Сложно, но можно. Бывшие петербургские свалки - не только проблема, но и ресурс для городского развития
По оценке экспертов, существующие в Санкт-Петербурге бывшие свалки – это не только проблема, но и серьезный ресурс для городского развития. Его использование осложняется рядом факторов и, возможно, требует поддержки со стороны городских властей.
Алло, мы ищем ресурсы!
Существование в городе дефицита свободных земельных участков, пригодных для девелопмента, давно не новость. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков. Альтернативы сегодня практически нет», – говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Главное внимание сегодня уделяется редевелопменту «серого пояса» – территорий промзон, в значительной степени уже не используемых под производственную функцию. Активными темпами идет новая застройка в локациях Черной речки, проспекта Маршала Блюхера, набережных Невы, Московского проспекта и на иных промышленных территориях. Есть, однако, еще один резерв, который, по оценке многих экспертов, задействован пока недостаточно. Речь идет о территориях бывших свалок бытового и строительного мусора, а также золоотвалах.
«Большинство девелоперов идет по пути наименьшего сопротивления. Осуществляется реновация районов «хрущевок», идет редевелопмент бывших и, отчасти, действующих промзон. А вот желающих взяться за свалки в Петербурге не так много, хотя они, прямо скажем, город не украшают, а зачастую становятся не слишком опрятными пустотами, находящимися посреди вполне обжитых кварталов», – отмечает директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Александр Смирнов. «Некоторые городские свалки и золоотвалы находятся в местах, которые планируются к развитию или расположены в непосредственной близости от сформировавшихся районов застройки. С одной стороны, большой проблемой это соседство не является, но, с другой стороны, оно создает рыночный потенциал для освоения этих территорий», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«На территории Петербурга имеется ряд законсервированных свалок, которые нам достались в наследство еще с советских времен. С точки зрения города, безусловно, целесообразно, чтобы эти свалки были ликвидированы, а земля, на которой они расположены, – вовлечена в хозяйственный оборот», – добавляет, со своей стороны, заместитель председателя Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Петербурга Александр Кучаев.
Успешный опыт
Александр Кучаев отмечает также, что примеры таких проектов есть в мировой практике. «По нашему мнению, подобный международный опыт может быть применен и в Петербурге», – добавляет он.
Действительно, в мире реализовано немало проектов редевелопмента бывших свалок. Так, на месте самой крупной на планете свалки бытовых отходов на острове Статен-Айленд в Нью-Йорке уже более 10 лет идет создание парка. Первая очередь была сдана в 2011 году – и уже начала пользоваться популярностью.
Другой грандиозный общественный парк раскинулся на месте бывшей свалки под Барселоной (Испания). Такая же судьба постигла и гигантскую свалку в Тяньцзине (Китай). А на месте полигона на острове Зеландия (Дания) появилась рекреационно-креативная зона «Музикон». Аналогичные проекты реализуются во всех частях света.
В Петербурге есть свои примеры успешного редевелопмента свалок, хотя и не столь масштабные. Так, многофункциональный комплекс «Хоккейный город» был построен на бывшем мусорном полигоне к юго-западу от пересечения улицы Латышских Стрелков и Российского проспекта. А жилые комплексы «Город мастеров», «Фламинго», «Ландыши» и «Медалист» построены в районе проспекта Маршала Блюхера на месте бывшей свалки строительных отходов.
Можно припомнить и работы по рекультивации бывшей территории российского научного центра «Прикладная химия» (ранее – Государственный институт прикладной химии) на проспекте Добролюбова. С земель, предполагавшихся под реализацию проекта «Набережная Европы» (сейчас там строится «Судебный квартал»), было вывезено около 700 тыс. куб. м грунта и строительного мусора.
Зона риска
Реализация таких проектов, однако, сопряжена с определенными рисками, отмечают эксперты. Их можно поделить на две группы: экологические и экономические. «Главная особенность, которая как усложняет процесс, так и повышает девелоперские риски, состоит в том, что до начала работ по участку обычно непонятны объем работ и стоимость приведения участка в вид, пригодный для девелопмента. Объем затрат вполне может поставить под удар экономическую эффективность инвестпроекта, а значит, и его судьбу в целом», – отмечает Игорь Кокорев.
