Все в одних руках. Административная реформа в Ленобласти набирает обороты
Губернатор региона Александр Дрозденко подписал постановление о новой структуре органов исполнительной власти.
Согласно распоряжению Александра Дрозденко, в структуре органов исполнительной власти появилась администрация губернатора, на которую лягут организационные, контрольные и координационные функции.
От теории к практике
Областной Комитет по архитектуре и градостроительству официально превратился в Комитет по градостроительной политике. О том, что ведомство возглавит бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков, было известно давно, однако то, что Комитет перейдет в ведение первого заместителя председателя Правительства и главы Комитета финансов Романа Маркова, стало новостью. Изначально предполагалось, что курировать переименованный комитет будет зампред по строительству Михаил Москвин.
Решение губернатора об изменении профиля комитета стало логичным продолжением заявленного ранее нового вектора градостроительной политики региона. Главная задача, поставленная перед Комитетом по градостроительной политике и его главой, – борьба с высотным строительством, которое процветает несмотря на законодательные ограничения. С декабря 2017 года дома в городских поселениях должны строиться не выше 9–12 этажей, а в сельских – 5–9 этажей. Однако строителей, получивших ППТ до введения ограничений, это не останавливает, ведь закон обратной силы не имеет. В результате «высотки» как строились, так и строятся, что совершенно не устраивает губернатора.
Проблема сложная, и власти намерены решать ее в «ручном режиме», т. е. вести переговоры с каждым застройщиком по отдельности, доказывая преимущества среднеэтажных домов с квартирами площадью больше 30 «квадратов» перед многоэтажными «муравейниками», не обеспеченными инфраструктурой и набитыми студиями. Очевидно, что это работа не для теоретиков от архитектуры, а для финансовых и строительных практиков, коими и являются Игорь Кулаков и Роман Марков.
Первый шаг к отделению архитекторов от строителей был сделан еще в марте 2018 года, когда Александр Дрозденко разделил должность главы КАГ и главного архитектора области. Большая часть практических вопросов градостроительства досталась Комитету, а проблемы архитектуры и благоустройства легли на Михаила Киреева.
Отметим, что главный архитектор Ленобласти находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной – непосредственно перед главой региона. Сохранится ли такая система, пока непонятно. Однако очевидно, что большая часть вопросов по архитектуре и благоустройству ляжет на Михаила Киреева, что повысит его значимость как чиновника.
Единоначалие для стратегии
По итогам административной реформы, в ведении Михаила Москвина окажутся почти все ведомства, регламентирующие работу стройкомплекса.
Он много лет курирует работу Комитетов по строительству и дорожному хозяйству, Госстройнадзора, а также Управления Ленинградской области по транспорту. Сейчас же губернатор передал ему еще два: по жилищно-коммунальному хозяйству и по топливно-энергетическому комплексу. Ранее этими ведомствами занимался зампредседателя Правительства Ленобласти Олег Коваль, однако 29 января текущего года его задержали по обвинению в мошенничестве.
«Новое формирование (единый блок по строительству и ЖКХ – прим. ред.) соответствует требованиям времени, – подчеркнул Александр Дрозденко. – Все органы исполнительной власти, вошедшие в объединенный блок, связаны между собой, единоначалие позволяет реализовывать стратегию комплексного развития территории. Объединенные комитеты совместными усилиями не только обеспечивают возведение жилого дома или промышленного объекта, но и их последующую эксплуатацию. Мы считаем оптимальным, что отныне контроль за всем капитальным строительством сосредоточен в одних руках».
Михаил Москвин признает, что получил все рычаги для «создания комфортной среды»: «Если раньше полномочия градостроительного блока заканчивались актом ввода дома или сооружения в эксплуатацию, то теперь наш блок действительно пошел дальше – мы сопровождаем дома весь их жизненный цикл, включая капремонт, снабжение ресурсами и инфраструктурой. Объединение таких направлений со строительным блоком позволит на качественно ином уровне подходить к вопросам реконструкции и возведения объектов ТЭК и ЖКХ. Нам будет проще решать самый проблемный вопрос в строительстве – обеспечение новостроек сетями».
