Уйти в Underground. Раз нет денег осваивать, время планировать освоение
За исключением метрополитена подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым. Развитие центра города невозможно без четкого плана освоения подземных территорий, считают эксперты.
Только вниз
Центральный планировочный район Северной столицы, занимая всего 2% от площади мегаполиса, концентрирует в себе около 23% мест приложения труда, - приводит данные Людмила Истомина, эксперт-экономист градостроительства Лаборатории градостроительного планирования им. М.Л. Петровича, «Также, согласно нашим исследованиям, вне зависимости от места проживания горожан, центр остается самой востребованной частью Петербурга, фокусирующей все пассажиропотоки. На него приходится порядка 63% от их общего объема», - говорит она.
При этом, по словам специалиста, транспортная инфраструктура центра – как с точки зрения пропускной способности, так и по парковочным местам, совершенно недостаточна для такой нагрузки. «Решение проблемы, очевидно, лежит в сфере освоения подземного пространства. Это и метро, и подземные паркинги, и тоннели», - заключает Людмила Истомина.
Вместе с тем почти все центральные районы Петербурга находятся под охраной, в т.ч. и ЮНЕСКО. «Превратить их только в музей – совершенно невозможно. Для обеспечения их развития и нормального функционирования альтернативы использованию подземного пространства – нет», - отмечает генеральный директор компании «Геореконструкция» Алексей Шашкин.
Исключительное метро
Между тем, за исключением метрополитена и, разумеется, инженерных коммуникаций, подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым.
Эксперты вспомнили несколько относительно недавних проектов. «Еще в 1990-х был реализован проект под площадью Труда. В подражание московскому ТК «Охотный ряд», было принято решение создать подземный торговый комплекс с кафе и ресторанами. В проект добавили первый для города стеклянный купол в подземном переходе. Но проект «не заработал»: потока потенциальных покупателей не возникло. Возможно, его судьба была бы иной, если бы он реализовывался в связке с Новой Голландией», - вспоминает руководитель архитектурной студии «А.Лен» Сергей Орешкин.
Был интересный проект освоения подземного пространства и под площадью Восстания. «Там, благодаря расположению в зоне высокого пешеходного трафика, а также рядом с метро и Московским вокзалом, шансы на успех были высоки. Но проект так и не был реализован», - отмечает Сергей Орешкин. Аналогичной была судьба Орловского тоннеля под Невой.
По словам Алексея Шашкина, к по-настоящему интересным и удачным «подземным» проектам следует отнести строительство Второй сцены Мариинского театра, а также комплексную реконструкцию Каменноостровского театра. «Современные театры предполагают очень серьезную техническую составляющую, разместить которую где-либо, помимо подземных этажей, невозможно, особенно в случае реконструкции исторического объекта. Был также проект модернизации Московского вокзала с созданием подземного перрона для принятия скоростных поездов из столицы, но он так и не был реализован. В итоге на этом месте появился современный ТЦ «Галерея», - говорит он.
Холдингу «Адамант» удалось реализовать ряд проектов строительства торговых центров в комплексе с наземными вестибюлями станций метро. «Это очень сложный процесс. Причем не столько технологически (необходимые методы работы под землей известны), сколько с точки зрения получения различных согласований и увязки со строительством метро», - говорит генеральный директор ООО «Адамант-проект» Дмитрий Седаков.
«Синхронизация работы с метростроением теоретически дает громадные возможности для освоения подземного пространства, увода туда части коммерческих площадей, а также транспортной инфраструктуры, но этот потенциал почти не используется. Исключениями стали ТРК «Атмосфера», имеющий шесть подземных этажей и интегрированный с вестибюлем метро «Комендантский проспект» и, отчасти, ТК «Континент» (у «Бухарестской»), располагающий двухуровневым подземным паркингом», - отмечает Дмитрий Седаков.
А что «у них?»
Эксперты также приводят многочисленные примеры самого разнообразного эффективного использования подземного пространства в разных странах. Например, это гигантский подземный торговый комплекс PATH в Торонто (Канада), который связывает между собой подземные этажи около 50 небоскребов, включает 6 станций метрополитена, 8 крупных отелей, 20 парковок, 2 супермаркета и железнодорожный терминал. Он располагается на 12 уровнях, общая площадь торговых помещений достигает 371,6 тыс. кв. м.