«Просто вывезти свалку недостаточно, необходимо качественно закрыть вопрос экологичности среды и грунтов. Даже если свалка ликвидируется «снаружи», это далеко не всегда включает рекультивацию грунтов. Редевелопмент для приведения участка в соответствие действующим санитарно-экологическим нормам важен и актуален, но такой процесс будет запущен только в том случае, если последующий девелопмент на этом участке будет выгоден для инвесторов. Учитывая затраты на эти работы и существующие требования к застройщикам, соблюсти эти условия будет довольно сложно», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
О том же говорит и Александр Кучаев. «С точки зрения природоохранного законодательства, должны быть обязательно проведены дополнительные инженерно-экологические изыскания, ведь свалки законсервированы уже давно – и нужно понимать, в каком они находятся состоянии. Только после этого можно принимать какие-то управленческие решения. В частности, помимо вывоза свалочных масс может понадобиться рекультивация территории. И тогда проект должен проходить государственную экологическую экспертизу», – подчеркивает он.
О серьезности рисков можно судить по тому, что проект КВЦ «Дружба» на 700 тыс. кв. м недвижимости, который китайские инвесторы планировали реализовать на территории бывшей свалки на проспекте Маршала Казакова, был свернут. «В результате проведения инвестором комплексных инженерно-экологических изысканий выяснилось, что в свалочных массах полигона продолжаются процессы разложения и газообразования, в результате чего вскрытие полигона при выполнении строительных работ приведет к значительному ухудшению экологической обстановки», – сообщили в Комитете по инвестициям Петербурга.
Есть интересанты
Несмотря на такие сложности, в Петербурге есть девелоперы, которые готовы рискнуть и, по крайней мере, оценить возможность реализации подобных проектов. Это, например, ГК «Арсенал-Недвижимость».
«В Приморском районе в квартале, ограниченном улицами Оптиков, Яхтенной, Мебельной и Полиграфмашским проездом, находится законсервированная свалка. Она располагается рядом с принадлежащими ГК «Арсенал-Недвижимость» участками и, на наш взгляд, вполне может быть вовлечена в хозяйственный оборот, поскольку поросший кустарником пустырь район совершенно не украшает. На его месте можно возвести современные спортивные и образовательные центры, а также общественные пространства. Ну а чтобы обеспечить рентабельность проекта, нужно подкрепить его инвестиционной составляющей – это могут быть, например, апартаменты. Мы готовы за свой счет привести необходимые инженерно-экологические изыскания, чтобы оценить состояние свалки и возможность девелопмента на ее месте. По предварительным оценкам, расходы только на рекультивацию могут достичь 2 млрд рублей», – говорит Александр Смирнов.
В Комитете по природопользованию, в ведении которого находится бывшая свалка, идею, в принципе, поддерживают. «Использование внебюджетных средств (то есть привлечение денег инвестора) для решения этой задачи можно только приветствовать. При этом, естественно, интересы города и его жителей обязательно должны учитываться. Такое обоюдовыгодное инвестиционное соглашение, на мой взгляд, было бы полезно. Думаю, что нужно выработать механизм, который позволил бы ликвидировать такие свалки с привлечением денег инвесторов», – говорит Александр Кучаев.
Кстати, по мнению некоторых экспертов, проекты, решающие такую важную для города задачу, как ликвидация бывших свалок, резонно было бы стимулировать определенными преференциями со стороны города (общая сумма необходимых инвестиций это позволяет). Например, они могли бы получить статус стратегических. В Комитете по инвестициям ответили в том смысле, что их ведомство не принимает законы, а выполняет; и если в законодательство будут внесены изменения, они будут учитываться. Пока же инвестор, выразивший желание реализовывать инвестпроект на территориях бывших свалок, имеет возможность получить статус стратегического только в случае соответствия проекта требованиям, установленным законом «О стратегических инвестпроектах…».
