Системный «Эталон». Вячеслав Заренков отошел от управления холдингом
На строительном рынке уже давно циркулировали слухи о том, что основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков намерен продать свой пакет акций и отойти от руководства холдингом. Теперь это стало свершившимся фактом.
На днях стало известно о двух сделках, касающихся одного из крупнейших российских девелоперов – Группы «Эталон». По данным Единого реестра застройщиков, холдинг занимает 10-ю строчку в рейтинге ведущих строительных компаний страны (в работе у него на 1 января 2019 года находилось 13 проектов суммарной площадью 964,5 тыс. кв. м жилья), а также 7-ю строчку по объемам ввода в 2018 году (с показателем почти 312 тыс. кв. м).
Перекрестная продажа
В рамках первой сделки АФК «Система» Владимира Евтушенкова договорилась о продаже Группе «Эталон» 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» (по данным сайта компании, ее портфель включает 45 проектов общей площадью 3 млн кв. м). Стоимость сделки – 15,2 млрд рублей; ее профинансирует Сбербанк. Также она получила одобрение Федеральной антимонопольной службы.
Вторая заключается в продаже семьей Вячеслава Заренкова 25% от уставного капитала Группы «Эталон» АФК «Система» по цене 3,07 долларов за ГДР (глобальную депозитарную расписку). Сумму сделки оценивают примерно в 226,6 млн долларов (по текущему курсу – около 15 млрд рублей). После закрытия сделки семья Вячеслава Заренкова сохранит за собой миноритарный пакет, равный 5,7%.
Изменения в структуре собственников повлекли за собой смену руководства холдинга. Вячеслав Заренков покинул пост председателя Группы «Эталон». Представители семьи Заренковых вышли из состава Совета директоров (принята отставка Дмитрия Заренкова, Ольги Шевчук и Антона Шатова). От АФК «Система» в Совет директоров введены Олег Мубаракшин и Сергей Егоров.
Официально…
В компании подчеркивают, что «Группа «Эталон» планирует «и дальше самостоятельно развивать бизнес в ключевых регионах присутствия в соответствии с ранее утвержденной стратегией. Для компании остается приоритетом приверженность принципам открытости, равного доступа к информации для всех инвесторов и акционеров, а также соблюдение всех обязательств по ранее принятым политикам».
Основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков надеется на дальнейшее успешное развитие холдинга: «Продажа моего пакета АФК «Система» стала завершающим шагом на пути тех преобразований, которые мы запустили несколько лет назад для того, чтобы Группа «Эталон» и дальше двигалась вперед к достижению еще более амбициозных целей, в соответствии с ее стратегией. Поэтому для меня было особенно важно найти покупателя, разделяющего те же взгляды на будущее развитие компании, при этом обладающего достаточной энергией, экспертизой и опытом».
Вячеслав Заренков оставляет за собой миноритарный пакет акций и не планирует реализовывать его как минимум в течение ближайшего года.
«Группа «Эталон» имеет сильнейшие позиции на рынке девелопмента и строительства в Петербурге и Москве, а ее региональная сеть продаж, собственные строительные ресурсы и системы проектирования с использованием передовых IT-решений, таких как BIM, не имеют аналогов на рынке. Покупка мажоритарной доли значительно усилит присутствие АФК «Система» в этом сегменте и будет способствовать будущему успешному развитию обеих компаний. Мы полностью уверены в правильности выбранной Группой «Эталон» и ее основателем стратегии и будем, как крупнейший акционер, способствовать ее реализации», – подчеркнул президент и главный исполнительный директор АФК «Система» Андрей Дубовсков.
…и не очень
Вячеслав Заренков счел необходимым пояснить свои действия в своем блоге в сети «Фейсбук». По его словам, его уход от руководства холдингом имеет две основные причины.
«Для того, чтобы управлять такой крупной компанией, как «Эталон», необходимо выкладываться 24 часа в сутки. И всегда быть в напряжении. С утра и до позднего вечера, в большей части и по выходным… Мне сейчас уже 68-й год идет. И трудиться в таком режиме, конечно же, сложно. А работать в полсилы – это не в моем характере, да и для компании это не на пользу. Поэтому я принял для себя решение – уйти из бизнеса», – пишет Вячеслав Заренков.
Сыграли, по его словам, свою роль и рыночные обстоятельства: «В связи с неопределенностью в законодательном регулировании в последние два года, мы практически не приобретали новые проекты, в результате чего у компании появился дефицит новых объектов примерно на 1,3 млн кв. м. Это стало угрозой реализации нашей стратегии. Решить эту проблему простым способом через покупку новых земельных участков стало проблематично – долго по времени и дорого. Поэтому предложил менеджменту рассмотреть возможность поиска и приобретения компании, владеющей примерно таким же объемом проектов. Было изучено много компаний – и менеджмент остановился на "Лидер-инвест"».