Это и построенный «с нуля» новый Центральный вокзал Берлина (Германия) – Berlin Hauptbahnhof (введен в 2006 году). Из общей площади сооружения 175 тыс. кв. м, транспортные и распределительные площади (включая 14 путей и станцию метро) составляют всего 21 тыс. кв. м. Остальное – торговые и офисные помещения, кафе и рестораны.
Это и автовокзал Kamppi в Хельсинки (Финляндия) – увязывающий станцию метро, платформу междугороднего и международного сообщения, местные автобусные линии, торговые и общественные пространства. Особенностью проекта стало создание «подземного» пространства не заглублением в землю, а путем поднятия «нулевой отметки» с надстройкой «надземного» этажа.
Это и реконструированный Центральный железнодорожный вокзал Антверпена (Бельгия) – Antwerpen Centraal. Работы включали как реставрацию исторического здания начала ХХ века, признанного памятником архитектуры, так расширение объекта с «уходом» в подземное пространство и организацией связей со станциями Астрид и Диамант антверпенского пре-метро (подземного трамвая).
Это и тоннель Madrid Rio в Мадриде (Испания). Главную транспортную артерию города решили убрать под землю. В проект вошло около 100 новых станций метро, 43 км подземной четырехполосной дороги и парк над ней.
Это и суши-ресторан Sukiyabashi Jiro Honten, находящийся прямо на одной из станций в Токийском метро и имеющий при этом три звезды Мишлен. А также множество других проектов с самым разнообразным функционалом.
Что делать?
Наиболее емко общую позицию экспертов озвучил Алексей Шашкин. «Раз сейчас нет денег для освоения подземного пространства, значит, самое время это освоение планировать, чтобы в будущем оно носило комплексный системный характер», - подчеркнул он.
В качестве примера специалист привел Хельсинки – единственный город в мире, у которого есть четкий план развития подземных территорий. «Мастер-план начали разрабатывать еще в 1972 году. Он включает метро, транспортные туннели, бизнес-центры, торговые комплексы, кинотеатры, спортзалы, паркинги, коммуникации. И хотя задуманное еще далеко от воплощения, за прошедшее время в рамках плана реализовано около 400 проектов», - рассказывает Алексей Шашкин.
По его словам, нужно выстроить иерархию важности выдвигаемых инициатив освоения подземного пространства. «На первом месте должны быть общегородские нужды (например, метро), на втором – проекты условно районного значения, на третьем – частные. Если подземный «генплан» не будет создан, через некоторое время мы обнаружим, что пространство под землей превратилось в подобие средневекового города с его хаотической застройкой, кривыми улочками и тупичками», - говорит эксперт.
Начальник архитектурно-строительного отдела, главный архитектор института «Ленметрогипротранс» Дмитрий Бойцов согласен с этим подходом. «Огромные проблемы со строительством метро, особенно в центре, напрямую связаны с тем, что не было долгосрочного планирования в этой сфере. Сейчас ситуация изменилась к лучшему. Под размещение объектов стратегии Метро-2035 (а это 41 новая станция, на 2 новых линиях и 7 участках продления) зарезервированы необходимые земли», - говорит он.
Алексей Шашкин перечислил ряд практических мер, которые будут способствовать освоению подземного пространства. Помимо создания мастер-плана в этой сфере, по его мнению, необходимо, во-первых, устранить коллизии в действующем законодательстве, в т.ч. в сфере охраны исторических объектов, во-вторых, сформировать 3D-кадастр вместо плоскостного, в-третьих, разобраться с монополистами, которые считают, что на 3 метра от поверхности подземное пространство находится в их исключительной собственности. «Тогда реализация проектов в этой сфере станет возможна, поскольку необходимые технологические ресурсы в нашем распоряжении есть, они апробированы и могут быть эффективно использованы», - заключил эксперт.
В минувшие выходные обманутые дольщики жилого комплекса «Радужный» компании «ГлавСтройКомплекс» провели серию одиночных пикетов. Владельцы еще не существующих квартир намерены выходить на акцию каждую субботу, пока их дома не будут сданы в эксплуатацию.
