Эскроу. Как это будет работать
Флагман отечественного банковского сектора – Сбербанк – провел семинары с представителями компаний-застройщиков Северо-Запада, чтобы дать необходимые разъяснения.
Не нужно ждать, нужно действовать
Семинары продолжили серию мероприятий Сбербанка, посвященных теме финансирования недвижимости в условиях изменений в закон о долевом строительстве. В очной встрече приняли участие более 100 застройщиков Петербурга и Ленинградской области, представители городского Комитета по строительству, Российского Союза строителей в Северо-Западном федеральном округе. А к семинару, который прошел в формате видеоконференцсвязи, подключились строительные компании из Пскова, Архангельска, Вологды, Череповца, Карелии, Мурманска, Сыктывкара.
Переход на эскроу-счета обещал быть постепенным. Однако в декабре прошлого года были приняты поправки в закон, регламентирующие следующее: если в предыдущей редакции работать по новой схеме должны были только те застройщики, по объектам которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года, то теперь прямое привлечение средств граждан возможно только в отношении домов высокой степени готовности независимо от даты получения разрешения на строительство.
«Мы видим острую потребность в таких встречах, потому что на подготовительном этапе постоянно появляются вопросы у участников процесса. Основная наша задача – дать максимально понятные и четкие разъяснения по новой модели финансирования недвижимости, услышать потребности предпринимателей. Нужно уже сейчас начинать работать с кредитными организациями и осваивать предложенную схему, как сделали это некоторые застройщики Северо-Запада – в Петербурге, Карелии», – прокомментировал тему заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров.
«Я понимаю, что очень многие застройщики сегодня ждут утверждения критериев «высокой степени готовности объектов». Это вполне объяснимо, но не дальновидно. В любом случае на проектное кредитование и эскроу-счета перейти придется. И чтобы сделать этот процесс максимально безболезненным, начинать подготовку нужно уже сегодня», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский, принявший участие в семинаре.
Лидер останется лидером
Сбербанк начал подготовку к работе в новых законодательных условиях еще раньше: уже в июле прошлого года появились продукты для застройщиков, соответствующие предложенной правительством модели, а в ноябре для девелоперов и покупателей квартир запущено комплексное предложение с использованием счетов эскроу.
Стоит, пожалуй, еще раз остановиться на понятийном аппарате и напомнить, что эскроу-счет – это специальный банковский счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику. Также по ряду проектов, соответствующих требованиям банка, возможна полная или частичная отсрочка уплаты процентов со списанием процентных платежей после ввода дома в эксплуатацию, за счет средств, накопленных на счетах эскроу.
Прозрачная экономика
Один из главных вопросов, волнующих строителей: насколько банки сегодня готовы кредитовать проекты, не будет ли массовых отказов по тем или иным причинам?
Как отмечают в Сбербанке, ключевым условием для принятия положительного решения о финансировании проекта является четкое понимание его экономики: основные контракты заключены, источники финансирования определены на 100% бюджета, финансовый резерв способен покрыть возможное удорожание.
Учитываются четыре ключевых аспекта: застройщик должен иметь положительную репутацию и опыт в девелопменте жилья, проект должен быть рентабельным, выдерживать возможное снижение цены продажи или повышение себестоимости, цены на жилье и темпы его реализации должны соответствовать рынку. Безусловно, необходимо наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации.
Кроме того, застройщик должен внести в проект собственные средства в объеме не менее 15% бюджета. Возможными источниками участия могут быть прибыль от ранее реализованных проектов, взнос в уставный капитал, займы связанных компаний, оценочная стоимость земли (не более 15% бюджета при условии, что приобретение земельного участка профинансировано собственными средствами компании), кредит банка под готовые квартиры или коммерческую недвижимость.
Анализ проекта – длительная работа нескольких служб банка, и значительно ускорить ее могут качественно подготовленный заемщиком пакет документов и максимальная открытость клиента.
Простая математика
Сбербанк предоставляет кредиты на различных этапах реализации проекта. На инвестиционной стадии это классическое проектное финансирование строительства, на эксплуатационной – кредиты под залог готового жилья. Кроме того, сегодня разрабатываются и вскоре будут запущены продукты для финансирования предынвестиционной стадии (формирование земельного банка, разработка проектной документации).
С учетом изменений в 214-ФЗ наиболее востребованный продукт сейчас – проектное финансирование. В Сбербанке его можно реализовать по одной из трех схем. Первая – полностью без эскроу. Это старый вариант для тех случаев, когда проект соответствует критериям готовности, о чем было сказано ранее. Также существуют смешанная схема (когда часть дольщиков привлечена без использования счетов эскроу, а часть – с эскроу) и схема только с использованием этих счетов.
