Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Опубликованы рекомендации для банков и застройщиков по их взаимодействию в рамках проектного кредитования с использованием счетов эскроу. Эксперты считают, что в целом документ учитывает интересы обеих сторон. В то же время, отмечается рекомендательный, а, следовательно, не обязательный к исполнению характер предписаний.
Рекомендации для определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе жилищного строительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу совместно подготовлен Минстроем РФ, Центробанком и единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (ранее – АИЖК). Документ разработан во исполнение поручения Президента России Владимира Путина, данного по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета РФ 12 февраля 2019 года.
«Мы разработали документ для формирования оптимальных процедур взаимодействия банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование. Важно, чтобы все участники процесса находились в одной парадигме при переходе на новые правила осуществления строительства и понимали, как работать друг с другом. Это поможет нам сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной», - отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Застройщикам для бесперебойного финансирования уже запущенных проектов (не попадающих под критерии, позволяющие далее работать в рамках долевой схемы финансирования) предлагается в кратчайшие сроки направить в банк заявку на предоставление кредита. Их целесообразнее направлять одновременно в несколько банков, чтобы иметь возможность выбрать оптимальные условия. Также застройщикам рекомендуется создать подразделения для взаимодействия с банками в области эскроу-счетов.
Кроме того, застройщикам предлагается при планировании проекта учитывать критерии оценки кредитоспособности, разработанные Банком России (Положение №590-П), а также подготовленные ДОМ.РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам.
Уполномоченным банкам предлагается обеспечить доступность информации, которая необходима для подготовки и представления застройщиками заявок, сформировать перечень документов для оформления заявки, рекомендации по их составлению, кредитный калькулятор для расчета ставки по кредиту, контактные данные работников банка и пр. Рассмотрение и принятие решений о предоставлении кредита, либо отказе должны проходить в оптимальные сроки (обозначен ориентир в 45 рабочих дней). В случае отказа в предоставлении кредита банкам рекомендуется предоставить застройщику мотивированного сообщения о причинах отказа (ориентировочный срок – 3 рабочих дня после принятия такого решения).
Кроме того, разработан примерный перечень документов, который банки должны запрашивать у застройщиков в при подаче заявки на предоставление проектного финансирования. Также для обеспечения эффективного процесса рассмотрения запросов девелоперов банкам предписывается привлечь в штат необходимых специалистов с опытом кредитования жилищного строительства, а также стандартизировать кредитный процесс, в том числе между региональными подразделениями.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что в целом документ носит сбалансированный характер. «Ознакомившись с опубликованным документом, можно говорить о том, что его положения, действительно, учитывают основные интересы как представителей банковского сообщества, так и застройщиков в отношении вопросов предоставления проектного финансирования. Особенно это касается закрепления ключевых сроков рассмотрения заявок банками, а также предоставления застройщику мотивированного объяснения в случае отказа», - отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «Рекомендации сформулированы достаточно гибко, они учитывают баланс интересов банков и застройщиков», - соглашается начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
Однако говорить о решении проблем, связанных с переходом строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, преждевременно, считает Дмитрий Панов. «В данной редакции документ носит рекомендательный характер и не устанавливает какой-либо ответственности сторон за несоблюдение регламентных сроков и процедур», - подчеркивает он.
О том же говорят представители и банковского, и девелоперского сообщества. Причем вторые – явно с некоторой тревогой. «Вместе с тем, рекомендации задают общие рамки взаимодействия, рассчитанные на усредненный проект. В действительности, многие проекты имеют технические и финансовые особенности, которые могут потребовать дополнительного анализа со стороны банка, а также дополнительной информации со стороны клиента», - отмечает Олег Шишкин.
«Документ носит рекомендательный характер. У банков, при желании, есть возможность найти причины для затягивания одобрения кредита, тем более, что встречаются уникальные объекты, со своей спецификой, выходящей за рамки примерного перечня основных групп документов», - со своей стороны говорит начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
Она отмечает также, что не все банки в состоянии обеспечить необходимый состав специалистов для своевременной и квалифицированной оценки застройщиков. «но если исходить из того, что застройщики проявят аккуратность в оформлении документов, то при заблаговременном обращении можно уложиться в отведенный срок», - добавляет она.
По мнению Дмитрия Панова, для того, чтобы переход на систему работы с эскроу-счетами был максимально четким, слаженным и безболезненным, документ такого типа должен быть законодательно закреплен в качестве нормативно-правового акта с обязательным исполнением его положений всеми участниками процесса.
В Минстрое РФ, видимо, тоже считают, что рекомендательный характер документа может затормозить взаимодействие банков и застройщиков. Во всяком случае, Владимир Якушев отметил, что пока участникам рынка предлагается работать, учитывая разработанные правила. «В дальнейшем, если мы поймем, что рекомендациям необходимо придать нормативный характер, мы возьмем их за основу для внесения соответствующих изменений в действующее законодательство», - добавил министр.
