созвездие" из трёх корпусов, рассчитанных на 2074 квартиры, осталось достроить только третий корпус на 933 квартиры. Этот проект строят с 2012 года. Первые две очереди сдали в 2015 году с задержкой на год. А третью обещали сдать сначала к концу 2015 года.
В компании «Евроинвест Девелопмент» сообщили, что правительство Ленобласти действительно обратилось к ним с просьбой довести до ввода в эксплуатацию ЖК «Созвездие» компании «Навис». «Но речь пока только об одном проекте. Мы уже провели его строительный аудит. И сейчас проводим юридический. Там есть вопросы, которые пока не сняты. Без этого мы не можем понять алгоритм своих дальнейших действий», - сообщили в «Евроинвест Девелопмент».
Второй проект «Нависа» "Щегловская усадьба", который строят с 2013 года, будет состоять из 16 домов общей площадью 80 тыс. кв.м.. Комплекс занимает участок площадью около 10 га в посёлке Щеглово недалеко от Всеволожска. Задержка по вводу каждого дома – не менее чем год-два. На данный момент строятся четыре последних корпуса. Срок, указанный в продлённом разрешении на строительство, – конец 2018-го. Но выдержать его девелопер, очевидно, не сможет.
Что касается ЖК «Галактика» и проектов в микрорайоне «Южный», то их, по плану правительства Ленобласти, доведет до ума фирма «Гарантъ девелопмент» Дмитрия Альхова. Но ей обещали передать «чистые» объекты – без долгов. Пока, правда, не передали даже документы по развитию проектов (долгам, запасам материалов, свободным квартирам и др.).
ЖК "Олимп" площадью 14,4 тыс. кв.м. в микрорайоне Южный должны были сдать в 2016 году. ЖК "Радужный" там же (первый корпус площадью 12,5 тыс. кв.м., второй корпус площадью 17,5 тыс. кв.м.) — в начале 2017 года. Срок по ЖК «Галактика» был определен также на 2017 год. Работы до сих пор не завершены. Достройки проектов "Главстройкомплекса" ожидают более 1,8 тыс. дольщиков. Сумма обязательств перед ними оценивается в 4 млрд рублей.
Как говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, основным вопросом для инвестора, осуществляющего достройку, является обеспечение своих финансовых интересов. «Он вкладывает собственные деньги в достройку, а получить их компенсацию может только если все достроит и пройдут продажи. В случае банкротства застройщика все сделки на нерыночных условиях (или без прямого денежного платежа) могут стать предметом оспаривания кредиторами, как недействительные с максимальной глубиной "за три года до даты обращения на банкротство". Таким образом, компания, достраивающая такие объекты, помимо условно социальных обязательств по достройке принимает на себя еще и серьезные имущественные риски, что существующие кредиторы потом признают все сделки по правам такого инвестора на квартиры недействительными и он сам окажется в очереди кредиторов», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Он напомнил, что закон "О банкротстве" предусматривает схему передачи объекта на достройку, но обязательным условием является введение процедуры банкротства застройщика, то есть риски можно минимизировать для инвестора только, если застройщик уже банкрот. А это не менее 6 месяцев с даты старта банкротной процедуры (чаще год и более). «До возбуждения банкротства вхождение инвестора в такие проекты имеет приемлемые риски только в том случае, если существующие долги застройщика перед кредиторами-недольщиками являются незначительными, либо инвестор готов их погасить», - заключил Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Ленобласть договорилась с инвесторами о достройке проблемных ЖК
Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Компания «Навис» выполнит рекомендации Госстройнадзора по ЖК «Созвездие»