Мурино теперь город
Заксобрание Ленобласти сразу в трех чтениях одобрило законопроект о преобразовании поселка Мурино в город. Местные власти ждут увеличения бюджета и расширения полномочий.
Отметим, что замена статуса произойдет и для Муринского сельского поселения – оно также станет городским. Превращение Мурино в город – шаг весьма логичный. Это один из самых застраиваемых населенных пунктов области. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования, площадь жилищного фонда к 2020 году должна увеличиться до 812,8 тыс. кв. м, однако уже к 2018 году этот показатель был превышен в четыре раза.
По данным на 1 января 2019 года, в МО было построено 167 домов на 74 110 квартир. При этом сельскохозяйственных земель там осталось только 200 га.
В поселении зарегистрировано 42 340 человек, а фактически проживает порядка 100 тыс. При этом, по расчетам чиновников, к 2030 году там будут жить около 165 тыс. человек.
После преобразования в городское доходы поселения возрастут. Так, в местную казну будут поступать 3% подоходного налога (НДФЛ), т. е. около 16 млн рублей в месяц. Кроме того, Мурино сможет принять участие в федеральной программе «Городская среда» и получить дополнительные средства на благоустройство общественных пространств, внутридворовых территорий и т. д.
Будут расширены полномочия местных властей. В частности, теперь руководство поселения будет выдавать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых и садовых домов, принимать решения о сносе самовольных построек, следить за работой теплоснабжающих организаций и многое другое.
Тем не менее, не обошлось и без минусов. Самый весомый из них – рост тарифов на электроэнергию.
В социально-экономическом обосновании законопроекта сообщается, что по большинству важных для населения позиций изменений не произойдет. В частности, чиновники не прогнозируют рост стоимости содержания жилья, газо-, водо- и теплоснабжения, а также водоотведения. Однако несколько увеличатся тарифы на электроэнергию. «Например, одноставочный тариф вырастет с 2,93 до 2,97 рубля. В такой же пропорции будет расти стоимость и других тарифов на электроэнергию», – говорится в пояснительной записке к документу.
Кроме того, муринцы потеряют часть преференций, предусмотренных для жителей сельской местности Социальным кодексом Ленобласти. «Это коснется работающих женщин и лиц, осуществляющих в сельской местности уход за детьми-инвалидами. Утратят право на получение отдельных мер поддержки медицинские кадры, вновь прибывшие на работу», – говорится в документе.
При этом, отметил глава МО и Администрации Мурино Валерий Гаркавый, вырастет зарплата представителей некоторых других профессий, в частности, у сотрудников «Почты России».
Председатель Комитета по местному самоуправлению, межнациональным и межконфессиональным отношениям Ленобласти Лира Бурак отметила, что решение об изменении статуса Мурино приняли, в первую очередь, жители поселения. Она напомнила, что на сайте Совета депутатов Муринского сельского поселения прошло интернет-голосование, 82,5% участников которого высказались за изменение статуса. Кроме того, в июне 2018 года состоялись общественные слушания, и местные жители подтвердили, что хотят жить в городе, а не в поселке.
Мнение
Руслан Юсупов, президент Союза строительных организаций Ленинградской области:
– Это решение законодательно закрепляет то, что давно воспринимается как действительность. Подобные пригороды уже давно и строители, и жители воспринимают как город, а не поселок. В связи с этим изменение статуса никак не скажется на стоимости жилой и коммерческой недвижимости Мурино. Доказательством этому может служить Кудрово, которое около года назад приобрело статус города. Цены там не выросли. На работу стройкомплекса новый статус Мурино также не повлияет. Это давно освоенная территория.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Во Всеволожском районе поддержали намерение поселка Мурино получить статус города
«Стимул» или выкуп. Строители просят активизировать темпы выкупа готовых объектов
Согласно китайскому календарю, наступающий 2018 год будет годом Собаки. В символике царства животных собака олицетворяет храбрость, энергию, защиту и покровительство. «Строительный Еженедельник» накануне празднования Нового года собрал самых известных собаководов рынка строительства и недвижимости.
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.