Мнение
Светлана Назарова, управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка:
- Одним из проблемных моментов в рамках перехода на новую модель финансирования строительства жилья является отсутствие у большинства застройщиков опыта взаимодействия с банками по проектному финансированию. И мы уже видим, что по проектам девелоперов, которые ранее не получали таких кредитов, сроки рассмотрения заявок выше, чем у тех, которые такой опыт уже имеют. Финансовые директора компаний, не понимая требований банка, могут начать подготовку пакета документов, совершенно не такого, какой нужен банку. Клиентам проходится заново собирать документы. Методические рекомендации как раз определяют базовые вопросы в части взаимодействия застройщика с банком и требований к основному пакету документов. И самое важное – сроки, которые дисциплинируют обе стороны. А это необходимо, ведь подписывая дорожную карту по прохождению сделки, и банки, и застройщики берут на себя обязательства соблюдать оговоренные сроки. У нас в Сбербанке такая практика уже давно. Хорошо, что она транслируется с уровня Минстроя и Банка России. А что касается самих сроков – 45 рабочих дней с даты предоставления клиентом документов до принятия решения по сделке – они вполне реальные и, на мой взгляд, соответствуют стандартному кредитному процессу. Второй важный момент – это своевременное информирование клиента о принятом решении по сделке и предоставление обоснования, если дается отказ. При положительном решении информирование клиента в трехдневный срок замотивирует его оперативно начать сбор документов для подписания кредитной документации, а в случае отказа – начать поиск альтернативных источников. Ну и самое важное – это постоянное взаимодействие. Нужно понимать, что работа над сделкой – это движение с двух сторон, и именно поэтому срок 5 рабочих дней, определенный на предоставление документов клиентом по запросу банка, как раз позволяет зафиксировать необходимость вовлечения в работу над кредитной сделкой как банка, так и застройщика.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Мнение: Банки не готовы к работе по новой схеме финансирования строительства жилья
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга готов прислушаться к бизнесу по вопросу сохранения культурного наследия. Союз строительных объединений и организаций призывает игроков строительной отрасли дать конкретные предложения.
Вопросы сохранения и освоения объектов культурного и исторического наследия обсуждались на круглом столе в ССОО, который проходил в рамках подготовки к конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам конференции будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей. Впрочем, как оказалось, местные органы власти готовы слышать предложения девелоперов и вне конференции.
На данный момент в Петербурге действуют разные механизмы для привлечения инвесторов, однако большая часть объектов культурного наследия остается невостребованной. «Конечно инвесторов, в первую очередь, отпугивает доходность. Западные компании срок окупаемости в 30-40 лет устраивает, а в нашей стране такие долгосрочные прогнозы вообще не делают, максимум на 10-15 лет вперед. В любом случае, работа с культурными объектами больше влияет на престиж компании, чем на доходность. Тем не менее, спрос на такие объекты есть, особенно если они расположены в удачной локации», – сообщил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов.
Большие надежды чиновники возлагают на программу «Аренда за рубль», которая начала действовать в этом году. «Работает это следующим образом: берется объект культурного наследия (чаще всего в неудовлетворительном состоянии), рассчитывается его рыночная арендная ставка, выставляется на торги. Пока это кажется бессмысленным, ведь компания арендует разрушенный объект по рыночной цене, но после ввода объекта в эксплуатацию, арендная ставка максимально снизится – до одного рубля за метр. В итоге, стоимость аренды будет зависеть от расторопности самого инвестора, – пояснил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов. – Экономически такой механизм выгоден. Кроме того, инвестор постарается быстрее завершить работы. Такая схема уже применяется в Москве».
КГИОП надеется, что первые объекты в рамках программы будут арендованы уже в этом году. На данный момент составлен список из шести первоочередных: павильон «Царский вокзал» в Пушкине; Дом Ф. Н. Челищева – Дом М. В. Кольбе; Загородный дом Л. А. Змигродского; Дача Н. М. Кочкина; Александровские ворота на улице Химиков, 20; оранжерея Дворцово-паркового ансамбля Собственной дачи.
Алексей Михайлов отметил, что желающие арендовать эти объекты в рамках программы «Аренда за рубль» уже есть. Заинтересованность высказывали и присутствующие на круглом столе представители рынка. Так, Анна Шалагинова из компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» отметила, что предложение интересное: «Наша компания присматривается к этой программе, однако хотелось бы, чтобы объекты передавались вместе с земельным участком». Алексей Михайлов отметил, что условия программы уточняются, земельный вопрос может быть пересмотрен.