При финансировании Сбербанком затрат на строительство с полной или частичной продажей жилья с использованием эскроу срок кредита будет составлять до пяти лет, а при комплексной застройке – до семи. При этом лимит кредита может составлять до 85% от бюджета проекта. В качестве обеспечения кредита на инвестиционной фазе выступают ипотека земельного участка и имущественные права на строящиеся площади, а на эксплуатационной – ипотека построенных квартир, поручительства бенефициаров бизнеса. Ставка по кредиту – средневзвешенная и зависит от покрытия суммы кредита средствами, внесенными покупателями жилья на эскроу-счета. Чем больше объем средств на этих счетах по сравнению с объемом выданного кредита, тем меньше ставка. Так, при двукратном покрытии ставка может снижаться до 0,01%.
Новая схема финансирования жилищного строительства оказывает двойственное влияние на работу застройщиков. С одной стороны, застройщик теперь обязан привлекать банковские кредиты взамен бесплатных средств дольщиков, которыми он пользовался до этого. А с другой стороны, отпадает необходимость вносить средства в компенсационный фонд (страховые взносы осуществляет банк), а также выполнять ряд других требований 214-ФЗ. И главное – это дает возможность значительно сократить ту разницу в цене между готовыми квартирами и жильем на уровне котлована, которая была раньше, так как риски покупателей, вносящих деньги на счет эскроу, значительно снижены. Так, по оценкам застройщиков, пользующихся схемой с эскроу-счетами на протяжении последнего года, это дало возможность увеличить цену продаваемых квартир на ранних стадиях строительства в среднем на 10%.
В конце прошлого года Сбербанк также разработал дополнительный инструмент, который на данный момент работает в 11 субъектах РФ – Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия. Суть его в следующем: девелопер, получивший кредитование в банке, взамен снижения ставки по своему кредиту может предложить ипотечным заемщикам дисконт в размере 0,8 или 1,6 п. п. от стандартной процентной ставки по ипотечному кредиту в Сбербанке. В результате ставка по кредиту для самого застройщика будет несколько выше, чем при использовании стандартной схемы, зато дисконт может существенно увеличить объем продаж – и таким образом способствует досрочному погашению займа, а значит, экономии на процентах.
Конец 2018 года ознаменовался для Санкт-Петербурга целым рядом громких отставок. Причем смена кадров произошла на ключевых для строительного комплекса позициях.
Ветер перемен
17 декабря вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов уволил сразу семь чиновников, включая своего советника по метростроению Вадима Александрова и председателя Комитета по вопросам законности Леонида Богданова. 25 декабря стало известно об отставке главы Комитета по инвестициям Ирины Бабюк, а сегодня врио главы города подписал сразу два заявления об увольнении по собственному желанию вице-губернаторов Игоря Албина и Михаила Мокрецова.
Обязанности Игоря Албина временно возьмет на себя вице-губернатор Николай Бондаренко, Ирины Бабюк – замглавы комитета Евгений Васильев. А вместо Михаила Мокрецова будут работать сразу два чиновника: на посту руководителя финансового сектора его подменит вице-губернатор Сергей Мовчан, а во главе КИО – зампредседателя комитета Александр Герман.
Естественно, что отставка Игоря Албина коснулась игроков строительного рынка сильнее других, хотя для многих такой исход событий был ожидаем: во-первых, слухи ходили уже давно, во-вторых, при смене губернатора часто меняется и правительство. «Я сам бывший чиновник, поэтому хорошо знаю, что новый глава города набирает собственную команду, поэтому после отставки Георгия Полтавченко было очевидно, что Смольный покинут и другие чиновники», – сообщил президент ГК «ННЭ» Александр Орт.
21 декабря, после того, как к президенту РФ Владимиру Путину обратилась одна из самых известных обманутых дольщиц Петербурга Алла Андреева, Игорь Албин лично объявил, что готов уйти в отставку. «Мне очень неловко об этом говорить, но вся «деятельность» Аллы Андреевой напоминает самопиар. Еще раз прошу прощения, если ошибаюсь… Хочу сказать, что работать с Аллой Андреевой по проблемным объектам долевого строительства ни я, ни Женя Барановский (заместитель главы Комитета по строительству), ни Алексей Золотов (начальник аппарата Игоря Албина – прим. ред.) не будем. Готов понести за свою несговорчивость наказание и даже уйти в отставку. Затронуты честь и достоинство меня и моих коллег!» – написал он тогда в Facebook.
Сегодня, уже официально покинув Смольный Игорь Албин подчеркнул, что хотел уволиться сразу после ухода Георгия Полтавченко, т.е. в октябре, однако Александр Беглов попросил повременить с этим решением. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что отставка вице-губернатора не связана с выступлением Аллы Андреевой: «Это вопрос исключительно мэрии Петербурга».