Опрошенные игроки рынка считают, что Вячеслав Заренков предельно честен и откровенен. «В сделке самой по себе, несмотря на ее внушительный объем, на мой взгляд, ничего сверхэкстраординарного нет, обычная сделка слияния и поглощения. Несомненно, объединение с компанией «Лидер-инвест» будет способствовать усилению позиций Группы «Эталон» в московском регионе. Хотя, конечно, говорить, что это каким-то кардинальным образом перераспределит позиции игроков на российском строительном рынке, было бы явным преувеличением», – считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Сделка, точнее, несколько сделок, в ходе которых АФК «Система» продает 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» Группе «Эталон» на кредит у Сбербанка и при этом покупает у Вячеслава Заренкова 25% Группы «Эталон», на мой взгляд, весьма интересна. Думаю, она напрямую связана с реформированием системы привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики заранее стремятся к укреплению своего финансового положения, получению доступа к новым ресурсам, созданию «подушки безопасности» для бизнеса. Использованная схема, видимо, – один из вариантов решения этих задач. Судя по всему, переговоры шли уже довольно давно, и теперь все условия сделки были согласованы всеми сторонами», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Факт продажи пакета акций Группы «Эталон» более интересен в контексте отхода Вячеслава Заренкова от управления бизнесом, добавляет Марк Лернер. «Это совпало с реформами в строительной отрасли, и, наверное, можно предположить, что эти вещи непосредственно завязаны друг на друга. Видимо, прозорливый Вячеслав Адамович все это предвидел и готовился к такому развитию событий. В этом контексте можно отметить, что постепенная продажа пакета акций, которыми владела семья Заренковых, началась не вчера. Это была планомерная работа, которая, наверное, связана в том числе и с солидным возрастом Вячеслава Адамовича. Добавлю, что тот путь – рыночный, благородный и цивилизованный, – который он выбрал для выхода из бизнеса, делает ему честь. К сожалению, пока это еще нетипично для нашего рынка», – говорит он.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Вячеслав Заренков – это эпоха для строительного комплекса Санкт-Петербурга, это уважаемый человек, очень профессиональный и порядочный. За его плечами десятки лет безупречной работы. Для нашей отрасли – это просто эталон, на который все должны равняться.
По оценке Сбербанка, средняя процентная ставка по кредиту в рамках проектного финансирования в целом по рынку составит около 7-8%. В банке считают, что это совсем немного. Однако игроки рынка полагают иначе.
Цифры на бочку
Как известно, система финансирования жилищного строительства находится в стадии кардинального реформирования. Законодательные изменения лишили девелоперов права на прямое привлечение средств граждан. Вкратце принцип новой схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу.
Но самую важную для девелоперов деталь этой схемы – размер процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования – банки комментировали крайне неохотно, по возможности избегая конкретных цифр. Соответственно, прогнозы экспертов во многом зависели от степени их пессимизма; самые мрачные достигали 18% годовых.
И вот представитель крупнейшего игрока рынка «раскрыл карты». По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6% годовых и в среднем составит 7-8% годовых.
«В наших кредитных продуктах для девелоперов предполагается, что есть базовая, рыночная ставка, и есть специальная, которая начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере наполнения эскроу-счетов по проекту стоимость кредитования для девелоперов будет снижаться, а в момент раскрытия эскроу-счетов – снова вырастет», – рассказал он.
Таким образом, выше всего стоимость кредитных средств для девелоперов жилья будет в момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков, ниже всего – в момент наличия на эскроу-счетах денег за 100% проданных квартир. «Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к 8%», – уточнил Сергей Бессонов.
Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо заявил, что не ждет скачка цен из-за изменения правил игры. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков не должно привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – отмечал он, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Смутные сомнения
Застройщики рады, что их сориентировали по предполагаемым ставкам, но не понимают, как введение новой системы может не отразиться на цене жилья в новостройках.
«Сбербанк – один из крупнейших игроков банковского рынка, обсуждающий такие вопросы непосредственно с Центробанком. И раз он решил озвучить свои предложения, значит просчитал свои риски и оперирует уже проанализированными данными. Можно ориентироваться на эти цифры, поскольку предложение других банков будет, видимо, примерно на том же уровне», - считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
У некоторых заявленный уровень процентной ставки вызывает вопросы. «Не совсем понятно, почему начальная ставка обозначена в размере 12%, когда сейчас проектное финансирование можно получить по меньшей ставке, в среднем, под 9-10% годовых. Однако в любом случае мы получили ориентир по ставкам, который банки считают для себя приемлемым. Нам остается только принять эту информацию к сведению. Она позволит оценить стоимость удорожания строительства и продаж недвижимости при работе по новой схеме», - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Светлана Денисова отмечает, что процентные ставки не могут быть едиными для всех – они будут весьма существенно отличаться в зависимости от банка, девелопера, конкретного проекта и множества иных факторов. «Озвученные процентные ставки - 7-8% - реальны только для крупных застройщиков, для небольших строительных компаний средние ставки будут доходить до 12%, что вполне соответствует рынку», - добавляет генеральный директор MASTER Development Вячеслав Семененко.
