Glorax Development построит на намыве деловой квартал
Компания Glorax Development возведет на намыве Васильевского острова не только жилье, но и офисы. Инвестиции в деловой квартал составят 6 млрд рублей.
О планах Glorax Development создать в рамках проекта Golden City на намывных территориях Васильевского острова крупный деловой квартал сообщила пресс-служба девелопера. Это, по мнению застройщика, позволит сбалансировать инфраструктуру района и создать места для работы нескольких тысяч человек.
Концепция делового квартала разработана голландским консорциумом KCAP+Orange Architects. Она предусматривает строительство пяти офисных зданий общей площадью 110 тыс. кв. м на участке в 2,5 га. Все здания будут соответствовать «зеленым» стандартам.
А их будущие резиденты смогут повлиять не только на планировки рабочего пространства, но и на облик самих офисных башен (возможны три вида фасадов с разными вариантами цветовых решений и остекления). При необходимости здания смогут соединить между собой галереями. А между ними устроят площади и зеленые островки. В деловом комплексе будут паркинги и вся необходимая инфраструктура.
Кто именно разместится в сити на намыве, девелопер пока не сообщил, но отметил, что ведет переговоры с несколькими крупными российскими и зарубежными корпорациями о размещении там их штаб-квартир.
«Для бизнеса очень важно, что проект удобно расположен. Отсюда менее 10 км до Невского проспекта, а до аэропорта «Пулково» по ЗСД можно добраться всего за полчаса», – сообщили в Glorax Development.
Строительство делового квартала начнется в конце 2019 года и потребует, по предварительным данным, инвестиций в размере 6 млрд рублей.
Всего на намыве, на участке в 15 га, Glorax Development построит шесть кварталов общей площадью более 450 тыс. кв. м. Сейчас идет строительство первых двух жилых комплексов бизнес-класса.
По мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, офисные площади на намыве будут востребованы. «Этому будут способствовать близость района к центру города, хорошая доступность на личном транспорте (особенно после того, как будет сделан второй съезд с ЗСД на Васильевский остров) и появление в перспективе станции метро на самом намыве. Но проект нужно выводить пофазово, чтобы не перегрузить рынок», – говорит он.
По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, интерес компаний могут вызвать как арендные офисные площади на намыве, так и сделки built-to-suit с последующей покупкой либо долгосрочной арендой. «Сейчас эта локация может показаться малопривлекательной, так как находится вдали от инфраструктуры и здесь активно идет стройка. Но через 5–10 лет, с появлением станции метро, район может превратиться в один из самых привлекательных деловых кластеров города», – говорит он.
Кстати
Эксперты отмечают, что офисный рынок Васильевского острова в последние годы сильно изменился. «Доля свободных площадей снизилась с 10,3% до 2,4% за три года. А средние арендные ставки выросли на 40% (в классе А) и на 20% (в классе В) и составляют около 1,4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что существенно выше среднерыночных показателей. Все это благодаря развитию инфраструктуры. Ставки будут и дальше расти, но вряд ли в ближайшей перспективе окажутся выше, чем в центре города», – говорит Владислав Фадеев.
По данным Colliers International, на конец 2018 года объем качественного офисного предложения в Василеостровском районе составлял 227 тыс. кв. м. Среди районов Петербурга Василеостровский занимает шестое место по объему офисного предложения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЛСР завершила намывные работы на Васильевском острове
Выход на рынок новых офисов в Петербурге за год сократился в 5,5 раза
Девелоперы офисных центров в Петербурге не торопятся реализовывать свои проекты
Флагман отечественного банковского сектора – Сбербанк – провел семинары с представителями компаний-застройщиков Северо-Запада, чтобы дать необходимые разъяснения.
Не нужно ждать, нужно действовать
Семинары продолжили серию мероприятий Сбербанка, посвященных теме финансирования недвижимости в условиях изменений в закон о долевом строительстве. В очной встрече приняли участие более 100 застройщиков Петербурга и Ленинградской области, представители городского Комитета по строительству, Российского Союза строителей в Северо-Западном федеральном округе. А к семинару, который прошел в формате видеоконференцсвязи, подключились строительные компании из Пскова, Архангельска, Вологды, Череповца, Карелии, Мурманска, Сыктывкара.
Переход на эскроу-счета обещал быть постепенным. Однако в декабре прошлого года были приняты поправки в закон, регламентирующие следующее: если в предыдущей редакции работать по новой схеме должны были только те застройщики, по объектам которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года, то теперь прямое привлечение средств граждан возможно только в отношении домов высокой степени готовности независимо от даты получения разрешения на строительство.