Эффективный менеджер
Опрос игроков стройкомплекса показал, что Игорь Албин – уникальная политическая фигура, ведь несмотря на весьма, так сказать, потребительское отношение к застройщикам многие из них считают его эффективным менеджером. «Я работаю с 1992 года и за это время сменилось множество вице-губернаторов, и с положительной стороны могу выделить двух: Александра Вахмистрова (ныне координатор НОСТРОЙ по Петербургу) и Игоря Албина», – сказал президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, в свое время активно критиковавший методы, ход и стоимость строительства стадиона на Крестовском – одного из главных побед отставленного вице-губернатора.
«Игорь Албин был гораздо активнее своих коллег и предшественников, он показал себя не просто как руководитель высокого ранга, но и спустился, так сказать, на землю», – говорит Павел Горячкин, вспоминая как чиновник перевез свой кабинет на строившийся стадион, чтобы лично контролировать работы.
«Игорь Николаевич много сделал для развития строительного комплекса города, тесно сотрудничал с «Союзпетростроем», завершил многострадальный стадион на Крестовском, в рекордные сроки построил музей «Россия – моя история», способствовал привлечению средств застройщиков для создания социальной инфраструктуры города. Сожалеем о его уходе с поста строительного вице-губернатора», – сообщил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров, несмотря на многочисленные претензии Игоря Албина по поводу темпов введения соцобъектов, также высоко оценивает работу чиновника: «Он работал на износ, и многое сделал для города. Я уверен, что он принесет немало пользы на любом посту».
Он отметил также, что бизнес всегда осторожно относится к отставкам, а вот генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь считает, что «смена властей – это всегда плюс».
Борьба с долгостроями
Много времени Игорь Албин уделял завершению жилых долгостроев. Он не просто активно привлекал девелоперов на проблемные стройплощадки, но и сделал схему достройки максимально прозрачной как для самих дольщиков, так и для журналистов.
Для завершения домов 6А и 7А в ЖК «Ленинский парк» Игорь Албин в еженедельном режиме собирал на стройплощадке дольщиков, представителей нового генподрядчика проекта («Проммонолит»), чиновников и строителей, работающих на объекте. Оные докладывали, что успели сделать за неделю и озвучивали планы. Когда дома стали активно расти ввысь, совещания собирались реже, однако вице-губернатор все равно часто приезжал на объект. Подобное наблюдалось и на других проблемных стройплощадках.
Годы вице-губернаторства Игоря Албина стали рекордными для Петербурга по объему сдачи долгостроев. Впрочем, необходимо учесть, что тренд на борьбу с ними задал Владимир Путин, поэтому тема стала приоритетной для многих чиновников по всей стране.
«С Игорем Албиным всегда была конструктивная работа, он не ставил нам палки в колеса. Кроме того, дольщики, видя пристальное внимание властей, чувствовали себя более защищенными. Хочется сказать спасибо ему и всему Комитету по строительству огромное спасибо за помощь», – сообщила Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1, которая сейчас успешно завершает свои проблемные проекты.
«Не все было плохо в Санкт-Петербурге за последние семь лет. Были победы, были и ошибки. Мы работали честно и с полной отдачей на благо петербуржцев (ленинградцев). В России говорят: ошибок не совершает лишь тот, кто ничего не делает. Городу необходима преемственность во власти», – именно так Игорь Албин подвел итог своей деятельности и попросил «не плевать в спины уходящим».
На предновогодней пресс-конференции глава Минстроя РФ Владимир Якушев обозначил проблемные моменты, на которые в 2019 году ведомство обратит пристальное внимание. Среди них переход жилищного строительства на проектное финансирование, решение проблем обманутых дольщиков, рост объемов ввода жилья и своевременное благоустройство застроенных территорий.
Свое выступление Владимир Якушев начал с цифр. По словам министра, именно они всегда показывают, где ведомство недоработало, а где добилось высоких результатов. При этом разговор он начал именно с недочетов, над исправлением которых придется активно работать в следующем году.
Вызов №1: объем ввода жилья
На 1 декабря 2018 года в России введено 58,2 млн кв. м жилья. Минстрой ожидает, что до конца года показатель поднимется до 75 млн кв. м. Цифры не высокие –на 3,7% ниже в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. По словам Владимира Якушева, они являются следствием торможения в отрасли 2014-2015 годах, потому что сейчас в эксплуатацию вводятся именно те объекты, которые начинали строить в то время.
Министр напомнил, что тогда застройщики откладывали запуск новых проектов. Ситуация усугублялась значительным ростом ипотечных ставок до 18%.
Данные объема ввода это подтверждают. Например, за 11 месяцев 2018 года в стране ввели 31,1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 11,2% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.
Вызов №2: «ипотечный пузырь»
Если показатели ввода жилья оставляют желать лучшего, то в части ипотечного кредитования совсем иная картина – в 2018 году побит исторический рекорд.