Чиновник добавил, что строительная часть объединенного блока сосредоточится на соблюдении градостроительных норм, блок ЖКХ и энергетики сконцентрируется на доступности ресурсов для населения, улучшении среды и обновлении жилищного фонда, а дорожники уже получили план по строительству ряда капитальных объектов, «которые революционно изменят ситуацию с транспортными потоками».
Разделяй и оптимизируй
Александр Дрозденко уверен, что административная реформа поможет улучшить работу регионального правительства: «Новая структура четко разделяет отраслевые управленческие функции и функции по обеспечению деятельности правительства, отделяет контрольные функции от функций реализации государственных полномочий, исключает дублирование и призвана обеспечить координацию, основанную на принципах проектного управления».
Кроме того, будет «оптимизирована» численность государственных служащих – на 10%. «Речь идет не столько о сокращении работников, сколько о переводе специалистов, не реализующих непосредственно госфункции, в категорию вспомогательного персонала, в госучреждения и иные подведомственные организации», – пояснил губернатор.
Практическая реорганизация работы правительства займет около трех месяцев.
«Группа ЛСР» подала заявку на изменение функционального назначения нескольких бывших промышленных территорий – около рынка «Юнона», в Рыбацком и на Октябрьской набережной. Там может появиться более 750 тыс. кв. м жилья.
«Группа ЛСР» Андрея Молчанова обратилась в Смольный с просьбой изменить в Генплане назначение четырех промышленных зон, которые находятся у нее в собственности. Там в перспективе девелопер рассчитывает построить многоквартирное жилье.
Речь идет об участке площадью 17,3 га на ул. Маршала Казакова, недалеко от рынка «Юнона». Там сейчас располагается принадлежащая «Группе ЛСР» пескобаза «Красненькая». «Мы планируем перевести ее на другую площадку. Развивать это предприятие на прежнем месте невозможно, поскольку улично-дорожная сеть района не выдержит возрастающую нагрузку транспортировки сырья. Также у территории есть ограничения по инженерии», – пояснили в компании.
Второй участок – 10 га на Тепловозной ул., 32, где находится одно из производств OOО «ЛСР. Железобетон». «Это предприятие находится на изолированной территории, где отсутствует сформированная улично-дорожная сеть. Мы также будем его переводить на другую площадку. А поскольку пятно расположено близко от станции метро «Рыбацкое» и на берегу реки Славянки, самое перспективное его использовать под застройку жильем. Но для этого придется изменить его функциональное назначение», – пояснили в «Группе ЛСР».
Третий участок площадью 12,9 га (тоже пескобаза) находится на Октябрьской наб., 102. Последний (2,7 га) – на Партизанской ул., 5 (там расположены промышленные активы «ЛСР. Базовые»). Причина та же – редевелопмент эффективней сохранения промышленной функции.
По оценке экспертов ГК Docklands development, на ул. Маршала Казакова можно построить 270 тыс. кв. м жилья эконом-класса, в Рыбацком – 180 тыс. кв. м, на Октябрьской набережной – 230-240 тыс. кв. м, а на Партизанской улице – 65 тыс. кв. м. «Общие инвестиции в развитие территорий, с учетом перевода промышленных активов, рекультивации и вложений в стройку, могут достичь 45-50 млрд рублей», – считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Пока процесс редевелопмента серого пояса Петербурга движется медленно. В ColliersI nternational SPb подсчитали, что на территории Петербурга находятся 60 крупных промышленных зон. Из них 26 площадью около 6 тыс. га подлежат редевелопменту. Но за последние 7 лет в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн кв. м жилья.