«Мы видим острую потребность в таких встречах, потому что на подготовительном этапе постоянно появляются вопросы у участников процесса. Основная наша задача – дать максимально понятные и четкие разъяснения по новой модели финансирования недвижимости, услышать потребности предпринимателей. Нужно уже сейчас начинать работать с кредитными организациями и осваивать предложенную схему, как сделали это некоторые застройщики Северо-Запада – в Петербурге, Карелии», – прокомментировал тему заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров.
«Я понимаю, что очень многие застройщики сегодня ждут утверждения критериев «высокой степени готовности объектов». Это вполне объяснимо, но не дальновидно. В любом случае на проектное кредитование и эскроу-счета перейти придется. И чтобы сделать этот процесс максимально безболезненным, начинать подготовку нужно уже сегодня», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский, принявший участие в семинаре.
Лидер останется лидером
Сбербанк начал подготовку к работе в новых законодательных условиях еще раньше: уже в июле прошлого года появились продукты для застройщиков, соответствующие предложенной правительством модели, а в ноябре для девелоперов и покупателей квартир запущено комплексное предложение с использованием счетов эскроу.
Стоит, пожалуй, еще раз остановиться на понятийном аппарате и напомнить, что эскроу-счет – это специальный банковский счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику. Также по ряду проектов, соответствующих требованиям банка, возможна полная или частичная отсрочка уплаты процентов со списанием процентных платежей после ввода дома в эксплуатацию, за счет средств, накопленных на счетах эскроу.
Прозрачная экономика
Один из главных вопросов, волнующих строителей: насколько банки сегодня готовы кредитовать проекты, не будет ли массовых отказов по тем или иным причинам?
Как отмечают в Сбербанке, ключевым условием для принятия положительного решения о финансировании проекта является четкое понимание его экономики: основные контракты заключены, источники финансирования определены на 100% бюджета, финансовый резерв способен покрыть возможное удорожание.
Учитываются четыре ключевых аспекта: застройщик должен иметь положительную репутацию и опыт в девелопменте жилья, проект должен быть рентабельным, выдерживать возможное снижение цены продажи или повышение себестоимости, цены на жилье и темпы его реализации должны соответствовать рынку. Безусловно, необходимо наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Кроме того, застройщик должен внести в проект собственные средства в объеме не менее 15% бюджета. Возможными источниками участия могут быть прибыль от ранее реализованных проектов, взнос в уставный капитал, займы связанных компаний, оценочная стоимость земли (не более 15% бюджета при условии, что приобретение земельного участка профинансировано собственными средствами компании), кредит банка под готовые квартиры или коммерческую недвижимость.
Анализ проекта – длительная работа нескольких служб банка, и значительно ускорить ее могут качественно подготовленный заемщиком пакет документов и максимальная открытость клиента.
Простая математика
Сбербанк предоставляет кредиты на различных этапах реализации проекта. На инвестиционной стадии это классическое проектное финансирование строительства, на эксплуатационной – кредиты под залог готового жилья. Кроме того, сегодня разрабатываются и вскоре будут запущены продукты для финансирования предынвестиционной стадии (формирование земельного банка, разработка проектной документации).
С учетом изменений в 214-ФЗ наиболее востребованный продукт сейчас – проектное финансирование. В Сбербанке его можно реализовать по одной из трех схем. Первая – полностью без эскроу. Это старый вариант для тех случаев, когда проект соответствует критериям готовности, о чем было сказано ранее. Также существуют смешанная схема (когда часть дольщиков привлечена без использования счетов эскроу, а часть – с эскроу) и схема только с использованием этих счетов.
При финансировании Сбербанком затрат на строительство с полной или частичной продажей жилья с использованием эскроу срок кредита будет составлять до пяти лет, а при комплексной застройке – до семи. При этом лимит кредита может составлять до 85% от бюджета проекта. В качестве обеспечения кредита на инвестиционной фазе выступают ипотека земельного участка и имущественные права на строящиеся площади, а на эксплуатационной – ипотека построенных квартир, поручительства бенефициаров бизнеса. Ставка по кредиту – средневзвешенная и зависит от покрытия суммы кредита средствами, внесенными покупателями жилья на эскроу-счета. Чем больше объем средств на этих счетах по сравнению с объемом выданного кредита, тем меньше ставка. Так, при двукратном покрытии ставка может снижаться до 0,01%.