За все заплатит покупатель
Но главное, игроки рынка убеждены, что новая система финансирования жилищного строительства, которая в соответствии с последними изменениями в 214-ФЗ, будет обязательна в том числе и для объектов, строительство которых началось задолго до корректировок, неминуемо приведет к росту цен. Логика девелоперов проста и неопровержима: раньше деньги дольщиков были для строителей «бесплатными», теперь за них придется платить банку. Больше будет процент или меньше – разговор отдельный, но он в любом случае будет. И чтобы сохранить рентабельность для себя, застройщик переложит (хотя бы отчасти) эти затраты на покупателя, то есть рост цен неизбежен.
«Очень сложно делать какие-то оценки в этой ситуации, у рынка просто нет выбора. На мой взгляд, это скорее пессимистичная картина. Себестоимость строительства вырастет, по разным оценкам до 20%. И, разумеется, это увеличит продажную стоимость жилья. И однозначно приведет к снижению спроса. В объеме продаж падение может достигать и 50%», -говорит Вячеслав Семененко.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, которая считает, что в итоге реформы выживут только те компании, которые имеют серьезный собственный финансовый ресурс. «Заявленные цифры, вроде бы, небольшие. Но и они слишком высоки, если учитывать и дополнительные факторы: усложнение процесса, рост НДС на 2 п.п., снижение покупательной способности граждан. В сложившихся условиях работающую экономику проекта при такой процентной ставке получить – большая проблема. И если цены продаж жилья вырастут в итоге, скажем, на лишь 10-15%, то рынок сожмется в гораздо большей степени», - уверена она.
«Такое явление, как низкие цены на жилье на стадии котлована будут уходить в прошлое. Покупатель будет платить стоимость уже готовой квартиры. И убедить его внести деньги еще на ранней стадии, чтобы у застройщика была пониже итоговая средняя ставка по кредиту – это отдельная проблема. В любом случае рынок ждет очередная «зона турбулентности» - как девелоперов, так и покупателей», - резюмирует Светлана Денисова.
Кстати:
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Сегодня средняя цена в сегменте комфорт-класса составляет 100 тыс. рублей за кв. метр, из которых 90 тыс. – себестоимость. Таким образом, при среднем сроке строительства в 2-3 года, среднегодовая потребность проекта в финансировании составляет 50% себестоимости, т.е. 45 тыс. рублей. Рыночная структура финансирования проекта пока следующая: 10% – девелопер, 30% – банк, 60% – средства дольщиков. Т.е. из 45 тыс. рублей среднегодовой потребности в финансировании 27 тыс. обеспечивали дольщики. Застройщик не платил за их привлечение – для него это были бесплатные средства. Теперь эти средства он будет вынужден брать у банка – и платить за это 5-6% годовых из расчета 3 года. Таким образом, себестоимость вырастает на дополнительные 4 тыс. рублей, до 94 тыс. Это сразу снижает прибыль компании с 10 до 6 тыс. рублей, т.е. на 40%. Очень существенно! Причем в данном кейсе, который основан на реальных цифрах, еще не учтен фактор увеличения НДС на 2 п.п. с начала 2019 года.
Конец 2018 года ознаменовался для Санкт-Петербурга целым рядом громких отставок. Причем смена кадров произошла на ключевых для строительного комплекса позициях.
Ветер перемен
17 декабря вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов уволил сразу семь чиновников, включая своего советника по метростроению Вадима Александрова и председателя Комитета по вопросам законности Леонида Богданова. 25 декабря стало известно об отставке главы Комитета по инвестициям Ирины Бабюк, а сегодня врио главы города подписал сразу два заявления об увольнении по собственному желанию вице-губернаторов Игоря Албина и Михаила Мокрецова.
Обязанности Игоря Албина временно возьмет на себя вице-губернатор Николай Бондаренко, Ирины Бабюк – замглавы комитета Евгений Васильев. А вместо Михаила Мокрецова будут работать сразу два чиновника: на посту руководителя финансового сектора его подменит вице-губернатор Сергей Мовчан, а во главе КИО – зампредседателя комитета Александр Герман.
Естественно, что отставка Игоря Албина коснулась игроков строительного рынка сильнее других, хотя для многих такой исход событий был ожидаем: во-первых, слухи ходили уже давно, во-вторых, при смене губернатора часто меняется и правительство. «Я сам бывший чиновник, поэтому хорошо знаю, что новый глава города набирает собственную команду, поэтому после отставки Георгия Полтавченко было очевидно, что Смольный покинут и другие чиновники», – сообщил президент ГК «ННЭ» Александр Орт.