Помимо этого, в Петербурге много лет существуют различные программы по взаимозачету выполненных работ, однако эффективными их назвать сложно. «Мы готовы к диалогу. Если будут какие-то интересные идеи, как повысить инвестиционную привлекательность объектов культурного наследия, то мы будем рады их услышать. Мы заинтересованы, чтобы объекты жили», – отметил Алексей Михайлов.
В свою очередь исполнительный директор ССОО и вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов отметил, что Союз готов собрать предложения и инициировать их рассмотрение на уровне и региональных, и федеральных властей.
Как нормы формирования уровня зарплаты при ценообразовании госконтрактов становятся предпосылкой к банкротству подрядчика и что можно сделать в создавшейся ситуации? Таковы были основные вопросы круглого стола «Тарифы на заработную плату в строительстве. Нормы и реалии», проведенного Союзом строительных объединений и организаций (ССОО).
Болевая точка
Существующую систему проведения тендеров в системе госзаказа профессионалы строительной отрасли критикуют давно и небезосновательно. Определение победителя конкурса исключительно по критерию самой низкой заявленной цены выполнения контракта стимулирует демпинг и не способствует качеству проведения работ.
Однако есть еще одна область сметного ценообразования стоимости госконтракта, которая создает серьезные проблемы строительным организациям, – это действующие тарифы на заработную плату. Касается это в первую очередь компаний, осуществляющих сложные и специальные работы. «Проблема в том, что при ценообразовании тендеров необходимо учитывать в том числе и такой вопрос, как уровень заработной платы», – подчеркивает директор СРО «Объединение подземных строителей» Сергей Алпатов.
По словам эксперта, одной из причин возникающих проблем является низкий уровень квалификации заказчика, что приводит к соответствующему уровню подготовки документации, в том числе в сфере ценообразования. «В реестр специалистов обязательно включение представителей подрядных организаций, чтобы они могли получить доступ на рынок выполнения работ. Однако к заказчикам такого требования нет. Их квалификация никого не волнует, хотя вопрос грамотной подготовки документов – критически важен», – подчеркивает он.
С ним согласен вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор ССОО Олег Бритов. «Чем сложнее общеэкономическая ситуация, чем тщательнее изыскиваются резервы для экономии бюджетных средств, тем проблема становится актуальнее. Никто не против рационального использования ресурсов, но это не должно идти во вред строительной отрасли», – отмечает он.
Конкретный пример
Начальник отдела внутреннего контроля и консолидированной отчетности ОАО «Метрострой» Елена Еникеева подробно рассказала о ситуации, в которой находятся петербургские строители метро. Поскольку компания большая и выполняет огромные объемы работ, проблемы системы ценообразования в части тарифов на заработную плату на этом примере видны особенно отчетливо.
«На протяжении последних трех лет «Метрострой» регулярно поднимает вопрос о дефиците средств на зарплату. Доля заработной платы основных рабочих по последним заключенным контрактам составляет от 4% до 12% от общей суммы договора. При этом в среднем на протяжении многих лет она составляла около 30% от общей стоимости строительства», – рассказала Елена Еникеева.
По ее данным, сейчас размер средней месячной зарплаты рабочего 4-го разряда, заложенный в цене контрактов, составляет: по Невско-Василеостровской линии – около 11 тыс. рублей, по Фрунзенскому радиусу – 28 тыс., на других объектах – 30 тыс. При этом фактическая средняя зарплата рабочих-метростроителей находится в диапазоне 45–60 тыс. рублей в месяц.
«По заключенным в 2014–2015 годах контрактам сроком на 4–7 лет: начальная цена по ним была определена в ценах 2013–2014 годов, переход в цены последующих лет осуществляется путем применения индексов-дефляторов, разработанных Комитетом по экономическому развитию и стратегическому планированию Петербурга. При этом применяется методика исчисления базисно-индексным методом. К сожалению, эта система дает результат, далекий от реального положения дел. Фактически увеличение цен на ресурсы шло гораздо быстрее. По данным Центра мониторинга, рост индекса пересчета должен быть в разы выше, чем предусмотренные прогнозными дефляторами показатели. Основной удар при этом пришелся именно на зарплату», – рассказала Елена Еникеева.
Но и это еще не все. По словам специалиста, при формировании сметной стоимости госконтракта базовые расценки 2000 года переводятся в цены контракта с помощью общеотраслевого индекса на зарплату. Однако этот индекс не учитывает все доплаты, производимые в метростроении: за работу в вечернее и ночное время, за выслугу лет, для дополнительного отпуска и пр. При этом обязательность этих доплат регламентируется и Трудовым кодексом РФ, и отраслевым тарифным соглашением, и коллективным трудовым договором.