Новая схема финансирования жилищного строительства оказывает двойственное влияние на работу застройщиков. С одной стороны, застройщик теперь обязан привлекать банковские кредиты взамен бесплатных средств дольщиков, которыми он пользовался до этого. А с другой стороны, отпадает необходимость вносить средства в компенсационный фонд (страховые взносы осуществляет банк), а также выполнять ряд других требований 214-ФЗ. И главное – это дает возможность значительно сократить ту разницу в цене между готовыми квартирами и жильем на уровне котлована, которая была раньше, так как риски покупателей, вносящих деньги на счет эскроу, значительно снижены. Так, по оценкам застройщиков, пользующихся схемой с эскроу-счетами на протяжении последнего года, это дало возможность увеличить цену продаваемых квартир на ранних стадиях строительства в среднем на 10%.
В конце прошлого года Сбербанк также разработал дополнительный инструмент, который на данный момент работает в 11 субъектах РФ – Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия. Суть его в следующем: девелопер, получивший кредитование в банке, взамен снижения ставки по своему кредиту может предложить ипотечным заемщикам дисконт в размере 0,8 или 1,6 п. п. от стандартной процентной ставки по ипотечному кредиту в Сбербанке. В результате ставка по кредиту для самого застройщика будет несколько выше, чем при использовании стандартной схемы, зато дисконт может существенно увеличить объем продаж – и таким образом способствует досрочному погашению займа, а значит, экономии на процентах.
Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел долю в компании, которой принадлежит апарт-отель X-Home в Репино. Сейчас этот объект переделывают в элитный медицинский центр.
Максим Соколов, бывший министр транспорта РФ, а ныне генеральный директор девелоперской «Группы ЛСР», приобрел 40% компании «Территория инвестиций». Эта фирма, которую в 2008 году создал бывший топ-менеджер «Корпорации С» Николай Сергеенко (через год к нему присоединился выходец из той же компании Андрей Перминов), еще в 2014 году построила в Репино, на берегу Финского залива, апарт-отель X-Home. В этом комплексе удалось продать только десяток апартов. Поэтому в прошлом году собственники приняли решение превратить апарт-отель в элитную клинику X-Clinic, которая будет специализироваться на косметологии и очищении организма. Сама клиника займет первые этажи корпусов (около 2 тыс. кв.м.). На остальных этажах оборудуют апартаменты для пациентов. Работы уже ведутся. И часть инфраструктуры уже готова к эксплуатации. Ожидается, что полностью работы завершатся к лету.
В «Группе ЛСР» комментировать сделку Максима Соколова отказались, сославшись на то, что это его частная инициатива, которая к бизнесу холдинга никакого отношения не имеет. Сам бизнесмен был недоступен для общения. Но очевидно, что это сделка по дружбе: Максим Соколов сам начинал карьеру в «Корпорации С» и, видимо, решил поддержать бывших коллег в их начинании. После сделки доля Николая Перминова в «Территории инвестиций» снизилась до 41%, а доля Андрея Перминова – до 19%.
По оценке экспертов, вложения инвесторов в переделку апарт-отеля под медицинский центр, составят 0,5-1 млрд рублей, в зависимости от стоимости медицинского оборудования и оснащения апартаментов. По их мнению, решение это логичное. «Загрузка отелей загородом составляет далеко не 70%, как в Петербурге, и даже не 50%, а чуть ли не 30%, поэтому окупаемость комплекса апартаментов X-Home могла растянуться на 15-20 лет даже при усредненной оценке загрузки в 50%», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. Между тем услуги медцентра позволят ускорить окупаемость проекта.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти работают около 50 лечебно-профилактических учреждений, так называемых санаториев и профилакториев. Более 30% из них расположено в Курортном районе.
«Подавляющее санаторно-курортных объектов в регионе созданы в советский период, а некоторые были заложены еще в царской России. Конечно, наиболее популярные санатории в регионе не раз реконструировались, но существуют и такие, в которых условия проживания не поддаются никакой современной классификации – например, предлагаются номера «с удобствами на этаже». В целом по региону, условия проживания в таких санаториях чаще всего соответствуют уровню гостиницы класса «2-3 звезды», - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Конкурентов у X-Clinic практически нет. «Соседние санатории «Дюны» и «Белые ночи» ориентированы на другую целевую аудиторию. По сути, из конкурентов можно назвать только курорт «Первая линия» от компании «Пионер» и проект «Русские сезоны» в составе «Сестрорецкого курорта» компании RBI.