«Промышленные территории вовлекаются в оборот. Но медленно – 1-4 % в год. Главная причина – активная смена градостроительного законодательства в Петербурге, в результате чего меняются параметры застройки участков и их функциональное назначение», – заключил гендиректор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.
Мнение
Максим Мейксин,
глава Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга:
– Редевелопмент разрешают лишь тем территориям, где оставить производства невозможно, где экономика и перспективы предприятий туманны. Но даже те предприятия, которые придется выводить, мы постараемся разместить там, где есть жилье и рабочие руки. Иначе возникнет эффект «маятниковой миграции» и проблемы города только усугубятся.
Девелопер построит апарт-отель в Московском районе и будет самостоятельно обслуживать его. Объем инвестиций в проект составит 1,1 млрд рублей.
Группа RBI заявила о новом направлении своей работы. Ведущий петербургский девелопер намерен строить и управлять сетью сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект под названием Studio Moskovsky компания начнет возводить до конца третьего квартала этого года в Московском районе города на Заозерной улице. Открытие апарт-отеля запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.
Апарт-отель будет состоять из двух корпусов в 10-13 этажей и рассчитан на 357 номеров (юнитов). Сдаваться номера будут с полной отделкой и мебелью. Площадь их составит от 19 до 55 кв. метров. Концепцией проекта также предусмотрены коммерческие помещения общего пользования на первых этажах, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают и наши клиенты. Для многих из них апартаменты цивилизованная форма вложения средств. Нам это направление бизнеса также интересно. Сейчас рассматриваем локации под запуск и строительство других апарт-отелей», - отметил девелопер.
Для управления апарт-отелями RBI создало отдельную структуру – компанию RBIPM. Возглавила ее Карина Шальнова, ранее управлявшая апарт-отелями YE'S ГК «Пионер».
Предполагается, что продажи апартаментов начнутся этой осенью с использованием схемы ДДУ. Стоимость их составит от 145 тыс. рублей за кв. м. С управляющей компанией инвесторы смогут заключать на выбор три вида договорных программ. В зависимости от задействованных в них сервисов будет зависеть комиссионное вознаграждение УК.
В RBI подчеркивают, что несмотря на выход холдинга на рынок сервисных апартаментов, они не собирается снижать свое присутствие в жилищном строительстве. «Оба рынка (жилье и апартаменты) сейчас очень сложные. Они скромные по доходности, но отвечают на запросы дальнейшего развития компании», - полагает Эдуард Тиктинский.
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg рынок сервисных апартаментов в Петербурге в настоящее время активно развивается. Предложения в этом сегменте за первое полугодие 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 34% до 3340 номеров. Продажи увеличились в 2,6 раза – с января по июль было продано 1230 апартаментов.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что такая динамика в сегменте сервисных апартаментов обусловлена в первую очередь их популярностью у инвесторов. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», - делает вводы эксперт.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам, генеральный директор УК «Вало Сервис»
Апарт-отели – формат, в котором на данный момент очень небольшая конкуренция. Это основная причина привлекательности такого формата для девелоперов. Из порядка 40 проектов на рынке, к апарт-отелям относятся единицы. Остальные представляют собой так называемое «псевдожилье», то есть они спроектированы как жилые дома, без необходимых для гостиниц технологических решений.
Грамотные инвесторы предпочитают вкладываться именно в проекты с гостиничной инфраструктурой, что формирует высокий спрос на апарт-комплексы. Например, в нашем апарт-комплексе VALO более 80% покупателей – инвесторы.
В Московском районе уже есть несколько как реализованных, так и строящихся проектов апарт-отелей. Важный вопрос - на какой сегмент данный отель будет ориентирован. На мой взгляд, для отеля в черте "серого пояса" больше подошел бы уровень 3 "звезды". В нашем комплексе VALO мы также ориентировались на этот сегмент. Удачное расположение в непосредственной близости к станции метро - один из важнейших факторов успеха.