21 декабря, после того, как к президенту РФ Владимиру Путину обратилась одна из самых известных обманутых дольщиц Петербурга Алла Андреева, Игорь Албин лично объявил, что готов уйти в отставку. «Мне очень неловко об этом говорить, но вся «деятельность» Аллы Андреевой напоминает самопиар. Еще раз прошу прощения, если ошибаюсь… Хочу сказать, что работать с Аллой Андреевой по проблемным объектам долевого строительства ни я, ни Женя Барановский (заместитель главы Комитета по строительству), ни Алексей Золотов (начальник аппарата Игоря Албина – прим. ред.) не будем. Готов понести за свою несговорчивость наказание и даже уйти в отставку. Затронуты честь и достоинство меня и моих коллег!» – написал он тогда в Facebook.
Сегодня, уже официально покинув Смольный Игорь Албин подчеркнул, что хотел уволиться сразу после ухода Георгия Полтавченко, т.е. в октябре, однако Александр Беглов попросил повременить с этим решением. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что отставка вице-губернатора не связана с выступлением Аллы Андреевой: «Это вопрос исключительно мэрии Петербурга».
Эффективный менеджер
Опрос игроков стройкомплекса показал, что Игорь Албин – уникальная политическая фигура, ведь несмотря на весьма, так сказать, потребительское отношение к застройщикам многие из них считают его эффективным менеджером. «Я работаю с 1992 года и за это время сменилось множество вице-губернаторов, и с положительной стороны могу выделить двух: Александра Вахмистрова (ныне координатор НОСТРОЙ по Петербургу) и Игоря Албина», – сказал президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, в свое время активно критиковавший методы, ход и стоимость строительства стадиона на Крестовском – одного из главных побед отставленного вице-губернатора.
«Игорь Албин был гораздо активнее своих коллег и предшественников, он показал себя не просто как руководитель высокого ранга, но и спустился, так сказать, на землю», – говорит Павел Горячкин, вспоминая как чиновник перевез свой кабинет на строившийся стадион, чтобы лично контролировать работы.
«Игорь Николаевич много сделал для развития строительного комплекса города, тесно сотрудничал с «Союзпетростроем», завершил многострадальный стадион на Крестовском, в рекордные сроки построил музей «Россия – моя история», способствовал привлечению средств застройщиков для создания социальной инфраструктуры города. Сожалеем о его уходе с поста строительного вице-губернатора», – сообщил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров, несмотря на многочисленные претензии Игоря Албина по поводу темпов введения соцобъектов, также высоко оценивает работу чиновника: «Он работал на износ, и многое сделал для города. Я уверен, что он принесет немало пользы на любом посту».
Он отметил также, что бизнес всегда осторожно относится к отставкам, а вот генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь считает, что «смена властей – это всегда плюс».
Борьба с долгостроями
Много времени Игорь Албин уделял завершению жилых долгостроев. Он не просто активно привлекал девелоперов на проблемные стройплощадки, но и сделал схему достройки максимально прозрачной как для самих дольщиков, так и для журналистов.
Для завершения домов 6А и 7А в ЖК «Ленинский парк» Игорь Албин в еженедельном режиме собирал на стройплощадке дольщиков, представителей нового генподрядчика проекта («Проммонолит»), чиновников и строителей, работающих на объекте. Оные докладывали, что успели сделать за неделю и озвучивали планы. Когда дома стали активно расти ввысь, совещания собирались реже, однако вице-губернатор все равно часто приезжал на объект. Подобное наблюдалось и на других проблемных стройплощадках.
Годы вице-губернаторства Игоря Албина стали рекордными для Петербурга по объему сдачи долгостроев. Впрочем, необходимо учесть, что тренд на борьбу с ними задал Владимир Путин, поэтому тема стала приоритетной для многих чиновников по всей стране.
«С Игорем Албиным всегда была конструктивная работа, он не ставил нам палки в колеса. Кроме того, дольщики, видя пристальное внимание властей, чувствовали себя более защищенными. Хочется сказать спасибо ему и всему Комитету по строительству огромное спасибо за помощь», – сообщила Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1, которая сейчас успешно завершает свои проблемные проекты.
«Не все было плохо в Санкт-Петербурге за последние семь лет. Были победы, были и ошибки. Мы работали честно и с полной отдачей на благо петербуржцев (ленинградцев). В России говорят: ошибок не совершает лишь тот, кто ничего не делает. Городу необходима преемственность во власти», – именно так Игорь Албин подвел итог своей деятельности и попросил «не плевать в спины уходящим».