Около 50 человек выстроились вдоль Колтушского шоссе, у гипермаркета «Лента» во Всеволожске. Многие пришли с маленькими детьми. В руках люди держали плакаты с надписями: «Пасяда, взял деньги, строй!», «Пасяда, введи дома. Наши дети - бомжи». Так обманутые дольщики обращались к главе компании "ГлавСтройКомплекс" и бывшему вице-губернатору Ленобласти Николаю Пасяде. Впрочем, некоторые письменными призывами не ограничились. Одна из дольщиц записала видеообращение: «Мы вам поверили, мы вас выбрали, ведь вы были самым надежным, гигантом, можно сказать. Кого же еще выбрать? И как же вам сейчас не стыдно? Достройте наши дома, отдайте наши ключи!» – заявила женщина.
Как рассказала одна из инициаторов акции Геля Мяликова, дольщики намерены устраивать акции каждую субботу, пока строительство домов не будет возобновлено.
Напомним, ЖК «Радужный», состоящий из пяти домов, должен быть завершен еще в 2016 году, однако сроки сдачи неоднократно переносились. Дома 6.1 и 6.6 находятся в высокой степени готовности, в 2017 году они прошли проверку Kомитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. В начале февраля текущего годапредставители "ГлавСтройКомплекса" обещали, что 6.1 будет сдан 15 марта, а 6.6 – к 15 апреля, а три оставшихся дома введут в эксплуатацию в 2019 году. Тогда дольщики не поверили в столь оптимистичные прогнозы, и, как показало время, оказались правы.
ЖК «Радужный» нельзя назвать рядовым долгостроем. Несмотря на то, что "ГлавСтройКомплекс" практически не ведет работы на объекте, покидать стройплощадку все же отказывается, несмотря на многочисленные призывы не только со стороны дольщиков, но и правительства Ленобласти.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что в конце марта этого года состоялось заседание комиссии по защите прав пострадавших участников долевого строительства, где чиновники, дольщики и застройщики обсуждали объекты "ГлавСтройКомплекс" в микрорайоне Южный и в Новодевяткино. «Представитель застройщика на этой встрече под протокол сообщил нам о продаже компанией актива, средств от которого должно, по его словам, хватить для завершения домов. По информации"ГлавСтройКомплекс" , деньги в стройку пойдут в мае, – сообщил Михаил Москвин. – Мы также предложили компании подписать соглашения о взаимодействии по завершению их домов, где были бы обозначены сроки ввода и ответственность сторон. Сейчас текст этого соглашения обсуждается, компания не отказывается от его подписания».
При этом от предложения передать объект другому застройщику в "ГлавСтройКомплекс" отказались. «Мы предложили им вариант завершения двух домов в высокой степени готовности сторонним застройщиком за счет не проданных квартир, но руководство компании не согласилось. Сказали, что достроят сами», – рассказал Михаил Москвин.
Сами дольщики к информации о продаже активов ради завершения домов относятся скептически. Особенно после того, как некоторые владельцы квартир в другом проблемном объекте "ГлавСтройКомплекс" – ЖК «Олимп» –предложили дольщикам «Радужного» дополнительно вложиться в достройку корпусов 6.1 и 6.6. «Суть договоренности состоит в том, что достройка осуществляется с привлечением дополнительных средств дольщиков, которые подлежат возврату в определенный соглашением срок, а по сути, после реализации активов "ГлавСтройКомплекса" . Грубо говоря, беспроцентный займ. Привлекаемые денежные средства аккумулируются за рамками счетов "ГлавСтройКомплекса" , на счетах специально созданного некоммерческого партнерства, целью уставной деятельности которого является целевое финансовое сопровождение достройки объектов незавершенного строительства», – написала в социальной сети «ВКонтакте» владелица квартиры в «Олимпе» Яна Вашанова после встречи с представителями "ГлавСтройКомплекс" .
Она уверяет, что это единственный способ дольщиков 6.1 и 6.6 «выйти сухими из воды», ведь перед "ГлавСтройКомплексом" неиллюзорно маячит банкротство, которое отодвинет сдачу домов минимум на год. Однако, судя по комментариям к этому посту, дольщики на такую схему не согласны.