Впрочем, в ГК «Арсенал-Недвижимость» готовы рассмотреть любые варианты сотрудничества со Смольным в сфере реализации проекта – как по форме (например, это мог бы быть формат КУРТ – комплексного устойчивого развития территории), так и по схеме взаимодействия с городом. «Мы видим общее позитивное отношение к нашей инициативе как в Комитете по природопользованию, так и в Комитете по инвестициям. Хочется надеяться, что решение властей будет положительным – и в городе станет одной свалкой меньше, а одним комфортабельным микрорайоном – больше», – отмечает Александр Смирнов.
С 1 января 2017 года государственная экспертиза полностью переходит на электронный документооборот. В СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (ЦГЭ) с 1 сентября в тестовом режиме работает сервис для приема документации в электронном виде.
Как осуществлялся этот переход, с какими сложностями столкнулись эксперты и какие затраты могут ожидать проектировщиков и застройщиков при отказе от бумажных носителей, АСН-инфо обсудил со специалистами ЦГЭ.
С 1 сентября на сайте Центра государственной экспертизы работает обновлённая информационная система, с ее помощью можно подать заявление, загрузить документацию и получить заключение экспертизы.
Для того, чтобы это стало возможно, в ЦГЭ модернизировали существующий сервис для обслуживания клиентов на сайте http://spbexp.ru/ и наладили синхронизацию с ЕСИА, благодаря чему подать документы на экспертизу клиенты теперь могут и через портал госуслуг.
Технически для осуществления перехода потребовалось расширить канал интернета, зарезервировать пространство в центре обработки данных, модернизировать серверы и установить усиленную квалифицированную цифровую подпись для экспертов и руководителя Центра. Затраты обошлись в сумму менее 10 млн рублей.
Но в целом затраты экспертных организаций и проектных бюро, при переходе на электронный документооборот могут достигать и больших объёмов. Например, только разработки платформы под программу может стоить 12 млн рублей.
ЦГЭ удалось сэкономить за счет отказа от установки новой информационной системы. «Возможно, было бы лучше купить готовый продукт, но мы решили использовать свою базу, так как уже есть годами наработанный массив информации. Он слабо агрегирован со сторонней системой. Кроме того, эксперты уже привыкли работать с нашей системой», - комментирует первый заместитель директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Игорь Юдин.
По словам господина Юдина, у застройщиков, работающих по госконтрактам, уже есть необходимая база из программ и оборудования, которая позволит избежать крупных расходов, переходя на электронный документооборот. Основные затраты связаны с получением электронный подписи (оформление одной стоит 6 тыс. рублей) и повышением качества интернета: чтобы «тяжелые» документы передавались оперативно, шлюз должен быть быстрым.
JPEG или PDF?
Одной из нерешенных пока задач перехода в цифровой формат остается совместимость программ, в которых выполняются и читаются проекты. Не до конца решен вопрос автоматического чтения документов в машиночитаемом формате. Также стоит задача с архивированием файлов: документы в формате pdf или JPEG значительно утяжеляют общий «пакет».
Скорее всего придется менять и техническое оснащение проектных и экспертных бюро: например, чтобы специалистам было удобнее изучать документацию, понадобится увеличить количество и качество мониторов.
Но в конечном итоге, уверен Игорь Юдин, электронный оборот будет все более удобным, быстрым и станет совершенно естественным.
«Само время помогает и проектировщикам и нам: отрасль сильно ужалась, количество проектов невелико и на рынке остались только наиболее продвинутые игроки. Они и технически и ментально готовы быстро адаптироваться к переходу на электронную документацию», - уверен Игорь Юдин.
После решения текущих задач, в ЦГЭ намерены оптимизировать работу с BIM-моделями. Для этого необходимо присоединить сервис по приему и обработке таких документов к текущему сервису для работы с электронной документацией.
«После того как обкатается наша программа, мы будем прорабатывать возможность совмещения: чтобы BIM -проекты обрабатывались в том же сервисе, а не отдельно, а как сейчас. Наши партнёры готовы помочь нам в стыковке», - делится планами господин Юдин.