«Метрострой» производит все соответствующие выплаты. Отраслевое тарифное соглашение, подписываемое вице-губернатором Петербурга, объединениями работодателей и профессиональным союзом, для государства является гарантией обеспечения прав работника и достойной заработной платы. Однако обязательным оно оказалось только для работодателей. При оценке уровня зарплаты в ходе ценообразования по госконтрактам этот документ во внимание не принимается», – подчеркнула Елена Еникеева.
В результате диспропорции между расчетным по тарифам и реальным уровнем зарплаты «недостачу» компании приходится покрывать за свой счет, отметила специалист. «Потери подрядчика исчисляются миллиардами рублей. Только по контракту на строительство участка Невско-Василеостровской линии, который необходимо было ввести к Чемпионату мира по футболу, дефицит средств на зарплату составил около 3,5 млрд рублей, а суммарный дефицит за последние три года превысил 5 млрд», – говорит она.
Следствием этого положения стало ухудшение финансового положения как генподрядной, так и субподрядных организаций, задержки по выплате зарплаты и налогов, предбанкротное состояние ряда компаний, уход из метростроения лучших специалистов. «Фактически происходит развал отрасли. Недостачу средств «Метрострой» пытается компенсировать путем привлечения кредитов. Почти 90% кредитной задолженности организации – это деньги на покрытие дефицита средств на зарплату», – заключила Елена Еникеева.
Общая беда
Эксперты отрасли подчеркивают, что проблема эта касается отнюдь не только «Метростроя», хотя на примере компании и можно оценить ее масштаб.
«Это беда всей строительной сферы. В кровельном сегменте происходит то же самое, хотя, может быть, и в менее заметных масштабах. Тем не менее, мы наблюдаем ту же картину. Компании, работающие по госзаказу, постоянно находятся на грани банкротства, а многие уже и обанкротились. Другие, чтобы выжить, отказываются от выполнения подрядных работ по госконтрактам, полностью уходя на частный рынок. И приводит это к тому, что по госзаказу работают демпингующие компании-однодневки, которые заведомо не выполнят работу с необходимым уровнем качества. Поскольку средств на наем квалифицированных кадров в цене контракта просто нет, привлекаются гастарбайтеры – и уровень выполнения работ соответствующий», – подчеркивает президент Национального кровельного союза Александр Дадченко.
Эту позицию разделяет и директор Ассоциации «Дормост» Кирилл Иванов. «Дорожной отрасли эта проблема касается в полной мере. За последние 3–5 лет строительный рынок потерял порядка 5 тыс. организаций. И немалую роль в этом сыграли те проблемы, о которых мы сегодня говорим», – подчеркнул он.
По мнению эксперта, этот вопрос является частью более общей проблемы – самой системы ценообразования, используемой при подготовке документации для тендеров по госзаказу. «Законодательство в этой сфере требует серьезного реформирования», – соглашается Сергей Алпатов.
Аргументы и контраргументы
Начальник отдела контроля ценообразования Комитета по строительству Санкт-Петербурга Владимир Величко признал существование такой проблемы, хотя и призвал излишне ее не драматизировать. По его словам, все вопросы ценообразования в настоящее время строго контролируются на федеральном уровне. «Если мы отклонимся от утвержденных механизмов ценообразования, нас ждут претензии от Счетной палаты в связи с нерациональным расходованием средств. С другой стороны, попытки достучаться до федеральных ведомств с разъяснением реальности проблемы успеха не имели», – признал чиновник.
Эту информацию подтвердил и начальник сектора контроля ценообразования и разработки нормативов Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Константин Мошников. «КРТИ пытается поднять этот вопрос перед федеральными структурами уже более двух лет. Пока нас (так же, как и Комитет по строительству) просто не слышат», – сообщил он.
Однако не все строители согласились с такой трактовкой вопроса – в частности, первый заместитель генерального директора ООО «СМУ № 13 Метрострой» Алексей Лазарев: «Существующая нормативная база вполне позволяет заказчику принять меры к увеличению фонда оплаты труда при определенных условиях. Основой для составления смет являются методические рекомендации. Итак, в МДС 83-1.99 «Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство…» четко говорится: «В рыночных условиях размер общего заработка и составляющих его элементов регулируется в рамках действующего законодательства договорными отношениями, действующими как внутри организации, так и во взаимодействии с заказчиками. Договорные отношения определяются отраслевыми, региональными и иными соглашениями». Это положение совершенно четко дает основание заказчику использовать Отраслевое тарифное соглашение для обоснования размера оплаты труда».
В заключение круглого стола Олег Бритов отметил, что обсуждавшийся на нем вопрос крайне актуален для отрасли и он непременно должен быть поднят на XIX практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти», которая пройдет 1 ноября. При этом он призвал строителей не только обозначить существующую проблему, но сосредоточиться на предложениях по ее решению.