Сам же Николай Пасяда давно не приходит на встречи с дольщиками и не дает комментарии СМИ, однако в феврале опубликовал обращение к своим дольщикам, в котором также упоминалось о продаже активов "ГлавСтройКомплекса" : «На данный момент у компании нет средств на завершение объектов, однако они появится в ближайшее время из нескольких источников, в том числе в качестве оплаты за проданные активы».
Там же глава "ГлавСтройКомплекса" призывает дольщиков сбавить обороты протестной деятельности, т.к. это мешает завершению объектов. «Только вам решать, чего вы больше хотите, - получить квартиры, пусть даже позднее, либо совершить правосудие и при этом не получить ни квартир, ни денег. Наш уход не предвещает вам ничего хорошего», – заявил г-н. Пасяда.
Градсовет Ленинградской области одобрил со значительными замечаниями проект жилого комплекса в Сертолово от компании «Петрострой».
Градостроительный совет Ленобласти на прошлой неделе утвердил с необходимостью доработки проект застройки южной части территории Сертолово во Всеволожском районе. Новый квартал должен занять площадь 42,8 га, объем жилой застройки занять 262,7 тыс. кв. м. Проект планировки территории был выполнен «Архитектурной мастерской Цехомского В. В.» по заказу компании «Петрострой». Девелопер в данной локации Сертолово уже возводит ЖК «Чистый ручей».
Согласно представленному проекту, в новом квартале будут возводиться жилые дома высотностью в 5-8 этажей, рассчитанные на проживание 9 тыс. человек. Также на его территории будут построены два детских сада на 540 мест, школа для 825 учащихся, паркинг на 4,2 тыс. машино-мест и кабинет врача семейной практики.
Представляя проект, архитектор Владимир Цехомский отметил, что фактически новый квартал – продолжение ЖК «Чистый ручей». Несмотря на несколько другую планировку, в целом архитектура возведенных и планируемых к строительству зданий имеет много общего и учитывает особенности местного ландшафта, в том числе протекающего по участку природного ручья. «Значительная часть прилегающей к кварталу территории находится в ведении Министерства обороны. Оснований для дальнейшего роста жилого квартала нет», – сообщил архитектор.
Члены Градсовета признали проект достаточно проработанным, тем не менее, у них возникло достаточно много замечаний. В частности, эксперты обратили внимание на несовершенство организации внутренней дорожной инфраструктуры и близость некоторых жилых домов к рекреационной зоне. Специалистам не понравилось и место в квартале, где должны быть построены детские сады. Они посчитали его слишком удаленным от общественных остановок и предложили одно из учреждений перенести в другую часть комплекса.
Главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев, возглавивший ведомство несколько недель назад, также высказал ряд претензий по проекту. Он отметил, что представленная доминанта квартала (полукруглый дом с небольшим искусственным прудом) «несколько невнятна» и следует ее как-то доработать. Михаил Киреев не увидал в проекте и других общественных пространств. «К сожалению, в настоящее время большинство девелоперов стараются по максимуму застроить свои участки. Их можно понять, так как конечная цель компаний – заработать деньги. Тем не менее, следует подумать и об общественных пространствах для отдыха граждан и занятий спортом. Думаю, в этом проекте данную задачу можно решить», – считает Михаил Киреев.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин тоже пришел к выводу, что замечания Градсовета для проектировщика и заказчика вполне выполнимы. Он также добавил, что появление общественного пространства и детского сада в юго-западной части квартала автоматически сыграет на понижение объема жилой застройки. «Думаю, что она будет меньше заявленных объемов в 263 тыс. кв. м. И это нормально», – считает Михаил Москвин.
Кстати
В рамках данного заседания Градсовета без особых замечаний были утверждены поправки в архитектурно-градостроительную концепцию развития территории в дер. Касимово (МО «Агалатовское сельское поселение»). Они предполагают расширение жилого комплекса «Цветы» компанией-застройщиком ООО «Европейская слобода». Концепцией заложено строительство новых жилых домов, школы и детских садов с увеличением числа жителей комплекса с 5,1 тыс. до 7,4 тыс. человек.