Переход без ошибок
Изменения в Федеральное законодательство утвердили единые правила для электронных документов, представляемых в экспертизу. Так, в приказе Минстроя от 21.11.2014 N 728 прописаны требования к формату документации, а постановление правительства № 87 регулирует состав разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.
Например, в настоящее время популярными форматами остаются pdf или JPEG. По новым правилам, сфотографировать документ по частям не получится: проектировщиков обяжут сканировать его одним файлом.
На проектах, существующих только в электронном виде, необходимо наличие подписей заказчика, руководителя проектной организации, а также главного инженера или главного архитектора проекта. Для документации, существующей и в бумажной, и в цифровой версиях, было достаточно только подписи заказчика.
Заключения экспертизы и разрешения на строительство будут выдаваться преимущественно в цифровом виде. Тем, кому понадобится бумажная версия, придется отметить это отдельно, заполняя заявку в личном кабинете.
С учетом рекомендаций Минстроя, ЦГЭ разработали свои - более детальные –рекомендации к оформлению и подаче документации в электронном виде. «Для нас важно исключить недопонимание, которое может возникнуть с 1 января, также мы стараемся подстроить себя под график Главгосэкспертизы: они с 1 сентября уже обязаны исполнять эту услугу. Мы уже готовы работать в таком формате, но понимаем, что наши контрагенты – пока нет. Мы можем их подготовить и обучить», - говорит господин Юдин.
В течение сентября Центр государственной экспертизы проведет три семинара для проектировщиков (8, 15 и 22 сентября), где объяснит нюансы работы с электронной документацией и научит пользоваться обновленным сервисом для подачи документов.
В Петербурге открылась седьмая всероссийская конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство».
Форум проходит при поддержке Администрации президента РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ, Минтранспорта РФ, региональных правительств Москвы, Санкт-Петербурга, и Ленинградской области, общественных объединений НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НАМИКС, Петербургской Промышленной палаты. Главным организатором выступает Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс». Информационным партнером - газета «Строительный Еженедельник».
На панельной дискуссии участники мероприятия обменялись мнениями относительно путей выхода строительной отрасли из кризиса, решением проблем «обманутых дольщиков». Обсудили комплексное развитие территорий и кадастровый учет, новые правила работы на строительном рынке дальнейшее регулирование отрасли в свете последних законодательных инициатив.
По словам первого заместителя председателя комитета ГосДумы по жилищной политики и жилищно коммунальному хозяйству РФ Елены Николаевой, для России последние два года были рекордными по темпам строительства. Причем лидерами по объемам строительства стали Москва, Московская область, и Петербург. Однако депутат высказала опасение, о сохранении темпов строительства в краткосрочной перспективе — 2017 и 2018 года. В свою очередь председатель комитета ГосуДумы РФ по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Плигин надеется, что темпы роста удастся сохранить.
Собравшиеся не обошли вниманием и проблемные моменты. Генеральный директор Рейтингового Агентства строительного комплекса Николай Алексеенко сообщил, что экономическая активность строителей снизилась, что связано с падением объема заказов по отрасли, и как следствие в первую очередь это сказалось на компаниях малого и среднего бизнеса.
Первый заместитель министра строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ Леонид Ставицкий обратил внимание на работу с госпрограммами. По словам чиновника в Минстрое сейчас вопросы реализации госпрограмм выходят на первый план, и ведомство намерено предпринять ряд шагов для облегчения работы инвесторов и заняться чисткой компаний «однодневок» используемых для демпинга и коррупционных схем.
Директор ФАУ «РосКапСтрой» Александр Васюков сообщил, что компанией принято решение об открытии в Санкт-Петербурге регионального филиала компании по Северо-Западу России. Напомним, что в федеральное автономное учреждение "РосКапСтрой" осуществляет функций заказчика в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств федерального бюджета, а также осуществление образовательной деятельности по программам подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре и дополнительного профессионального образования в сфере градостроительства, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.