Ставки достигли исторического минимума – 9,55% годовых в среднем. И многие этим воспользовались. За 10 месяцев 2018 года банки выдали 1,17 млн ипотечных кредита, что на 44,4% выше показателей того же периода прошлого года.
По данным Минстроя, 52% заемщиков взяли ипотеку на покупку строящегося жилья. Остальные обратились купили уже готовое на вторичном рынке.
Владимир Якушев выразил уверенность, что бояться «ипотечного пузыря» и его последствий сейчас не стоит. На сегодняшний день такой угрозы нет. В то же время Минстрой отказался от новых мер господдержки в части субсидирования ипотечных ставок, о которых говорилось еще месяц назад. Новая программа помощи заемщикам разработана, но пока отложена в «долгий ящик». «Если мы увидим, что спрос падает, то сразу зайдем с нашим предложением в Минфин. Пока рынок ипотечного кредитования в этом не особо нуждается», - заявил министр.
Вызов №3: обманутые дольщики
Несмотря на все усилия государства, количество домов, признанных проблемными, не уменьшается, а наоборот – продолжает расти. По данным на 1 октября 2018 года в реестре Минфина значится 1352 проблемных дома и 96845 пострадавших дольщиков. Владимир Якушев не исключает, что в скором времени количество долгостроев, а, следовательно, и обманутых дольщиков, увеличится.
К ним могут добавиться те, кто признан таковыми на уровне госкорпорации ДОМ.РФ. В их реестре 2006 домов. Как заявил глава Минстроя, регионы уже подтвердили, что 1881 дом из списка госкорпорации являются проблемными. По остальным 125 еще идет дискуссия. Уточненный список проблемных объектов появится уже после Нового года.
Кроме того, сегодня не понятно, что делать с теми, кто вложил деньги в покупку апартаментов, но так и не получил их. С одной стороны, они пострадали от действий застройщиков и должны рассчитывать на помощь государства. С другой – их не могут включить в реестр обманутых дольщиков, так как апартаменты не являются жильем. Решения по этому пока вопросу нет – дискуссия продолжается.
Вызов №4: благоустройство и комфортная среда
Сегодня в России уже невозможно строить жилье без соответствующей инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и дорог. Этот вопрос будет в фокусе внимания и в следующем году.
В бюджете на 2019 год заложено финансирование на строительство 131 объекта инфраструктуры в 42 регионах страны. При этом государство больше внимания постарается уделить дорогам на территориях нового освоения. Об этом говорят цифры: в 2019 году регионы получат финансирование на возведение 61 объекта дорожного строительства. Это почти на 65% больше, чем в 2018 году.
В прошлые годы государство уделяло больше внимания строительству школ и детских садов. Для сравнения: если в 2018 году бюджет финансировал возведение 92 образовательных объектов, то в 2019-м цифра снизится до 68.
Кроме того, для сельских территорий Минстрой разработает проект нового типового объекта. Он будет представлять собой многофункциональный центр, в состав которого войдут ФАП, ясли на 10-15 малышей и учреждение начального образования. Решение об этом принято только на этой неделе, поэтому трудно сказать, где именно будут строить подобные объекты.
Также в 2019 году продолжит действовать госпрограмма «Комфортная городская среда» в привычном виде. По ней пойдут деньги на благоустройство дворовых территорий и обустройство больших общественных пространств. А вот с 2020 года госпрограмму могут пересмотреть. По словам Владимира Якушева, больший эффект от вложения средств видно при реализации масштабных проектов: парков, скверов и общественных зон. Поэтому не исключено, что в будущем работы во дворах выведут из программы. Решение будут принимать в конце 2019 года.
Вызов №5: цены на строящееся жилье
С 1 июля 2019 года отрасль переходит на проектное финансирование. По разным оценкам экспертов, это может привести к росту цены квадратного метра в новостройках на 10-15%.
Владимир Якушев отметил, что риск действительно есть. Все будет зависеть от того, как пройдет подготовительный переходный этап. «Сейчас будет сложный период, - подчеркнул он. – Будем отслеживать острые моменты и оперативно реагировать».
Рост цен на строящееся жилье может случиться в тех проектах, где квартиры будут продавать медленно. Дело в том, что процентная ставка банка при проектном финансировании не фиксированная. Чем быстрее застройщик будет продавать квартиры в проекте, тем ниже будет стоимость кредитования. Поэтому максимальную нагрузку получат те застройщики, жилье в проектах которых будет пользоваться недостаточным спросом.
В то же время больше будет зависеть от банковского сектора. Центробанк сейчас работает над тем, чтобы подключить банки к работе над проектным финансированием. Первых результатов в Минстрое ожидают после 1 января 2019 года.